O SISTEMA JURÍDICO BRASILEIRO LAND READJUSTMENT KUKAKU-SEIRI REAJUSTE DE TERRENOS REDESENVOLVIMENTO.

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1 O SISTEMA JURÍDICO BRASILEIRO LAND READJUSTMENT KUKAKU-SEIRI REAJUSTE DE TERRENOS REDESENVOLVIMENTO

2 Programa para Programa para LAND READJUSTMENT - REAJUSTE DE TERRENOS Administração comunitária da propriedade Da comunidade, pela comunidade para a comunidade Não existe um modelo fixo de L.R. e de RD, sempre dever-se-á adaptar o instrumento para a realidade do país que pretende aplicar o L.R. e RD Professor Dr. Norihiko YANASE [email protected]

3 Kukaku Seiri Programa para Mecanismo de RT A B A B G C D E F G I J H D C E Terrenos Reserva Parques F H I J Set Yoji Kinoshita Coloca -Experto tu aquí - JICA

4 Kukaku Seiri Programa para Mecanismo de RD Yoji Kinoshita Experto - JICA 2011 Set Coloca tu aquí 4

5 Programa para

6 LAND READJUSTMENT - REAJUSTE DE TERRENOS Programa para América Latina Programa y el Caribe para - Lei Nacional orçamento nacional e local Agência pública ou privada de implementação do projeto; -Replotting redimensionamento ou reposicionamento de lotes, terrenos ou glebas mesmos títulos de propriedade não há ITBI; Não há a desapropriação!!!!!; IPTU - será mais elevado em regra - mesmo nos casos de terrenos menores em face da valorização; Contribuição cálculo de um coeficiente justo para cada um dos proprietários em face do benefício por meio de financiamento ou fração de terra. [email protected]

7 Programa para América Latina Programa y el Caribe para LAND READJUSTMENT - REAJUSTE DE TERRENOS Terreno Reserva decorre do reloteamento dos terrenos terreno inicialmente sem título - para fins de negociação - sobre este incidirá o ITBI na transferência Hipotecas acompanham os imóveis Princípio da Correspondência proteção aos direitos dos proprietários dos terrenos localização, tamanho, drenagem, entorno Equidade entre os custos e os benefícios [email protected]

8 REAJUSTE DE TERRENOS (RT) E REDESENVOLVIMENTO (RD) Finalidades.: 1) desenvolvimento e redesenvolvimento de centros urbanos; 2) renovação de área urbana; 3) prevenção de crescimento desordenado; 4) reconstrução urbana desastres naturais; 5) preservação de áreas verdes, bens históricos e culturais.

9 República Federativa do Brasil Estados (região metropolitana) Municípios (interesse local) AUTONOMIA para LEGISLAR E EXECUTAR A ORDENAÇÃO DO TERRITÓRIO

10 PROPRIEDADE NO BRASIL PROPRIEDADE + FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE + FSC art. 5 o, incisos XXII + XXIII, CF/88 + art art. 182, p. 4º.

11 SISTEMA JURÍDICO BRASILEIRO * Constituição Federal de 1988 *Estatuto da Cidade Lei *Lei Código Civil *Lei Uso e ocupação do Solo- *Lei Incorporações *Lei Áreas de Risco * Lei Minha casa minha vida *Lei Municipal > Plano Diretor (Lei ) e Lei Local.

12 ESTATUTO DA CIDADE - Lei /2001 INSTRUMENTOS DE INDUÇÃO DE POLÍTICA URBANA 1) Consórcio Imobiliário (art. 46 do E.C) 2) Operações Urbanas Consorciadas Art. 32 do E.C. 3) Outorga Onerosa do Direito de Construir Art. 28 do E.C. Solo Criado 4) Transferência do Direito de Construir Art. 35 do E.C.

13 ESTATUTO DA CIDADE - Lei /2001 INSTRUMENTOS DE INDUÇÃO DE POLÍTICA URBANA RT e RD Art. 4º Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos: RT RD...

14 RD RT - CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO (art. 46, EC) Semelhanças : * viabilização de condições financeiras para as obras; * há o pagamento das ações com terrenos ou edificações = LR = terrenos e redesenvolvimento = edificação;

15 RD RT - CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO Semelhanças: * a valorização imobiliária fica para o poder público por meio dos imóveis que passam para a sua propriedade podendo ser vendidos; poderá haver o replotting.

16 RT RD CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO Diferenças: Programa para * somente para imóveis que não atendem a FSP não edificados, não utilizados ou subutilizados -SUJEITOS A PARCELAMENTO E EDIFICAÇÃO COMPULSÓRIOS E IPTUPT # No Japão RT e RD atendem áreas estabelecidas no plano diretor; * cabe ao Conselho Municipal de Política Urbana a análise do interesse público e # Japão cabe em regra a uma Agência-Cooperativa-> RT e RD; só o Poder Público parcela, edifica ou utiliza # RT e RD Poder Público, Agencia ou cooperativa;

17 RT RD - CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO Diferenças: * transferência dos imóveis para o Poder Público e posterior devolução para os proprietários # No Japão - RD e RT não ocorre a transferência, a propriedade é mantida nas mãos do proprietário; * existência de um contrato entre a Administração e o particular; Poder Público pactua um contrato no Brasil se o proprietário quiser # no Japão RT e RD - Ato Administrativo - ato do poder executivo - imposição.

18 Operações Urbanas Consorciadas RT E RD - Art. 32 do E.C.

19 Operação Urbana Consorciada Linha Verde Curitiba Art. 32 do E.C. Barios : 22 POPULAÇÃO : hab. lotes : Área do perímetro: m² Área de lotes: m² Potencial Adicional: m² CEPACs: Valor Mínimo CEPAC: U$ 110 Venda de CEPAC na Bolsa Valores - SP para: Alteração de Uso Coeficiente de Aproveitamento Aumento de altura

20 Programa para OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA RT RD (arts. 32 a 34 do EC) Semelhanças: * viabilização de condições financeiras para as obras; * Poder Público, proprietários, locatários, posseiros e investidores privados realizam a obra; * transformações urbanísticas estruturais (revitalização do centro, aumento de densidade), melhoria social e valorização ambiental; * alteração de índices e característica de parcelamento, uso e ocupação de solo e subsolo;

21 OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA RT - RD Semelhanças: * existência de um (semelhante à Agência do RT e do RD) Órgão colegiado para mediação de conflitos e de um termo de compromisso e obrigações na forma de um contrato entre as partes; *lei deve conter o plano/projeto da OUC; *Aprovação de 2/3 dos envolvidos; * há a contribuição.

22 OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA RT - RD Diferenças: * o Colegiado deliberativo deve ser coordenado pelo Município, não cabendo Agência privada; não há contribuição com terrenos reserva mas nada impede que a lei municipal determine; L.R. geralmente em áreas de 10 a 50 ha OUC a 3000 há.

23 OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA RT - RD Diferenças: a contribuição poderá ser em CEPAC que pode ser negociado em bolsa de valores, ocorrendo a desvinculação da compra do potencial e da posse do lote, podendo ocorrer a especulação imobiliária; * O RT e o RD incidem sobre propriedades a ser transformadas (proteção do modo de vida da comunidade) e a OUC incide sobre um conjunto de quadras que poderão dispor de incentivos urbanísticos.

24 Outorga Onerosa do Direito de Construir Solo Criado - Art. 28 do E.C. plano diretor; edificar acima do coeficiente de aproveitamento básico c.a.b previsto em lei; c.a.b. -> relação entre a área edificável e a área do terreno contrapartida do beneficiário.

25 Outorga Onerosa do Direito de Construir Solo Criado - Art. 28 do E.C. Direito de construir X separação virtual X Direito de propriedade poderá ser estabelecido coeficiente único ou áreas de coeficiente diferenciados análise do adensamento de cada região

26 Programa para I Outorga Onerosa do Direito de Construir Solo Criado - Art. 28 do E.C.

27 Transferência do Direito de Construir Art. 35 do E.C. lei municipal baseada no plano diretor; proprietário de imóvel urbano ou rural; direito de construir.

28 . Transferência do Direito de Construir Art. 35 do E.C. transferência para outro imóvel; alienação para terceiros; escritura pública RI;

29 Transferência do Direito de Construir Art. 35 do E.C. Requisitos: implantação de equipamentos urbanos; preservação de patrimônio histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; regularização fundiária;

30 Transferência do Direito de Construir Art. 35 do E.C. 4) Transferência do Direito de Construir Art. 35 do E.C.

31 LAND READJUSTMENT REAJUSTE DE TERRENOS PONTOS NEGATIVOS: Dificuldade em se estabelecer os valores das contribuições; os terrenos reserva no Brasil talvez não sejam tão rentáveis; difícil negociação com o poder público por meio de uma relação de confiança.

32 LAND READJUSTMENT REAJUSTE DE TERRENOS PONTOS NEGATIVOS: pouca tecnologia e ausência de condições financeiras dos países em desenvolvimento; grande desigualdade econômica; consenso difícil entre as partes envolvidas; ausência de cadastros territoriais multifinalitários urbanos atualizados;

33 LAND READJUSTMENT REAJUSTE DE TERRENOS PONTOS POSITIVOS: possível solução de lege ferenda nacional e local art. 4o do Estatuto da Cidade Lei /01 - Para fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos: (...) possibilidade do RT e do RD ser objeto de lei municipal (art. 30, II CF/88) desde que não desnature os outros instrumentos já adotados nacionalmente OUC; PLANEJAMENTO INTEGRADO.

34 LAND READJUSTMENT REAJUSTE DE TERRENOS PONTOS POSITIVOS: Poderão ser previstas nas OUC, entre outras medidas (...) > poderá o Município prever o replotting. Art. 34 CEPAC é facultativo -> terreno reserva

35 LAND READJUSTMENT REAJUSTE DE TERRENOS PONTOS POSITIVOS: * possível combinação do RT e RD com as OUC e com o Consórcio Imobiliário evita as desapropriações e garante a participação dos envolvidos; * possível combinação do RT e do RD com a outorga onerosa (solo criado) e a transferência do direito de construir, para fins de diminuição da contribuição;

36 LAND READJUSTMENT REAJUSTE DE TERRENOS PONTOS POSITIVOS: a contribuição por meio de parcela do terreno terreno reserva - é relevante e viabiliza o custeio da intervenção; as plenárias do RT e do RD tornam um processo democrático; RT e RD proteção do modo de vida da comunidade atende a FSP

37 LAND READJUSTMENT REAJUSTE DE TERRENOS PONTOS POSITIVOS: Art do Cci Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma; Parágrafo 1o O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição da garantia.

38 OBRIGADA