PERMUTA DE IMÓVEIS CONCEITO

Transcrição

1 PERMUTA DE IMÓVEIS CONCEITO Considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra por parte de um dos proprietários-contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, normalmente denominada torna. Para esse efeito, é necessário que a escritura, quando lavrada, seja efetivamente de permuta. Não será considerada permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito. UNIDADE IMOBILIÁRIA A expressão "unidade imobiliária ou unidades imobiliárias prontas ou a construir", compreende: a) o terreno adquirido para venda, com ou sem construção; b) cada lote oriundo de desmembramento de terreno; c) cada terreno decorrente de loteamento; d) cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e) o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma; f) cada casa ou apartamento construído ou a construir. É necessário que a escritura, quando lavrada, seja de permuta. Não se considera permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito, que não seja bem imóvel. OPERAÇÃO DE PERMUTA SEM PAGAMENTO DE TORNA No caso de permuta sem pagamento de torna, os permutantes não terão resultado a apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor do bem baixado de seu patrimônio. Em maio/2004 o contribuinte "A" permutou uma casa, adquirida em janeiro/1995, declarada por R$ ,00, por um apartamento pertencente ao contribuinte "B", adquirido em agosto/2000 e por ele declarado por R$ ,00: Neste caso o Contribuinte "A" baixará de sua declaração a casa no valor de R$ ,00 e dará entrada do apartamento no valor de R$ ,00. O contribuinte "B" baixará de sua declaração o apartamento no valor de R$ ,00 e dará entrada da casa no valor de R$ ,00. EXISTÊNCIA DE TORNA

2 No caso de permuta com recebimento de torna em dinheiro, o ganho de capital será obtido da seguinte forma: 1 - o valor da torna será adicionado ao custo do imóvel dado em permuta; 2 - será efetuada a divisão do valor da torna pelo valor apurado na forma do item 1, e o resultado obtido será multiplicado por cem; 3 - o ganho de capital será obtido aplicando-se o percentual encontrado, conforme o item 2, sobre o valor da torna. Nota: observar as hipóteses de redução do ganho de capital (veja detalhes no tópico Redução do Ganho de Capital) Pessoa física permutou um imóvel por outro, nas seguintes condições: Cálculos: a) Custo do imóvel dado em permuta R$ ,00 b) Valor da torna recebida R$ ,00 c) Valor total da operação (a+b) R$ , Apuração da torna em relação ao total da operação: R$ ,00 x 100 / R$ ,00 = 20% 2 - Apuração do ganho de capital: 20% de R$ ,00 = R$ 4.000,00 Nota: observar as hipóteses de redução do ganho de capital (veja detalhes no tópico Redução do Ganho de Capital). TORNA RECEBIDA EM PARCELAS Quando a torna for contratada para pagamento a prazo, a parcela apurada pode ser tributada proporcionalmente, em cada mês, à medida em que for recebida. Veja o tópico Redução no Ganho de Capital, abaixo. REDUÇÃO DO GANHO DE CAPITAL TORNA EM BENS MÓVEIS OU DIREITOS No caso de permuta com pagamento de torna em bens móveis ou direitos (exceto dinheiro), não é aplicável o tratamento de permuta previsto no art. 121, II, do RIR/1999, devendo ser apurado normalmente o ganho de capital relativamente a cada uma das alienações. PERMUTA DE IMÓVEL RURAL

3 Nas operações de permuta de imóvel rural por outro imóvel rural, com ou sem benfeitorias, aplicam-se as normas gerais comentadas neste tópico desde que, no caso de imóvel com benfeitorias, o contribuinte não as tenha utilizado como despesa da atividade rural. ALIENAÇÃO DE BEM OBJETO DE PERMUTA - DETERMINAÇÃO DO CUSTO DE AQUISIÇÃO Considera-se custo de aquisição de imóvel adquirido por permuta com outro imóvel, o valor do imóvel dado em permuta: I - acrescido da torna paga, se for o caso; II - diminuído do valor correspondente à diferença entre a torna recebida e o ganho de capital relativo a essa torna. Base: artigo 12 da IN SRF 84/2001. Exemplo 1: Pessoa física permuta um imóvel de seu patrimônio, cujo valor na declaração de bens é de R$ ,00 por um outro imóvel e pagando uma torna de R$ ,00. Então, o custo do imóvel recebido será de R$ ,00 mais R$ ,00 = R$ ,00. Exemplo 2: Pessoa física permutou um imóvel por outro, nas seguintes condições: Cálculos: a) Custo do imóvel dado em R$ ,00 permuta b) Valor da torna recebida R$ ,00 c) Valor total da operação (a+b) R$ , Apuração da torna em relação ao total da operação: R$ ,00 x 100 / R$ ,00 = 20% 2 - Apuração do ganho de capital: 20% de R$ ,00 = R$ 4.000,00 Nota: observar as hipóteses de redução do ganho de capital (veja detalhes no tópico Redução do Ganho de Capital) 3 Custo do imóvel recebido em permuta: R$ ,00 menos R$ ,00 da torna

4 mais R$ 4.000,00 do ganho de capital igual a R$ ,00 PERMUTA DE UMA UNIDADE POR DUAS OU MAIS UNIDADES IMOBILIÁRIAS - DETERMINAÇÃO DO VALOR INDIVIDUAL Na permuta de uma unidade por duas ou mais unidades imobiliárias o permutante que as receber deve determinar o valor individual de cada unidade imobiliária proporcionalmente ao valor do imóvel dado em permuta. Base: "Perguntas e Respostas/SRF IRPF. Isso significa que a soma do valor de aquisição atribuído às unidades incorporadas ao patrimônio do permutante deverá corresponder ao valor do imóvel desincorporado. PROPORCIONALIZAÇÃO A Instrução Normativa SRF 107 de 1988 (subitem 1.8) orienta o permutante a determinar o valor individual de cada unidade proporcionalmente a um dos seguintes parâmetros, a serem utilizados na ordem indicada: a) o valor adotado como base de cálculo do imposto de transmissão incidente sobre a operação de permuta dessas duas ou mais unidades imobiliárias; b) o valor da base de cálculo do último imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou rural lançada em relação a cada uma dessas duas ou mais unidades imobiliárias; c) o valor de mercado de cada unidade, apurado em laudo de avaliação dos imóveis. Operação de permuta sem torna, na qual "A" dê uma unidade imobiliária e receba em troca, de "B", duas unidades imobiliárias. Na pessoa "A" a unidade imobiliária desincorporada tem custo de R$ ,00. Ainda, para efeito de desdobramento do custo de aquisição dos bens incorporados ao patrimônio, serão utilizados os valores que serviram de base de cálculo do imposto de transmissão, correspondentes a: R$ ,00 para o imóvel "1" e R$ ,00 para o imóvel "2" Total de R$ ,00. Então: 1 - Valor do imóvel "1" incorporado ao patrimônio de "A": R$ ,00 : R$ ,00 x 100 = 36% R$ ,00 x 36%= R$ , Valor do imóvel "2" incorporado ao patrimônio de "A":

5 R$ ,00 : R$ ,00 x 100 = 64% R$ ,00 X 64% = R$ ,00 PAGAMENTO DO IMPOSTO O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza está sujeito à incidência do Imposto de Renda, à alíquota de 15%. O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês subseqüente ao da percepção dos ganhos, por meio de DARF. COMPRA E VENDA COM DAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM PAGAMENTO Às operações quitadas de compra e venda de terreno, seguidas de confissão de dívida e escritura de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir, são aplicáveis os procedimentos examinados neste tópico, desde que atendidas, cumulativamente as seguintes condições: a) a alienação do terreno e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público; b) o terreno objeto da operação de compra e venda seja, até o final do período-base seguinte ao em que esta ocorrer, dado em hipoteca para obtenção de financiamento ou, no caso de loteamento, oferecido em garantia ao poder público. Base: item 4 da IN SRF 107/1988. Não há incidência do Imposto de Renda: NÃO-INCIDÊNCIA DO IMPOSTO DE RENDA I - na permuta sem torna de unidade imobiliária por unidade imobiliária, observando-se que essa exclusão se aplica (Inciso IV e 4º do art. 29 da IN SRF 84/2001): a) exclusivamente, às permutas de unidade imobiliária por unidade imobiliária; b) às operações de permuta realizadas por contrato particular, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de permuta; c) se ocorrer o recebimento de parcela complementar em dinheiro, deve ser apurado o ganho de capital apenas em relação a essa diferença (torna); II - às demais hipóteses de isenção, previstas na legislação, como alienação de bens e direitos de pequeno valor. Nota: observar as hipóteses de redução do ganho de capital (veja detalhes no tópico Redução do Ganho de Capital) PERMUTA DE IMÓVEIS COM PESSOA JURÍDICA À QUAL A PESSOA FÍSICA SEJA LIGADA As operações de permuta de unidades imobiliárias, realizadas entre pessoa jurídica e seu sócio, administrador ou titular, ou com o cônjuge ou parente até o terceiro grau, inclusive afim dessas pessoas

6 físicas, serão sempre realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas e exigindo-se laudo de avaliação, sob pena de arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal. O laudo de avaliação dos imóveis permutados deve ser feito por três peritos, ou por entidade ou empresa especializada, desvinculados dos interesses dos contratantes, com a indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de comparação adotados e instruído com os documentos relativos aos bens avaliados. Base: subitens 1.2 e 1.3 da IN SRF 107 de EQUIPARAÇÃO DE PESSOA FÍSICA À PESSOA JURÍDICA PELA PRÁTICA DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS A pessoa física que efetuar permuta de imóveis deverá verificar as normas relativas à equiparação à pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias. Se configurar a equiparação, observará, no que couber, as regras específicas de tributação das operações de permuta entre pessoa jurídica e pessoa física e entre pessoas jurídicas. Maiores informações acesse o tópico Equiparação da Pessoa Física à Pessoa Jurídica. REDUÇÃO NO GANHO DE CAPITAL DA PESSOA FÍSICA 1. PARA IMÓVEIS ADQUIRIDOS ATÉ Na alienação de imóvel adquirido até , poderá ser aplicado um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição ou incorporação do imóvel, de acordo com a seguinte tabela: PERCENTUAIS DE REDUÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL Ano Aquisição Percentual de Redução Ano Aquisição Percentual de Redução % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % Base: art. 18 da Lei 7.713/1988. O saldo do ganho de capital sujeito à tributação será igual à diferença entre o ganho total e a soma das parcelas a deduzir, resultantes da aplicação do respectivo percentual de redução.

7 Pessoa física vendeu em maio/2004 por R$ ,00 um imóvel adquirido em fevereiro/1984, sendo que o custo de aquisição (atualizado) é de R$ ,00, teremos: Valor de alienação R$ ,00 (-) Custo de aquisição R$ ,00 = Ganho de capital R$ ,00 (-) 25% de R$ ,00 (redução relativa ao ano de aquisição) R$ ,00 (=) Ganho de capital tributável R$ ,00 x Alíquota do imposto 15% = Valor do Imposto de Renda R$ ,00 CONSTRUÇÃO QUE FOI INICIADA ATÉ E CONCLUÍDA EM ANO POSTERIOR Na alienação de imóvel constituído por terreno adquirido até e de edificação, ampliação ou reforma iniciada até essa data, ainda que concluída em ano posterior, informada na declaração de bens e direitos, o percentual de redução será determinado em função do ano de aquisição do terreno e aplicado sobre todo o ganho de capital. IMÓVEL QUE TENHA SIDO PARCIALMENTE ADQUIRIDO ATÉ Na alienação em conjunto, de imóvel constituído de partes adquiridas em datas diferentes, a redução aplicar-se-á à parcela do ganho de capital que corresponder a cada parcela adquirida até 31 de dezembro de IMÓVEL ADQUIRIDO ATÉ E CONSTRUÇÃO INICIADA EM ANO POSTERIOR Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, contendo construção, ampliação ou reforma iniciada após essa data, o percentual de redução aplica-se apenas à parcela do ganho de capital que corresponder ao terreno e às edificações existentes em 31 de dezembro de 1988, observando-se o seguinte: a) o percentual de redução correspondente a cada parte será determinado em função do ano de sua aquisição e aplicado sobre a parcela do ganho de capital a ela correspondente; b) a parcela do ganho de capital correspondente a cada parte será determinada aplicando-se sobre todo o ganho de capital o percentual resultante da relação entre o custo da parte objeto e o custo total do imóvel ou entre a área da parte objeto e a área total do imóvel. Pessoa física vendeu um imóvel em maio/2004 por R$ ,00. Os dados são os seguintes: a) o terreno foi adquirido em dezembro/1985 e o custo de aquisição (já corrigido) é de R$ ,00; b) a construção foi iniciada em janeiro/1989 e o custo de construção (já corrigido) é de R$ ,00. Vamos aos cálculos: 1 - Apuração do custo total do imóvel alienado:

8 R$ ,00 (terreno) + R$ ,00 (construção) = R$ , Apuração do ganho de capital: R$ ,00 (valor da venda) - R$ ,00 (valor do custo) = R$ , Apuração do ganho proporcional ao custo do terreno: R$ ,00 (custo do terreno) / R$ ,00 (custo total do imóvel) x R$ ,00 (ganho de capital total) = R$ , Redução do ganho de capital correspondente ao terreno, no valor de R$ ,14, mediante aplicação do percentual de redução de 20%: 20% x R$ ,14= R$ 7.027, Ganho de capital tributável: R$ ,00 - R$ 7.027,03 = R$ , Valor do Imposto de Renda: R$ R$ ,97 x 15% = R$ ,95 IMÓVEL HAVIDO POR HERANÇA ABERTA ATÉ , COM PARTILHA OCORRIDA APÓS ESSA DATA No caso de bens imóveis havidos por herança ou legado, cuja abertura da sucessão (falecimento) tenha ocorrido até 31 de dezembro de 1988, o percentual de redução será determinado tomando-se por base o ano da abertura da sucessão, mesmo que a avaliação e partilha tenha ocorrido em ano posterior. 2. FATOR DE REDUÇÃO NAS ALIENAÇÕES DE BENS IMÓVEIS DE A O artigo 37 da MP 252/2005 estipulava fator de redução nas alienações de bens imóveis. Como a MP 252 não foi votada pelo Congresso até , perdeu sua eficácia. Desta forma, para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, no período de a poderá ser aplicado fator de redução (FR) do ganho de capital apurado. O fator de redução será determinado pela seguinte fórmula: FR = 1 / 1,0035 m, onde "m" corresponde ao número de meses decorridos entre a data de aquisição do imóvel e a de sua alienação. Imóvel adquirido em janeiro/2005 e alienado em junho/2005. O ganho de capital apurado foi de R$ ,00.

9 Número de meses decorridos de janeiro a junho/2005 = 5 meses. FR = 1 / 1,0035 ^ 5 FR = 1 / 1, FR = 0, Ganho de capital, após aplicação do fator de redução: R$ ,00 x 0, = R$ 9.826,82. Imóveis Adquiridos até Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução será aplicado a partir de 1 o de janeiro de Pode ser aplicada cumulativamente a redução do ganho de capital, para imóveis adquiridos até , em percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição ou incorporação do imóvel, de acordo com a tabela prevista no art. 18 da Lei 7.713/1988 (vide item 1 deste tópico). Base: artigo 37 da MP 252/ FATOR DE REDUÇÃO - ALIENAÇÕES DE BENS IMÓVEIS A PARTIR DE Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, a partir de , serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado. A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas: I - FR1 = 1/1,0060 m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês de novembro/2005, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês; II - FR2 = 1/1,0035 m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre dezembro/2005 ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação. Imóvel vendido por pessoa física, no valor de R$ ,00, em 05/02/2006. O custo de aquisição do imóvel é de R$ ,00, na data de 09/01/2000. Então teremos: Fator de Redução = FR1 x FR2 FR1 = 1/1,0060 m1

10 M1 = número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel (janeiro/2000) e o mês de novembro/2005: Anos 2000 a 2004 = 12 meses (a fração de janeiro/2000 é considerada 1 mês, para fins de cálculo) x 5 anos = 60 meses Ano 2005 = 11 meses (janeiro a novembro) Total de meses até novembro/2005 = = 71 meses FR1 = 1/1,0060^71 = 1/1, = 0, FR2 = 1/1,0035 m2 M2 = número de meses-calendário ou fração decorridos entre dezembro/2005 ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação. Total de meses de dezembro/2005 a fevereiro/2006 = 3 meses (a fração de fevereiro/2006 é considerada 1 mês, para fins de cálculo). FR2 = 1/1,0035^3 = 1/ 1, = 0, Fator de Redução = FR1 x FR 2 = 0, x 0, = 0,64713 Ganho de Capital = Valor de Alienação Valor do Custo Ganho de Capital = R$ ,00 R$ ,00 = R$ ,00 Ganho de Capital Tributável = R$ ,00 x Fator de Redução = R$ ,00 x 0,64713 = R$ ,18. Imóveis Adquiridos até Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução 1/1,0060 m1 será aplicado a partir de 1 o de janeiro de Pode ser aplicada cumulativamente a redução do ganho de capital, para imóveis adquiridos até , em percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição ou incorporação do imóvel, de acordo com a tabela prevista no art. 18 da Lei 7.713/1988 (vide item 1 deste tópico). Base: artigo 40 da Lei / ALIENAÇÃO DE IMÓVEL CONSTITUÍDO POR TERRENO Na alienação de imóvel constituído por terreno adquirido até 31 de dezembro de 1995 e de edificação, ampliação ou reforma iniciada até essa data, ainda que concluída em ano posterior, informada na Declaração de Ajuste Anual, os fatores de redução são determinados em função do ano de aquisição do terreno e aplicado sobre todo o ganho de capital ( 6º do art. 3 da IN SRF 599/2005).

11