Sumário Introdução 1. Escorço histórico 2. Condomínio edilício 3. Direitos e deveres no condomínio edilício

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1 Sumário Introdução Escorço histórico O surgimento da propriedade horizontal no mundo Condomínio edilício no Brasil Condomínio edilício A questão do nome do instituto Condomínio edilício e propriedade horizontal Condomínio edilício e o condomínio comum O direito de superfície A pessoa jurídica affectio societatis Conceito e natureza jurídica da propriedade horizontal Direitos e deveres no condomínio edilício Personalidade jurídica do condomínio edilício e capacidade aquisitiva Adjudicação de imóvel pelo condomínio Alienação forçada de fração ideal por inadimplência Elementos identificadores do instituto O nome do empreendimento Edificações ou conjuntos de edificações O número de pavimentos Unidades isoladas entre si Saída para a via pública O número de peças A destinação residencial ou não residencial Lojas com saída direta para a via pública Depósitos, lavanderias, armários, saletas de recreação ocupacional, etc., como unidades autônomas A identificação da unidade autônoma Modalidades de condomínio edilício Sobrados, casas geminadas e outras edificações sem área construída de uso comum Shopping Centers Shopping center destinado exclusivamente a locação Shopping center destinado a venda de unidades autônomas Shopping center edificado por grupo fechado Novas edificações no terreno do shopping center Distribuição das frações ideais entre o shopping center e as demais unidades 47

2 6. A fração ideal Critérios para fixação da fração ideal Alteração da fração ideal quorum Alteração da fração ideal alteração da convenção e necessidade de escritura pública Alteração de parte da fração ideal em decorrência da alienação de vaga de garagem Alienação de parte da fração ideal em decorrência de alienação de partes de uma unidade autônoma Outras hipóteses de alteração da fração ideal Instituição de condomínio O instrumento de instituição de condomínio A identificação das pessoas O terreno Necessidade de unificação de terrenos Impossibilidade de unificação de terrenos não lindeiros Unificação de terrenos sob promessa de compra e venda Necessidade de prévio desmembramento A filiação registral A descrição sucinta do empreendimento A individualização das unidades autônomas As áreas de uso comum A declaração a respeito da garagem A declaração de instituição O fecho do documento O instituidor A titularidade do direito real do instituidor Formas e modalidades de instituição de condomínio A instituição pela via testamentária A instituição de condomínio por ato unilateral A instituição de condomínio por acordo de vontades Título aquisitivo que não define as frações ideais de cada comunheiro A instituição de condomínio sobre empreendimento já construído A instituição de condomínio subsequente à incorporação imobiliária Necessidade de que a instituição e a divisão sejam simultâneas A pré-instituição e a pré-atribuição sobre obra em curso Ausência de incorporação imobiliária Grupo fechado Da pré-horizontalidade Da eficácia plena da instituição do condomínio edilício A instituição por força de decisão judicial Consórcio de empresas Documentos que devem instruir a instituição de condomínio edilício O memorial descritivo Carta de habite-se e CNDs do INSS e da SRF Diferença nas áreas do projeto, dos quadros da ABNT e da CND do INSS Projeto arquitetônico, quadros de custos, áreas e frações ideais Custo da obra diferente do constante nos quadros da ABNT Outros documentos 96

3 10. A incorporação imobiliária A figura do incorporador Substituição do incorporador O registro da incorporação imobiliária O memorial de incorporação Nome e qualificação do titular do terreno Nome e qualificação do incorporador Descrição do terreno e indicação do registro respectivo Descrição das unidades autônomas Documentos elencados no art. 32 da Lei nº 4.591, de Título de propriedade, histórico vintenário e certidões Permuta do terreno por unidade autônoma futura Permuta de fração do terreno por área a ser construída Permuta de fração de terreno por área construída (unidades autônomas ainda não definidas) Permuta de fração de terreno por unidades futuras desde já identificadas Imposto de Transmissão na Permuta por área construída O título de propriedade o incorporador proprietário do terreno Promessa de compra e venda e promessa de permuta o incorporador como promissário adquirente do terreno A promessa de compra e venda A hipótese de numerus clausus para títulos, instrumentos e atos de registro Matrícula de unidade futura A promessa de permuta A promessa de dação em pagamento A promessa de doação Histórico dos títulos da cadeia vintenária e certidões Certidão negativa de ônus Ônus reais, cláusulas e outros gravames Enfiteuse Servidões prediais Usufruto Uso e habitação Hipoteca comum, hipoteca em cédula do produto rural e Anticrese Hipoteca do Sistema Financeiro da Habitação Hipoteca por cédula de crédito rural, industrial, à exportação e comercial Cláusula de inalienabilidade imposta sobre o imóvel Indisponibilidade de bens Tombamento Penhora Recuperação Judicial Falência Decreto de desapropriação Alienação fiduciária A publicidade das cláusulas e gravames 138

4 14. Outros documentos para registro da incorporação Certidões e atestados da condição jurídico-econômica O projeto de construção Aprovação do projeto pelo Corpo de Bombeiros Aprovação do projeto por autoridades sanitárias Os quadros de cálculos O prazo de carência Certidão do mandato A parcela de preço do art. 39, II, da Lei nº 4.591, de Minuta da futura convenção de condomínio Declaração e plantas sobre a garagem ART do CREA RRT do CAU Contrato-padrão Patrimônio de afetação Averbação Crítica ao patrimônio de afetação Cancelamento Cancelamento feito com base no inciso I do artigo 31-E da Lei Cancelamento feito com base no inciso II do artigo 31-E da Lei Cancelamento feito com base no inciso III do artigo 31-E da Lei O processo de registro da incorporação imobiliária A impugnação A dúvida O ato de registro O prazo de validade do registro da incorporação Registros de alienações ou onerações Os contratos de alienação ou promessa de alienação de imóvel hipotecado ao SFH A publicidade dos atos de registro Pré-horizontalidade e pré-atribuição na incorporação A necessidade do registro da instituição de condomínio quando do término da incorporação Emolumentos pelo Registro da Instituição de Condomínio O documento de instituição de condomínio que se seguir ao registro de incorporação imobiliária Construções em balanço e o direito de propriedade tradicional Habite-se parcial individuação parcial Condomínio edilício de lotes ou condomínio urbanístico A garagem A garagem como coisa de uso comum A vaga de garagem como acessório da unidade A garagem como uma única unidade autônoma A vaga de garagem como unidade autônoma Do direito de dispor das vagas de garagem Da prova de quitação das obrigações condominiais A convenção de condomínio Regimento interno 212

5 24. A formação da convenção de condomínio A forma e o conteúdo da convenção de condomínio O registro da convenção de condomínio Retificações e alterações da convenção de condomínio Momento da assinatura na convenção Direitos e deveres dos condôminos Deveres dos condôminos Da assunção das dívidas da unidade a prova de quitação das obrigações condominiais Alteração da fachada Construção por condômino em área comum Uso, por condômino, de área comum Construção por condômino em terraço Direitos individuais dos condôminos Direitos coletivos dos condôminos Quorum unânime Retificações e alterações da instituição de condomínio O aumento do número de unidades autônomas Aumento da área construída da unidade autônoma O apartamento do zelador transformação em unidade autônoma Desmembramento e unificação de unidade autônoma Quorum por unanimidade Aquisição de terreno lindeiro Durante a incorporação Depois da instituição do condomínio A extinção do regime de propriedade horizontal A desapropriação A confusão Perecimento do prédio O acordo de vontades O procedimento registral Usucapião e condomínio edilício Usucapião de unidade autônoma Usucapião de área de propriedade comum Usucapião de parte não edificada do terreno Usucapião de parte edificada do terreno Usucapião de área edificada com criação de nova unidade autônoma Usucapião de unidade autônoma de edifício não submetido ao regime do condomínio edilício 250 Considerações finais 251 Referências bibliográficas 254 Modelos Requerimentos, memoriais e outros documentos Requerimento ao Registro de Imóveis para registro da incorporação imobiliária Memorial de Incorporação Imobiliária Histórico vintenário dos títulos de domínio 260

6 1.4. Discriminação das frações ideais de terreno e das coisas de uso comum Modelo de convenção de condomínio de edifício Atestado de idoneidade financeira Instrumento público de mandato Declaração sobre o prazo de carência Declaração a respeito da garagem Requerimento para averbação de Patrimônio de Afetação Instrumento particular de instituição de condomínio de edifício, por acordo de vontades Instrumento particular de instituição de condomínio edilício de casas, por ato unilateral Escritura pública de instituição de condomínio, individuação e divisão Requerimento para unificação de terrenos de promissário comprador Convenção para condomínio de lotes condomínio urbanístico Averbações e registros Registro de incorporação imobiliária para condomínio de lotes ou condomínio urbanístico Registro de instituição de condomínio com especificação parcial Matrícula, registro de incorporação imobiliária e posterior retificação, averbação de construção e registro da instituição do condomínio com especificação total das unidades Averbação de Patrimônio de Afetação Na matrícula da incorporação imobiliária Nas matrículas das unidades autônomas Matrícula, aquisição de terreno, averbação da construção, instituição do condomínio e registro da divisão Matrícula da unidade autônoma oriunda da divisão e averbação do registro da convenção de condomínio Aquisição de terreno, construção e instituição de condomínio de casas Unificação de terrenos de proprietários diferentes, prometidos vender a uma mesma pessoa Matrícula de unidade, transporte de ônus hipotecário, cancelamento deste, transmissão do imóvel, constituição de nova hipoteca e averbação do registro da convenção de condomínio Registro de convenção de condomínio de edifício Permuta de terreno por unidade autônoma futura a incorporação imobiliária vai ser registrada no futuro Permuta de terreno por unidade autônoma futura registro simultâneo da incorporação imobiliária e registro da permuta 313 Anexos LEI DE CONDOMÍNIOS E INCORPORAÇÕES Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de Incorporação imobiliária Documentação para registro Condomínio urbanístico Incorporação imobiliária Documentação para registro Instituição de Condomínio Sem incorporação imobiliária registrada Roteiro de exigências para registro Instituição de Condomínio Com incorporação imobiliária registrada Roteiro de exigências para registro 327