VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO

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2 Dossiê Hotéis e Resorts Desequilíbrio favorável ao mercado: oferta estagnada e demanda crescente Após alguns anos de saturação no mercado hoteleiro, com uma oferta maior que a demanda, desequilibrando as taxas de ocupação e valores das diárias, o setor apresenta uma inversão do cenário da última década. A oferta está estagnada e a demanda crescendo a uma taxa de 5% ao ano. O mercado nunca tem um equilíbrio, está sempre andando para cima ou para baixo. Hoje temos o inverso daquilo que provocou a super oferta e esse desequilíbrio da indústria é muito favorável aos hoteleiros. Ninguém quer o equilíbrio agora, comenta Diogo Canteras, sócio-diretor da HVS Consultoria Hoteleira, que acredita que os próximos sete anos serão positivos. A perspectiva é de crescimento estável e constante, o que é muito bom para um investimento de longo prazo. Ricardo Mader, diretor da Jones Lang LaSalle Hotels, ressalta que não há em curto prazo indicação do crescimento da oferta, pois em São Paulo e Rio de Janeiro nenhum hotel está sendo construído. Presumindo que a economia continue estável, as coisas devem melhorar ainda mais e os próximos três anos serão bem interessantes. Essa demanda está relacionada ao crescimento econômico do Brasil e voltada quase que exclusivamente ao mercado doméstico. Sobre a minoria de hóspedes estrangeiros, José Ernesto Marino Neto, presidente da BSH International, observa uma mudança na origem deste turista. Na hotelaria de São Paulo, por exemplo, hoje temos chineses, o que não havia no passado, e mais hóspedes de Portugal, Grécia e Espanha, economias que procuram um porto seguro e que estão fazendo negócio com o Brasil. Também verificamos uma diminuição no número de norte-americanos proporcionalmente. 37

3 DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS Caio Calfat, sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting 2. José Ernesto Marino Neto, presidente da BSH International 3. Diogo Canteras, sócio-diretor da HVS Consultoria Hoteleira 4. Ricardo Mader, diretor da Jones Lang LaSalle Hotels Perspectivas otimistas para os próximos anos Lei da oferta e demanda: tarifas devem dobrar nos próximos anos O maior impacto do crescimento do mercado é sentido no valor das diárias, que ainda estão abaixo do que seria adequado, segundo os consultores. As diárias estão muito baixas e devem pelo menos dobrar em São Paulo nos próximos quatro anos. Estamos com o nosso câmbio muito defasado. Os hotéis brasileiros são bem mais baratos que os de Nova York e Madri, sendo que deveria ser mais caro pela nossa taxa de câmbio, afinal o nosso mercado é essencialmente doméstico. A previsão de ocupação em 2015 para São Paulo é de 84% e 85% para o Rio de Janeiro. Uma ocupação média anual de 85% significa hotéis lotados o tempo inteiro e nesse momento temos que aproveitar para subir a tarifa. É a lógica do mercado, lei da oferta e da procura, avalia Canteras. Marino concorda e diz que ao longo dos próximos três ou quatro anos observaremos um aumento das tarifas, pois os hotéis já atingiram um determinado patamar de ocupação e será preciso agora a diária para selecionar a demanda. Curitiba Porto Alegre 38 VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010

4 Belo Horizonte Rio de Janeiro Diária média cresce 10,4%, de acordo com a consultoria Jones Lang LaSalle Hotels A consultoria hoteleira Jones Lang LaSalle Hotels, revela, em sua pesquisa anual Hotelaria em Números Brasil 2010, que a rápida recuperação da economia brasileira no segundo semestre de 2009 resultou num crescimento de 10,4% da diária média, um dos maiores crescimentos registrados no mundo. Embora as taxas de ocupação tenham sofrido uma pequena queda de 1,4 pontos percentuais em 2009, esse declínio foi amplamente compensado pelo crescimento de 10,4% da diária média. Isso resultou num RevPAR (receita por quarto disponível) de R$ 112, o maior da história do Brasil, disse Ricardo Mader. O lucro bruto operacional (GOP) das propriedades da amostragem analisada diminuiu 1,1 pontos percentuais em 2009, causado em parte pela redução do número de reuniões e eventos realizados pelas empresas. Mas a crise no Brasil foi de curta duração, e a economia está novamente em um ritmo acelerado de crescimento. Nos 15 hotéis em que atuamos como asset managers em todo o Brasil, já temos observado um crescimento de dois dígitos do RevPAR em 2010, afirmou Mader. Cerca de 93% dos hotéis no Brasil não são afiliados a uma marca hoteleira internacional ou nacional o que representa 75% do total de quartos disponíveis. No entanto, o número de hotéis afiliados a marcas hoteleiras tende a crescer, já que o Brasil continua a ser avaliado por investidores estrangeiros. De acordo com o banco de dados da Jones Lang LaSalle Hotels existem atualmente 153 projetos hoteleiros em construção ou em fase avançada de planejamento e que serão associados às principais cadeias hoteleiras presentes no Brasil. Esses projetos de desenvolvimento totalizam quartos e estão concentrados no segmentos mid-scale e econômico, disse Manuela Gorni, diretora da Jones Lang LaSalle Hotels no Brasil. Esses novos quartos de hotéis representam um crescimento de apenas 5,5% do total de apartamentos existentes no País. O crescimento atual na ocupação e na média diária, impulsionados pela melhora da economia nacional, juntamente com o aumento relativamente pequeno na oferta de hotéis, estão indicando para um crescimento mais significativo no desempenho dos hotéis brasileiros ao longo dos próximos três anos. Esperamos um novo ciclo de desenvolvimento de hotéis no Brasil, com os preparativos do País para a Copa do Mundo de Futebol em 2014 e para os Jogos Olímpicos no Rio de Janeiro em 2016, completa Manuela. Investir em hotelaria demanda muito conhecimento José Ernesto Marino diz que qualquer investimento pode ser bom ou ruim, depende de como o negócio é posicionado. O investimento hoteleiro tem um retorno pequeno frente ao valor do investimento e se você errar a mão, gastar mais do que deveria na implantação do projeto, pode comprometer pelo o resto da vida o retorno do negócio. Investir em hotelaria demanda muito conhecimento e não achar que hotelaria é uma atividade simples como a grande maioria das pessoas pensa. Ele explica que é preciso analisar qual tipo de negócio terá determinado retorno dentro da atividade hoteleira. Não é qualquer tipo de hotel que pode ser um bom negócio, e não é qualquer preço que pode ser pago por um hotel, não é qualquer companhia hoteleira que pode administrá-lo. O investimento hoteleiro é uma disciplina muito recente, que tem cerca de três décadas, e por ter só esse tempo, revelou há pouco tempo todos os seus riscos. Para Diogo Canteras, este é um excelente momento para investimento, mas é preciso entender a lógica de operação do mercado. Não faz sentido você comprar hotel enquanto o mercado está caindo, neste momento se afaste do hotel. Quando o mercado está se recuperando faz sentido comprar um hotel existente e investir em renovação e reposicionamento. Este é o momento atual. Neste momento o grande negócio é reformar hotéis existentes. Um histórico de super oferta Há cerca de uma década, o Brasil vivenciou a entrada de uma série de novos produtos hoteleiros no mercado, consequência de um ufanismo devido à estabilização econômica com o advento do Plano Real, em A partir de 96, tivemos muitos investimentos em vários produtos imobiliários e dois deles receberam bastante recursos, os edifícios de escritórios e hotéis, tanto os organizados de forma tradicional, como foi o caso do Grand Hyatt e Hilton, em São Paulo, com grandes 39

5 DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS investidores alocando recursos, como também uma grande massa de pequenos investidores, através de pequenos produtos imobiliários, mas de renda mensal constante e liquidez, os famosos flats, lembra José Ernesto Marino. Grandes mercados, como São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre, receberam recursos em produtos imobiliários de uma forma geral, o que gerou um desequilíbrio. Passamos a ter mais oferta do que demanda. Boa parte desses hotéis entraram em operação em 2001, que foi um ano econômico não muito bom. Além disso, com os atentados de 11 de setembro, também em 2001, uma nova ordem mundial se estabeleceu, impactando na economia de uma forma geral, ou seja, tivemos por um lado o desequilíbrio entre oferta e demanda e por outro um recrudescimento da demanda especificamente, conta Marino. Durante esses 10 anos, a oferta tendeu a ficar estagnada, pois os investidores não viam capacidade de geração de bons resultados. Porém, a demanda, a partir de 2003, passou a crescer de forma estável e madura, pois a economia brasileira entrou em um novo ciclo. Até 2006 os resultados dos hotéis nas grandes cidades brasileiras foram ruins, porque a oferta era muito maior que a demanda. Os hotéis passaram a respirar de forma positiva a partir de 2006/2007 e desde então a curva continua crescente, com a demanda subindo, a ponto de a situação se inverter em algumas cidades, como São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte, que, dependendo da época, podem já não ter quartos suficientes. Processo inverso no segmento de lazer No segmento de lazer o ciclo foi invertido, segundo Marino. Enquanto a economia estava ruim, o segmento de lazer estava bom, porque tínhamos um portfólio de produtos relativamente pequeno comparado à oferta atual. Em 10 anos multiplicamos a oferta em 10 vezes. Hoje está ainda em desequilíbrio, há menos demanda do que oferta. Tínhamos uma oferta reduzida, e ainda que a demanda interna estivesse pequena, havia uma moeda fraca no Brasil e as economias europeias estavam fortes, principalmente as ibéricas, com desejo de se expandir em terras brasileiras. Hoje temos um mercado de lazer, principalmente no nordeste, em estado de desequilíbrio, pois o Real está forte e a demanda nacional tem um parque de competição muito maior no exterior. De acordo com o presidente da BSH São Paulo Brasília International, destinos como Orlando e Miami competem com os hotéis do nordeste. Além disso, a demanda internacional diminuiu com a queda do poder aquisitivo de muitos países e o Brasil ficou mais caro. Portanto, a oferta ainda é maior do que a demanda neste segmento de lazer. A exceção deste cenário é o Rio de Janeiro, que tem apresentado bons resultados, pois está perto dos grandes mercados consumidores e os eventos corporativos passam a fazer uma grande diferença. Um nicho de mercado ainda mal explorado, na opinião de Marino, é o turismo ecológico, principalmente na Amazônia. Acho que a distância da Amazônia para os grandes centros nacionais acaba gerando uma espécie de falta de interesse. Demanda existe, observamos um crescimento do turismo de cruzeiros, as pessoas acabam se sentindo mais seguras no navio. O fato de ter hóspedes com esse tipo de acomodação alternativa deveria encorajar empreendedores a pensar nessa demanda, que gostaria de ter uma acomodação melhor e segura juntamente com a experiência que a Amazônia pode oferecer. O que dá valor a qualquer produto é a unicidade. Setor sofre com carência de mão-de-obra qualificada Com os intensos investimentos no mercado hoteleiro e imobiliário em geral na década de 90, houve um número grande de escolas e universidades com oferta de cursos voltados para o turismo e hotelaria. O resultado foi um grande número de profissionais disponíveis no mercado, fazendo os valores dos salários serem pressionados para baixo, levando esses profissionais para outras áreas no período de 2000 a O reajuste nos orçamentos dos hotéis fez com que muitas pessoas capacitadas abandonassem a atividade. O mercado ainda hoje sofre com a falta de profissionais de baixa qualificação. Muita gente talentosa abandonou a hotelaria por conta da redução de salários, e nós sentimos, muitas vezes, a carência de profissionais com nível adequado. Quando os hotéis começarem a ganhar mais dinheiro, tenderá a valorizar os profissionais, mas isso leva tempo, disse Marino. 40 VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010

6 Cuiabá Natal Somente São Paulo está preparada para receber a Copa De acordo com o Placar da Hotelaria (estudo conjunto do FOHB e da HVS), das 12 cidades-sede e subsedes, somente a cidade de São Paulo atende às exigências da Fifa, tanto em relação à quantidade como qualidade. São Paulo está pronta para a hotelaria graças àqueles flats. Dos 42 mil quartos de hotéis que temos hoje, mais de 30 mil são flats, empreendimentos novos, concebidos de forma profissional, diz Caio Calfat, sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting. Segundo o consultor, somente a capital paulista tem esse perfil, as demais cidades apresentam problemas. No Rio de Janeiro, por exemplo, falta quantidade e, principalmente, qualidade. Por isso, o retrofit é uma solução para a cidade, principalmente porque boa parte dos hotéis da zona sul está em condições inferiores ao mínimo exigido pelo mercado. Em muitas cidades não há mais terrenos bem localizados disponíveis e uma alternativa são os empreendimentos multiuso, com prédios de escritórios, residências, shopping e hotel, implantados em bairros afastados. Um empreendimento como esse é virado para dentro, ele é auto sustentável e não precisa estar tão bem localizado para ter sucesso, ele é o destino. Alguns terrenos não são tão bem localizados, às vezes até inesperados, mas na hora que recebe empreendimento desses, o mesmo acaba sendo a âncora de desenvolvimento urbano daquela região, afirma Calfat. Em algumas capitais como Recife, Salvador e Rio de Janeiro, que tem tanto turismo de lazer como de negócios, há uma ocupação mais uniforme durante o ano e estas cidades já precisam hoje de uma renovação do parque hoteleiro em função da própria economia, não somente pela Copa, que apenas acelera esse processo. Precisamos ter em mente que construir hotel só para a Copa é uma loucura, ele precisa ser viável hoje. Alguns destinos não vão comportar a quantidade de hotéis pedidos para a Copa, Cuiabá é um deles, Natal também, embora ainda tenha turismo de lazer para ajudar, o número de turistas diminuiu muito por causa da crise na Europa e pode demorar um tempo para esse hospede voltar, avalia o sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting Em Porto Alegre, a taxa de ocupação e diárias são altas e a cidade demanda mais hotéis para hoje. A cidade é carente de hotéis, principalmente no segmento midscale e superior. Já Curitiba está saturada e, de acordo com Calfat, o parque hoteleiro da cidade está pronto para a Copa. Não precisa fazer muita coisa, apenas renovar alguns hotéis mais antigos. No boom de flats construíram muito lá. São hotéis novos e bons, de redes internacionais e locais. Brasília está quase pronta para atender às exigências da Fifa, avalia. Em Manaus, local com potencial turístico forte, haverá novos empreendimentos próximos à zona franca. Placar da Hotelaria mede o parque hoteleiro das 12 cidades-sede Desde o anúncio da realização da Copa do Mundo de 2014 no Brasil, há preocupação em acomodar adequadamente organizadores, atletas e visitantes. Não há, contudo, números oficiais que determinem a quantidade de apartamentos ou leitos necessários para o evento. Mesmo assim, comentários sobre a falta de hotéis são tão recorrentes que têm criado risco de aumento demasiado da oferta hoteleira em algumas cidades brasileiras. É importante garantir acomodação para os visitantes que participarão da Copa do Mundo, mas não à custa de investidores incautos. Novos hotéis são bem-vindos se continuarem lucrativos e rentáveis após a realização do evento. Nesse sentido, o FOHB e a HVS tomaram a iniciativa de realizar este estudo, que nesta edição conta também com o apoio do Ministério do Turismo e do SENAC-SP. A cada seis meses, até 2014, serão projetadas as taxas de ocupação dos mercados hoteleiros nas 12 cidades-sede, para o ano de Esse indicador (que tem foco no pós-copa) deverá apontar mercados em que há maior risco de desenvolvimento excessivo da oferta, com objetivo de alertar investidores sobre mercados menos promissores e auxiliar na identificação dos locais onde não se deve estimular a construção de hotéis. O tamanho da oferta foi definido com base no Guia 4 Rodas 2010 e na base de dados interna da HVS. De acordo com as classificações do Guia 4 Rodas 2010, FOHB e HVS, cada hotel foi classificado como pertencente a um dos seguintes segmentos: Econômico, Midscale ou Upscale. A projeção da oferta consiste no número de unidades 41

7 DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS habitacionais a ser inaugurada até 2015, a partir do ano base (2009), para cada segmento. Para determinar esses números, foram coletados dados junto às 27 operadoras associadas ao FOHB, além de informações internas da HVS e notícias sobre projetos de redes não associadas ao FOHB. Recife Boas perspectivas no segmento econômico e de negócios O Brasil é um país sensível a preço, então, evidentemente, o foco está na hotelaria econômica, como em qualquer outro setor. Temos a ascensão da classe média, que agrega mais gente a esse segmento, não só para os hotéis de negócios, mas também para lazer. Há uma oportunidade fabulosa de hotéis econômicos para o segmento de lazer, bem montado, com forte atratividade, essa é a cara do Brasil, define Canteras. Ricardo Mader observa uma demanda cada vez maior de jovens da classe C utilizando serviços hoteleiros, público que não o costumava fazer em viagens, quando se hospedavam na casa de parentes. Já os hotéis-convenções são empreendimentos que podem ser amplamente explorados. Esse tipo de empreendimento tem grandes possibilidades de implantação em locais próximos às grandes cidades, pelo fato de possuírem terrenos maiores e mais baratos, além de manterem uma ocupação mais uniforme com as atividades de lazer aos finais de semana. Os empreendimentos de São Paulo e no Rio de Janeiro tem apresentado uma performance muito boa, tanto em eventos como em atividades de lazer. Existe um espaço muito grande para esse tipo de produto, principalmente em torno das principais capitais, como Belo Horizonte, Porto Alegre e Brasília, avalia Caio Calfat. O país também apresenta uma necessidade de hotéis que atendam na categoria midscale, principalmente nas cidades secundárias, que são reféns da economia brasileira, ou seja, com as grandes cidades crescendo, as secundárias também crescem. As cidades de 100 a 500 mil habitantes estão, em sua maioria, mal servidas de acomodações hoteleiras. Aproximadamente 40 cidades brasileiras tem necessidade da instalação de hotéis novos, com mais alto nível profissional, e, infelizmente terão que aposentar o hotel familiar, que ou se enquadra nas novas necessidades do mercado ou está fadado a desaparecer, conclui sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting. Salvador Produtos de luxo Caio Calfat acredita que cidades como São Paulo e Rio de Janeiro apresentam capacidade para a instalação de mais um ou dois hotéis de luxo ou super luxo. Estamos num momento em que a cidade absorveria. Outras cidades pouco a pouco estão começando a desenvolver demanda para o segmento, diz Ricardo Mader. Na opinião de Diogo Canteras, a quantidade de quartos existentes em São Paulo é muito incipiente. Ele diz que o mercado paulista está maduro para receber mais unidades. Quando se compara a estrutura hoteleira de São Paulo com a de qualquer grande cidade do mundo de tamanho equivalente em termos de economia, os empreendimentos hoteleiros são infinitamente melhores. Buenos Aires, cuja economia é talvez 20% da paulista, tem um parque hoteleiro impressionante, com hotéis como Four Seasons, Cesar Park e Sofitel muito bem localizados e sofisticados. Para José Ernesto Marino Neto, a demanda de hotéis de luxo é baixa, além do segmento ser muito suscetível às oscilações econômicas. Em São Paulo temos três hotéis que atuam nesse segmento, que juntos somam aproximadamente 200 quartos. Quando teve a crise econômica, a ocupação desses quartos caiu mais de 30%, o que mostra claramente que esse mercado é muito pequeno. Ele complementa que não vê possibilidade da adição de mais 100 quartos nesse segmento, por exemplo, na capital paulista, pois significaria um incremento de 50% na oferta, sendo que não há demanda suficiente para absorvê-la. Esse cliente existe em pouca quantidade, basta olhar a pirâmide social brasileira. E o brasileiro não tem o costume de gastar muito. O público do mercado do luxo é predominantemente estrangeiro. Financiamento hoteleiro ainda é uma questão complicada no Brasil As condições do ProCopa Turismo, programa do BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social), que irá disponibilizar R$ 1 bilhão de recursos para financiar a hotelaria, tem oferecido condições muito mais interes- 42 VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010

8 Fortaleza Manaus santes que anteriormente, na opinião de Calfat. Através de seus analistas e diretores, o banco tem prometido uma rapidez que não havia antes na análise dos projetos. O prazo de pagamento aumentou, mas o prazo de carência, de apenas seis meses após o início de operação do hotel, ainda é um problema, mas eles prometeram rever cada caso. Nossa reinvidicação é que se o prazo de maturação de um hotel é de quatro a cinco anos, é um preciso esse prazo para começar a pagar o financiamento, ou de pelo menos três anos. Porém, a reinvidicação maior do setor é em relação à garantia. O BNDES exige que a empresa forneça uma garantia de 130% sobre o valor do empréstimo. No passado era pior, a empresa deveria apresentar um patrimônio líquido três vezes maior que o valor do empréstimo. Pedimos que eles considerassem a garantia evolutiva. Por exemplo, o hotel vai tomar R$ 20 milhões para a construção e deverá dar como garantia R$ 26 milhões, valor que certamente o terreno não cobre. Nossa reinvidicação foi que aceitassem o terreno como garantia da primeira parcela e, a medida que o hotel vai sendo construindo, o terreno vai recebendo a obra e agregando valor, passando a valer mais, até receber a segunda parcela, e assim por diante. Não está escrita na regra, mas a negociação nos mostrou que eles estão favoráveis a aceitar, acredita Calfat. O BNDES está demonstrando vontade de financiar, até porque a Copa está chegando e daqui a pouco não dá mais tempo de construir, se for fazer hotel para Copa tem que começar agora, daqui a seis meses já vai ser tarde, alerta. Apesar de existir a má fama, o pessoal do BNDES está com muita boa vontade, digamos que influenciado por uma certa pressão do Ministério do Turismo, que quer que os empreendimentos hoteleiros se adéquem para a Copa e Olimpíadas. O BNDES continua fazendo as exigências que sempre fez e que não são novidade. As empresas precisam estar absolutamente regulares, em dia com suas obrigações fiscais, e muitas não estão. Esse acaba sendo, muitas vezes, o grande obstáculo para pegar financiamento, justifica Diogo Canteras. Já José Ernesto Marino não está tão otimista quanto ao assunto. É difícil acreditar nas modalidades de financiamento que existem hoje no Brasil. Temos trabalhado, nos projetos que temos desenvolvidos, com 100% de capital próprio, porque, lamentavelmente, não há financiamento adequado e disponível para a expansão da hotelaria no Brasil. Na Europa, Estados Unidos e Japão, segundo Marino, o sistema de financiamento imobiliário é quem move a hotelaria. Qualquer banco negocia, com os mesmos prazos e juros de um imóvel residencial, e talvez com um prêmio adicional, porque tem um risco associado a esse tipo de imóvel. Essa deveria ser a condição no Brasil, só que temos a maior taxa de juro do planeta, que custa mais caro que o retorno do negócio. Ricardo Mader diz que a questão do financiamento é um problema eterno no Brasil. O BNDES melhorou as condições, mas as vigências e prazos, que atrasam demais o processo, ainda são difíceis, não vejo muita expectativa. Vejo a morosidade do velho BNDES de sempre. Quanto ao crédito através dos bancos privados, apesar das taxas ainda serem altas, o executivo acredita que, pouco a pouco, essas instituições caminharão para condições atrativas e praticáveis. Os bancos mais agressivos vão ser um pouco arrojados e começar a puxar a fila. Espero que os bancos privados entrem na jogada, pois do jeito que está não é atrativo. Até o momento poucos financiamentos foram liberados pelo BNDES, entre eles projetos da Accor e do empresário Eike Batista. Porém, Canteras diz que não é uma questão de tamanho, mas de regularidade jurídica e fiscal. Já o financiamento através de bancos privados é inexistente para Canteras, pois as taxas de juros e prazos são incompatíveis com a indústria hoteleira. Legenda dos gráficos: Oferta Actual (UHs) Oferta Adicional (UHs) Demanda Atual (UHs)* Demanda Adicional (UHs)* UHs (Unidades Habitacionais) TO (Taxa de Ocupação) CMAD (Crescimento Médio Anual da Demanda Acomodada) ND (Dados não disponíveis) *Média de pernoites vendidas por dia Fonte: HVS e FOHB 43

9 DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS BNDES disponibiliza R$ 1 bi para financiar a hotelaria através do ProCopa Turismo As condições do Programa BNDES ProCopa Turismo estão em um primeiro momento avaliadas em R$ 1 bilhão, mas não há nenhum impedimento para que a instituição apóie mais projetos hoteleiros após o esgotamento do programa O BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social) irá disponibilizar R$ 1 bilhão através do programa intitulado ProCopa Turismo. O Banco estima que até dezembro de 2011 seja liberado aproximadamente metade do valor destinado ao programa, que é válido para projetos apresentados até dezembro de O ProCopa Turismo é a principal linha de apoio aos empreendimentos hoteleiros na modalidade direta e indireta, não automático para financiamentos com valores mínimos de R$ 10 milhões. No caso das capitais que sediarem jogos o valor mínimo é de R$ 3 milhões. Micro e pequenas empresas também serão favorecidas por créditos através do Cartão do BNDES para a aquisição de produtos, tais como, equipamentos de cozinha, enxoval e aparelhos de refrigeração, etc. Setor hoteleiro terá prazos diferenciados De acordo com a equipe técnica do Departamento de Cultura, Entretenimento e Turismo do BNDES, até o momento três operações já foram aprovadas, uma delas já contratada, além de diversos projetos que se encontram em estágio de avaliação. O processo de aprovação do financiamento é realizado por detalhadas análises realizadas por técnicos do BNDES, como o risco de crédito, a capacidade de gestão dos proponentes, os aspectos econômico-financeiros do projeto, o mercado e as garantias da operação. Após a formalização contratual os recursos começam a ser liberados e sua utilização é acompanhada por técnicos da instituição. O prazo para aprovação, estimado em seis meses, está, de acordo com a instituição, em concordância com o porte dos projetos apoiados pelo BNDES e com o rigor da análise realizada proposta pela instituição. Apesar de a hotelaria ser conhecida por seu histórico de inadimplência, o BNDES diz que índices de inadimplência em projetos do setor hoteleiro são iguais às médias apresentadas em outros tipos de financiamento. Os prazos oferecidos vão de 10 a 18 anos para a construção de novos hotéis, dependendo da certificação ambiental obtida. Para projetos que incluem reformas, modernizações e ampliações os prazos vão de 8 a 12 anos. Ambos os prazos incluem carência, utilização e amortização. As taxas de juros variam entre 8,5% e 10,5% ao ano, número que também depende da certificação obtida e da análise de risco de crédito. Possibilidade de aumento dos recursos A equipe técnica do Departamento de Cultura, Entretenimento e Turismo do BNDES ressaltou que as condições do Programa BNDES ProCopa Turismo estão em um primeiro momento avaliadas em R$ 1 bilhão, mas não há nenhum impedimento para que a instituição apóie mais projetos hoteleiros após o esgotamento do programa. O objetivo atual é convergir as necessidade do setor com os investimentos possíveis, seja em condições normais de financiamento ou dentro 44 VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010

10 das facilidades do ProCopa. A Olimpíada também será um desafio, que poderá ser objeto de novos estudos do BNDES. Taxas e prazos diferenciados para projetos responsáveis Um dos quesitos do BNDES para a viabilidade de projetos é a verificação das licenças ambientais exigidas pela legislação e certidões negativas de débitos relativas às questões tributárias e trabalhistas. A Instituição também estimula a adesão de práticas responsáveis, oferecendo taxas e prazos diferenciados, como por exemplo, em edificações que apresentarem bons níveis de eficiência energética através do Programa Procel Edifica ou certificação nos termos da NBR que normatiza a sustentabilidade da gestão de meios de hospedagem. Bancos privados podem ser opção para o crédito Para Paulo Brito Bezerra de Mello Jr., sócio da Aktro do Brasil, o país vive um momento favorável, gerando diversos interesses, e a hotelaria é um setor que merece atenção especial. O BNDES é uma alternativa boa e viável, mas, por ser um banco público, diversas empresas de menor porte não conseguem se enquadrar nas exigências. Devido ao investimento hoteleiro ser de alto risco, os bancos exigem como garantia um valor alto de faturamento e patrimonial. As instituições públicas têm dificuldade em atender aos valores solicitados, além da burocracia em todo o processo. Em contrapartida, os bancos privados são mais ágeis e utilizam embasamento do mercado através dos demonstrativos financeiros como segurança e garantia dos riscos inerentes aos financiamentos do setor hoteleiro, justifica. O segmento apresentou melhoras no que diz respeito a investimentos em financiamento nos últimos quatro anos, oferecendo prazos mais longos. Há pouco tempo, somente o BNDES liberava recursos para projetos hoteleiros, e a taxas muito altas, o que prejudica a expansão do setor ou reformas. A vantagem do banco privado é que ele busca um relacionamento e não quer que outro banco atue junto, por isso, se tornaram agressivos em termos de prazo e taxas competitivos, avalia o executivo. A Aktro do Brasil é uma consultoria que faz estruturação de funding para projetos que buscam financiamento. As empresas se encontram desassistidas e precisam desse meio de campo para conseguir um financiamento diferenciado. Buscamos a fonte de recursos adequada para cada tipo de projeto hoteleiro, negócio que não se paga em curto prazo, diz Bezerra. Em situação normal, numa estrutura de operação com taxas satisfatórias e custos razoavelmente ajustados, o investimento hoteleiro tem retorno em aproximadamente 8 anos. Maior facilidade para retrofit hoteleiro Uma das características apresentadas por Bezerra é a alta demanda pelo retrofit em relação aos projetos novos. O Rio de Janeiro é um exemplo importante, onde os novos hotéis são de grandes redes internacionais, e a expansão hoteleira na cidade desde os anos 70 não teve nenhum grande surto de crescimento, com exceção dos poucos novos hotéis instalados na Barra da Tijuca. O hoteleiro explica que a dificuldade de terrenos, em especial os localizados na zona sul, fizeram o retrofit surgir como uma alternativa importante para a questão dos hotéis. Outra vantagem é que atende com mais facilidade as garantias e os prazos de pagamentos, pelo fato do empreendimento já existir. Os prazos de carências no caso do retrofit são em geral de um ano e meio a dois anos, tempo considerado adequado, levando-se em conta a execução e reposicionamento do hotel. As instituições públicas têm dificuldade em atender aos valores solicitados, além da burocracia em todo o processo. Em contrapartida, os bancos privados são mais ágeis e utilizam embasamento do mercado através dos demonstrativos financeiros como segurança e garantia dos riscos inerentes aos financiamentos do setor hoteleiro. 45

11 DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS Bristol Stadium Hotel, da Allia Hotels, em Belo Horizonte Hotelaria econômica: a coqueluche do mercado Com o desenvolvimento brasileiro e o crescimento da classe média, a hotelaria econômica tem sido a mais atrativa para as redes hoteleiras. A Accor prepara mais de 50 empreendimentos Ibis e Formule 1 para os próximos anos e a Allia Hotels planeja quase 3 mil unidades nas categorias econômico e super-econômico. Empreendimentos para a classe média, assim como em outros segmentos, é a aposta da hotelaria. O crescimento econômico, que resultou em forte movimentação dos negócios e elevação da renda, propiciou o aumento da classe C, população predominante no Brasil. O cenário favorece a utilização de hotéis por um público que não o costumava fazer com frequência, ficando geralmente em casa de amigos e parentes durantes as viagens. Pequenas e médias empresas representam grande parte dessa demanda, pois veem nesse segmento uma boa opção de hospedagem para seus colaboradores em deslocamentos de trabalho. A Allia Hotells, reunião das operadoras Bristol, Plaza Inn e Solare, formada recentemente, focou no segmento e tem a perspectivas de abrir unidades na categoria econômica e na super-econômica. A Accor, cujas marcas Ibis (econômico) e Formule 1(super-econômico) são foco de investimento, assinou contratos para a implantação de mais 45 unidades Ibis e 7 com a bandeira Formule 1. A estratégia da rede é estruturar primeiro o mercado econômico, para posteriormente apostar no super-econômico. De acordo com Steven Daines, diretor do Ibis e Formule 1 na América Latina, o desafio para o Ibis é aproveitar o momento de boa notoriedade. Já para o Formule 1, consiste em ampliar a rede hoteleira para que ela seja rapidamente desenvolvida. Fazemos pesquisa de satisfação e há um índice muito alto de clientes Ibis pedindo a abertura de unidades em cidades que ainda não possuem a marca, conta Daines. Para o executivo, é necessária experiência para operar neste nicho de mercado. 46 VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010

12 Complexo Hoteleiro, do Grupo Solare, na cidade de Marabá (PA) André Monegaglia, presidente da Allia Hotels Expansão da Allia Hotels deve atrair R$ 1 bilhão de investimentos A Allia Hotels, resultado da união de três grandes grupos hoteleiros nacionais a rede mineira Bristol Hotels, a paulista Plaza Inn e a maranhense Grupo Solare, inicia operações com um plano ousado de expansão. Com 40 hotéis em operação hoje e mais de unidades habitacionais, a Allia Hotels prevê a captação de cerca de R$ 1 bilhão até 2015 para abertura de 60 novos empreendimentos e modernização dos atuais, totalizando 100 empreendimentos administrados. Desse total, R$ 450 milhões já estão contratados junto a parceiros estratégicos, como investidores e incorporadores, e destinam-se à construção de 30 hotéis até 2014, alcançando 32 destinos turísticos em nove Estados, entre os quais Rio de Janeiro, Ceará e Alagoas. Com isso, a marca Allia passará a contar com 70 hotéis sob sua administração, dos quais 29 serão da bandeira Bristol (hoje são 16); 24 da Solare (atualmente são 12) e 17 da Plaza Inn (hoje com 12 hotéis). Serão abertas mais 4.511, unidades habitacionais, o que ampliará o número de unidades das atuais para unidades habitacionais no pool até o final de A maior parte destes empreendimentos será na categoria econômica, que contará com cerca de unidades, e na super econômica, previstas. O plano de expansão da Allia, contudo, vai mais além. Nossa previsão é captar mais R$ 450 milhões até 2015, junto a investidores e incorporadores, instituições financeiras e mercado de capitais, para abertura de outros 30 empreendimentos, conta André Monegaglia, presidente da Allia Hotels e vice-presidente administrativo-financeiro do FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil). O executivo ressalta que a conceituação é determinante para o sucesso de um hotel. O projeto deve casar com o mercado onde será inserido. Por isso, é importante a assessoria técnica da administradora ou de outra empresa do mercado, para que o novo empreendimento seja bem concebido. Também está previsto investimento R$ 100 milhões nos próximos cinco anos para modernização dos hotéis já em operação. Com a realização desses investimentos a Allia Hotels projeta alcançar R$ 2 bilhões em patrimônio administrado, que hoje está avaliado em cerca de R$ 800 milhões. O número de hóspedes, que atualmente soma aproximadamente um milhão de turistas atendidos ao ano, com 700 mil diárias comercializadas, deverá ser ampliado para 2,7 milhões em 2014, atingindo 1,8 milhão de diárias vendidas. Opção econômica para o turismo de negócios A maior parte dos negócios da Allia Hotels está concentrada no turismo de negócios, com foco em empresas que estão ampliando suas atividades e vendas em todo o País e buscam uma opção econômica e de qualidade para hospedar os colaboradores do nível gerencial e operacional e prestadores de serviços. Nos finais de semana, em contrapartida, o movimento maior é o turismo de lazer, com foco nos públicos das classes B e C, que também buscam tarifas competitivas, boa localização e qualidade de hospedagem. O Brasil está com um crescimento sustentável do PIB e da economia, e estes estão relacionados com a demanda de negócios. As demandas interna e internacional em função dos eventos mundiais devem colocar o Brasil no mapa do turismo, comenta Monegaglia. 47

13 DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS Ibis Salvador Ibis Rio de Janeiro Santos Dumont Ibis São Paulo Expo Barra Funda Ibis Sorocaba Rede Accor planeja chegar em 300 hotéis no Brasil O plano global da Accor até o ano de 2015 é chegar a quase 300 hotéis no País. Grande parte dos empreendimentos está no segmento econômico. A rede possui 53 hotéis Ibis e mais 45 contratos assinados com projetos adiantados, alguns em construção, previstos para serem concluídos até 2014, totalizando quase 100 hotéis com a bandeira Ibis. Com a bandeira Formule 1 são 11 hotéis e mais 7 previstos, já com contratos assinados. As unidades do Fórmule 1 possuem 12 m² e diárias de R$ 100. A taxa média de ocupação é 81%. Além dessas, há negociação para implantação de novos empreendimentos em locais estratégicos do Brasil. O Formule 1 foi implantado apenas nas capitais brasileiras. Já o Ibis está presente também em cidades secundárias. A taxa de ocupação média do Ibis é 79%. Os quartos possuem 18m² e R$ 125 de diária. Nas unidades econômicas as diárias incluem apenas a hospedagem, as refeições e estacionamento, por exemplo, são pagos à parte. Outros serviços, como bebidas no quarto e auxílio com a bagagem, não são oferecidos, o que explica a redução dos valores. A empresa trabalha com parceiros, através do sistema de franquias. O custo de cada apartamento Ibis é de aproximadamente R$ 90 mil, sem considerar o custo do terreno, que depende da localização e dimensão. Aliás, a localização figura como um dos pontos mais importantes, tendo relação direta com a velocidade do retorno de investimento, em média após de sete anos de operação do hotel. Formule 1 Morumbi Formule 1 Vitória Demanda brasileira nos países sul-americanos No exterior, a rede irá se instalar no Chile, Peru, Colômbia e Uruguai. Em Buenos Aires existem dois estabelecimentos Ibis, nos quais 80% dos hóspedes são brasileiros. Os brasileiros estão contentes com essa opção de hospedem no exterior, diz Steven Daines. Já nos hotéis instalados no Brasil os estrangeiros representam apenas 10%. No Brasil, a rede opera com as marcas Sofitel, Pullman, Novotel, Mercure, Ibis e Formule 1, nos estados de Alagoas, Amazonas, Bahia, Ceará, Distrito Federal, Espírito Santo, Goiás, Maranhão, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul, Minas Gerais, Pará, Paraíba, Paraná, Pernambuco, Piauí, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro, Santa Catarina, Sergipe e São Paulo. 48 VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010

14 Hilton pretende trazer para o Brasil marcas de padrão 3 e 4 estrelas A atuação no território brasileiro ainda está restrita ao atendimento para o segmento de alto padrão, mas a meta é atuar no mercado de três e quatro estrelas em cidades como Rio de Janeiro e Brasília, pois, de acordo com Cristiano Gonçalves, vice-presidente de desenvolvimento da Hilton Worldwide na América do Sul, há um grande potencial de desenvolvimento no mercado econômico. Há oportunidades de investimentos menores para os segmentos econômicos, pois é onde se encontram as maiores demandas. A estratégia faz parte de um novo plano de desenvolvimento traçado após a venda da empresa para o fundo de investimento Blackstone Group. No momento existem dois hotéis com a marca Hilton no Brasil, localizados nas cidades de São Paulo e Belém. O planejamento da empresa é trazer para o país a bandeira Hampton by Hilton para operar no segmento econômico, que pretende através de franquias trabalhar com grupos locais de capacidade financeira para investimento em várias unidades. Além disso, no segmento midscale, pretendem introduzir a marca DoubleTree by Hilton, que atuará nos segmentos corporativos e lazer e a Hilton Garden Inn, que dará preferência ao atendimento corporativo em cidades primárias e secundárias. o executivo, destacando que o mercado a que se refere está acima do padrão 5 estrelas. Atualmente a Hilton está presente em mais de 80 países com estabelecimentos sendo 536 com a marca Hilton. A Hilton Worldwide, opera com 10 marcas em todo o mundo (Waldorf Astoria Hotels & Resorts, Conrad Hotels & Resorts, Hilton Hotels & Resorts, Double Tree, Embassy Suítes Hotels, Hilton Garden Inn, Hampton Hotels, Homewood Suítes by Hilton, Home 2 Suítes by Hilton, Hilton Grand Vacations). O mercado de luxo no Brasil é um nicho de mercado em que ainda há o que ser explorado, mas por enquanto está no controle de pequenas e micro cadeias nacionais. As marcas internacionais ainda não estão explorando este segmento Tradição em hospedagem de luxo A rede americana Hilton iniciou suas atividades em 1919, quando adquiriu seu primeiro hotel chamado The Mobley, em Cisco, Texas (EUA). Em 1925 o primeiro hotel carregando a bandeira Hilton, o The Hilton, é inaugurado em Dallas, no Texas. Desde então tornou-se um símbolo mundial em hospedagem de luxo. O mercado de luxo no Brasil é um nicho de mercado em que ainda há o que ser explorado, mas por enquanto está no controle de pequenas e micro cadeias nacionais. As marcas internacionais ainda não estão explorando este segmento, explica Hilton Belém, no Pará Hilton Morumbi, em São Paulo 49

15 DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS NEP e Atlântica descobrem o potencial do turismo de negócios fluminense Perspectiva do Supreme Caxias: unidades comerciais e hoteleiras somaram VGV de R$ 65 milhões Alavancado pela exploração do petróleo, o estado do Rio vive um momento econômico especial. O progresso trazido pelas dezenas de empresas offshore aquece outros setores, na baixada e no interior, que antes não tinham tanta expressão no cenário local. É o caso do turismo de negócios, que atrai o setor imobiliário e hoteleiro para cidades do interior do Rio e da Baixada, a exemplo do que aconteceu com Macaé. Percebemos uma extrema carência de produtos hoteleiros no interior do Rio de Janeiro para dar suporte a todos os eventos que vem acontecendo. O interior do Rio de Janeiro está muito voltado à atividade de petróleo e siderurgia. A atividade econômica do Brasil tem crescido muito nessa área de petróleo e siderurgia, atividade com potencial de crescimento gigantesco. São áreas muito ricas, justifica Cyro Fidalgo, desenvolvedor dos projetos da NEP. A NEP Incorporadora, que já investe R$ 180 milhões na construção de seis apart-hoteis que somam mil novas suítes na rota do petróleo do estado, acaba de expandir seus planos, reflexo dos diversos anúncios de investimentos feitos recentemente na rota do petróleo. O investimento cresceu cerca de 70%, ou seja, serão mais R$ 120 milhões investidos em 5 novos projetos, totalizando duas mil novas unidades lançadas na região até o final de Considerando o prazo médio de três anos de construção, todos estarão entregues até Os empreendimentos somam um VGV (Valor Geral de Vendas de R$ 400 milhoes. A demanda é realmente um tsunami e a NEP e a Atlântica já saem na frente para firmar a marca Supreme como sinônimo de hospedagem de qualidade na rota do petróleo, afirma Fidalgo. Todos os empreendimentos terão bandeiras Internacionais e serão administrados pela rede Atlântica Hotels International. A NEP é a incorporadora e investidora, desenvolve os produtos hoteleiros com 100% de recursos próprios. Todos os aparts serão batizados com a marca Supreme. O diferencial fica por conta da possibilidade de investimento de terceiros no pool, assim, além de adquirir patrimônio, o investidor ainda recebe a receita proveniente da ocupação. Estreia com Supreme Caxias O Supreme Caxias, estreia da empresa no mercado, em dezembro de 2009, localizado em 50 VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010

16 Obras do Supreme Caxias Supreme Supreme Itaboraí: Itaboraí: unidades unidades hoteleiras hoteleiras e VGV de e VGV R$ 25 de milhões R$ 25 milhões Duque de Caxias, gerou R$ 65 milhões com a venda de 100% das 555 unidades (165 unidades comerciais e 390 unidades hoteleiras das bandeiras Comfort e Go Inn) e incentivou a NEP a investir no segmento. A previsão de entrega do Supreme Caxias é Dezembro de Apesar do primeiro lançamento ter ocorrido no ano passado, a empresa vem investindo fortemente em pesquisas há três anos, verificando a viabilidades de todos esses investimentos. Numa região carente como essa e com esse tsunami, o risco é baixíssimo, chega a ser impressionante esse nicho ainda não ter sido explorado. Percebemos essa carência, é o maior nicho potencial de demanda hoteleira que existe no Brasil. O projeto é grande e arrojado, mas extremamente viável, embasado em pesquisas. A expectativa é de uma altíssima taxa de ocupação, em torno de 80%, porque não há concorrentes, avalia Fidalgo. O Supreme Dutra, lançado em outubro de 2010, traz mais 240 unidades para a Rodovia Presidente Dutra na altura do Shopping Grande Rio e prevê VGV de R$ 30 milhões. Só esses dois projetos vão gerar mais 400 empregos diretos e 180 indiretos na construção e, depois de prontos, cerca de 250 diretos e 350 indiretos. Vale lembrar que a construção de aparts não é permitida na capital, mas nos municípios vizinhos sim. A empresa planeja ainda mais dois lançamentos. No dia 25 de novembro ocorre o lançamento do Supreme Itaboraí, que terá R$ 25 milhões de VGV. Serão 198 unidades hoteleiras, com a bandeira Confort. Em janeiro, será lançado em Itaguaí um empreendimento hoteleiro com as bandeiras Confort e Go In. O VGV é de R$ 50 milhões. Alguns desses empreendimentos serão mistos, desenvolvidos juntamente com torres comerciais, como em Duque de Caxias, que possui torres de escritórios. Em dezembro será lançado um empreendimento apenas com unidades comerciais, o Supreme Itaguaí, com VGV no valor de R$ 45 milhões. Os empreendimentos possuem geralmente uma estrutura padrão. Os hotéis oferecem piscina, sauna, fitness e restaurante. O centro de eventos possui 3 salas de evento com capacidade para 300 pessoas e toda estrutura voltada para atender executivos, além de 3 salas de reunião. 51

17 DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS Bourbon Atibaia Spa Resort se destaca por ter um dos mais completos centros de convenções Com localização estratégica próxima às grandes cidades de São Paulo, o Bourbon Atibaia Spa Resort se destaca por ter um dos mais completos centros de convenções em hotel do país. São mais de 11 mil m² de área com ballroom modulável para pessoas, 47 salas de reuniões, praças externas para eventos e o pavilhão de exposições São Paulo, com mais de mil m² livres para se adequar aos mais diferentes formatos de feiras e eventos de grande porte. No final de 2009, o resort inaugurou o Espaço Cambará Hall composto por duas salas que, juntas, acomodam mais de 450 pessoas. O novo ambiente foi idealizado em virtude do grande volume de solicitações de eventos empresariais. No primeiro andar do Hotel, há uma área exclusiva para reuniões (office room) com serviço de copa exclusivo para coffee breaks e 23 salas com capacidade para até 12 pessoas em mesa única e que podem ser transformadas em apartamentos, se necessário. O office room também possui uma sala para até 50 pessoas em auditório. Todos dispõem de varanda com vista para a área verde do hotel, mini bar, toalete, controle individual de iluminação e ar-condicionado. O Bourbon Atibaia Spa Resort foi premiado no ranking da Editora Abril como um dos melhores hotéis do País para eventos e eleito em 2007 pelo Guia Quatro Rodas como Melhor Resort de Campo do Brasil. Lazer para a família aos finais de semana Nos 400 mil m² de área estão estruturados 572 apartamentos e suítes, além do complexo de lazer em espaços exclusivos em meio ao clima serrano da estância climática. Entre eles, o Espaço Turma da Mônica, resultado de um projeto criado em parceria com os estúdios de Maurício de Sousa. O ambiente lúdico, sucesso garantido entre a criançada, é tematizado com os divertidos personagens criados pelo desenhista. Para complementar a diversão, o Resort tem seis quadras de tênis, ginásio poliesportivo coberto, pista de cooper, piscinas externas adulto e infantil, piscina aquecida, fitness center, campos de futebol society e profissional, kids club, cinema com 52 lugares, lobby-bar e mini-shopping com lojas de conveniência, loja L Occitane, chocolateria, sala de jogos eletrônicos, lan house e uma equipe de recreação altamente capacitada para entreter os pequenos. Aos adeptos do ecoturismo, o Bourbon Atibaia Spa Resort possui uma parede de escalada com oito metros de altura, trilha de arborismo com tirolesas de 45m de altura e 90 m de comprimento e um trecho para rapel de 35 m de altura. O resort também conta com um estande arco e flecha com estrutura de 15 m de comprimento, seis linhas de tiro e, para os praticantes profissionais, quatro cavaletes especiais com acompanhamento de instrutores devidamente certificados. Bourbon Atibaia Spa Resort Bourbon Cataratas Convention Resort Localizado em Foz do Iguaçu, segundo ponto turístico mais visitado do Brasil, o Bourbon Cataratas Convention Resort combina elementos para reunir a família para um período de lazer ou para a realização de um grande evento, dentro de uma área de 165 mil m 2. O Resort possui 310 acomodações, sendo 300 apartamentos e 10 suítes. Destes, dois apartamentos são especialmente adaptados para hóspedes com deficiência física, 102 apartamentos com instalações hipoalergênicas e 88 unidades para hóspedes não fumantes. Em resort não vendemos apartamentos, vendemos emoções, por isso temos que encantar o hóspede. Em um mundo globalizado o seu concorrente não é o hotel ao lado, mas o local que seu hóspede visitou pela última vez, avalia Francisco Calvo, diretor geral da unidade. A empresa investiu R$ 1 milhão em 2010 na atualização do empreendimento. Estamos em constante renovação para fortalecer a imagem do resort. O segredo é a diversificação, sempre estamos investindo, porque o turismo nacional vem crescendo a proporções altas, ressalta Calvo. 52 VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010