MarketView Mercado Turístico

Transcrição

1 CB RICHARD ELLIS neoturis MarketView Mercado Turístico Julho 2011 PANORAMA TURÍSTICO GERAL EM PORTUGAL Indicadores Turísticos 2009 vs Passageiros Oferta Camas Dormidas Proveitos Turísticos Ocupação Preço Lisboa Algarve No ano de 2010, desembarcaram em Portugal cerca de 11,3 milhões de passageiros provenientes de voos internacionais, o que representa um crescimento de 8% face a Os crescimentos ocorreram nos voos tradicionais (+265,9 mil) e low-cost (+643,8 mil). Já os charters mantiveram a tendência de quebra com menos 79 mil passageiros em A quota de passageiros provenientes de voos internacionais diminuiu ligeiramente de 80,4% para 77%; Em Portugal, a oferta de camas dos estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos e apartamentos turísticos apresentou um aumento médio anual de 2,3%, entre 2000 e 2010, tendo-se verificado variações positivas em todas as regiões do país (Continente e Ilhas). Entre 2009 e 2010 o aumento foi de 2,4%; Registaram-se em 2010 cerca de 37,5 milhões de dormidas, reflectindo um crescimento de 2,7% face a 2009, o que representa uma inflexão na quebra verificada em 2009 de -7,1%. No entanto, apesar da recuperação, o número de dormidas ainda se encontra ao nível de 2006, não tendo o crescimento sido suficiente para fazer face à diminuição registada em 2009; Com uma quota de 36,7%, o mercado nacional registou em 2010 cerca de 13,7 milhões de dormidas, verificando-se um crescimento de 4% face a 2009; e O turismo português embora tenha recuperado em 2010, ainda não atingiu os valores de 2007 e Em 2010, o Reino Unido registou 5,5 milhões de dormidas e uma quota de mercado internacional de 23,4%, mantendo a sua posição de primeiro mercado emissor. Esse valor representou um decréscimo de 2,3%, ou seja, menos 132 mil dormidas face a Também o mercado alemão verificou uma quebra com menos 1,8%, contabilizando-se 3,28 milhões de dormidas, perdendo assim o 2º lugar do ranking internacional para a Espanha que registou mais 2,9% face ao ano anterior para 3,3 milhões de dormidas. Oferta de Alojamento por NUTS II, (Número de camas) Taxa de crescimento médio anual 11,0% 9,0% 7,0% Alentejo ,0% 3,0% 1,0% Açores Madeira Centro Norte Lisboa Algarve ,0% 0% 10% 20% 30% 40% Média Nacional TCMA = 2,3% -3,0% Fonte: Instituto Nacional de Estatística Quota de mercado (2010) camas Procura de Alojamento por NUTS II, (Milhões de dormidas) 12% Taxa de crescimento médio anual 10% 8% 6% 4% 2% -2% Açores 1,0 Alentejo 1,2 Centro 3,9 Madeira 5,0 Lisboa 8,6 Algarve 13,2 Norte 0% 4,5 0% 10% 20% 30% 40% Média Nacional TCMA = 1,0% -4% Quota de mercado (2010) 5 milhões de dormidas Fonte: Instituto Nacional de Estatística 2011 CB Richard Ellis, Inc.

2 MERCADO HOTELEIRO DE LISBOA Oferta e Procura Desde 1998, ano em que se realizou a Expo 98, que Lisboa vem registando um aumento sustentado da oferta de alojamento turístico. Entre 2000 e 2010, a oferta cresceu anualmente em média 4,3% e a procura 2,3%, demonstrando uma indústria em crescimento, necessariamente mais concorrencial e com menores índices de desempenho, nomeadamente da taxa de ocupação; Neste período, a oferta de alojamento de 4* aumentou a sua representatividade de 39,1% para 50,2%; Evolução da Oferta de Alojamento Turístico no Concelho de Lisboa (Milhares de Quartos) 10,1 10,6 11,3 11,7 TCMA = 4,3% 12,8 13,3 13,7 14,2 14,6 14,8 15,5 Fonte: Observatório de Turismo de Lisboa Relativamente à procura, embora se verifique um ritmo de crescimento relativamente sustentado desde 2003, os anos de 2008 e 2009 foram marcados por fortes quebras que representaram, nos dois anos, menos 400 mil dormidas. Ainda assim, 2010 apresentou já uma inflexão, verificando-se um crescimento de 7,8% (450 mil dormidas); Os hotéis continuam a ser a tipologia mais representativa na cidade de Lisboa, com mais de 80% da oferta e da procura; e Evolução da Procura de Alojamento Turístico no Concelho de Lisboa (Milhões de Dormidas) 4,8 4,5 4,5 4,5 TCMA = 2,3% 5,0 5,1 5,8 6,1 6,0 5,7 6,2 Relativamente à origem dos mercados, o Concelho de Lisboa regista 26,3% de dormidas com origem no mercado nacional, seguido do mercado espanhol, com cerca de 14,1%. O Brasil gerou 8% das dormidas sendo já o segundo mercado estrangeiro e o que regista maior crescimento (+42,1%). Fonte: Observatório de Turismo de Lisboa Distribuição da Procura por Mercados Emissores no Concelho de Lisboa (% do Número de Dormidas, 2010) Distribuição da Oferta por Tipologia no Concelho de Lisboa (% do Número de Camas, 2010) Outros 28,2% Portugal 26,3% Hotéis 78% Pensões 19% Reino Unido 4,5% Alemanha 6,1% Itália 6,3% França 6,5% Brasil 8,0% Espanha 14,1% Hotéis Apartamento 3% * TCMA: Taxa de Crescimento Médio Anual Página 2

3 Evolução da Taxa de Ocupação Quarto na Cidade de Lisboa (%; ) 83% 75% 70% 82% 61% 64% 77% 61% 55% 76% 60% 49% 76% 64% 53% 69% 62% 69% 52% 74% 56% 81% 74% 57% 75% 69% 51% 69% 65% 42% 71% 70% 52% MERCADO HOTELEIRO DE LISBOA (Continuação) Desempenho Hoteleiro Em 2010, registou-se uma recuperação no que diz respeito às taxas de ocupação, comparativamente com o ano anterior. Esta recuperação foi sobretudo mais visível nos 5- estrelas (10 p.p), mantendo-se a níveis ainda distantes dos que se registaram em As unidades de 3 estrelas continuam a observar as taxas de ocupação mais elevadas, com 71%. As varias categorias apresentaram em 2010 valores semelhantes a 2008; 5 Estrelas Fonte: Observatório do Turismo de Lisboa 4 Estrelas Evolução do Preço Médio na Cidade de Lisboa ( ; ) Estrelas Apesar da subida média das taxas de ocupação em 2010, não se verificou ainda a recuperação dos preços médios em nenhuma das categorias, demonstrando a rigidez de inflexão que caracteriza o indicador; e Os preços médios dos 5 estrelas ( 119) foram novamente os mais afectados apresentando uma diminuição de 9,3% face a 2009, os 4 estrelas registaram um decréscimo de -2,5% e os 3 estrelas mantiveram Estrelas 4 Estrelas 3 Estrelas Fonte: Observatório do Turismo de Lisboa Ocupação Quarto na Cidade de Lisboa (Acumulado de Janeiro até Dezembro) Preço Médio por Quarto Vendido na Cidade de Lisboa (Acumulado de Janeiro até Dezembro) Variação 3 Estrelas 69,2% 70,5% 1,9% 4 Estrelas 64,6% 69,6% 7,8% 5 Estrelas 41,5% 51,6% 24,2% Síntese 60,1% 65,6% 9,0% Variação 3 Estrelas 51,8 51,6-0,3% 4 Estrelas 67,5 65,8-2,5% 5 Estrelas 131,4 119,2-9,2% Síntese 74,2 72,7-2,0% Fonte: Observatório do Turismo de Lisboa Fonte: Observatório do Turismo de Lisboa Página 3

4 MERCADO HOTELEIRO DE LISBOA (Continuação) Tendências Especialização e desenvolvimento hoteleiro em quatro áreas geográficas: Parque das Nações: unidades de maior dimensão e vocacionadas para o segmento de negócios individuais e feiras/congressos (ex. início da construção do Olissipo no Parque das Nações, Hotel de 5 estrelas, com 340 quartos); Eixo Restauradores Campo Grande: desenvolvimento de unidades de média dimensão e dirigidas a dois segmentos de mercado: lazer (semana e fim de semana) e negócios (durante a semana); Baixa/ Bairros Históricos/ Frente Ribeirinha: maior desenvolvimento de hotéis de pequena e média dimensão focados na vertente design e charme; Av. José Malhoa zona muito diversificada de hotéis (de 2 a 5 estrelas) vocacionados principalmente para negócios. Tendência crescente para o aparecimento de hostels ocupando parcialmente edifícios antigos recuperados; Reforço do posicionamento da cidade em termos de lazer, com o aumento do número de city breaks, por influência do aumento de voos low cost, e ao nível do turismo de negócios e eventos, figurando no 8º lugar do ranking mundial de cidades com mais congressos organizados em 2010, segundo a ICCA*; Aumento previsto de unidades de categoria superior, de 4 e 5 estrelas, embora se mantenha um aparente afastamento de marcas de referência global, facto agravado pela saída em 2009 do Orient-Express, depois da venda do Hotel da Lapa e pela mudança do hotel Le Méridien para Tiara Park Hotel; Em 2010, apesar do aumento da procura, a oferta hoteleira da cidade de Lisboa continuou a reduzir preços de forma a aumentar a sua competitividade; Assiste-se na cidade de Lisboa a uma concentração da oferta de quartos em unidades de 4 estrelas. Só os grupos SANA, Vip e Olissipo detêm cerca de 25% do número de quartos desta categoria; e Várias cadeias hoteleiras internacionais (ex. Meliã, Hilton ou Hyatt) já tornaram público o seu interesse por Lisboa, essencialmente através da celebração de contratos de gestão, não tendo ainda concretizado qualquer abertura. Mapa Hoteleiro de Lisboa Parque das Nações Eixo Restauradores Campo Grande Av. José Malhoa Baixa / Bairros históricos / Frente ribeirinha Fonte: CB Richard Ellis / neoturis * ICCA: International Congress and Convention Association Página 4

5 Evolução da Oferta de Alojamento Turístico no Algarve (Milhares de Camas; ) ,8 94, 1 95,5 TCMA = 1,5% 96,5 100, 0 97,5 96, 2 Evolução da Procura de Alojamento Turístico no Algarve (Milhões de Dormidas; ) 98,7 95,9 99,3 MERCADO HOTELEIRO DO ALGARVE Oferta e Procura O Algarve assistiu na última década a uma quase estagnação da oferta de alojamento turístico. Os hotéis representam apenas 30% da oferta, enquanto que as unidades self-catering (Aldeamentos, Apartamentos e Hotéis Apartamento) concentram 65% do número de camas; Em termos de evolução do tipo de alojamento, é evidente o aumento do peso dos Hotéis e dos Hotéis Apartamento, passando de 43% em 2000 para 52% em Os restantes tipos de alojamento têm vindo a diminuir a sua quota de mercado no mesmo período, nomeadamente os Aldeamento e Apartamentos Turísticos, que passaram de 50% em 2000 para 43% em 2010; 14,6 TCMA = -1% 14, 3 13,9 14,0 13,3 13,8 14,2 14,7 14,3 12, 9 13,2 Ao nível da procura, registou-se no mesmo período uma quebra anual média de 1%, em especial devido à quebra de 9,4% verificada em No entanto, a região registou uma alteração da tendência com um crescimento de 2,4% em 2010 face ao ano anterior; e Distribuição da Procura por Mercados Emissores no Algarve (% do Número de Dormidas, 2010) Relativamente à origem dos mercados, na Região do Algarve, verifica-se que o mercado mais importante é o do Reino Unido, com 28,3% das dormidas internacionais, salientando-se a quebra de 2,2% face ao ano anterior. Já o mercado nacional que representou em ,7% do total da procura, registou um crescimento de 4,1%. Distribuição da Oferta no Algarve por Tipologia (% do Número de Camas 2010) Outros 19% Portugal 29% Ald. Turísticos 13% Outros 5% Hotéis 30% Irlanda 5% Holanda 9% Hotéis Apartam. 22% Alemanha 10% Reino Unido 28% Apart. Turísticos 30% Página 5

6 MERCADO HOTELEIRO DO ALGARVE (Continuação) Tendências Desempenho Hoteleiro Na região do Algarve, a análise da taxa de ocupação quarto em 2010 permite retirar as seguintes conclusões: Os Hotéis e Hotéis Apartamento de 3 estrelas são os alojamentos com uma taxa de ocupação mais elevada, registando uma taxa de 56,7%, embora evidencie desde 2007 uma redução significativa; Na categoria de 4 estrelas, verificou-se uma ocupação de 52%, 2 p.p. inferior ao registado em 2009; Nos 5 estrelas, a taxa de ocupação passou de 48,2% para 51,6%, tendo sido a única categoria de Hotéis e Hotéis Apartamento a crescer; Ao nível das Aldeamentos e Apartamentos Turísticos, as categorias com melhor desempenho foram as de 5 e 4 estrelas, com uma ocupação média anual de 54,9%. Tal como nos Hotéis e Hotéis Apartamento, registou-se crescimento (3,8 p.p.); e Monte Gordo e Vila Real de Santo António foram as regiões com melhor taxa de ocupação (73,6%), seguindo-se Vilamoura / Quarteira / Quinta do Lago (56,0%) e Portimão / Praia da Rocha (52,9%). Evolução da Taxa de Ocupação Quarto em Hotéis e Hotéis Apartamento, no Algarve ( ) 51,6% 48,2% 54,1% 52,0% 59,7% 56,7% 50,3% 50,8% A oferta hoteleira do Algarve encontra-se fortemente concentrada no eixo Albufeira - Loulé, assumindo-se Vilamoura como um destino praticamente autónomo, onde existe uma grande diversidade de alojamento e actividades desportivas de entretenimento e de lazer. Apesar desta concentração no eixo central, assiste-se também ao crescimento de outras zonas do Algarve, nomeadamente nas zonas de Tavira, Castro Marim, Lagos ou Sagres; Verifica-se uma tendência do desenvolvimento da oferta hoteleira inserida em resorts, nomeadamente nas categorias superiores; À semelhança do que se passa um pouco por todo o país, têm aparecido no Algarve algumas unidades de charme/design, mas em zonas menos tradicionais, como são exemplo Sagres com o Memmo Baleeira e o Martinhal Beach Resort; O alojamento self-catering tem uma representatividade muito acentuada no Algarve, quer em Aldeamentos, quer em Hotéis Apartamento, facto que está associado à maior vocação do destino para férias; Os últimos anos no Algarve têm sido caracterizados pelo crescimento da oferta e procura em Turismo Residencial, facto para o qual contribuiu também o desenvolvimento das rotas de companhias low cost no Aeroporto de Faro. Assiste-se cada vez mais ao desenvolvimento conjunto de Turismo Residencial e Hotelaria; Fonte: AHETA 5* 4* 3* 2* Evolução da Taxa de Ocupação Quarto em Aldeamentos e Apartamentos Turísticos, no Algarve ( ) 54,9% 51,1% 49,7% 48,5% Verifica-se um interesse manifestado pelas marcas internacionais, quer na gestão de unidades hoteleiras tradicionais e/ou integradas em resorts, quer na gestão de valências de lazer como o golfe (marcas como Hilton, Marriott, Hyatt ou Crowne Plaza); e Por último, refira-se a necessidade cada vez maior de renovação do parque hoteleiro e o investimento em produtos diferenciados (ex. All inclusive). 5 e 4* 3* Fonte: AHETA Página 6

7 TURISMO RESIDENCIAL Tendências Actuais do Mercado Em 2010, assistiu-se a uma inflexão no comportamento da procura turístico-residencial comparativamente com o ano de 2009, registando-se uma retoma, ainda que ténue e em especial no Algarve. Vários empreendimentos, instituições bancárias e agentes do sector identificaram um aumento no pedido de informações quer ao nível do imobiliário quer do financiamento. No entanto, e de forma global, o mercado continuou a sofrer com a incerteza e desconfiança acerca da retoma económica, factos que continuam a influenciar negativamente o comportamento da procura e levaram consequentemente ao congelamento de inúmeros projectos turístico-residenciais, tais como a Cidade Lacoustre em Vilamoura ou o Colombo s Resort no Porto Santo. A conjuntura menos favorável ao investimento conduziu a uma deslocalização cada vez maior do investimento por parte dos promotores nacionais para os mercados externos como o Brasil e Angola. Ainda assim o ano de 2010 e a primeira metade de 2011 fica marcado pelo início da construção de alguns projectos, como o Parque Alqueva e o Pestana Tróia, bem como pela inauguração de projectos como o L AND Vineyards (Montemor-o-Novo), o Martinhal Resort (Sagres) e o Longevity Wellness Resort (Monchique) entre outros, demonstrando deste modo o compromisso dos promotores para com o mercado. Relativamente à Libra, o ano de 2010 ficou marcado por uma inflexão da moeda britânica, favorecendo o turismo emissor para Portugal. No entanto, salienta-se que esta tendência se voltou a inverter no primeiro semestre de 2011, resultando num impacto negativo para Portugal e países da Zona Euro. Por outro lado a situação de instabilidade vivida política e economicamente no norte de África irá por sua vez resultar num aumento da procura pelos tradicionais destinos do Mediterrâneo, facto que poderá atenuar a desvalorização da Libra. L AND Vineyards, Montemor-o-Novo Evolução da Diferença Cambial Euro / Libra (EUR/GBP) 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 Dez-05 Abr-06 Ago-06 Dez-06 Abr-07 Ago-07 Dez-07 Abr-08 Ago-08 Dez-08 Abr-09 Ago-09 Dez-09 Abr-10 Ago-10 Dez-10 Abr-11 Fonte: Oanda Currency Converter Página 7

8 TURISMO RESIDENCIAL (Continuação) Perspectivas de Desenvolvimento Futuro As perspectivas de desenvolvimento apontam para uma recuperação lenta da procura turística, ainda assim a um ritmo superior ao da procura turístico-residencial que terá ainda forte correlação com a recuperação do sector financeiro. As vendas de segunda habitação devem crescer também por via de novos produtos e modelos de comercialização como os fractionals (aquisição do mesmo imóvel por vários clientes) e por oposição à procura imobiliária de produto em planta, à medida que a desconfiança do mercado aumenta e que produto existente se torna mais competitivo até pela irreversibilidade do seu desenvolvimento. Monte da Quinta Resort, Quinta do Lago Para mais informações sobre este MarketView, por favor, contactar: neoturis Eduardo Abreu e: eabreu@neoturis.com José Campos e: jcampos@neoturis.com CB Richard Ellis Cristina Arouca e: cristina.arouca@cbre.com Maria Empis e: maria.empis@cbre.com O aumento da procura turístico-residencial também deverá decorrer em função da recuperação económica, da disponibilidade de financiamento dos agentes de mercado e do nível de atractividade e adequabilidade do produto. É expectável que, localizações prime, à semelhança dos destinos tradicionais e maduros, como é o caso do Algarve, continuarão a ser as mais procuradas e as que menos irão sofrer ajustamentos de preço. neoturis Praça Duque de Saldanha, 20 R/c Dto , Lisboa Tel: Fax: Os novos mercados emergentes onde se destaca a Rússia, Angola e Brasil deverão, com o desenvolvimento de campanhas promocionais específicas, contribuir para atenuar as quebras sentidas nos mercados tradicionais. CB Richard Ellis, Lda Ed. Amoreiras Square Rua Carlos Alberto da Mota Pinto,17 10º A , Lisboa Tel: Fax: Nota Final CB Richard Ellis neoturis A informação contida neste documento é tida por nós como boa. Apesar de não duvidarmos da sua exactidão, não a verificámos e não prestamos quaisquer garantias ou representação sob a mesma. É da vossa responsabilidade confirmar a sua exactidão e plenitude. Quaisquer projecções, opiniões, deduções ou estimativas são apenas utilizadas a título de exemplo e não representam forçosamente o actual ou futuro desempenho do mercado. Esta informação destina-se exclusivamente a clientes da CB Richard Ellis e da neoturis, não podendo a mesma ser reproduzida sem o consentimento prévio de ambas as entidades. Rua José Gomes Ferreira, , Porto Tel: Fax: T Copyright 2011 CB Richard Ellis neoturis Página 8