Instrumentos Urbanísticos para o planejamento Parte 2 Instrumentos de indução do desenvolvimento urbano

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1 AUP-266 Instrumentos Urbanísticos para o planejamento Parte 2 Instrumentos de indução do desenvolvimento urbano Prof. Dr Nabil Bonduki maio 2008

2 Como definir os instrumentos a serem utilizados? Os instrumentos servem para alcançar os objetivos estratégicos definidos no Plano Diretor Participativo para alcançar A Cidade que queremos. Portanto, antes de definir os instrumentos é necessário ter claro os resultados que pretendem alcançar

3 Definição dos objetivos estratégicos Síntese da leitura técnica e comunitária Definição das áreas homogêneas Discussão da Cidade que queremos Definição dos resultados a serem alcançados Estabelecimento dos objetivos sintéticos

4 Definição dos instrumentos e ações Para cada objetivo deve ser definidos os instrumentos e ações necessárias para alcançar os resultados esperados Os instrumentos a serem utilizados e as ações a serem realizadas devem estar plenamente vinculados a objetivos que se pretende alcançar, evitando receitas prontas ou modismos

5 Proposta urbanística A proposta da cidade que queremos deve ser sintetizada no plano urbanístico, espacializando os resultados que se pretende alcançar, as ações propostas e os instrumentos Para concretizar este plano é necessário elaborar os mapas temáticos, que explicitarão a proposta da cidade

6 Plano Diretor Participativo de Taboão da Serra Oficinas do Grupo de Acompanhamento definição dos instrumentos e ações do Plano Diretor - Dezembro 2005

7 Novembro 2005 Oficinas do Grupo de Acompanhamento definição dos instrumentos e ações do plano diretor

8 Objetivos Gerais do PDP Taboão da Serra Promover ações comuns com os municípios vizinhos, fortalecendo o Consórcio de Região Sudoeste; Promover o Desenvolvimento Econômico Estruturar o sistema viário principal e a rede de transporte coletivo estrutural; Fortalecer as centralidades criar, ligadas por vias principais, promovendo a economia local; Controlar o adensamento excessivo e a alta ocupação do solo da cidade; Preservar as áreas de proteção ambiental; Combater as Enchentes Garantir Saneamento Ambiental Urbanizar e regularizar a cidade informal; Implantar espaços públicos de qualidade

9 Objetivo Específico do PDP Taboão da Serra Promover o Desenvolvimento Econômico Estimular a abertura de novas empresas que gerem emprego e renda Melhorar a infra-estrutura e o sistema viário na zona industrial Criar novas centralidades para aumentar o consumo e a prestação de serviços no município. Qualificar as ruas comerciais Simplificar procedimentos para abertura de novos negócios; Regularizar os empreendimentos já existentes;

10 Objetivo Específico do PDP Taboão da Serra Combater as Enchentes e Garantir Saneamento Ambiental Combater as enchentes e universalizar o acesso à saneamento básico, estabelecendo ações comuns com os municípios vizinhos e com o Estado; Aumentar a permeabilidade do solo através da criação de parques, praças, arborização de vias, lotes particulares e equipamentos públicos e da criação piscininhas para diminuir a quantidade de água que vai para os rios; Dar tratamento adequado aos resíduos sólidos, implantando a coleta seletiva, a reciclagem e biodigestor para reduzir a quantidade de lixo que vai para o aterro sanitário; Proteger as áreas de proteção permanente, incluindo as nascentes, cursos d água, fundos de vale, áreas de vegetação significativa e de alta declividade;

11 Objetivos estratégicos do Plano Diretor de São Paulo Reverter esvaziamento dos bairros centrais, estimulando a habitação e a ocupação de imóveis ociosos Conter adensamento construtivo e saturação viária na área consolidada Preservação dos bairros residenciais e ampliar a permeabilidade do solo Conter a ocupação da área de proteção ambiental Implantar a integração do sistema de transporte coletivo Qualificar a periferia com regularização e urbanização de loteamentos e favelas Criar novas centralidades na periferia com espaços públicos, equipamentos, empregos e serviços

12 Instrumentos urbanísticos utilizados no Plano Diretor de S. Paulo Planos regionais / Planos de bairro Zoneamento Zeis - Zonas Especiais de Interesse Social Parcelamento e edificação compulsórios e IPTU progressivo no tempo para imóveis que não cumpre a função social Outorga mais cara nas áreas melhor servidas; gratuita para HIS Operação urbana para re-estruturação urbana Transferência do potencial construtivo para implantação de parques lineares Controle de usos incômodos e geradores de tráfego/ Estudos de Impacto de vizinhança Usucapião e concessão de uso para regularizar a habitação

13 Macrozoneamento Estabelece grandes diretrizes de ocupação para as diferentes macrozonas ou macroáreas, que devem ter características relativamente homogêneas do ponto de vista urbano, como por exemplo: macrozona de preservação ambiental ou de requalificação urbana. É a base para se definir objetivos estratégicos e para aplicar os demais instrumentos urbanísticos previstos no Estatuto da Cidade.

14 Macrozoneamento SP

15 Macrozoneamento em SP MACROÁREAS OBJETIVOS INSTRUMENTOS Macrozona de proteção ambiental: Macroárea de conservação e recuperação. Preservação ambiental sem remover apopulação moradora Regularização das ocupações com recuperação ambiental zoneamento ambiental, transferência do direito de construir. ZEIS 4. Macrozona de estruturação e qualificação urbana: Macroárea de reestruturação e requalificação urbana; Reabiltar a área através de projetos e operações urbanas, estimular a habitação, ocupar vazios e prédios ociosos, preservar áreas de interesse arquitetônico, reestrturar o sistema viários outorga onerosa, operações urbanas, parcelamento, edificação e utilização compulsórios, IPTU progressivo no tempo, desapropriação com pagamento em títulos, transferência do direito de construir, direito de preempção. ZEIS 1 a 3, concessão de uso especial, usucapião especial de imóvel urbano.

16 Instrumentos de Indução do Desenvolvimento Urbano

17 Lei de uso e ocupação do solo Zoneamento Estabelece os usos permitidos e os parâmetros de ocupação para cada área da cidade Deve fixar parâmetros como coeficientes de aproveitamento máximo, gabarito, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade, recuos etc Deve fixar as regras para evitar que usos incômodos prejudiquem a qualidade de vida

18 Exemplo Zoneamento de 1972 em São Paulo Zonas regulamentam uso e parâmetros de ocupação Consolidação das zonas exclusivamente residenciais Z1 Permite até 4 vezes a área do terreno (CA=4), na área computável (Z3,Z4, Z5) Zonas predominantemente industriais (Z6, Z7) Mais de 50% da cidade não foi zoneada (Z2), podendo chegar a CA=2 para edificios residenciais

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22 Direito de superfície O Estatuto da Cidade torna o direito de construir na superfície, espaço aéreo ou subsolo do terreno, independente do direito de propriedade. Com isto, o direito de propriedade se separa do direito de construir. Permite concessão do direito de superfície de um determinado terreno. Permite a venda ou a transferência do solo criado (direito de construir)

23 Solo criado: instrumentos para a prefeitura obter recursos para melhorar a urbanização e reduzir as desigualdades O Plano Diretor estabelece o Coeficiente de Aproveitamento Básico, ou seja quantos vezes a área do terreno se pode construir sem pagar o solo criado. Tudo que é construído além do coeficiente básico chama-se solo criado. Para construir a mais, até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo estabelecido no zoneamento, deve-se pagar à prefeitura. É uma contrapartida pelo uso mais intenso da infra-estrutura e deve ser utilizada para urbanizar as áreas deficientes. No Estatuto da Cidade essa regra tem o nome de Outorga Onerosa do Direito de Construir.

24 Outorga Onerosa do Direito de Construir Separação do direito de propriedade e direito de construir. Serve capturar a valorização imobiliária decorrente de investimentos públicos. Limites máximos podem ser definidos por reserva de área adicional ou por densidades-coeficientes máximos. Preço por m 2 previamente definido. Conforme a estratégia urbanística, pode ser gratuita (por exemplo, para Habitação de Interesse Social). Recursos captados constituem um Fundo de Urbanização com destinação definida

25 Outorga Onerosa do Direito de Construir Coeficiente de aproveitamento básico indica o quanto se pode construir gratuitamente. Deve ser estabelecido no Plano Diretor. Coeficiente de aproveitamento máximo indica o quanto se pode construir no máximo. Deve ser estabelecido no zoneamento.

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27 Fórmula de cálculo da outorga onerosa do direito de construir no Plano Diretor de São Paulo Coeficiente de Aproveitamento Básico: 1 ou 2 Coeficiente de Aproveitamento Máximo: é o definido na Lei de Uso e Ocupação do Solo. Pode variar de 1 a 4 OO= VV x área adicional x Fs x Fp CAB OO = outorga onerosa VV = valor venal Área adicional = área construída adicional Fs = fator de interesse social varia de 0 a 1 Fp = fator de planejamento varia de 0.3 a 1.4

28 Transferência do direito de construir Este instrumento serve para ressarcir o proprietário que preserva ou doa imóvel de interesse público. O Plano Diretor estabelece as áreas que devem ser preservadas (bens tombados ou de interesse arquitetônico) ou doadas para o poder público para a implantação de habitação ou equipamentos públicos, como parques. O proprietário que preservar seu imóvel ou doá-lo ao poder público pode vender e transferir o potencial construtivo do terreno, ou seja o direito de construir, para outro terreno onde exista possibilidade de adquirir solo criado.

29 Plano Diretor Participativo Município de Taboão da Serra RODOVIA RAPOSO TAVARES Mapa 2 CENTRALIDADES E PARQUES PROPOSTOS SÃO PAULO Vila Sônia AV EN IDA PARQUE DAS HORTÊNCIAS SÃO PAULO Raposo Tavares FR AN CIS CO ET OR EM AR I PRAÇA RO DO AN EL PARQUE PoÁ Maio 2006 AVE DE NIDA A LM E LIS EID EU A OR EIT A H IA ID RC EN GA AV AS EIR NIO TO AN ENTRADA DA CIDADE T UR CO TEN BIT GIS É R VIA DO RO PARQUE ECOLÓGICO O AD RN VE R O G O TO ID A MO N EN AV AN C O FR A ID EN AV PAÇO MUNICIPAL.J DR É OS LEGENDA + L IE AC M Limite de Município Sistema Viário Principal Sistema Viário Hidrografia Principal SHOPPING TABOÃO PARQUE PoÁ R PARQUE PIRAJUSSARA S E R V A T O O IC G Ó L O P L T N E IC V A U R Q A P R T N E C A E L U I P ÍM L O R T N E C O R IF V S E D N A E C D IN L O D A R T S E T IN U K N O G IZ U L Ç A R AP N R E F O M IZ K D A R T S E la V L U A P O iã n ô S I O T N A re v T s o p a R L U A P O Ã S Q A P T R O H U D E S IA C N Ê G EAVENI U Q R A P N F O Ã D A R T S E O IS SC U J A IR P A C O L IE C M É S.JO R A D M T O S C R F ID N E V A p a M T N E C Q R A P E ID L A U R 2 T O SP A R ÁP o P E U Q R A Ç A R T N IE C A D E tm em A D N G istle S e + ociíunedpm ncipalráop V dsrogh ts im e pnoáralcifp V idaesc ntrl egicostrap jqupé D A TR S E A IN P H S Ã O B A T IO N E B D A R T S A V L E D IO R Á S N O R T L IN C U O D A R G E m i o p a C L U A P O Ã S o p T S LH E V S IJU P D A R O M R B ID N E V A R U O C N E T B IS É IA V D O R T M C F R O G ID N E V A G LI O P M O R L E N A O D O T H D N V C G S A IR E O Ç UA L A P IC N E C M U S L ID N E V A P IA V D O R C E U Q R A P P ÁM o P E U Q R A U B M E,5 m k 0 m k 1 A F m k 2 ã o b a it n u M P P S U ÃO ADA S ESTR O CISC FRAN Centralidades ESTRADA BENEDITO CESÁRIO DE OLIVEIRA PARQUE CENTRAL TR AD A DO CA MP O LIM PO Parques propostos Projetos estratégicos ES CENTRO OLÍMPICO AVEN IDA IBIRAMA RUA VICENTE LEPORACE SÃO PAULO Campo Limpo ESTRADA DAS OLARIAS DO AN RN FE DA DES I EN N AV RNA FE A AD TR ES ON EM ZA KI I UT KE TA CENTRO EDUCACIONAL INTEGRADO PRAÇA LUIZ GONZAGA ES VE T R LH A D O AD O PI RA JU SS AR A EMBU 0 km 0,5 km 1 km 2 km FAUUSP

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31 Parques Lineares

32 Operações Urbanas O Plano Diretor estabelece as áreas para requalificação urbana e/ou implementação de projetos específicos. Formula-se o projeto urbanístico, incluindo obras necessárias e parâmetros de usos e ocupação do solo. São estabelecido os investimentos necessários para o projeto. Para financiar a intervenção, vende-se potencial adicional ao coeficiente básico, utilizando-se das regras específicas de uso e ocupação do solo definidas no projeto.

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34 Operações Urbanas CIASP Urban Projects Existing Urban Project (Olimpic Centre) Urban Project Estrategic Project Linear Estrategic Project

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36 Operações Urbanas Os recursos formam um Fundo de Operação que financia os investimentos e só podem aplicar no próprio perímetro da operação. A operação urbana deve incluir ações voltadas para reduzir as desigualdades urbanas senão ela reforçará a exclusão urbana, o que tem ocorrido em quase todas as operações urbanas.

37 As operações urbanas no PDE As regras das operações urbanas são definidas pelas leis específicas, mas devem obedecer os seguintes referencias: CA Mínimo = 0,2 CA Básico = ao definido no PDE para a zona em que se situam os lotes, ou seja: CAB = 2 para lotes situados nas antigas Z3, Z4, Z5, Z10, Z12 CAB = 1 nas demais zonas, respeitado o definido no artigo 166 (beneficio para a Z2, Z11, Z13, Z17 e Z18. CA Máximo = 4,0

38 Quais alterações nas regras de uso e ocupação do solo podem ser previstas nas operações urbanas Modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e do subsolo, bem como alterações das normas edilicias, considerando o impacto ambiental delas decorrentes e o impacto de vizinhança Regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente

39 CEPAC s Certificados de Potencial Construtivo Adicional São papéis que dão direito a potencial construtivo adicional dentro dos parâmetros estabelecidos pela lei da operação urbana É uma forma da prefeitura antecipar o recebimento de recursos para realizar investimentos necessários para cumprir o programa de intervenções definido na operação urbana Os CEPAC s são uma espécie de terreno virtual que se valoriza com as intervenções realizadas com os recursos obtidos com a sua venda, mas que também podem se desvalorizar

40 Como funcionam os CEPAC s A lei específica da operação urbana pode prever a emissão pelo município de CEPAC s, a ser convertidos em direito de construir (adicional) na área da operação, como pagamento da contrapartida correspondente aos benefícios urbanísticos obtidos; Cada CEPAC corresponde a certa quantidade de metros adicionais de área construída, de acordo com regra estabelecida na lei especifica; Os CEPAC s só podem ser alienados em leilão, autorizados pela CVM e vinculados a obras a serem executadas antes da emissão de novos papeis; podem ser negociados livremente no mercado; Os CEPAC s também podem ser utilizados diretamente para o pagamento de obras, desapropriação ou aquisição de terrenos; Os CEPAC s não estão vinculados a terrenos específicos e valem para toda a área da operação; são vinculados a terrenos no ato da aprovação de projeto, através de declaração da municipalidade e emissão de certidão.

41 O que a lei específica precisa definir A quantidade de CEPAC s a ser emitida, relacionada com o estoque de potencial construtivo adicional previsto Valor mínimo do CEPAC Forma de cálculo das contrapartidas e de conversão e equivalência dos CEPAC s em metros quadrados de potencial construtivo adicional ou de alteração de uso

42 Operação Urbana Faria Lima: Obra prevista

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44 Como calcular a contrapartida na Operação Urbana Faria Lima (Lei /2004) Valor do CEPAC = R$ 1.100,00 Pagamento a vista ou 15% a vista e restante em 10 parcelas mensais iguais reajustadas por índice oficial Cepac`s alienados em leilão público Autorizado a emissão de Cepac`s Aplicação da tabela de conversão

45 OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMA TABELA 1 TABELA DE EQUIVALÊNCIA DO CEPAC PERÍMETRO COLUNA COLUNA B COLUNA C SETOR SUB SETORES O que são os CEPAC s Certificado s de Potencial Construtiv o Adicional Equivalência de 1 CEPAC em m 2 de área adicional de construção compatível Reside ncial Com./Serv. Equivalência de 1 CEPAC em m 2 da área do terreno referente a alteração de uso e parâmetros urbanísticos Equivalência de 1 CEPAC em m 2 de terreno para a taxa de ocupação adicional (acima de 50% até 70%) Residencial Com./Serv. SETOR 1 Pinheiro s 1a (frente F. Lima) 1b 1,0 1,5 0,8 1, ,0 1,5 0,8 1,2 1c 2,0 1,7 2 2,0 1,7 1d 1,8 1,5 2 1,8 1,5

46 OU FARIA LIMA - TABELA 1 TABELA DE EQUIVALÊNCIA DO CEPAC SETOR 3 Hélio Pelegrin o 3a (frente F. Lima) 3b (frente Jucelino) 3c 1,0 1,0 1,2 0,8 0,8 1,0 1,5 1,5 1,5 1,0 1,0 1,2 0,8 0,8 1,0 3d 1,2 1,0 1,5 1,2 1,0 3e 1,8 1,5 1,5 1,8 1,5 SETOR 4 Olimpía das 4a (frente Faria LIma 0,8 0,6 2 0,8 0,6 4b 1,0 0,9 2 1,0 0,9 4c 1,5 1,2 2 1,5 1,2 4d 1,2 1,0 2 1,2 1,0

47 SETOR 2 Faria Lima OU FARIA LIMA - TABELA 1 TABELA DE EQUIVALÊNCIA DO CEPAC 2a (frente f. Lima entre Rebouças e C. Jardim) 0,6 0,5 1,5 0,6 0,5 2b (frente F; Lima entre C. Jardim e Jucelino) 1,0 0,6 1,5 1,0 0,6 2c (frente C. Jardim) 1,0 0,8 1,5 1,0 0,8 2d 0,6 0,5 1,5 1,0 0,5 2d 1,2 1,0 1,5 1,2 1,0

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49 OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMA DISTRIBUIÇÃO GERAL DOS ESTOQUES Perímetro Estoque máximo (m 2 ) Residencial Com./Serv Total SETOR 1 Pinheiros SETOR 2 Faria Lima SETOR 3 Hélio Pelegrino SETOR 4 - Olimpíadas RESUMO DOS ESTOQUES ESTOQUE TOTAL DE ÁREA ADICIONAL ÁREA ADICIONAL JÁ ATUALIZADA ESTOQUE LÍQUIDO A SER UTILIZADO m m m 2

50 Operação Urbana Faria Lima Resultados financeiros Investimentos em 1996: Abertura da Avenida 150 milhões, atualizados para 2002, considerando 18% ao ano de juros = 350 milhões Retorno até milhões Deficit até milhões

51 Instrumentos para garantir a função social da propriedade urbana Parcelamento, edificação e utilização compulsórias IPTU Progressivo no tempo Desapropriação com pagamento em título

52 Função Social da Propriedade Urbana O Estatuto da Cidade estabelece que a propriedade urbana precisa cumprir uma função social, ou seja, a terra urbana deve servir para o benefício da coletividade, e não apenas aos interesses de seu proprietário. Cabe ao Plano Diretor estabelecer quando a propriedade urbana cumpre a função social Terrenos vazios, edifícios subutilizados ou não utilizados em áreas com boa infra-estrutura, fruto de investimentos públicos, devem ser utilizados para cumprir sua função social.

53 Crescimento Negativo 0.00 a a a Fonte: IBGE- Censos demográficos, SEMPLA/Deinfo Crescimento populacional do município de São Paulo

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56 As etapas para obrigar o uso social da propriedade O Plano Diretor estabelece critérios para definir, de acordo com a macroárea que o terreno ou gleba se localiza, o bom uso da propriedade. O Plano regulamenta instrumentos que forçam o proprietário de um terreno mal utilizado a dar uma função social para a propriedade. As regras do Plano Diretor dão um prazo para o proprietário parcelar, utilizar ou construir. E se ele não fizer isso, vai pagar um IPTU cada vez maior e pode até ser desapropriado.

57 As etapas para obrigar o uso social da propriedade O Estatuto da Cidade criou instrumentos para pressionar a utilização da terra urbana dotada de infra-estrutura: Edificação/Parcelamento compulsório obriga o proprietário a edificar, parcelar ou utilizar o terreno ou imóvel subutilizado.. Se no prazo estabelecido no Plano Diretor, o proprietário não apresentar projeto de construção, o município pode aplicar o IPTU progressivo no tempo, aumento anual da alíquota do IPTU, até o máximo de 15% do valor do imóvel. Se, ainda assim, o imóvel continua ocioso, o município pode desapropriá-lo pagando com títulos da dívida pública resgatáveis em dez anos

58 Direito de Preempção Demarcação de regiões na cidade onde o poder público tem preferência no caso de eles serem ofertados no mercado Podem facilitar a realização de planos urbanos a médio e longo prazo As áreas devem estar assinaladas no Plano Diretor

59 Lei de Parcelamento do Solo Define as regras para o parcelamento, desmembramento e remembramento do solo Deve seguir, no mínimo, a leis nacionais (Lei 6766/79 e 9.785/99) Pode haver parâmetros específicos para habitação de interesse social

60 Tombamento / Preservação de Imóveis, bairros ou áreas Instrumentos para preservar imóveis de interesse arquitetônico, urbano, paisagístico, cultural etc O tombamento pode ser nacional, estadual e municipal (desde que o município tenha legislação própria), estabelecendo regras para qualquer intervenção no imóvel A preservação também pode ser garantida através do zoneamento, criando uma zona especial para este fim

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63 Desapropriação A lei nacional permite a desapropriação de imóveis para fins de utilidade pública ou para fins de interesse social O pagamento da desapropriação deve ser prévio e em valor de mercado, arbitrado pelo judiciário; as disputas judiciais atrasam o recebimento da desapropriação

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65 Consórcio Imobiliário Associação entre o proprietário de terras e o poder público O Proprietário cede a terra urbana ao poder público, que realiza um empreendimento e devolve ao proprietário unidades construídas (casas ou apartamentos) no valor da terra cedida.

66 AUP-266 Instrumentos Urbanísticos para o planejamento Parte 2 Instrumentos de indução do desenvolvimento urbano Prof. Dr Nabil Bonduki maio 2008

67 AUP-266 Instrumentos Urbanísticos para o planejamento Parte 3 Instrumentos para estimular a produção de habitação e regularizar a moradia informal Prof. Dr Nabil Bonduki maio 2008

68 O que o Estatuto pode fazer pela moradia? Aumentar o dinheiro da prefeitura para investir em habitação (imposto progressivo, outorga onerosa, etc). Regularizar e melhorar a situação de quem mora em terrenos irregulares (criação de ZEIS). Estimular a produção de moradias nas áreas consolidadas, que já têm boa infra-estrutura. Criar espaços de participação na hora de votar leis e também na hora de colocá-las em prática.

69 ZEIS - Zonas especiais de habitação de interesse social Uma ZEIS é uma área da cidade que fica destinada pelo Plano Diretor para abrigar moradia popular. As ZEIS podem ser de diferentes tipos, servindo para: destinar terrenos ou prédios vazios para moradia popular; facilitar a regularização de áreas ocupadas por favelas ou loteamentos clandestinos; facilitar a produção de moradia nas áreas consolidadas. O zoneamento ZEIS reserva espaço para moradia popular em áreas com boa infra-estrutura. Aí fica mais fácil para a prefeitura exigir que nela sejam construídas moradias populares.

70 Regularizar a cidade real Morar na cidade fora da lei é não ter direito à cidade - atinge entre 30% e 50% da população urbana brasileira. Formas de ilegalidade: favelas cortiços loteamentos clandestinos e irregulares conjuntos habitacionais ocupados casas sem habite-se, etc. O Estatuto cria instrumentos para garantir o reconhecimento da cidade real e viabilizar sua regularização

71 O que é Regularização Fundiária? Titulação + Urbanização É um processo de intervenção cujo objetivo prioritário é legalizar a permanência de moradores de áreas urbanas ocupadas irregularmente para fins de moradia, além de promover melhorias no ambiente urbano e na qualidade de vida do assentamento. Importância da participação da comunidade

72 ZEIS - Zonas especiais de interesse social Regularização fundiária e urbanística As Zeis destinadas a regularização, viabilizam a incorporação de favelas e loteamentos clandestinos na cidade legal. São perímetros dentro da área urbanizada onde valem regras específicas de urbanização, permitindo a regularização urbanística. Em cada Zeis deve ser realizado um Plano de Urbanização, aprovado por um Conselho Gestor formado por representantes do governo e dos moradores.

73 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL (ZEIS)

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80 Concessão de uso especial para fins de moradia Terreno/imóvel - público. Viver há mais de 5 anos - permitida a soma das posses sucessivas Uso predominante para moradia Área até 250m² não pode ser proprietário de outro imóvel O morador ou os moradores precisam pedir a concessão especial para fins de moradia ao órgão público que é o dono oficial. Depois de um ano, se o órgão não tiver passado a propriedade de terreno para os moradores, eles podem lutar pela concessão na justiça comum.

81 Concessão de uso especial para fins de moradia Garante a segurança da posse e o direito à moradia aos ocupantes de áreas públicas. Contrato por tempo indeterminado Gratuita - mas se ocorrer desvio da finalidade contratual (moradia), o imóvel reverte ao patrimônio público. O direito à concessão é transmissível. Será facultativamente no próprio local, nos casos de área de uso comum do povo, áreas destinadas a projetos de urbanização ou áreas de defesa nacional e interesse ambiental. A Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia, que foi cortada do texto do Estatuto, aparece na Medida Provisória Para ser lei, a medida provisória precisa ser votada

82 Usucapião Especial Urbana Terreno/imóvel - particular Viver há mais de 5 anos - permitida a soma de posses sucessivas Uso para fins de moradia Área até 250m² não pode ser proprietário de outro imóvel usucapião individual ou coletivo (condomínio) A sentença de usucapião é o título hábil para o registro

83 Papel da prefeitura Prestar assistência jurídica gratuita para a população, Prestar assistência técnica gratuita - levantamento topográfico, elaboração de planta, memorial descritivo, etc; Desenvolver políticas sociais junto à comunidade - visando urbanização, regularização, assegurando a participação no Plano de Urbanização; Favorecer a inclusão social, com mecanismos econômico-financeiros como a isenção e anistia de taxas e impostos.

84 Regularização de Loteamentos Clandestinos e Irregulares O Estatuto da Cidade não regulou o parcelamento do solo no Brasil, portanto, as Leis Federais 6.766/79 e 9.785/99 continuam vigentes - são leis que exigem fluxogramas burocratizados e lentos. Para isso, é necessário o envolvimento das Procuradorias Municipais para o ingresso de ações judiciais contra os loteadores. Alguns municípios estão estudando as possibilidades técnicas e jurídicas de tentar a Usucapião Especial para fins de moradia na forma coletiva como uma via alternativa para a regularização de loteamentos antigos e com muitas dificuldades técnicas para a regularização pela via tradicional da 6766/79. Este pode vir a se tornar um caminho para o impasse dos loteamentos no Brasil.

85 Loteamentos irregulares

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87 Prevenção da Ilegalidade Fundiária Regularizar é muito mais trabalhoso e mais caro que prevenir a ilegalidade. Prevenção é o município abrir espaços para a população de baixa renda, dentro da área urbanizada e provida de infra-estrutura, por exemplo, com o estabelecimento de Zonas de Especial Interesse Social. Os instrumentos de regulação, como o Plano Diretor, o Código e Edificações e Posturas e a Lei de Parcelamento, devem ser adequados à realidade socioeconômica local.

88 ZEIS Zonas especiais de habitação de interesse social Glebas e terrenos vazios Zeis criadas para promover a ocupação com habitação de interesse social em terrenos e glebas ociosas localizadas em áreas urbanizadas. Criam reservas de terras para a Habitação de Interesse Social. Combatem a retenção especulativa com terrenos, promovendo a ocupação de vazios e a extensão horizontal da cidade.

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92 ZEIS - Zonas especiais de habitação de interesse social Áreas centrais ou consolidadas Objetiva a reabilitação de áreas centrais ou consolidadas com inclusão social Contem o processo de valorização imobiliária em áreas bem localizadas Estimula a produção de habitação em regiões que concentram o emprego. Combatem a segregação urbana

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96 AUP-266 Instrumentos Urbanísticos para o planejamento Parte 3 Instrumentos para estimular a produção de habitação e regularizar a moradia informal Prof. Dr Nabil Bonduki maio 2008

97 AUP-266 Instrumentos Urbanísticos para o planejamento Parte 4 Instrumentos de Financiamento do Desenvolvimento Urbano Prof. Dr Nabil Bonduki maio 2008

98 Instrumentos de Financiamento do Desenvolvimento Urbano

99 As realizações do município dependem de recursos e das prioridades de governo definidas no orçamento. As fontes de recursos são de origem tributária (impostos, taxas e contribuições) e outras, como multas, dívida ativa, preços públicos, rendimentos financeiros, etc. O Estatuto da Cidade pode ampliar substancialmente esses recursos, incorporando alguns instrumentos no Plano Diretor.

100 Alternativas Tributárias e de Financiamento 1. IPTU Progressivo no Tempo 2. Emissão de Títulos 3. Outorga Onerosa do Direito de Construir 4. Operações Urbanas Consorciadas 5. Transferência do Direito de Construir 6. Consórcio Imobiliário 7. Política Tributária 8. Recursos Orçamentários

101 IPTU Progressivo no Tempo Este mecanismo é diferente do IPTU progressivo sobre o valor venal do imóvel. Trata-se de uma punição, para induzir o proprietário a dar à propriedade a destinação socialmente prevista pelo Plano Diretor. O IPTU Progressivo no tempo aplica-se aos vazios urbanos, dotados de infra-estrutura, que estejam sendo estocados com finalidade especulativa. O instrumento só poderá ser utilizado em caso de descumprimento do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado (link), pela majoração da alíquota durante cinco anos consecutivos. E a alíquota a cada ano não pode exceder a duas vezes a do ano anterior, chegando a um máximo de 15% do valor do imóvel. No caso de aplicação do IPTU progressivo no tempo, não se pode conceder isenções nem anistia. Atenção: a finalidade da aplicação do IPTU Progressivo no Tempo não é o aumento da arrecadação municipal, e sim o uso mais racional do espaço da cidade.

102 Emissão de Títulos Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo, o município poderá desapropriar o imóvel, pagando com títulos da dívida pública aprovados pelo Senado. (link para consorcio imobiliario, como alternativa à desapropriação)

103 Outorga Onerosa do Direito de Construir A outorga onerosa do direito de construir ou Solo-Criado significa que o proprietário deverá pagar ao município pelo direito de construir, em circunstâncias definidas no Plano Diretor. O Plano Diretor deve fixar áreas nas quais: o direito de construir poderá ser acima do coeficiente de aproveitamento - CA (relação entre a área edificável e a área do terreno), ou densidade básica, com contrapartida pelo beneficiário; poderá ser permitida alteração de uso do solo, com contrapartida pelo beneficiário. O potencial dos recursos depende das áreas envolvidas, das transformações necessárias no uso do solo e das regras de partilha da valorização imobiliária gerada pela elevação do CA ou densidade, ou pela alteração de uso.

104 Operações Urbanas e Operações Interligadas Operações urbanas e operações interligadas são instrumentos que servem para o poder público recuperar parte dos investimentos que realiza na infra-estrutura urbana e que resultam na valorização imobiliária. Esse tipo de instrumento só deve ser aplicado por municípios que possuam mercados imobiliários muito fortes, geralmente os municípios maiores. Onde não há um mercado imobiliário forte, podese utilizar outros instrumentos para ressarcir investimentos, como a Contribuição de Melhoria.

105 Transferência do Direito de Construir Pode-se, por meio de lei municipal, autorizar o proprietário de imóvel urbano a alienar ou exercer em outro local o direito de construir quando o imóvel for necessário para fins de: 1) implantação de equipamentos urbanos e comunitários 2) preservação de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural 3) servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social Esta alternativa é válida também para o proprietário que doar seu imóvel ao poder público, para os fins acima previstos.

106 Consórcio Imobiliário Consórcio Imobiliário é uma forma de viabilizar planos de urbanização ou edificação, quando o proprietário não tem os recursos para isso. Este instrumento permite que o proprietário transfira seu imóvel ao poder público e, após a realização das obras, receba como pagamento unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, em valor correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras. Pode ser aplicado em áreas atingidas pelo parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano.

107 Direito de Preempção Pode melhorar a arrecadação do ITBI

108 Política Tributária O Estatuto da Cidade apresenta uma política clara para o estabelecimento de tributos e tarifas, determinando que todos os tributos sobre imóveis urbanos e todas as tarifas relativas a serviços públicos urbanos, serão diferenciados em função do interesse social.

109 Mas como fazer pra que essas leis não fiquem só no papel? O Estatuto da Cidade é uma lei. Mas tem lei que pega, tem lei que não pega. Ocupe os espaços de participação que o Estatuto trouxe para fazermos nossas cidades mais justas e mais equilibradas.

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121 Taxa de emprego (Empregos por moradores) Média do município: 0,47

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