Gestão Territorial Urbana no Brasil e os Instrumentos Urbanísticos para a captura da mais-valia da terra

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1 CURSO GESTÃO DA VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA: Contribuição de Melhoria, Reajuste de Terrenos e Redesenvolvimento Belo Horizonte, 24 a 26 de outubro de 2012 Gestão Territorial Urbana no Brasil e os Instrumentos Urbanísticos para a captura da mais-valia da terra Daniel Todtmann Montandon Programa para Lincoln Institute of Land Policy

2 Processo de produção e transformação do espaço urbano

3 3 processos simultâneos de produção e transformação das cidades Adensamento Consolidação Expansão Porto Velho/RO Parcelamento e urbanização consolidados nas áreas centrais. Tendência ao adensamento. Parcelamento, urbanização e edificação em processo de consolidação, porém não necessariamente de modo coordenado. Parcelamento, urbanização e edificação inexistentes. Atividades rurais e ocupação espontânea, isolada e pontual de usos com finalidades urbanas. Adaptado de Eduardo Reese, Manta, Equador, 2010

4 Produção das cidades pelo mercado Adensamento Consolidação Expansão Av. Luiz Carlos Berrini, São Paulo/SP Projeto Setor Noroeste, Brasília/DF Portal do Morumbi, São Paulo/SP Barra da Tijuca/RJ Boa Vista/RR Projeto loteamento em Caruaru/PE Adaptado de Eduardo Reese, Manta, Equador, 2010

5 Produção das cidades à margem do mercado e das políticas públicas Adensamento Consolidação Expansão Porto Velho/RO Av. Santa Ifigênia, São Paulo/SP Rocinha, Rio de Janeiro/RJ Adaptado de Eduardo Reese, Manta, Equador, 2010

6 Ocupação precária e densa em áreas centrais Formas de crescimento Programa para Ocupação formal em bairros centrais Cidade compacta Baixa renda, informalidade Paraisópolis Desconhecido Cidades na AL: combinação de todas as formas de crescimento Barcelona Média e alta renda Las Vegas, Nevada Cidade dispersa Ocupação precária e dispersa na periferia Adaptado de Eduardo Reese, Manta, Equador, 2010, com base em Pedro Abramo (conceito Cidade confusa ) Ocupação formal na periferia

7 Como a prática do planejamento urbano no Brasil lidou com estes processos de produção e transformação das cidades?

8 Instrumentos tradicionais de planejamento e ordenamento territorial

9 Evolução da população urbana e marcos da política urbana População total População urbana População rural BNH + SERFHAU Lei 6.766/79 Parcelamento do solo Constituição Federal 1988 Lei /01 Estatuto da Cidade Fonte: IBGE

10 > Define um modelo de cidade e a partir dele estabelece diretrizes de crescimento urbano. Plano Diretor > Estabelece regras gerais de parcelamento, uso e ocupação do solo. > Define diretrizes de investimentos públicos (infraestrutura, equipamentos sociais, etc.). Zoneamento > Caráter funcionalista. > Estabelece regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo.

11 A lógica do planejamento urbano e regional Programa para Plano Belo Horizonte Urbanístico (2011) Belo Horizonte (1895)

12 A lógica do planejamento urbano e regional Programa para Brasília/DF

13 A lógica do zoneamento São Paulo/SP

14 A lógica dos investimentos públicos em desenvolvimento urbano São Paulo/SP

15 Algumas hipóteses... > O Zoneamento foi (e talvez ainda seja) o instrumento de planejamento urbano mais utilizado no Brasil. > O Plano Diretor, como instrumento de ordenamento físico territorial, com capacidade de orientar a produção imobiliária e interferir no mercado de terras, existiu mais na teoria do que na prática (VILLAÇA, 2000; ).

16 Princípios da recuperação da valorização imobiliária decorrente de ações públicas e coletivas

17 Limite da área urbana Preço da terra ($) Ações públicas que interferem no preço da terra Programa para Zona comercial de média/alta densidade Zona residencial de baixa densidade Área rural Dinâmica 1: aumento do potencial construtivo e mudança de uso Modificações nos aproveitamentos e usos geram incremento do preço da terra Dinâmica 2: aumento do perímetro urbano Adaptado de Eduardo Reese, Manta, Equador, 2010, com base em Martim Smolka e Samuel Jaramillo Distância em relação ao centro (km)

18 Ações públicas e coletivas proporcionam a valorização dos imóveis $ $ Propriedade isolada É legítimo que o Poder Público Municipal recupere esta valorização à coletividade

19 A recuperação de mais-valias pode ser compreendida como sendo a mobilização de parte (ou da totalidade) dos incrementos de valor da terra atribuídos ao esforço da comunidade que devem ser convertidos através de recuperação pública por via fiscal (impostos, taxas, contribuições e outras formas) ou mais diretamente em melhoramentos in situ, resultando em benefício dos ocupantes ou da comunidade em geral (Martin O. Smolka, 2005).

20 Instrumentos de recuperação da valorização imobiliária decorrente de ações públicas e coletivas

21 Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana - IPTU

22 > É de competência municipal e compulsório. > Vem sendo aplicado há décadas, tendo sido previsto na Constituição de 1934 (Fernandes, 2005). > Funciona como uma espécie de tributo de manutenção da cidade, com incidência cíclica (anual). > Sua aplicação depende diretamente da Planta de Valores Genéricos e de Cadastro Territorial Multifinalitário. > Pode ser utilizado com função extrafiscal e pode apresentar progressividade (usos, padrões, regiões). > Deve ser aplicado em toda a área urbana.

23 Caráter extrafiscal do IPTU 1. Os imóveis localizados em áreas dotadas de infraestrutura devem estar edificados. 2. No caso de imóveis vazios, caso o proprietário não venda ou edifique num prazo determinado, o Poder Público pode aumentar o IPTU de forma a induzir que este imóvel seja edificado e ao mesmo tempo coibir a especulação imobiliária.

24 Contribuição de Melhoria Programa para

25 Principais características > É de competência de todos os entes. > Sua aplicação foi prevista há décadas, desde a Constituição de 1934 (Fernandes, 2010). > É uma espécie de tributo (vinculado a obra pública) incidente em imóveis afetados por uma obra pública que tiveram seus valores incrementados em função desta obra. > Um requisito básico é a ocorrência da valorização dos imóveis após a realização de obra pública. > Incide uma única vez e não pode ser aplicado em obras de reparo. > Está regulamentado na CF 88, no Decreto Lei nº 195/67, no Estatuto da Cidade e no STN.

26 Principais características Tipos de obras públicas em que se aplica a CM (DL 195/67): > abertura, alargamento, pavimentação, iluminação, arborização, esgotos pluviais e outros melhoramentos de praças e vias públicas; > construção e ampliação de parques, campos de desportos, pontes, túneis e viadutos; > construção ou ampliação de sistemas de trânsito rápido inclusive tôdas as obras e edificações necessárias ao funcionamento do sistema; > serviços e obras de abastecimento de água potável, esgotos, instalações de redes elétricas, telefônicas, transportes e comunicações em geral ou de suprimento de gás, funiculares, ascensores e instalações de comodidade pública;

27 Principais características > proteção contra sêcas, inundações, erosão, ressacas, e de saneamento de drenagem em geral, diques, cais, desobstrução de barras, portos e canais, retificação e regularização de cursos d água e irrigação; > construção de estradas de ferro e construção, pavimentação e melhoramento de estradas de rodagem; > construção de aeródromos e aeroportos e seus acessos; > aterros e realizações de embelezamento em geral, inclusive desapropriações em desenvolvimento de plano de aspecto paisagístico.

28 Principais características O que deve ser considerado na estimativa de custos (DL 195/67): > Estudos; > Projetos; > Fiscalização; > Desapropriações; > Administração; > Execução e financiamento, inclusive prêmios de reembôlso e outras de praxe em financiamento ou empréstimos.

29 Contribuição de melhoria: esquema básico de funcionamento 1. Definição da obra a ser objeto de contribuição de melhoria Definição de zona de influência, considerando fatores de diferenciação conforme relação com a melhoria (maior ou menor proximidade) Avaliação dos terrenos da zona de influência (NBR 14653) Estimativa do custo da obra (orçamento) Memorial descritivo do projeto Definição da parcela da obra a ser financiada 2. Lei específica para instituição da contribuição de melhoria para a referida obra Elementos e conteúdos estipulados na etapa anterior 3. Execução da obra 6. Pagamento Momento em que o Poder Público obtém o recurso decorrente da valorização 5. Lançamento da cobrança Publicação de Edital Incidência da cobrança sobre os imóveis afetados e valorizados 4. Realização de nova avaliação Avaliação dos terrenos da zona de influência, utilizando a mesma metodologia adotada na etapa anterior (NBR 14653): constatação da valorização

30 Contribuição de melhoria: exemplificação Programa para Zona de influência indireta Zona de influência direta Previsão de implementação de trecho de avenida Zona de influência direta Zona de influência indireta Valor médio dos terrenos (R$/m²)

31 Contribuição de melhoria: exemplificação Programa para Não ocorreu valorização Ocorreu valorização Valor médio dos terrenos (R$/m²)

32 Contribuição de melhoria: exemplificação Programa para > Custo da obra a ser financiado com a contribuição de melhoria: R$ > Número de imóveis na zona de influência direta: 40 > Número de imóveis na zona de influência indireta: 40 > Valorização dos imóveis na zona de influência direta: 50% (era R$ 1.000/m², passou a R$ 1.500/m² > Valorização dos imóveis na zona de influência indireta: 20% (era R$ 1.000/m², passou a R$ 1.200/m² (foi constatada a valorização em apenas 20 imóveis na zona indireta).

33 Contribuição de melhoria: exemplificação Programa para > Valor individual a ser pago pelos imóveis da zona direta: = R$500 (total: R$ ). > Valor individual a ser pago pelos imóveis da zona indireta: = R$200 (total: R$ 4.000). > Valor total a ser pago pela contribuição de melhoria: R$ > Se o custo da obra fosse de R$ e considerando que o valor a ser pago não pode ser superior ao custo da obra, a diferença deveria abater de forma proporcional a todos os imóveis afetados, conforme a zona de influência em que estão inseridos (R$ distribuído pelos 60 imóveis).

34 Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alteração de Uso (Solo Criado)

35 Carta do Embu (1977) > Admite se que, assim como o loteador é obrigado a entregar ao Poder Público áreas destinadas ao sistema viário, equipamentos públicos e de lazer, igualmente, o criador de solo deverá oferecer à coletividade as compensações necessárias ao reequilíbrio urbano reclamado pela criação do solo adicional, e conclui se que: > 1. É constitucional a fixação, pelo Município, de um coeficiente único de edificação para todos os terrenos urbanos. > 1.1 A fixação deste coeficiente não interfere com a competência municipal para estabelecer índices diversos de utilização dos terrenos, tal como já se faz, mediante legislação de zoneamento. > 1.2 Toda edificação acima do coeficiente de aproveitamento único é considerada solo criado, quer envolva ocupação de espaço aéreo, quer a de subsolo.

36 Carta do Embu (1977) > 2. É constitucional exigir, na forma da lei municipal, como condição de criação de solo, que o interessado entregue ao Poder Público áreas proporcionais ao solo criado; quando impossível a oferta dessas áreas, por inexistentes ou por não atenderem às condições legais para tanto requeridas, é admissível sua substituição pelo equivalente econômico. > 2.1 O proprietário de imóvel sujeito a limitações administrativas, que impeçam a plena utilização do coeficiente de aproveitamento único de edificação, poderá alienar a parcela não utilizável do direito de construir. > 2.2 No caso de imóvel tombado, o proprietário poderá alienar o direito de construir correspondente à área edificada ou ao coeficiente único de edificação.

37 3 conceitos associados ao Solo Criado: > Coeficiente de aproveitamento único; > Proporcionalidade entre áreas construídas e áreas edificadas; > Transferência do direito de construir.

38 Principais características > É um instrumento urbanístico, de aplicação facultativa aos municípios. > Deve incidir sobre o direito de construir acima daquele decorrente do coeficiente de aproveitamento básico, devendo obedecer o máximo definido no Plano Diretor. > Deve ser exigida contrapartida (física ou financeira) pelo direito de construir adicional. > Tem sido aplicado pontualmente por alguns municípios e foi regulamentado em nível nacional no Estatuto da Cidade (2001). > Confere equidade na gestão do direito de construir. > Deve estar previsto no Plano Diretor.

39 Esquema básico de funcionamento O Plano Diretor define normas de quanto, onde e como se pode construir numa determinada zona O Plano Diretor também pode estabelecer um excedente de potencial construtivo ou a possibilidade de alteração do uso, desde que seja paga uma contrapartida pelo empreendedor Os recursos das contrapartidas são destinados a um fundo Municipal voltado ao desenvolvimento urbano, que são aplicados em melhoria de espaços públicos e provisão de habitação de interesse social, por exemplo. Fonte: França, E. (coord.), 2000, p. 180

40 potencial construtivo adicional potencial construtivo resultante do coeficiente de aproveitamento básico

41 Operações Interligadas em São Paulo Programa para

42 Cálculo da contrapartida (metodologia genérica) Contrapartida (R$/m²) = [Valor terreno / CA básico]¹ x [fatores diversos]² ¹ Em alguns casos, se utiliza o CUB ao invés do valor do terreno (não recomendado) e ao invés de dividir o valor do terreno pelo CA básico, apenas se multiplica pela diferença de coeficientes. ² Existem diversos fatores que ajustam o valor em função de aspectos sociais, regionais ou econômicos.

43 Cálculo da contrapartida: exemplo Dados do empreendimento Área de terreno (At): 2.000m² Uso pretendido: escritório (com./serv.) Valor do terreno (Vt): R$ 1.200/m² Dados do zoneamento Subprefeitura: Pinheiros Zona: ZM-2 / 13: coeficiente de aproveitamento básico CAbas = 1 e coeficiente de aproveitamento máximo (CAmax) = 4 Cálculo potencial construtivo Potencial construtivo básico PCbas: At x CAbas = (2.000 x 1) = 2.000m² Potencial construtivo máximo PCmax: At x CAmax = (2.000 x 4) = 8.000m² Potencial adicional de construção PAadic: PCmax PCbas = (8.000 (2.000 x 1)) = 6.000m² Cálculo contrapartida (C) C (R$) = [Vt/CA básico] x PAadic C = [1.200/1] x 6000 C = R$ ,00

44 Outorga Onerosa do Direito de Construir em São Paulo CA Macrozona de estruturação e qualificação urbana DENSIDADE MÍN BÁSICO MÁX ZER-1: zona exclusivamente residencial Baixa 0, ZER-2: zona exclusivamente residencial Media 0, ZER-3: zona exclusivamente residencial Alta 0, ZPI: zona predominantemente industrial - 0,1 1 1,5 ZM-1: zona mista Baixa 0,2 1 1 ZM-2: zona mista Media 0,2 1 2 ZM-3a: zona mista Alta 0,2 1 2,5 ZM-3b: zona mista Alta 0,2 2 2,5 ZCPa: zona centralidade polar Alta 0,2 1 2,5 ZCPb: zona centralidade polar Alta 0,2 2 4 ZCLa: zona centralidade linear Alta 0,2 1 2,5 ZCLb: zona centralidade linear Alta 0,2 2 4 ZCLz-I: zona centralidade linear Baixa 0, ZCLz-II: zona centralidade linear Baixa 0, ZTLz-I: zona centralidade linear Baixa 0, ZTLz-II: zona centralidade linear Baixa 0, ZOE: zona de ocupação especial

45 Outorga Onerosa do Direito de Construir em São Paulo Obtenção de recursos : mais de R$ 590 milhões em 8 anos Fonte: PMSP/SMDU/DEURB

46 Outorga Onerosa de Alteração de Uso > É um instrumento urbanístico, de aplicação facultativa aos municípios. > Deve incidir sobre a proporção edificada (área construída) decorrente de alteração de uso, cuja autorização seja condicionada ao pagamento de contrapartida (física ou em pecúnia). > Sua aplicação é rara e foi regulamentada em nível nacional no Estatuto da Cidade (2001). > Tem potencial de ser aplicada na transformação de solo rural para urbano. > Deve estar prevista no Plano Diretor.

47 Operações Urbanas Consorciadas Programa para

48 Principais características > É um instrumento urbanístico, de aplicação facultativa aos municípios. > Geralmente está vinculado a um projeto urbano para a transformação de um setor da cidade, cuja estratégia de implementação possibilita a modificação nos usos e aproveitamentos urbanísticos condicionada ao pagamento de contrapartida (física ou financeira). > Tem sido aplicado em alguns municípios e foi regulamentado em nível nacional no Estatuto da Cidade (2001). > Apresenta grande potencial de transformação urbana. > Deve estar previsto no Plano Diretor.

49 1. Lei da OUC pode possibilitar a concessão de potencial construtivo adicional. Para tanto, deve condicionar esse benefício ao pagamento de contrapartida. Esquema básico de funcionamento 1 2. A contrapartida deve ser aplicada na área da OUC que gerou o benefício (potencial construtivo). 2

50 1. Previsão no Plano Diretor: onde será aplicado e condições. Esquema básico do processo de institucionalização Programa para 3. Previsão da modificação de aproveitamentos urbanísticos e usos. Estabelecimento das respectivas contrapartidas (dinheiro, obras, terrenos). + Por exemplo: potencial construtivo adicional de m², contrapartida de R$ 300/m² de área construída adicional, podendo variar por setores. No total poderão ser obtidos R$ 30 milhões, que deverão ser utilizados obrigatoriamente em obras públicas da OU previstas no seu plano urbanístico. 2. Desenvolvimento de estudos e proposição de plano urbanístico: densidades, usos, intervenções públicas, ações estratégicas, desenho urbano, projetos sociais. 4. Definição da forma de gestão da Operação Urbana. 6. Elaboração de projeto de lei e aprovação da lei. 5. Desenvolvimento de EIV ou EIA, dependendo do porte. Elaboração: Daniel Todtmann Montandon

51 O ciclo do CEPAC 1. Desenvolvimento do plano Definição do estoque de potencial adicional de construção 2. Lei específica - Número total de Cepac - Valor mínimo do Cepac - Obras e investimentos públicos - Tabela de conversão(cepac/m²) 6. Conversão do CEPAC - Somente na operação que o gerou (tabla de conversão) - Concretização do potencial adicional em novos edifícios MOMENTO 3 Resultado urbanístico da participação privada: novos serviços e adensamento 5. Compra do CEPAC Bolsa de valores 4. Aplicação dos recursos adquiridos Realização da obra pública MOMENTO 2: - Investimentos públicos realizados - Transformação da contribuição financeira em contrapartida física 3. Leilão / emissão do CEPAC - Definição da obra pública - Valor mínimo do Cepac (atualizado) - Número de Cepac MOMENTO 1: - Efetuação da contribuição privada - Antecipação de recursos - Vinculação dos recursos a determinadas obras Elaboração: Daniel Todtmann Montandon

52 Exemplo aplicação do CEPAC Dados do empreendimento Área de terreno (At): 2.000m² Uso pretendido: escritório (com./serv.) Dados do zoneamento Subprefeitura: Pinheiros Zona: ZM-2 / 13 (coeficiente de aproveitamento básico CAbas = 1) Dados da Operação Urbana Setor da operação urbana: Olimpíadas Subsetor da operação urbana: 4b Coeficiente de aproveitamento máximo (CAmax): 4 Fator de conversão: 0,9 Cálculo potencial construtivo Potencial construtivo básico PCbas: At x CAbas = (2.000 x 1) = 2.000m² Potencial construtivo máximo PCmax: At x CAmax = (2.000 x 4) = 8.000m² Potencial adicional de construção: PCmax PCbas = (8.000 (2.000 x 1)) = 6.000m²

53 Exemplo aplicação do CEPAC Para comprar 6.000m² de potencial adicional de construção, serão necessários: (Potencial construtivo / fator de conversão) = número de Cepac 6.000m² / 0,90 = 6.666,67 Cepac s Valor unitário do Cepac: R$ 1.100,00 (Lei nº /04) Total da contrapartida a ser paga: (6.666,67 x 1.100,00) = R$ ,00

54 Operações Urbanas em São Paulo Programa para

55 Operações Urbanas em São Paulo Programa para

56 Operações Urbanas em São Paulo ESTOQUE DE m² ESTOQUE DE m²

57 Operações Urbanas em São Paulo Programa para

58 Operações Urbanas em São Paulo Principais resultados OU Faria Lima: > Obtenção de recursos : mais de R$ 1,8 bilhões em 17 anos > Transformação urbana: mais de 690mil m² de edifícios de elevado padrão. Fonte: Google Earth 2010

59 > Alguns instrumentos agem com múltipla função: recuperação de mais valias da terra, financiamento do desenvolvimento urbano e indução do desenvolvimento urbano: OU e OODC. > Outros instrumentos possibilitam a recuperação de mais valias e obtenção de recursos para o desenvolvimento urbano, mas tem reduzida capacidade de indução do desenvolvimento urbano: IPTU e CM. > Considerando o rol de instrumentos já existentes no Brasil, há necessidade de um novo instrumento? Por que?

60 Land Readjustment e Land Redevelopment

61 Land Readjustment: principais características Programa para > É um método de desenvolvimento urbano de execução compartilhada em que todos os proprietários contribuem para o financiamento e a realização do projeto, distribuindo de maneira equitativa os custos e os benefícios. > Para sua execução, os terrenos são redimensionados e reposicionados conforme a configuração territorial pretendida e cada proprietário contribui com uma parcela de seu terreno para a construção de equipamentos públicos. > Além de solo público, a contribuição em terreno de cada proprietário pode constituir terrenos reserva que poderão ser comercializados para auxiliar no financiamento do projeto.

62 Land Readjustment: esquema básico de funcionamento Antes Depois Fonte: MONTANDON, D. T. e SOUZA, F. F. Land Readjustment e Operações Urbanas Consorciadas. São Paulo, 2007.

63 Land Readjustment: conceitos-chave 1. Replotting: redimensionamento e reposicionamento de lotes dentro do perímetro de projeto. A correspondência entre a configuração original e a final deve atender a 6 condicionantes: posição/localização, dimensões, solo, drenagem, uso do solo e entorno. 2. Contribuição equitativa em terreno: todos os proprietários participam com a mesma proporção de contribuição. Não há proprietários que não participam (critério importante para definição da área de projeto). 3. Constituição de terrenos reserva para financiamento do projeto.

64 Land Readjustment: princípio BSP Beneficiaries (Pessoas beneficiadas pelo projeto) Should Pay (Devem pagar pelo custo das infraestruturas implementadas)

65 Land Readjustment: finalidades 1. Desenvolvimento de áreas rurais/expansão urbana controlada. 2. Desenvolvimento de novas cidades e bairros em áreas não urbanizadas ou de urbanização incipiente. 3. Renovação de centralidades urbanas. 4. Desenvolvimento de novas centralidades e melhoria de infraestrutura. 5. Reconstrução de desastres naturais.

66 Área do projeto em Obu-Hantsuki no Estado de Aichi/Japão: antes e depois. Fonte: MONTANDON, D. T. e SOUZA, F. F. Land Readjustment e Operações Urbanas Consorciadas. São Paulo, 2007.

67 Exemplo de projeto de Nova Cidade - Área de KAYATA na Prefeitura de Chiba/Japão: antes e depois. Fonte: MONTANDON, D. T. e SOUZA, F. F. Land Readjustment e Operações Urbanas Consorciadas. São Paulo, 2007.

68 Prevenção ao crescimento desordenado: área de Naka-Maezawa no Estado de Toyama/Japão: antes e depois. Fonte: MONTANDON, D. T. e SOUZA, F. F. Land Readjustment e Operações Urbanas Consorciadas. São Paulo, 2007.

69 Land Readjustment: antecedentes > Foi iniciado na Alemanha e amplamente aplicado no Japão. > Devido a suas vantagens como instrumento de gestão do solo urbano, foi largamente utilizado em outros países: Colômbia, Índia, Austrália, Coréia do Sul, Taiwan, Espanha, Indonésia, Nepal, Canadá, Malásia, Tailândia, Finlândia, dentre outros. > Consequentemente, passou a ter denominações diversas: Land Readjustment, Land Pooling, Land Consolidation, Land Sharing, Baulandumlegung, Kukaku Seiri, Reparcelación, Reajuste de Terrenos, Reajuste Fundiário.

70 Programa para Land Readjustment: antecedentes Plano de Cerdá para Barcelona, 1859 Fonte: BUSQUETS, Joan. Barcelona, the urban evolution of a compact city. Harvard University, Graduate School of Design, 2005.

71 Land Readjustment: aspectos institucionais Programa para 1. Os projetos podem ser executados por órgãos ou entidades públicos ou privados. 2. Todo projeto deve estar previsto no Plano Diretor e deve ser aprovado pelo Poder Público Local. 3. A partir de um percentual de adesão, o projeto é implementado de modo compulsório (Japão: 2/3; Colômbia: 51%). 4. Todo o processo é amplamente participativo, sendo que a lei prevê instâncias de deliberação. 5. Todo projeto deve apresentar viabilidade de ser implementado e conter um plano de replotting.

72 Land Redevelopment: características 1. É muito similar ao Land Readjustment. 2. A diferença básica está na conversão de direitos e na forma de garantir a correspondência desses direitos: de posse e direitos sobre terrenos ou edificações para a posse de área construída. 3. Consequentemente o instrumento esta relacionado a empreendimentos de maior densidade construída.

73 Land Redevelopment: esquema básico de funcionamento Exemplo Fonte: SOUZA, Felipe Francisco de. Métodos de Planejamento Urbano: projetos de Land Readjustment e Redesenvolvimento Urbano. São Paulo, 2009.

74 O Land Readjustment no Japão Regiões com maior ocorrência de terremotos no mundo. Fonte: Prof. KISHII Takayuki, Universidade de Nihon, Toquio, Japão, Julho de 2005.

75 O Land Readjustment no Japão Evolução urbana em Tóquio Fonte: Dr. Norihiko YANASE, Ashikaga Institute of Technology, JICA. São Paulo, novembro de 2009.

76 O Land Readjustment no Japão Programa para

77 O Land Readjustment no Japão 1. População: mais de 127 milhões de habitantes (2000) 2. População urbana: 65,2% 3. Número de projetos de LR: Área: (1/3 da área urbanizada do Japão) 5. Período de implementação: 1900 a Número de proprietários: 40 milhões 7. Número de lotes registrados: 200 milhões Fragmentação da estrutura fundiária Fonte: Dr. Norihiko YANASE, Ashikaga Institute of Technology, JICA. São Paulo, novembro de 2009.

78 Resumo Programa para

79 Quadro resumo dos instrumentos Instrumento IPTU Contribuição de melhoria Operação Urbana Consorciada Outorga Onerosa do Direito de Construir Reajuste fundiário Como recupera a mais-valia Tributo sobre o valor do imóvel Tributo sobre a valorização de imóvel Contrapartida sobre benefícios urbanísticos concedidos na regulação do uso do solo Contrapartida sobre benefícios urbanísticos concedidos na regulação do uso do solo Contribuição em terreno e financeira para realização de um projeto Incidência (frequência e território) Anual Totalidade da área urbana Uma única vez Apenas imóveis beneficiados por obra pública Uma única vez Apenas proprietários que pretenderem obter os benefícios em determinados bairros Uma única vez Apenas proprietários que pretenderem obter os benefícios em determinados bairros Uma única vez A todos os proprietários em determinados bairros Condicionante Cobrança é compulsória Cobrança é compulsória Incidência é facultativa Incidência é facultativa Incidência compulsória Contribuição para o planejamento e política urbana Tratamento equânime dos proprietários (justiça social), obtenção de recursos financeiros (função fiscal) e indução da ocupação de vazios urbanos (função extrafiscal). Tratamento equânime dos proprietários (justiça social) e obtenção de recursos financeiros. Indução da transformação de setores urbanos (transformações urbanísticas estruturais, valorização ambiental e melhorias sociais) e obtenção de recursos financeiros para melhorias urbanas. Obtenção de recursos financeiros para melhorias urbanas e maior controle sobre o direito de construir para garantir justiça social (quanto maior a exploração econômica do imóvel decorrente de benefícios na legislação urbana, maior a contrapartida). Obtenção de terras para promoção de melhorias em infraestrutura e serviços urbanos, redução dos gastos públicos com urbanização, maior controle do processo de urbanização, tratamento equânime dos proprietários (justiça social).

80 CURSO GESTÃO DA VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA: Contribuição de Melhoria, Reajuste de Terrenos e Redesenvolvimento Belo Horizonte, 24 a 26 de outubro de 2012 Obrigado Daniel Todtmann Montandon Programa para Lincoln Institute of Land Policy dmontandon@uol.com.br