PARECER Nº 001/JBBONADIO/2009. Assunto: Pedido de Inscrição de pessoa jurídica com a indicação de dois responsáveis técnicos.

Transcrição

1 PARECER Nº 001/JBBONADIO/2009 Assunto: Pedido de Inscrição de pessoa jurídica com a indicação de dois responsáveis técnicos. Antes de tecer qualquer comentário acerca do assunto, vale lembrar que em 2004, o Conselho Pleno decidiu com base no parecer do Departamento Jurídico, prolatado pelo eminente causídico, Dr. Paulo Hugo Scherer, rejeitar a existência de dois responsáveis técnicos numa mesma sociedade, devido questões de responsabilidades, onde um profissional poderia transferir ao outro, alegando não ter participado de um ato antiético. Segundo aquele parecer, sempre que houver essa duplicidade:...estamos criando a figura de subsidiaridade, ou secundariedade de reforço. Acrescentava o parecer:...esse aspecto pode ser relevante no caso de se fazer necessário uma garantia adicional (fiança, aval, hipoteca, etc.). Mas, no caso de responsabilidade técnica, isso é fator de complicação, pois sempre que houver uma infração disciplinar, serão dois processos, dois julgamentos, duas execuções, sempre com risco de uma se tornar nula, caso a outra não possa prosseguir. Além disso, cada um deles poderá transferir ao outro a responsabilidade, alegando não ter participado do ato. Essa vedação estaria mais conforme com o próprio espírito da Lei, visto que o parágrafo único, do artigo 29, do Decreto /78, estabelece que As pessoas

2 jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor UM Corretor de Imóveis individualmente inscrito. A Administração bem como a representação da sociedade, ativa ou passivamente, em Juízo ou fora dele, perante terceiros e quaisquer repartições públicas ou autoridades federais, estaduais ou municipais, será exercida de forma isolada pelo sócio responsável técnico, Corretor de Imóveis... podendo esta ser exercida também por ele em conjunto com um ou com os demais sócios, tão somente nos negócios que digam respeito à sociedade, sendo-lhes vedado o seu uso para fins estranhos, tais como endosso e avais de favor, cartas de fiança e outros documentos análogos, ficando responsável individualmente pelos compromissos assim assumidos, o sócio que a eles tiver dado causa. Ocorre que, o direito é dinâmico, e aquele entendimento e decisão Plenária, carecem revisão por vários fatores: Primeiro, porque nos dias atuais, houve significativo aumento de corretores de imóveis, o que facilita a sociedade entre credenciados. Segundo, porque nossa Legislação, Lei nº 6.530/78 e Decreto nº /78, bem como a Resolução nº 327/92, é omissa quanto à responsabilidade técnica conjuntamente de sócios corretores de imóveis de toda e qualquer jurídica. Verdade é que, nossa norma, admite a sociedade entre corretor credenciado e pessoa leiga em intermediação imobiliária, (não credenciada) e neste caso, a Legislação diz ser responsável técnico, o corretor credenciado e nada mais.

3 Todavia, o mundo é veloz e com isso, há necessidade de mudança de paradigma face à exigência do mercado imobiliário, o qual está cada vez mais desenvolvido, necessitando de empresas imobiliárias mais afinadas com as normas, por isso, é imprescindível que todos os sócios da jurídica, sejam credenciados, o que enobrece o quadro societário e, conseqüentemente, haverá maior probabilidade de conduta ética por parte dos integrantes da jurídica, em especial sobre a responsabilidade técnica. No que tange a eventual processo disciplinar, não há fator de complicação, pois situações como esta, trata de litisconsórcio, onde a Lei autoriza certas pessoas, figurarem como Réus em conjunto, no pólo passivo, denominados litisconsortes. Para tanto, basta constar em cláusula do contrato social, a solidariedade passiva na responsabilidade técnica dos sócios, com fulcro no Código Civil, artigos 275 a 285. Neste diapasão, o artigo 46, inciso I, do Código de Processo Civil estabelece que; Duas ou mais pessoas podem litigar, no mesmo processo, em conjunto, ativa ou passivamente quando. lide;. I entre elas houver comunhão de direitos ou de obrigações relativamente à

4 No caso em análise, a comunhão de obrigações entre os credenciados, tem afinidade em um ponto comum, como é o caso da responsabilidade técnica entre dois sócios, daí a conexão pelo objeto e causa de pedir, é perfeitamente admissível. Após a instauração de processo disciplinar, haverá uma única decisão, cujos efeitos se estenderão aos litisconsortes na pessoa dos responsáveis técnicos, os quais são sócios em comunhão. Acrescenta-se, a profissão de corretor de imóveis, evolui significativamente, sendo hoje estes profissionais, verdadeiros consultores, a tal ponto que, no futuro não muito remoto, o conceito de sociedade com leigos na intermediação imobiliária cairá por terra, e o COFECI provavelmente editará nova Resolução, regulamentando o quadro societário estritamente por corretores de imóveis devidamente credenciados. Em vista do quanto exposto, sugiro a todos que pretendem fazer sociedade entre corretores de imóveis, acrescentar uma cláusula no contrato social da jurídica nos seguintes termos: Os sócios corretores de imóveis, tem em comunhão a responsabilidade técnica desta Jurídica, face à afinidade entre eles sobre a mesma obrigação.

5 Cabe aqui, uma sugestão às empresas imobiliárias já devidamente constituídas, as quais existem sócios não credenciados, para que se atualizem, fazendo cursos de Técnico em Transações Imobiliárias, o que trará inúmeros benefícios, não só a imobiliária como a sociedade em geral. São Paulo, 26 de fevereiro de JOÃO BATISTA BONADIO Conselheiro Efetivo Aprovado na 24ª Reunião Plenária aos