Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado EUROFUNDO RELATÓRIO & CONTAS 2011 ÍNDICE ENQUADRAMENTO MACRO ECONÓMICO. 2 MERCADO IMOBILIÁRIO 5

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1 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado EUROFUNDO RELATÓRIO & CONTAS 2011 ÍNDICE ENQUADRAMENTO MACRO ECONÓMICO. 2 MERCADO IMOBILIÁRIO 5 MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS... 7 ACTIVIDADE DO FUNDO... 8 DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS AUDITADAS RELATÓRIO&CONTAS

2 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado EUROFUNDO RELATÓRIO DA GESTÃO ENQUADRAMENTO ECONÓMICO Em 2011 a economia mundial voltou a expandir-se, embora o crescimento económico tenha registado um abrandamento no segundo semestre do ano. Depois de uma primeira metade em que a actividade económica registou um ritmo de crescimento forte, em particular nos países emergentes, o segundo semestre foi caracterizado por uma crescente preocupação com o abrandamento da economia. Ao contrário do ano anterior, a deterioração dos indicadores económicos em muitas regiões do globo levou a que as estimativas de crescimento para 2011, por parte de instituições internacionais como o Fundo Monetário Internacional (FMI) e a OCDE, entre outras, fossem sucessivamente revistas em baixa. No World Economic Outlook de Setembro de 2011, o FMI estimava um crescimento para a economia mundial em 2011 de 4.0%, percentagem inferior aos 4,4% previstos no relatório de Abril. O FMI alertou ainda, no final de 2011, para o aumento de diversos riscos, nomeadamente de natureza orçamental e financeira. Taxas (em %) PIB Inflação Desemprego União Europeia (a) 2,0 1,6 2,1 3,1 9,7 9,7 Área do Euro 1,9 1,5 1,6 2,7 10,1 10,0 Alemanha 3,6 3,0 2,2 2,7 7,1 6,1 França 1,5 1,6 1,7 2,3 9,8 9,8 Reino Unido 1,8 0,7 3,3 4,5 7,8 7,9 Espanha -0,1 0,7 2,0 3,1 20,1 20,9 Itália 1,5 0,5 1,6 2,9 8,4 8,1 EUA 3,0 1,5 1,6 3,0 9,6 9,0 Japão 4,0-0,5-0,7-0,4 5,1 4,9 Rússia 4,0 4,3 6,9 8,9 7,5 7,3 China 10,4 9,2 3,3 5,4 4,1 4,0 Índia 10,1 7,8 12,0 10,6 n.d. n.d. Brasil 7,5 3,8 5,0 6,6 6,7 6,7 O ano de 2011 ficou marcado pelo agravamento da crise da dívida soberana na Europa. Numa primeira fase acentuaram-se as preocupações com a situação da Grécia, devido aos receios de uma reestruturação da dívida helénica, e estes propagaram-se à situação das finanças públicas de outros estados da periferia europeia. Durante este período, Portugal recorreu aos mecanismos de ajuda conjunta da União Europeia (UE) e do FMI. Na segunda metade de 2011 assistiu-se a um agravamento do contágio da crise a Espanha e a Itália, enquanto economias denominadas do centro, como a França, a Bélgica, a Áustria ou mesmo a Holanda e a Finlândia, até aqui não afectadas, sofreram também os impactos desta crise. Assistiu-se, em consequência do agravamento da crise da dívida soberana, a um novo aumento da aversão ao risco por parte de diversos participantes nos mercados financeiros, sobretudo durante o segundo semestre. Tal traduziu-se, por um lado, numa nova fase de alargamento dos spreads das RELATÓRIO&CONTAS

3 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado EUROFUNDO obrigações de governo, agora não só de economias periféricas. Por outro lado, o mesmo se verificou nas obrigações de empresas, a par de uma mais acentuada redução de novas emissões de dívida privada em mercado, sendo o sector financeiro o mais penalizado. Neste, o alargamento dos spreads foi particularmente visível, chegando a atingir o valor mais elevado de sempre, superior inclusive ao verificado no seguimento da falência do banco norte-americano Lehman Brothers. A crise da dívida soberana fez-se sentir também nos EUA. Obrigados a subir o limite da dívida pública numa altura em que aumentava a dificuldade de financiamento dos Estados soberanos, os EUA viram a agência de notação de risco S&P reduzir o rating atribuído à dívida pública de AAA para AA+ em Agosto. Os responsáveis governamentais e os bancos centrais implementaram medidas em 2011 para estabilizar os mercados financeiros e impulsionar a actividade económica. Na Área Euro, após o BCE ter decretado, por duas vezes, o aumento da taxa directora no primeiro semestre, elevando-a aos 1.50% em Julho, o banco central fez regressar aquela taxa ao nível mínimo de 1.00% no final do ano, com a crise da dívida a intensificar-se e o crescimento a abrandar. Assistiu-se ao contínuo reforço das medidas não convencionais de política monetária, desde o regresso à compra de obrigações de dívida pública em mercado secundário, à reabertura do programa de compra de obrigações hipotecárias e à reintrodução dos leilões de cedência ilimitada de liquidez por prazos a 6 e 12 meses. Já no final do ano o BCE anunciaria ainda a realização de dois leilões de cedência de liquidez a 3 anos. Em termos da actuação dos Governos no seio da União Europeia no sentido de debelar os efeitos da crise da dívida, 2011 foi marcado pela realização de diversas Cimeiras de Chefes de Estado e de Governo, e de Ministros das Finanças, das quais resultaram compromissos no sentido de flexibilizar e aumentar o poder de intervenção dos mecanismos de estabilização financeira, como seja o de adquirir títulos de dívida soberana em mercado e financiar a recapitalização de instituições financeiras, bem como de reforçar a coordenação das políticas económicas e a de fiscalização orçamental. Fora da Área Euro, a actuação dos restantes principais bancos centrais passou igualmente pela tomada de decisões para estabilizar os mercados financeiros, as quais se traduziram no aumento da dimensão dos programas de compra de activos. O Banco Central do Japão, o Banco Central de Inglaterra e a Reserva Federal mantiveram inalteradas as taxas de referência em níveis mínimos. No que diz respeito ao crescimento económico, 2011 foi marcado por um diferente desempenho entre as duas maiores economias. Enquanto os EUA revelaram um início de ano fraco e uma aceleração ao longo dos últimos meses, devido sobretudo à retoma do consumo e do investimento, na Área Euro (AE) passou-se o contrário, com os indicadores de confiança a encerrarem o ano em zona recessiva. De acordo com o FMI, o crescimento na Área Euro em 2011 terá ascendido a 1.5%, ligeiramente inferior aos 1.9% do ano anterior. Esta expansão assentou primordialmente no desempenho da procura doméstica. Pela negativa, sublinhe-se o desempenho das economias periféricas da Europa, sobretudo Portugal e Grécia, que terão sido os únicos Estados Membros a averbar crescimentos negativos. Pela positiva, voltou destacar-se a Alemanha com um crescimento de 2.7%, num ano em que o mercado de trabalho continuou em evidência. Em Dezembro, a taxa de desemprego germânica atingiu os 6.8%, o nível mais baixo desde a reunificação. Na Área Euro, pelo contrário, o desemprego voltou a aumentar em 2011, tendo a taxa de desemprego atingido, no final do mesmo, os 10.3%, o nível mais elevado desde a Primavera de RELATÓRIO&CONTAS

4 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado EUROFUNDO O nível de inflação na Área Euro, medido pelo Índice Harmonizado de Preços no Consumidor (IHPC), registou em 2011 uma taxa de variação média de 2.7%, acima dos 1.6% de 2010, devido maioritariamente ao aumento dos preços energéticos. O bloco asiático registou, novamente, um desempenho positivo, apesar dos impactos negativos resultantes da catástrofe natural ocorrida no início de 2011 no Japão e consequente crise de risco nuclear, que levaram a que aquela economia permanecesse em contracção durante toda a primeira metade de Ainda relativamente à Ásia, os indicadores económicos da China mantiveram-se robustos, sobretudo os respeitantes à actividade doméstica, apesar de terem também evidenciado algum abrandamento. Destaque ainda para o desempenho da actividade económica brasileira, cujo crescimento económico arrefeceu substancialmente durante a segunda metade de 2011, tendo estagnado no 3º trimestre. O Banco Central do Brasil destacou-se no bloco emergente, ao decretar, por três vezes, durante o 2º semestre, reduções da taxa directora, decisão decorrente do impacto negativo que espera que as turbulências internacionais possam ter sobre a economia brasileira. No final do ano o governo brasileiro anunciou um pacote de estímulo ao consumo destinado a acelerar a actividade económica e a garantir um crescimento de 5% em INDICADORES DA ECONOMIA PORTUGUESA (em %) * PIB (Taxas de variação real) -2,9 1,4-1,9 Consumo privado -2,2 2,3-3,5 Consumo público 4,7 1,3-5,2 FBCF -8,6-4,9-10,6 Exportações -10,9 8,8 6,7 Importações -10,0 5,1-4,5 Taxa de Inflação (IHPC) -0,8 1,4 3,7 Rácios Taxa de desemprego 9,5 10,8 12,5 Défice do SPA (em % do PIB) -10,1-9,8-5,9 Dívida Pública (em % do PIB) 83,0 93,3 100,3 INE (*) Orçamento de Estado para Outubro de 2011 Em Portugal, 2011 marcou o início do processo de ajustamento da economia, caracterizado por uma redução do défice orçamental, bem como por uma forte desalavancagem do sector privado, incluindo do sector bancário. A actividade económica nos primeiros três trimestres de 2011 decresceu -1,1%, se comparada com o mesmo período de 2010, salientando-se o facto de ter registado variações em cadeia negativas nos três períodos já conhecidos. Este desempenho resultou do contributo negativo do consumo privado, do consumo público e da forte queda do investimento, apesar do bom comportamento das exportações líquidas. Sublinhe-se o contributo positivo do comércio externo. Por um lado as exportações apresentaram um crescimento de 7,8% e, por outro, as importações diminuíram 2,8%. Este comportamento esteve associado ao aumento da procura vinda do exterior, apesar do abrandamento da economia mundial, RELATÓRIO&CONTAS

5 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado EUROFUNDO tendo-se observado um aumento das novas encomendas provindas do exterior, em termos homólogos, de 22,9% no período em causa. Por seu lado, a redução das importações deveu-se, sobretudo, à queda da procura interna. Quer o consumo privado, com um decréscimo de 3,0%, quer o consumo público, que contraiu 2,5%, contribuíram para o fraco desempenho económico durante o período em causa. Os desafios de redução do défice orçamental e a consequente aprovação e implementação de medidas de austeridade enquadradas no Programa de Apoio Económico e Financeiro a Portugal induziram um contributo negativo destas componentes para o crescimento económico, tendo se observado um agravamento da confiança dos consumidores ao longo de todo o ano. Por outro lado, registou-se uma redução de 9,8% da Formação Bruta de Capital Fixo, em parte consequência do nível de actividade económica e das perspectivas para a procura interna, bem como do decréscimo do investimento público. A contracção foi mais evidente no investimento sobretudo em Bens de equipamento e em construção. Quanto à inflação, o IHPC português registou, nos primeiros 11 meses de 2011, uma taxa de variação média de 3,7%, consequência, sobretudo, do aumento do preço dos bens energéticos e do acréscimo de diversos impostos indirectos, designadamente, o IVA, ficando 1 ponto percentual acima do da Área Euro. A taxa de desemprego subiu nos primeiros três trimestres de 2011 face ao período homólogo. No terceiro trimestre, esta cifrou-se em 12,5%, sendo a população desempregada de 689,6 mil indivíduos, o que representa um aumento de 24,1% face ao mesmo período de MERCADO IMOBILIÁRIO Internacional O último ano foi severamente marcado por um contexto económico-financeiro decorrente da crise da dívida soberana na Europa. A persistência de desequilíbrios orçamentais de estados-membros da União Europeia, para além dos chamados países periféricos e a inexistência de uma posição concertada, contribuíram para um permanente estado de turbulência económica. O sector imobiliário, pela relevância que tem na actividade económica, não foi alheio ao enquadramento macroeconómico. A confrontação com um ambiente de crédito mais restritivo, com maior exigência no aporte de capitais próprios, reduziu a apetência de assumpção de risco no investimento imobiliário. Não obstante, esta classe de activos manteve-se atractiva em comparação com outras classes, nomeadamente as acções e as obrigações. Os três principais mercados mundiais Europa, Estados Unidos e Ásia Pacifico evoluíram a diferentes velocidades face ao impacto da crise financeira. Na Europa registaram-se volumes de investimento reduzidos, originados pela relutância dos investidores em assumirem investimentos de maior risco, bem como pela escassez de oferta de activos prime. O Reino Unido continuou a ser o maior mercado, totalizando cerca de 30% da actividade total. Nos Estados Unidos verificou-se um aumento da actividade que teve por base a recuperação do mercado de arrendamento e uma maior disponibilidade de acesso ao crédito, contribuindo para uma ligeira compressão das taxas de capitalização. RELATÓRIO&CONTAS

6 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado EUROFUNDO A região Ásia Pacifico tem vindo a recuperar moderadamente da crise financeira mundial, sendo de destacar a China Continental cujo crescimento no sector financeiro demonstra resiliência e robustez. As perspectivas a médio prazo não são animadoras, com a evolução da economia e seus problemas estruturais, em especial na zona Euro, a terem, seguramente consequências directas no sector. Ainda assim, a existência de um fluxo crescente de capital, oriundo de economias do novo mundo, assume-se como potencialmente interessante para o mercado imobiliário, no sentido de aproveitar a correlação entre subida das yields e deflação dos preços, bem como a oportunidade gerada pela necessidade de desalavancagem financeira de alguns sectores da economia. Nacional A economia nacional viveu, no último ano, num cenário de redução efectiva do PIB tendo grande parte dos indicadores económicos confirmado o prolongamento de uma conjuntura recessiva, situação à qual o mercado imobiliário não foi alheio. Para além das características intrínsecas de cada segmento, das localizações e das especificidades dos activos, os resultados deste sector estão estruturalmente dependentes do desempenho macroeconómico, que assenta hoje muito para além da zona euro. Se por um lado, esta conjuntura tem vindo a reflectir-se em todos as áreas de actividade, conduzindo a uma política restritiva de concessão de crédito com repercussões no mercado imobiliário nacional e a consecutiva subida das yields em todos os segmentos de mercado, por outro, o impacto do referido contexto económico na actividade dos ocupantes, bem como a falta de alternativas para a substituição dos mesmos, têm imposto a renegociação de rendas, com o consequente ajustamento das mesmas. No mercado de arrendamento de escritórios, apesar das rendas prime não terem sofrido grandes variações, a área absorvida foi a mais baixa da última década e a taxa de disponibilidade apresentou uma tendência crescente. O sector de retalho sofreu grandes dificuldades devido à retracção do consumo privado. Apesar deste enquadramento há a destacar o comércio de rua, segmento que registou um razoável dinamismo conseguindo manter os valores de mercado. Já os valores praticados nos centros comerciais e em especial nos formatos de retail parks, foram alvo de uma pressão considerável. O segmento industrial e logístico, fortemente dependente da evolução da economia e do nível de consumo, com o natural reflexo nas importações e exportações, ficou marcado por uma quebra efectiva dos valores de mercado, resultado de um acentuado enfraquecimento da procura. Ao nível da aquisição de habitação permanente ou para segunda habitação, registou-se um forte abrandamento da procura. Este abrandamento resulta, fundamentalmente, da subida das taxas de juro, escassa liquidez e consequente restrição do acesso ao crédito. Neste segmento registou-se um aumento significativo na actividade de arrendamento, sendo este um mercado que demonstra um interesse crescente. O mercado de investimento registou um dos valores mais baixos dos últimos 10 anos, verificando-se uma descida superior a 60% face ao volume verificado no ano anterior. Na origem do decréscimo esteve a adopção de uma política de concessão de crédito mais restritiva, assim como o afastamento de investidores estrangeiros institucionais que, dependendo do perfil, preferiram optar por mercados seguros ou pelos emergentes. RELATÓRIO&CONTAS

7 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado EUROFUNDO MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS PORTUGUÊS Em 31 de Dezembro de 2011, o valor líquido dos fundos de investimento imobiliário ascendeu a milhões de euros (M ), o que traduz uma redução de 353 milhões de euros relativamente ao início do ano. O volume sob gestão manteve uma ligeira tendência de descida ao longo do semestre. Os Fundos Imobiliários Abertos baixaram 487 M e os Fundos Imobiliários Fechados perderam 62 M, mas os Fundos Especiais de Investimento Imobiliário Fechados (FEIIF) registaram um aumento de 258 M. MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS PORTUGUÊS M M M M M M M Abertos Fechados FEII Fonte: APFIPP - Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, de Pensões e Patrimónios Em 2011 foram constituídos quatro novos fundos imobiliários e registou-se a liquidação de dois fundos; o que elevou o número de fundos imobiliários portugueses em actividade para 261 fundos. Os fundos imobiliários portugueses encontram-se dispersos por 36 sociedades gestoras e as cinco maiores concentravam 47% do mercado. A quota de mercado da Fundimo situa-se em 13,9%, mantendo a liderança do mercado. RELATÓRIO&CONTAS

8 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado EUROFUNDO ACTIVIDADE DO FUNDO Caracterização do Fundo O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado EUROFUNDO iniciou a sua actividade em 10 de Agosto de 2000, com um capital social inicial de e com uma duração de 5 anos, prorrogável por períodos de 5 anos. O Fundo está especialmente vocacionado para investimentos em activos imobiliários destinados ao desenvolvimento de projectos de urbanização e construção, para posterior venda ou arrendamento, e ainda para a promoção de programas de loteamento para construção e posterior venda ou arrendamento. Com uma maior incidência no segmento residencial e residencial turístico. Ainda assim, não descura a procura e identificação de oportunidades que permitam a criação de valor, nomeadamente através da aquisição de prédios urbanos destinadas aos segmentos de comércio, serviços e industrial, tanto para venda e revenda, como para o arrendamento. Estratégia de Investimento Os efeitos da contracção económica que se regista desde à vários meses a esta parte, tiveram uma incidência particularmente relevante no desenvolvimento da actividade. O forte constrangimento existente na concessão de crédito, em especial destinado a sectores conexos com o imobiliário, dificulta o desenvolvimento dos projectos imobiliários e o escoamento de produto acabado em comercialização. Por outro lado ressurge com alguma dinâmica o mercado destinado ao arrendamento habitacional, o que tem permitido realizar a exploração económica dos imóveis, ainda que o seu destino fosse a venda. Salientam-se de seguida as situações, cuja relevância, merece um particular destaque: Na Quinta da Portela, que é um loteamento de dimensão significativa, e em parte significativa da actividade centra-se na venda de lotes para a construção, não registou qualquer evolução positiva nas vendas, para além dos compromissos que estavam previamente assumidos. Relativamente aos projectos em construção, 5 dos 7 lotes destinados a habitação estão em fase de obtenção de licença de utilização para entrarem em fase de comercialização; No que respeita ao empreendimento Mondego Residence, decorre a sua comercialização, apesar da já referida dificuldade dos potenciais compradores na obtenção de crédito. Felizmente o mercado de arrendamento tem funcionado com alguma dinâmica, existindo já um número considerável de unidades arrendadas. Tem contribuído positivamente a estratégia assertiva de colocação de produto, a montagem de parcerias e a dinamização de soluções alternativas, como seja o arrendamento de apartamentos mobilados. Quanto ao empreendimento Brisas Residence, mantêm-se o esforço de vendas, no entanto, o agravamento das condições de financiamento têm condicionado a concretização de operações de venda ao ritmo desejado, apesar do número de visitas que se verificam ser em número em número satisfatório. Os restantes activos do fundo, mantêm-se expectantes no que respeita a desenvolvimento sem que exista à partida cliente final. Mantêm-se naturalmente a procura activa de interessados para a alienação ou o pré-arrendamento dos imóveis, para assim se proceder à sua conclusão. Deste modo torna-se mais racional a gestão de meios do Fundo, não se avançando para o desenvolvimento de projectos para aos quais não existam, nesta fase, potenciais interessados. RELATÓRIO&CONTAS

9 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado EUROFUNDO Avaliação do desempenho Em 31 de Dezembro de 2011, os Activos imobiliários que compunham a carteira do Fundo totalizavam e o valor global líquido era de Durante o exercício de 2011, os Proveitos totalizaram e os Custos , apurando-se um Resultado Líquido de de Fevereiro de 2012 RELATÓRIO&CONTAS

10 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado EUROFUNDO DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS AUDITADAS RELATÓRIO&CONTAS

11 BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2011 E Activo Mais- Menos- Activo Activo ACTIVO Notas bruto -valias -valias líquido líquido PASSIVO E CAPITAL DO FUNDO Notas ACTIVOS IMOBILIÁRIOS CAPITAL DO FUNDO Terrenos 1 e (1.593) Unidades de participação Construções 1 e ( ) Resultados transitados Total de Activos Imobiliários ( ) Resultado líquido do exercício 2 ( ) ( ) Total do Capital do Fundo CONTAS DE TERCEIROS Devedores por rendas vencidas AJUSTAMENTOS E PROVISÕES Outros valores a receber Ajustamentos de dividas a receber Total dos Valores a Receber Total Provisões acumuladas CONTAS DE TERCEIROS DISPONIBILIDADES Empréstimos não titulados Depósitos à ordem Outras contas de credores Total das Disponibilidades Adiantamentos por venda de imóveis Total dos Valores a Pagar ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS Acréscimos de proveitos ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS Outros acréscimos e diferimentos Acréscimos de custos Total de Acréscimos e Diferimentos Activos Receitas com proveito diferido Outros acréscimos e diferimentos Total de Acréscimos e Diferimentos Passivos Total do Activo ( ) Total do Passivo e Capital do Fundo Total do Número de Unidades de Participação Valor Unitário da Unidade de Participação , ,8856 O anexo faz parte integrante destes balanços.

12 DEMONSTRAÇÕES DOS RESULTADOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2011 E 2010 CUSTOS E PERDAS Notas PROVEITOS E GANHOS Notas CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES Juros e custos equiparados Juros e proveitos equiparados De operações correntes Outros, de operações correntes Comissões: Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários Em activos imobiliários Em activos imobiliários Outras, de operações correntes Rendimentos de activos imobiliários Perdas em operações financeiras e activos imobiliários Provisões do exercício Em activos imobiliários Ajustamentos de dívidas a receber Impostos e taxas: Total de proveitos e ganhos correntes Imposto sobre o rendimento PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS Impostos indirectos Ganhos de exercícios anteriores Outros impostos Outros ganhos eventuais Provisões do exercício Total de proveitos e ganhos eventuais Ajustamentos de dívidas a receber Fornecimentos e serviços externos Prejuízo do exercício Outros custos e perdas correntes Total de custos e perdas correntes CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS Perdas extraordinárias Perdas de exercícios anteriores Total de custos e perdas eventuais Resultados de imóveis ( ) Resultados eventuais ( ) Resultados correntes ( ) ( ) Resultados antes de impostos sobre o rendimento ( ) ( ) Prejuízo do exercício ( ) ( ) O anexo faz parte integrante destas demonstrações.

13 DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS MONETÁRIOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2011 E 2010 DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Alienação de activos imobiliários Rendimentos de activos imobiliários Adiantamentos por venda de activos imobiliários Outros recebimentos de activos imobiliários PAGAMENTOS: Aquisição de activos imobiliários Comissões em activos imobiliários Despesas correntes com activos imobiliários Construções/Projectos em curso Outros pagamentos de activos imobiliários Fluxo das operações sobre activos imobiliários ( ) ( ) OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Cobranças de crédito vencido Juros de depósitos bancários Utilização de empréstimos PAGAMENTOS: Comissão de gestão Comissão de depositário Juros de empréstimos Reembolsos de empréstimos Impostos e taxas Outros pagamentos correntes Fluxo das operações de gestão corrente ( ) OPERAÇÕES EVENTUAIS RECEBIMENTOS: Ganhos extraordinários Outros recebimentos de operações eventuais PAGAMENTOS: Perdas extraordinárias Outros pagamentos de operações eventuais Fluxo das operações de gestão eventuais ( ) Saldo dos fluxos monetários do período ( ) ( ) Disponibilidades no início do período Disponibilidades no fim do período O anexo faz parte integrante destas demonstrações.

14 INTRODUÇÃO O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Eurofundo (Fundo) foi autorizado por deliberação do Conselho Directivo da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) de 20 de Julho de 2000, tendo iniciado a sua actividade em 10 de Agosto de Trata-se de um fundo de investimento imobiliário fechado, constituído por subscrição particular, pelo período inicial de cinco anos contados a partir da data da sua constituição, prorrogável por períodos subsequentes de cinco anos desde que aprovado pelos participantes. Em 1 de Setembro de 2005 foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários a prorrogação da duração inicial por um período de cinco anos, com efeitos retroactivos a 20 de Julho de 2005, conforme deliberação da Assembleia de Participantes dessa data. Em 20 de Julho de 2010 foi comunicada à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários a prorrogação da duração do Fundo por um período adicional de cinco anos, conforme deliberação da Assembleia de Participantes de 30 de Junho de Em 26 de Fevereiro de 2009, foi aprovada a alteração da denominação do Fundo para Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado. Nos termos da Lei e do Regulamento de Gestão do Fundo, este é essencialmente composto por um conjunto de activos imobiliários e por outros valores mobiliários, legalmente autorizados. O Fundo é administrado, gerido e representado pela Fundimo - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. (Sociedade Gestora), sendo as funções de entidade depositária (depositário) asseguradas pela Caixa Geral de Depósitos S.A.. As notas que se seguem respeitam a numeração sequencial definida no Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário. As notas cuja numeração se encontra ausente não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a leitura das demonstrações financeiras anexas. BASES DE APRESENTAÇÃO, COMPARABILIDADE DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS E PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo, mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, e regulamentação complementar emitida por esta entidade. As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes: a) Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização de exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente do momento do seu recebimento ou pagamento (Nota 16). b) Comissão de gestão A comissão de gestão constitui um encargo do Fundo, a título de remuneração dos serviços de gestão do seu património que lhe são prestados pela Sociedade Gestora, sendo registada na rubrica Comissões (Nota 17). Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada mensalmente sobre o valor líquido global do Fundo no final do mês, por aplicação de uma taxa mensal de 0,045% ao valor do Fundo até Euros e de 0,030% para o valor do Fundo superior a Euros. Quando o valor do Fundo for igual ou superior a Euros a comissão passará para 0,0259% sobre o valor total do Fundo. 1

15 c) Comissão de depositário Destina-se a fazer face às despesas do banco depositário relativas aos serviços prestados ao Fundo. A comissão do banco depositário é calculada anualmente através da aplicação de uma taxa de 0,5%o sobre o valor líquido global do Fundo no final do ano, sendo registada na rubrica Comissões (Nota 17). d) Comissão de mediação O Fundo celebrou quatro contratos com a empresa A. Santo - Mediação Imobiliária, S.A., através dos quais lhe concedeu exclusividade na actividade de mediação imobiliária relativamente a um conjunto de imóveis. De acordo com os referidos contratos, são pagas as seguintes comissões: - Quinta da Portela comissão de 3% sobre o preço de venda dos lotes; - Mondego Residence comissão de 5% sobre o preço de venda - Brisas Residence comissão de 5% sobre o preço de venda. e) Taxa de supervisão A taxa de supervisão devida à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários constitui um encargo do Fundo. Este encargo é calculado por aplicação de uma taxa sobre o valor global do Fundo no final de cada mês. Em 31 de Dezembro de 2011 e 2010, esta taxa ascendia a 0,0266%o. Sempre que o montante calculado seja inferior a 200 Euros ou superior a Euros, a taxa mensal devida corresponderá a um destes limites. f) Activos imobiliários Os terrenos adquiridos pelo Fundo foram registados pelo valor total da escritura, acrescido de outras despesas relacionadas com a compra. Os terrenos nos quais estão a ser edificadas construções incluem o valor de aquisição do terreno e os custos já incorridos com as respectivas obras. As construções acabadas adquiridas pelo Fundo são registadas de acordo com os pagamentos efectuados, acrescidos das despesas relativas a escrituras, registos e eventuais obras de melhoramento ou reconversão. De acordo com a legislação em vigor, os imóveis não são amortizados. Nos termos do Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro, as aquisições de bens imóveis e as respectivas alienações são precedidas dos pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes, nomeados de comum acordo entre a Sociedade Gestora e o banco depositário. O critério de avaliação dos terrenos consistiu no valor residual do terreno, que corresponde à diferença entre o valor futuro da totalidade do empreendimento e o valor estimado dos custos globais com a urbanização, incluindo todas as edificações projectadas. O valor futuro do empreendimento foi determinado através do método comparativo de mercado e a estimativa dos custos globais foi efectuada com base no método dos custos, incluindo projectos, infra-estruturas, edificações, encargos e lucros. De acordo com o Decreto-Lei acima referido, os imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima de dois anos e sempre que ocorra uma alteração significativa no seu valor. A Sociedade Gestora decidiu proceder à avaliação de parte do património do Fundo no exercício de O principal terreno em carteira denominado Quinta da Portela é constituído por quarteirões que integram um conjunto de lotes, os quais se destinam a ser alienados no estado em que se encontram. O Fundo regista na rubrica "Adiantamentos por venda de imóveis", os montantes recebidos a título de adiantamento no âmbito de contratos de promessa de venda celebrados. 2

16 As mais ou menos-valias que resultam do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são reconhecidas nas rubricas Ganhos e perdas em operações financeiras e activos imobiliários Ajustamentos favoráveis/desfavoráveis da demonstração de resultados, tendo como contrapartida as rubricas Mais-valias e Menos-valias do Activo. Na data da escritura as mais ou menos-valias geradas na alienação de imóveis são reflectidas na demonstração dos resultados desse exercício, sendo determinadas com base na diferença entre o valor de venda e o seu valor de balanço, o qual reflecte as valorizações efectuadas. As construções destinam-se para venda e em alguns casos, arrendamento. As rendas são reconhecidas como proveitos no ano a que respeitam na rubrica Rendimentos de Activos Imobiliários da demonstração dos resultados. As rendas recebidas antecipadamente registadas na rubrica do passivo "Acréscimos e diferimentos Receitas com proveito diferido. g) Contas de terceiros As dívidas de terceiros reflectem o valor que se espera efectivamente receber. Neste sentido, o Fundo provisionou a totalidade das rendas e condomínios vencidos com uma antiguidade superior a três meses. As situações em contencioso são provisionadas na totalidade (Notas 8 e 11). h) Unidades de participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do Fundo, pelo número de unidades de participação subscritas. O valor líquido do património corresponde ao somatório das rubricas do capital do Fundo, nomeadamente, unidades de participação, resultados transitados e resultado líquido do exercício. i) Distribuição de rendimentos Em 29 de Fevereiro de 2009 o Fundo alterou a sua política de rendimentos, deste modo, o Fundo passou a caracterizar-se pela distribuição parcial de rendimentos aos participantes. A distribuição parcial de rendimentos incide sobre a parte dos proveitos líquidos correntes deduzidos dos encargos gerais de gestão e corrigidos dos saldos da conta de regularização relativa a rendimentos respeitantes a exercícios anteriores e resultados transitados e será feita anualmente. j) Impostos diferidos Não são registados impostos diferidos passivos relativos às mais-valias líquidas potenciais que foram registadas por via da reavaliação dos imóveis em carteira. 3

17 1. ACTIVOS IMOBILIÁRIOS O saldo desta rubrica é composto por imóveis, com as seguintes características: Mais e Valia Ano de Custo de (menos)-valias Valor de Valor de potencial Valor de Imóvel avaliação aquisição potenciais balanço avaliação adicional balanço Activos Imobiliários Terrenos: Ovar - Mata da Bicha Lote Alcoitão - Cascais Lote Cova do Cabeço - Cascais Pedras Alvas/Maceira - Cascais Sítio do Almarjão - Cascais (1.593) Ferreiras - Cascais Pedras Alvas - Cascais Ferreira - Cascais Converseiras - Cascais Construções: Projectos em curso Quinta da Portela - Coimbra Quinta da Beloura - Sintra Lote Cabeço do Cabeção - Cascais Condomínio Malhoa - Coimbra Construções acabadas Mondego Residence - Coimbra Brisa Residence (ex Mato da Torre) Quinta das Laranjeiras Rua da Sofia, nº 27 - Coimbra Da Vinci (Lote 10.1 Qta. da Portela) Laguna Golf Apartamento Adiantamentos por venda de imóveis: Quinta da Portela - Coimbra ( ) - ( ) - - ( ) Mondego Residence ( ) - ( ) - - ( ) Brisas Residence (93.000) - (93.000) - - (65.300) ( ) - ( ) - - ( ) O valor de avaliação considerado corresponde à média simples do valor atribuído pelos respectivos peritos avaliadores nas avaliações efectuadas. Da Vinci (Lote 10.1 Quinta da Portela) O imóvel corresponde a três fracções habitacionais no Edifício Da Vinci em Coimbra (ex Lote 10.1 da Quinta da Portela). As fracções foram recebidas no âmbito do contrato de permuta celebrado em 17 de Março de 2008 com a Sicoibérica, Lda. (Nota 15). Ao valor atribuído às fracções de Euros foram acrescidas despesas no montante de Euros. Laguna Golf Apartamento 310 O Fundo celebrou em Julho de 2011 um contrato permuta com a Construções Alimendes, Lda. Nos termos do qual entregou o Lote 10.2 da Quinta da Portela e recebeu um apartamento em Vilamoura no denominado Laguna Golf Apartamentos Turísticos. 4

18 Quinta da Portela No exercício de 2006 foi efectuado um aditamento ao alvará de loteamento da Quinta da Portela, que se traduziu na alteração do número e dimensão dos lotes inicialmente existentes. Desta forma, o custo de aquisição de cada um dos lotes foi ajustado atendendo à alteração do referido alvará. Adicionalmente, o Quarteirão 21 e o lote 1 do Quarteirão 20 foram desanexados da Quinta da Portela e passaram a constituir os imóveis denominados Mondego Residence e Condomínio Malhoa, respectivamente. No exercício de 2007 estes imóveis foram reclassificados para a rubrica Construções. Nos exercícios de 2011 e 2010, foram acrescidos ao custo de construção os montantes de Euros e Euros, respectivamente, referentes a obras no imóvel e aos projectos de licenciamento de arquitectura e especialidades, preparados por um gabinete de arquitectura. Brisas Residence (ex Mato da Torre) Em 2009, na sequência da conclusão do processo de licenciamento do imóvel junto da Câmara Municipal de Cascais, as fracções correspondentes ao imóvel anteriormente denominado Mato da Torre foram transferidas para a rubrica Construções. Simultaneamente, a designação do imóvel foi alterada para Brisas Residence. Em 2011 e 2010 foram acrescidos ao custo de aquisição Euros e Euros, respectivamente, relativos a obras com vista à reabilitação dos fogos ao nível de pinturas, instalações eléctricas e redes de água e esgotos. Ovar - Mato da Bicha Em 18 de Dezembro de 2006 foram adquiridos três lotes de terreno em Ovar denominados Mato da Bicha pelo valor global de Euros, acrescido de despesas notariais de Euros. No exercício de 2007 foram acrescidas ao custo de aquisição despesas com obras e de registo nos montantes de Euros e Euros, respectivamente. Em 2008, foram acrescidos ao custo de aquisição Euros referentes ao projecto de arquitectura, obras e despesas notariais e de registo. Em 2009 o Fundo adquiriu à A. Santo Empreendimentos Industriais e Turísticos, S.A. um lote de terreno adjacente aos que já detinha por Euros. Adicionalmente, foi acrescido ao custo de aquisição o montante de Euros relativo a honorários de prestação de serviços de desenvolvimento do projecto imobiliário previsto para o espaço. O terreno foi posteriormente incorporado no imóvel Mato da Bicha. Em 2011 e 2010 foram incluídos no custo de aquisição destes imóveis os montantes de Euros e Euros relativos a obras e trabalhos de fiscalização. Quinta da Beloura No decorrer do exercício de 2011 foram acrescidos ao custo de aquisição destes lotes o montante de euros relativos a obras. Mondego Residence No decorrer dos exercícios de 2011 e 2010, foram acrescidos ao custo de aquisição Euros e Euros, respectivamente, relativos a obras e trabalhos de fiscalização e gestão das obras de construção do lote 21 e respectivos trabalhos de construção. Em 2010, na sequência da conclusão das obras e do processo de licenciamento junto da Câmara Municipal de Coimbra, o imóvel foi transferido para a rubrica Construções. 5

19 O movimento nos imóveis e nos adiantamentos por conta de imóveis durante os exercícios de 2010 e 2011 pode ser resumido da seguinte forma: Adiantamentos por conta Imóveis de vendas Total Saldo em 31 de Dezembro de ( ) Obras e outros encargos imputados ao custo de aquisição Reforços de adiantamentos por venda de imóveis - ( ) ( ) Reembolsos de adiantamentos:. Por venda de imóveis Por desistência de contrato de promessa Valorização de imóveis (Nota 20) Vendas ( ) - ( ) Anulações de valorizações por venda de imóveis ( ) - ( ) Outras regularizações na valorização de imoveis Saldo em 31 de Dezembro de ( ) Obras e outros encargos imputados ao custo de aquisição Compras Reforços de adiantamentos por venda de imóveis - ( ) ( ) Reembolsos de adiantamentos:. Por venda de imóveis Por desistência de contrato de promessa Valorização de imóveis (Nota 20) Vendas ( ) - ( ) Anulações de valorizações por venda de imóveis ( ) - ( ) Outras regularizações na valorização de imoveis (8.096) - (8.096) Saldo em 31 de Dezembro de ( )

20 As vendas efectuadas em 2011 e 2010 foram as seguintes: 2011 Custo de Valor Valor de Mais / (menos) aquisição Valorização contabilístico venda Valias (Nota 20) Quinta da Portela. Lote Lote Lote Lote (16.157). Lote (23.865). Lote ( ) Mondego Residence. D E (13.252). E (7.451). E E C C G C E E EA FB E E E G E (8.936) Brisas Residence. Lote (5.833). Lote (17.170). Lote (65.384). Lote (42.284). Lote (42.391). Lote (17.003). Lote (36.665) (77.947) 7

21 2010 Custo de Valor Valor de Mais / (menos) aquisição Valorização contabilístico venda Valias (Nota 20) Quinta da Portela. Lote ( ). Lote Lote ( ). Lote (98.789). Lote Lote Lote (35.129). Lote Lote (22.987). Lote (22.902). V 1.2a (55) Condomínio Malhoa. 1º Andar E (239) Mondego Residence. Fracção B Fracção B Fracção C Fracção B (1.334). Fracção B Fracção B Fracção B Fracção E Fracação C Fracção B Fracção G Fracção G Fracção E Fracção G Fracção G Fracção G Fracção E Fracção E Brisas Residence. Lote (28.926). Lote (10.124). Lote (1.883). Lote (13.762). Lote (7.834). Lote (5.798). Lote ( ) 8

22 Os imóveis em carteira foram adquiridos às seguintes entidades: Ano de Valor de aquisição Imóvel Aquisição Vendedor 2000/05 Quinta da Portela A. Santo Empreendimentos Industriais e Turísticos, S.A Lote Alcoitão A. Santo Empreendimentos Industriais e Turísticos, S.A Lote Cabeço do Cabeção A. Santo Empreendimentos Industriais e Turísticos, S.A Lote Cova do Cabeço A. Santo Empreendimentos Industriais e Turísticos, S.A Ferreira Grisa Gestão Imobiliária e Industrial, S.A 2001 Ferreiras Grisa Gestão Imobiliária e Industrial, S.A 2001 Pedras Alvas Grisa Gestão Imobiliária e Industrial, S.A 2001 Pedras Alvas/Maceira Grisa Gestão Imobiliária e Industrial, S.A 2001 Converseiras Grisa Gestão Imobiliária e Industrial, S.A 2001 Sítio do Almarjão Diversos 2009 Brisas Residence A. Santo Empreendimentos Industriais e Turísticos, S.A Mondego Residence A. Santo Empreendimentos Industriais e Turísticos, S.A Condomínio Malhoa A. Santo Empreendimentos Industriais e Turísticos, S.A Rua da Sofia Grisa Gestão Imobiliária e Industrial, S.A 2002 Quinta das Laranjeiras A. Santo Empreendimentos Industriais e Turísticos, S.A Quinta da Beloura Amiprédio Sociedade de Construções, Limitada 2006 Ovar Mato da Bicha Diversos 2009 Ovar Mato da Bicha A. Santo Empreendimentos Industriais e Turísticos, S.A Laguna Golf Construções Alimendes, Lda Da Vinci Sicoibérica, Lda O valor de aquisição corresponde ao montante constante da escritura de compra, pelo que exclui despesas notariais e de registo, obras de beneficiação e outros encargos imputados ao valor de aquisição do imóvel. 9

23 Em 31 de Dezembro de 2011, o Fundo tinha realizado os seguintes contratos de promessa de venda: Contratos de promessa de compra e venda Número de Custo de Obras e Mais-valias Número Adiantamentos A receber Descrição lotes/fracções aquisição outros encargos potenciais Total lotes recebidos na escritura (Nota 13) Terrenos: Ovar - Mato da Bicha Lote Alcoitão - Cascais Lote Cova do Cabeço - Cascais Sítio do Almarjão - Cascais (1.593) Pedras Alvas/Macieira - Cascais Ferreiras - Cascais Pedras Alvas - Cascais Ferreira - Cascais Converseiras - Cascais Construções: Brisas Residence. Lote Lote Lote Lote Lote Lote Lote Lote Lote Mondego Residence Quinta das Laranjeiras Condomínio Malhoa Rua da Sofia Lote Cabeço do Cabeção - Cascais Quinta da Beloura Quinta da Portela Laguna Golf Apartamento Da Vinci (Lote 10.1 Qta. da Portela)