Gatas Bay. Resort. Memoria Descritiva e Justificativa. Master Plan

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1 Gatas Bay Resort Master Plan Memoria Descritiva e Justificativa Ilha de São Vicente. Cabo Verde Maio de 2008

2 Índice 1. Introdução Localização Concepção Urbanística O Elemento Base: A Marina e os Desportos Náuticos O Parque Habitacional O Parque Hoteleiro O Parque Desportivo Partido Arquitectónico Infra-estruturas...7 Rede Viária... 7 Outras Infra-estruturas Paisagismo Muro exterior Características Construtivas Quadros de Indicadores do Projecto...11 Quadro das Tipologias...11 Quadro Geral das Áreas...12 Quadro de Áreas por Zonas...13 Mapa Geral de Usos...13 Quadro de Estacionamentos...13 Outros Índices...13 Parâmetros Essenciais...14 Pág. 2 de 14

3 1. Introdução Gatas Bay Resort é um projecto imobiliário e turístico de qualidade promovido pela empresa nacional OCATEL, Lda., com sede em São Vicente. O objectivo principal deste empreendimento é criar uma oferta turística de alto nível para o turismo europeu e para a emigração Caboverdiana da 1ª e 2ª geração. Estima-se um volume total de investimento de 120 milhões de euros, num horizonte de 5 anos. Utilizar-se-á maioritariamente mão-de-obra nacional, prevendo-se a utilização de 600 trabalhadores em média durante a fase de construção e de 350 trabalhadores durante a fase de exploração. Trata-se pois, de um projecto turístico muito importante para a ilha de São Vicente, pela qualidade e especificidade do produto oferecido, pelos postos de trabalhos criados e pela riqueza que irá proporcionar. 2. Localização O terreno aonde se localiza este projecto tem a forma trapezoidal e ocupa uma superfície de 80 ha, com cerca de 500 metros de orla marítima. Situado na ZDTi de Baia das Gatas, Ilha de São Vicente, este lote de terreno se apresenta declivoso em algumas zonas e sensivelmente plana noutras, nomeadamente perto da orla marítima. Constituído essencialmente por rochas basálticas, este terreno confronta-se a Norte com a aldeia de Salamanca, a Sul e Este com a aldeia da Baia das Gatas e a Oeste com a orla marítima. 3. Concepção Urbanística As ilhas de Cabo Verde inspiraram a concepção urbanística deste projecto. As nossas ilhas estão representadas em 9 aldeamentos turísticos e 1 parque desportivo e de lazer, separados por vias primárias de circulação e envolvidas por mantos de água potável e amplos espaços verdes, numa distribuição harmoniosa e ecologicamente equilibrada, em que predomina uma arquitectura colonial simples e adaptada ao declive do terreno Pág. 3 de 14

4 Sensivelmente no centro desta urbanização, ergue-se um majestoso hotel de 4 estrelas, com vista para o mar e para quase todas as ilhas, aproveitando um plateau na zona mais alta deste terreno. Na orla marítima posiciona-se a marina, elemento fundamental deste projecto, servido por diversos acessos e enquadrada por uma vasta área comercial, aonde se desenvolve toda a vida comercial e de convívio desta urbanização. 4. O Elemento Base: A Marina e os Desportos Náuticos O chamariz comercial deste projecto é sem dúvida a marina e toda a actividade náutica que ela irá proporcionar aos utentes deste resort. Numa zona bafejada por fortes ventos e com grandes ondas durante quase todo o ano, o desenvolvimento dos desportos náuticos é a actividade de lazer prioritária nesta urbanização. Esta marina que comporta cerca de 200 embarcações de porte pequeno e médio, constituirá o porto de abrigo ideal para os barcos que percorrem a rota Europa Sul da América, para além de constituir o ponto de partida para o desenvolvimento dos diversos desportos náuticos que esta zona tem condições para oferecer. Integrando oficinas de reparação, áreas técnicas de apoio, amplos parqueamentos e, principalmente, 2 edifícios comerciais e de serviços, aonde se desenvolverá toda a actividade comercial, de restauração, de eventos e toda a vida nocturna deste complexo, esta zona é na verdade o coração da Gatas Bay Resort e a sua principal atracção. 5. O Parque Habitacional O parque habitacional de Gatas Bay Resort distribui-se pelos 9 aldeamentos turísticos da seguinte forma: Pág. 4 de 14

5 Zona Ilhas Áreas Quantidades Vivendas Storey Houses Apartamentos Total 1 Brava 2,4 ha Fogo 4,8 ha Santiago 8,3 ha Maio 5,7 ha S. Vicente 5,1 ha Sal 7,9 ha Boavista 7,5 ha S. Nicolau 5,1 ha S. Antão 10,9 ha Total 54,2 ha Conforme se pode verificar no quadro acima, os 9 aldeamentos turísticos comportarão 130 vivendas com piscinas, 355 storey houses e 1020 apartamentos tipo T1, T2 e T3. Diversas piscinas estrategicamente colocadas completam a oferta destes aldeamentos, que incluem ainda snack-bares e zonas de lazer com parques infantis e jardins públicos. 6. O Parque Hoteleiro Um hotel com 200 quartos, incluindo restaurantes, sala de conferências, bares, espaços comerciais e de saúde e lazer, posiciona-se num plateau no centro do resort tirando partido da excelente vista para o mar e para o interior dos diversos aldeamentos. Nesta mesma zona localiza-se a área técnica deste hotel, que também servirá todo o resort, constituída por oficinas, espaço para geradores de emergência, ETAR, depósitos de água, zona para pessoal, etc. Pág. 5 de 14

6 7. O Parque Desportivo Um gimnodesportivo coberto para a prática de diversos desportos de salão (nomeadamente o futebol de salão, o basquetebol, o andebol, etc.) e ainda para a prestação de variados serviços ligados à saúde e bem estar (SPA s, massagens, saunas, ginásios, etc.) será o elemento principal do parque desportivo deste projecto, que ainda comporta um campo de futebol de 11, relvado e 4 campos de ténis, proporcionando uma oferta diversificada e de qualidade para todos aqueles que utilizam o desporto no seu quotidiano. 8. Partido Arquitectónico Em todas as vivendas e apartamentos predomina o estilo colonial, bem a gosto do mercado britânico e da emigração caboverdiana, que representam o principal mercado deste projecto. Posicionadas de uma forma harmoniosa, adaptadas ao terreno e tirando partido da vista ao mar, estas unidades habitacionais apresentam-se com grandes vãos envidraçados, devidamente protegidos do vento e do sol, através das varandas e arcadas que garantem aos seus utentes um ambiente agradável e confortável em qualquer época do ano. Os conjuntos de apartamentos e storey houses dispõem de piscinas estrategicamente posicionadas, que permitem aos moradores um espaço ideal de convívio e lazer e um contacto directo com a natureza. Pontificam em quase todas as unidades habitacionais os pilares artísticos, as sancas e as telhas de diversos estilos e inclinações, que misturados com a nossa pedra basáltica branca e preta, conferem aos edifícios uma arquitectura simples e adaptada ao nosso clima e à nossa cultura. Pág. 6 de 14

7 9. Infra-estruturas Rede Viária O acesso a Gatas Bay Resort está projectado através de uma via principal que liga à estrada de acesso da aldeia da Baia das Gatas. Prevê-se 3 tipos de vias de circulação neste complexo turístico: a) Uma via primária que circunda este complexo por todos os lados, tipo circular, e que tem a sua desembocadura principal na zona da marina, num grande parque de estacionamento. Esta via é constituída por 4 faixas de rodagem com separador central e passeios laterais, com largura total de 21 metros. b) Uma via secundária que garante as ligações entre os diversos aldeamentos e outras zonas deste projecto, constituída por 2 faixas de rodagem com separador central e passeios laterais com uma largura total de 13 metros. c) Uma via terciária que proporciona acesso às diversas unidades habitacionais, no interior de cada aldeamento, com por 2 faixas de rodagem e passeios laterais com uma largura total de 9 metros. Outras Infra-estruturas a) Rede de Esgotos Todos os esgotos domésticos serão recolhidos através de tubos PVC ou polietileno de diferentes diâmetros para estações elevatórias e bombadas para uma estação de tratamento tipo compacto devidamente dimensionado e protegido, situado na zona do parque hoteleiro. Após tratamento primário e secundário, as aguas tratadas serão recolhidas em depósitos enterrados e enviadas através de bombas submersíveis para as zonas verdes do Complexo Turístico. Prevê-se, alem de bocas de rega, o sistema de irrigação gota a gota nos locais que se justificar. Pág. 7 de 14

8 Toda a zona envolvente de E.T.A.R será tratada paisagísticamente com árvores e plantas tropicais de forma a integrar-se num ambiente de qualidade que se pretende criar. É importante salientar que a E.T.A.R é isenta de cheiros e odores desagradáveis a escassos metros da sua implantação. b) Rede de Agua A água potável será distribuída para todo o interior do Complexo Turístico através de tubos polietileno ou PVC Hidronil nas dimensões e espessuras indicadas no projecto de especialidade. O abastecimento geral será feito da rede pública da ELECTRA, SA. Serão executados, na zona técnica, instalações de contagem, controle e segurança de fornecimento da água potável e ainda depósitos de reserva e emergência suficientes para o abastecimento de todo o complexo turístico, durante dois dias, de acordo com as normas vigentes no país. Todas as unidades habitacionais terão contadores individuais de água, assim como os hotéis, restaurantes, espaços comerciais, serviços de apoio, etc. Prevê-se ainda a hipótese de se instalar uma estação dessalinisadora de água para compensação de eventuais cortes e interrupções de fornecimento de água pela ELECTRA, SA. c) Rede de Energia e Iluminação Publica O fornecimento da energia para o complexo Gatas Bay Resort, será feito pela ELECTRA, S.A., através da rede pública que serve a localidade da Baia das Gatas. Postos de transformação devidamente dimensionados e localizados, serão distribuídos pelo projecto aonde serão instalados dispositivos de controlo, segurança e contagem de energia. A iluminação pública será executada, em todo o interior do complexo Turístico, utilizando postes e armaduras solares de preferência. d) Aquecimento de Agua A água quente será conseguida através de instalação de painéis solares individuais ou colectivos e em alternativa, termoacumuladores individuais e colectivos, conforme se tratar de vivendas ou blocos de apartamentos. e) Incêndio Nos hotéis, restaurantes e outros serviços de utilização pública serão instalados dispositivos de detecção e combate a incêndios de acordo com os projectos de especialidade e normas em vigor. Nas residências individuais e colectivas, serão colocadas extintores de 1º combate ao incêndio. Pág. 8 de 14

9 f) Rede Telefónica e TV a Cabo Todas as unidades habitacionais, hotéis e outros serviços terão acesso à rede telefónica digital, serviço móvel e Internet, através de uma rede de distribuição interna, de acordo com o projecto de especialidade. Igualmente o sinal de TV satélite, será distribuído para todo o interior do Complexo Turístico, através de uma rede de cabos e amplificadores de sinal, devidamente dimensionados e projectados. 10. Paisagismo O estudo paisagístico de Gatas Bay Resort é fundamental para o sucesso deste projecto. Assim, uma empresa internacional com larga experiência neste sector, estudará, projectará, e executará as obras paisagísticas necessárias à criação de um ambiente natural, saudável e ecologicamente equilibrado. Todos os espaços exteriores, desde zonas de piscinas, jardins, vias pedonais, ruas e áreas públicas serão devidamente organizadas com mobiliário urbano, arvores e plantas tropicais, relvas e pavimentos típicos, conferindo à Gatas Bay Resort uma imagem própria e de grande qualidade ambiental, aonde a tranquilidade e o ar puro serão nota dominante. 11. Muro exterior No perímetro deste projecto, erguer-se-á um muro baixo (máximo 0,60m), fechado até 2,0m por redes metálicas que garantem a privacidades deste Complexo Turístico mas ao mesmo tempo permitirá a sua transparência e visibilidade que serão os apanágios da gestão de Gatas Bay Resort. Pág. 9 de 14

10 12. Características Construtivas As construções serão executadas de acordo com as indicações dos projectos de licenciamento. As estruturas básicas serão em betão armado e os fechamentos dos vãos em alvenaria de blocos de cimento duplos (nos exteriores) e simples (nos interiores). Os acabamentos serão feitos com recurso a materiais de qualidade superior e em sintonia com os objectivos e as funções de cada zona, edifício ou unidade habitacional. Sempre que possível recorrer-se-á à utilização de materiais locais, nomeadamente no revestimento das paredes e pavimentos exteriores com pedra rústica local. As coberturas serão duplas (laje e telha) sempre que possível ou devidamente isoladas (térmica e acusticamente) da forte incidência solar, constante na Ilha do Sal. Pela mesma razão, as caixilharias exteriores deverão ter sempre vidros duplos, protegendo também os moradores do ruído dos aviões. Sempre que possível, utilizar-se-ão materiais ecologicamente recomendáveis em todas as actividades referentes ao fornecimento de energia para aquecimento das águas, para a produção de água potável e outras actividades similares. Pág. 10 de 14

11 13. Quadros de Indicadores do Projecto Quadro das Tipologias Zona Designação Áreas Tipologias 1 Vila Brava 2,4 ha 29 Vivendas Tipo T5 2 Vila Fogo 4,8 ha 51 Vivendas Tipo T5 3 Vila Santiago 8,3 ha 50 Vivendas Tipo T5 66 Storey Houses Tipo T3 4 Vila Maio 5,7 ha 1 Restaurante 42 Storey Houses 26 Apartamentos Tipo T3 52 Apartamentos Tipo T2 20 Apartamentos Tipo T1 5 Plateau 3,0 ha Hotel e Área Técnica 6 Sta. Luzia Sports 4,3 ha Parque Desportivo P1 Pavilhão Multi-usos P2 Campo de Futebol de 11 P3 4 Campos de Ténis 7 Vila S. Vicente 5,1 ha 38 Storey Houses Tipo T3 26 Apartamentos Tipo T3 52 Apartamentos Tipo T2 20 Apartamentos Tipo T1 8 Vila Sal 7,9 ha 62 Storey Houses Tipo Duplex 52 Apartamentos Tipo T3 98 Apartamentos Tipo T2 32 Apartamentos Tipo T1 9 Vila Boavista 7,5 ha 52 Storey Houses Tipo T3 52 Apartamentos Tipo T3 98 Apartamentos Tipo T2 32 Apartamentos Tipo T1 10 Vila S. Nicolau 5,1 ha 25 Storey Houses Tipo T3 52 Apartamentos Tipo T3 98 Apartamentos Tipo T2 32 Apartamentos Tipo T1 11 Vila S. Antão 10,9 ha 70 Storey Houses Tipo T3 150 Apartamentos Tipo T3 78 Apartamentos Tipo T2 52 Apartamentos Tipo T1 12 Marina 2,8 ha M Marina O Oficinas CC Centro Comercial P Parking Pág. 11 de 14

12 Quadro Geral das Áreas Usos Área Edificável Área Total de Construção Área Habitacional A - Blocos de Apartamentos 11un x 3.360m2 = m2 B Storey Houses 355un x 99m2 = m2 C Vivendas 130un x 460m2 = m2 Total: m2 A - Blocos de Apartamentos 11un x m2 = m2 B Storey Houses 355un x 206m2 = m2 C Vivendas 130un x 620m2 = m2 Total: m2 Área Hoteleira Total: 8.575m2 Total: m2 Área de Equipamentos Pavilhão Multi-usos: 4.800m2 Restaurantes: 1.650m2 Quiosques/Snack: 1.480m2 Sede Administrativa: 800m2 Oficinas (marina): 2.600m2 Total: m2 Pavilhão Multi-usos: 5.900m2 Restaurantes: 1.650m2 Quiosques/Snack: 1.480m2 Sede Administrativa: 1.500m2 Oficinas (marina): 3.200m2 Total: m2 Área Comercial Total: 1.900m2 Total: 3.040m2 Total Área Edificável: m2 Total Área Construção: m2 Áreas Verdes Espaços Verdes: m2 Piscinas e L.Agua: m2 Total: m2 Total: m2 Arruamentos Circulação Auto.: m2 Circ. Pedonais: m2 Estacionamentos: m2 Total: m2 Total: m2 Marina Total: m2 Total: m2 (A área da Marina é exterior ao complexo) Pág. 12 de 14

13 Quadro de Áreas por Zonas Hotel Zonas Habitacionais Marina Zona Desportiva Total 3,0 ha 72,7 ha 2,8 ha 4,3 ha 80 ha Mapa Geral de Usos Designação Área m2 % Área Total Área Edificada Total m2 19,2% Área Construída Total m2 39,3% Áreas Verdes / Piscinas m2 61,2% Arruamentos / Parques m2 19,6% Marina m2 Quadro de Estacionamentos Exteriores Privados Nº Habitantes Unidades 130 Unidades Média: 1 estacionamento por cada 3,9 habitantes Outros Índices Área Total do Projecto 80 ha Total de Camas / ha 82,5 Pág. 13 de 14

14 Parâmetros Essenciais Designação Fornecidos pela CI Previstos em Gatas Bay Obs. Índice de Utilização 45-50% 39,3% (Construção) Índice de Ocupação 15-20% 19,2% (Implantação) Áreas Verdes 60-65% 61,2% Arruamentos 20% 19,6% Estacionamentos 1 por cada 4 Habitantes 1 por cada 3,9 Habitantes Nº de Pisos na 1ª Linha 1,5 pisos 1,5 pisos (Orla marítima) Estacionamentos Praia, 10 de Junho de 2008 O arquitecto Pág. 14 de 14