INTENSIVO III/ INTENSINVÃO FEDERAL/ FEDERAL PLENO/ Disciplina: Direito Processual Civil Tema: Aula 04 Prof.: Luiz Antonio Scavone Data: 06/10/2008

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1 MATERIAL DE APOIO Material do Professor Locação de Imóveis Urbanos Lei n /91 Espécies de locação, a partir das quais determinaremos as principais hipóteses de despejo: Locação residencial; Locação não residencial, inclusive em shopping center (art. 54); Locação empresarial (comercial ou protegida) Locação para temporada. Ação de despejo: única forma de o locador reaver o imóvel (art 5º da Lei n /91) Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Exceções, nas quais cabe reintegração de posse em regra, vez que não se aplica a Lei n /91 (art. 1º): Vagas autônomas de garagem; Espaços para publicidade; Apart-hotéis (que prestam serviços regulares); Leasing; Imóveis da União, Estados, Municípios, suas autarquias e fundações (Decretos ns /46 e 6.874/44). Em razão de Lei Especial (art. 30, da Lei n /1997) na Alienação Fiduciária e consolidação. DENUNCIA VAZIA Locação NÃO RESIDENCIAL (arts. 51 e 56) e não protegida (não sujeita à renovatória) DENÚNCIA VAZIA (IMOTIVADA) (arts. 56 e 57) Primeira Hipótese: término do contrato e despejo em até 30 dias (art. 56, parágrafo único); A ação independe de qualquer notificação, vez que o contrato não se prorrogou por prazo indeterminado. Segunda hipótese: contrato prorrogado por prazo indeterminado, que é aquele que o locador não providenciou o despejo em até 30 dias do seu fim (art. 57); A ação dependerá de prévia notificação, com prazo de 30 dias para que o locatário desocupe. LOCAÇÃO RESIDENCIAL celebrada (art. 46): por escrito; com prazo mínimo de 30 meses. Primeira hipótese: término do contrato e despejo em até 30 dias; A ação independe de qualquer notificação, vez que o contrato não se prorrogou por prazo indeterminado. Segunda hipótese: contrato prorrogado por prazo indeterminado, que é aquele que o locador não providenciou o despejo em até 30 dias do seu fim; - 1

2 A ação dependerá de prévia notificação, com prazo de 30 dias para que o locatário desocupe. Locação RESIDENCIAL celebrada (art. 47): verbalmente; ou, por escrito, com prazo inferior a 30 meses. Primeira hipótese: término do prazo contratual, inferior a trinta meses ou verbal; Impossível a denúncia vazia. Segunda hipótese: vigência do contrato atinge 5 anos; A ação de despejo, independentemente de notificação que, entretanto, se recomenda. Terceira hipótese (denúncia cheia): uso próprio de cônjuge ou companheiro (ainda que comercial e ainda que tenham outros imóveis) e residencial de ascendente ou descendente que não tenham outro imóvel (inclusive os cônjuges e companheiros dos ascendentes/descendentes); demolição e edificação que aumente a área em 20% ou, se for hotel, 50%; extinção do contrato de trabalho; infração legal ou contratual. Locação para temporada (arts. 48 a 50) Permite cobrança adiantada de aluguéis, o que é vedado em regra, exceto se ausente garantia (art. 43, III) Locação celebrada (art. 48): para lazer; cursos; tratamento de saúde; realização de obras na residência do locatário e outros fatos que dependam de tempo; por prazo inferior a 90 dias. Primeira hipótese: até 30 dias do término do prazo contratual; Ação de despejo, independentemente de notificação e possibilita liminar para desocupação em 15 dias (art. 59). Segunda hipótese: depois de 30 dias do término do contrato, sem a propositura da ação; A ação de despejo, precedida de notificação com prazo de 30 dias, após 30 meses do início. Notificação Não tem valor antes do fim do contrato. Antes do fim do contrato, o locador só retira o locatário se houver infração, sem notificação. DESPEJO - Imóvel não residencial - Contrato por prazo determinado - Notificação premonitória efetuada antes do termo contratual - Ato que não se presta para a denúncia - Prorrogação automática da avença por prazo indeterminado - Carência da ação decretada (2º TACivSP) RT 675/153 Não poderá conceder prazo inferior ao legal, além da necessidade da propositura da ação de despejo em seguida (até 6 meses?) DESPEJO - Notificação prévia - Ação ajuizada sete meses depois - Inadmissibilidade - Lapso temporal demasiadamente longo - Presunção de renúncia, pelo locador, aos efeitos da denúncia - Falta de pressuposto de constituição válida e regular do processo - Carência decretada (2º TACivSP) RT 692/122 Condição de procedibilidade nos casos em que é exigida legalmente (Pena: carência da ação de despejo). Corresponde à denúncia: extinção (resilição) unilateral do contrato; - 2

3 Prazos para desocupação voluntária que devem ser concedidos na notificação: 30 dias: regra. 90 dias: alienação do imóvel no curso da locação art. 8º 2º; 12 meses: no caso de locação celebrada antes da Lei n , de 18/10/1991, art. 78. Recebimento de alugueres após a notificação: não representa novação, mas mera contraprestação pelo uso do imóvel, sendo conveniente a ressalva no recibo. Notificação pelo locatário: Contrato prorrogado por prazo indeterminado: basta a denúncia (notificação), com prazo de 30 dias (art. 6 ), para desocupar o imóvel, sob pena de, ao não notificar, pagar 1 aluguel e encargos; Antes do fim do contrato: impõe ao locatário o pagamento da multa proporcional (art. 4º e CC, 413); CONSIGNAÇÃO - CHAVES - RECUSA DO LOCADOR EM RECEBÊ-LAS - IMÓVEL EM MAU ESTADO DE CONSERVAÇÃO - IRRELEVÂNCIA - EVENTUAL PREJUÍZO A SER PERSEGUIDO EM AÇÃO PRÓPRIA INADMISSIBILIDADE. Sendo de natureza potestativa o direito do locatário de restituir o imóvel a qualquer tempo, não pode ser obstaculizado pelo locador, ainda que existam locativos e encargos impagos ou o imóvel necessite de reparos. Os valores relativos aos débitos pendentes ou às reformas que o imóvel está a exigir devem ser buscados em ação autônoma, na qual se fixará, também, o prazo para execução dos reparos, que se debitará ao locatário. Ap. c/ Rev /3-5ª Câm. - Rel. Juiz LUÍS DE CARVALHO - J SOBRE O TEMA: GILDO DOS SANTOS - "Locação e Despejo", RT, 3ª ed., 1999, pág. 39. Ap ª C. - Rel. Juiz Orlando Pistoresi. Ap. c/ Rev /3-4ª Câm. - Rel. Juiz Amaral Vieira - J , com as seguintes referências: RT 453/157 JTACSP-RT 114/223 No mesmo sentido: Ap. c/ Rev /5 - JTA (LEX) 186/460; Ap. c/ Rev /0-5ª Câm. - Rel. Juiz ALVES BEVILACQUA - J ; Ap. c/ Rev /1-3ª Câm. - Rel. Juiz JOÃO SALETTI - J ; Ap. c/ Rev /0-10ª Câm. - Rel. Juiz SOARES LEVADA - J ; Ap. c/ Rev /2-8ª Câm. - Rel. Juiz KIOITSI CHICUTA - J ; Ap. c/ Rev /3-4ª Câm. - Rel. Juiz AMARAL VIEIRA - J ; Ap. c/ Rev /8-11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J DENÚNCIA CHEIA Denúncia cheia significa que há um motivo que deve ser declinado ao juiz para a propositura da ação. MOTIVOS COMUNS A TODAS AS ESPÉCIES DE LOCAÇÃO: Mútuo acordo (art. 9º, I): se houver resilição bilateral do contrato prevendo prazo de 6 meses para desocupação, há possibilidade de liminar para desocupação em 15 dias (art. 59). Não há necessidade de notificação; Infração legal ou contratual (art. 9º, II): v.g.: não emprestar, ceder ou sublocar; não efetuar o seguro, etc. Não há necessidade de notificação; Realização de obras urgentes, determinadas pelo Poder Público (art. 9º, IV): sendo necessária a prova da propriedade ou compromisso registrado! (art. 60); Permanência de sublocatário após o término da locação, qualquer que seja a causa (art. 59, 1º, V): nesse caso há possibilidade de liminar com prazo de 15 dias para desocupação. Não há necessidade de notificação; Contrato celebrado por pessoa casada, com prazo superior a 10 anos, sem vênia conjugal (art. 3º, parágrafo único): possibilidade de despejo após o prazo excedente, promovido pelo cônjuge que não consentiu. Não há necessidade de notificação, embora se recomende; - 3

4 Extinção de usufruto (art. 7º): mister se faz, antes da ação, a notificação levada a efeito em até 90 dias do fim do fideicomisso ou usufruto, com prazo de 30 dias para desocupação; Alienação do imóvel durante a locação (art. 8º), Observada a PREFERÊNCIA (arts. 27 e seguintes): Notificação para que o locatário adquira pelo preço conseguido (renúncia à a- quisição apenas no momento do negócio) 30 dias para exercer a preferência, sob pena de decadência; Não há preferência nos seguintes casos: venda por decisão judicial, alienação fiduciária, execução hipotecária, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação de empresas; O ADQUIRENTE DO IMÓVEL LOCADO PODE propor a ação de despejo, desde que: Notifique o locatário em até 90 dias do registro da alienação (venda) ou do compromisso; Conceda prazo de 90 dias para desocupação; salvo (art. 8º): contrato em vigor; cláusula de vigência; registro junto à matrícula. Motivo: O contrato (também o de locação), só obriga as partes; Conseqüência: Dever de o locador original ressarcir os prejuízos que causar por não ter respeitado o contrato por prazo determinado. TODAVIA: locatário, a quem não for concedida a preferência, nos casos determinados por lei, poderá adjudicar o imóvel se (art. 33): o contrato estiver registrado pelo menos 30 dias antes da venda; requerer no prazo de 6 meses do registro da venda ou promessa); DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUERES E/OU ENCARGOS (ART. 62) Dies interpellat pro homine: é possível o despejo no dia seguinte ao do vencimento (mora ex re arts. 394 e 397 do novo CC) A notificação é desnecessária; Cumulação de pedidos (despejo e cobrança): Carência de ação de conhecimento por já dispor de título executivo? Não, vez que a Lei permite. Problema do efeito suspensivo da apelação quanto à cobrança: Em matéria locatícia, havendo cumulação de pedidos de rescisão e cobrança, possível a desocupação antecipada do imóvel no curso da lide com seu prosseguimento restrito à cobrança de alugueres e encargos. Contudo, na hipótese deixam de incidir as disposições especiais do artigo 58 da Lei 8245/91, regendo-se a cobrança pelas regras do Código de Processo Civil, em especial quanto aos efeitos dos recursos (STACiv-SP - AI /4-11ª Câm. - Rel. Juiz Egidio Giacoia - J ) O Fiador pode integrar o pólo passivo da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança? Corrente que não admite (enunc. n. 13 do 2º TACCiv-SP): o art. 292 do CPC só admite cumulação de ações em face do mesmo réu: Art É permitida a cumulação, num único processo, contra o mesmo réu, de vários pedidos, ainda que entre eles não haja conexão.; o fiador não pode ser réu de ação de despejo. Corrente que admite: o litisconsórcio apenas quanto ao pedido de cobrança; - 4

5 aplica-se o princípio da economia processual; a cumulação é possível em virtude do art. 62, I, da Lei n /91, norma especial, que afasta, in casu, a aplicação do art. 292 do CPC. Despejo por falta de pagamento de alugueres e/ou encargos - procedimento (art. 62) Discriminação de valores: necessária a juntada, com a inicial, de planilha com o valor do débito (art. 62, I), mesmo que não haja cumulação com cobrança. Os comprovantes dos encargos deverão instruir o pedido, mesmo sem quitação; Pedido de purgação da mora (art. 62, II): requerida no prazo da contestação (15 dias), acrescidos de honorários de 10% (salvo outro estipulado no contrato, até 20%), mais multas, juros legais e correção monetária, mesmo para beneficiários da justiça gratuita (não há sucumbência, mas mora). Possibilidade de purgação da mora apenas 2 vezes no prazo de 12 meses, que deve ser verificado pelo Juiz. Se a mora não for purgada, vigora exclusivamente o art. 20 do CPC; Pagamento pelo réu 15 dias da intimação do deferimento para depósito (pela imprensa). O devedor deve pedir expressamente o depósito com os honorários legais ou contratuais, vez que não há sucumbência; Impugnação do autor aos depósitos (em 5 dias): diferenças quanto às parcelas vincendas, não em relação ao valor discriminado na inicial (neste caso, o locatário terá 10 dias para efetuar o depósito das diferenças). É que, ao discordar do valor discriminado pelo autor, o réu deverá contestar e não requerer a purgação e purgar com valores que entende devidos; Depósito insuficiente: procedência da ação e despejo (art. 62, inc. IV); Contestação (15 dias): acompanhada do depósito, vez que não se confunde com pedido de purgação de mora; Parcelas vincendas: depositadas no vencimento contratual, sob pena de julgamento antecipado (CPC., art. 330, I) e despejo. ASPECTOS PROCESSUAIS COMUNS ÀS SEGUINTES AÇÕES, DECORRENTES DA LEI Nº /91: Despejo, Consignação de aluguéis; Revisionais Renovatórias Não se aplicam, por exemplo, às ações declaratórias de existência de relação ex locato, execução de aluguéis, entre outras ações decorrentes da locação. Foro competente (art. 58, II): Foro do local do imóvel, salvo foro de eleição (admite-se a propositura no foro do domicílio do réu por não causar prejuízos à defesa); Valor da causa (art. 58, III): 12 alugueres vigentes (sem os encargos); 3 vezes o último salário (47, II despejo por extinção do contrato de trabalho); Sentença: na ação de despejo corresponde à desconstituição da relação ex locato e conseqüente despejo (mandamental) e não perde o objeto com o abandono do imóvel. Execução definitiva do despejo (art. 65) Não basta a sentença, sendo mister a NOTIFICAÇÃO (INTIMAÇÃO!), cujo prazo para desocupação se inicia de acordo com a forma: Correio: da juntada do aviso de recebimento aos autos; Oficial de Justiça: da juntada do mandado cumprido aos autos; Feita em cartório: da data que se efetivou; - 5

6 Admite-se, excepcionalmente, por analogia, a intimação por edital: CPC., arts. 231 a 233. Prazos para desocupação (art. 63) Fluem ininterruptamente (CPC., arts. 177 a 192) 30 dias: regra geral; 15 dias, nos seguintes casos: Despejo liminar (art. 59); Mais de quatro meses entre a inicial e a sentença; Despejo por falta de pagamento ou infração legal/contratual; Denúncia vazia (imotivada) na locação residencial, por mais de trinta meses, prorrogada por prazo indeterminado; - 6 meses a 1 ano: estabelecimento de ensino regular; - 1 ano: hospitais, repartições públicas, asilos e estabelecimentos de ensino cujo pedido seja de reparo urgente, demolição e reconstrução ou reforma com aumento de área mínimo de 50%; 6 meses se já houver decorrido um ano ou mais entre a citação e a sentença. Sublocatários e demais ocupantes: desnecessária a intimação, que não está legalmente prevista, sendo, entretanto, conveniente; Ultrapassado in albis o prazo para desocupação determinado na intimação: despejo mediante requerimento do autor; móveis e utensílios removidos para depositário, às custas do réu (acrescido o custo à sucumbência). Não se executa o despejo no prazo de trinta dias do óbito de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão das pessoas que habitam o imóvel (rol exemplificativo). Admite-se a suspensão em casos excepcionais, como, por exemplo, doença. Liminares (Art. 59) Descumprimento de mútuo acordo escrito (2 testemunhas) com prazo de 6 meses para desocupação (da assinatura); Despejo (locação residencial celebrada verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses) em razão da extinção do contrato de trabalho (47, II) e locação em virtude do emprego; Despejo de locação para temporada proposto em até 30 dias do seu vencimento; Morte do locatário e permanência de pessoas não autorizadas, não aquelas do art. 11, I, que ficam sub-rogadas: herdeiro ou dependente; cônjuge e companheiro (neste caso, notificam o locador que, no prazo de 30 d. pode exigir substituição do fiador ou qualquer das garantias previstas na lei); Despejo em face do sub-locatário, extinta a locação. Mister se faz a caução de três alugueres (real art. 59) Efeitos do recurso de apelação Art Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte: V- os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. (O 2 TACCiv - atual TJSP - tem, em alguns casos, entendido diversamente!) Caução: 12 a 18 aluguéis - art. 64, exceto mútuo acordo, infração legal/contratual (não por falta de pagamento) e reparações urgentes. - 6

7 Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo Recurso - Apelação - duplo efeito (devolutivo e suspensivo) - Despejo - Falta de pagamento - Caráter excepcional Admissibilidade. Existindo a possibilidade de que a efetivação do despejo cause à parte lesão de difícil reparação, razoável que se atribua ao recurso também o efeito suspensivo, nos termos do artigo 558 do Código de Processo Civil. AI /9-3ª Câm. - Rel. Juíza Regina Capistrano - J Reconhecimento da procedência do pedido (art. 61) Conseqüências: Prazo de 6 meses contados da citação para desocupação (obrigatório e rígido); Condenação em 20% do valor da causa mais as custas; (condição suspensiva não desocupação no prazo); Extinção do processo com julgamento de mérito (CPC., art. 269, II). Aplicabilidade (arts. 46, 2º e 47, III e IV): Locação residencial, contrato escrito, prazo mínimo de trinta meses, prorrogada por prazo indeterminado (30 dias do fim do contrato); Locação residencial verbal ou escrita com prazo inferior a trinta meses, nas seguintes hipóteses: Uso próprio ou de cônjuge e uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel; Demolição e edificação licenciada ou obras que aumentem em 20% a área construída (50% se for hotel). Concordando com o pedido e não desocupando no prazo: Pagamento de custas e honorários de 20%; Despejo independentemente de intimação, por simples requerimento do autor. Presença de advogado na concordância: Obrigatória: CPC, art. 36; Lei n /94, art. 1º; CF., art. 133; Motivo: necessidade de aferição técnica, v.g. reconvenção se houver benfeitoria indenizável. Ciência a sublocatários Determina o 2º do art. 59 da Lei nº /91: Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. Somente sublocação legítima: não há necessidade de cientificar sublocatários não consentidos, que são terceiros juridicamente não interessados. LOCAÇÃO Sublocação Ação de despejo por falta de pagamento Sublocatário ilegítimo Hipótese em que não há necessidade de notificação para a execução da sentença Admissibilidade - Sublocatário que não pode embargar o despejo Sublocação não consentida que não gera qualquer proteção especial ao ocupante indevido Reconhecimento Recurso não provido. (TJSP - Apelação cível n /1 São Paulo - 35ª Câmara de Direito Privado - Relator: Mendes Gomes V.U. - Voto n ) Sublocatário legítimo não cientificado: não é alcançado pelos efeitos da sentença. Remédio: embargos de terceiro. Remédio para o locador que não cientificou: outra ação de despejo em face do sublocatário, com pedido de liminar (art. 59). Abandono do imóvel no curso da ação (art. 66) - 7

8 Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel. Imissão: pedido nos autos e constatação do Oficial de Justiça. Conseqüências: reconhecimento da procedência do pedido e extinção do processo com julgamento de mérito (CPC., art. 269, II); declaração de extinção da relação ex locato, com a condenação do réu no pagamento dos alugueres (se se tratar de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança); Há interesse de agir, mesmo com abandono anterior à propositura da ação: art. 5º da Lei n /91 sempre despejo para romper o contrato. Abandono no curso da apelação: aceitação tácita da sentença e recurso não conhecido. AÇÃO RENOVATÓRIA Fato Tratando-se de locação comercial ou não residencial protegida, o locatário pretende permanecer mais um período no imóvel, vez que, muitas vezes: Pagou luvas no primeiro contrato (En. n. 9 do 2º TACCiv/SP o que não se permite se não for locação protegida Ap , ); Às vezes até para renovar legal obrigação natural apenas se impede a imposição contratual (Francisco Carlos Rocha de Barros. Comentários, p. 228). REQUISITOS PARA SE OBTER A RENOVAÇÃO (arts. 51 e 71) Contrato a renovar: Escrito; Um contrato com prazo mínimo de 5 anos ou soma de prazos ininterruptos de 5 anos em mais de um contrato: 1 ano + 2 anos + 2 anos = 5 anos Pequenos lapsos temporais (alguns dias, meses...?) destinados às negociações não descaracterizam o prazo ininterrupto (accessio temporis). Exploração trienal: o locatário deve estar explorando a atividade há, pelo menos, três anos no momento da propositura da ação, admitida a ampliação do negócio; Perfeito cumprimento do contrato em curso: Aluguéis e encargos (seguros, condomínios, tributos etc); Pequenas (?) infrações sem má-fé, não descaracterizam a renovatória (Ap , 2º ACCiv/SP, ); Embora o assunto não seja pacífico na jurisprudência, atraso passado de aluguéis com emenda de mora em ação de despejo não descaracteriza a ação renovatória (Em. n. 14 do 2º TACCiv/SP). Apresentação de garantia: o locatário deve instruir a petição com: Carta do fiador e de sua mulher, aceitando o encargo por mais um período; ou, Carta de novo fiador e de sua mulher, aceitando o encargo, acompanhada de prova de idoneidade financeira (certidões negativas e prova de propriedade de bens) de ambos, dispensada se o fiador for o mesmo: Alguns, mesmo diante da omissão legal, admitem a prestação de outras garantias estipuladas no art. 37, ou seja, seguro fiança e caução (TACCiv/RJ, Ap. n /93). - 8

9 Propositura da ação em tempo hábil: a ação renovatória deve ser proposta no prazo decadencial que vai de 1 ano até 6 meses antes do fim do contrato: Prazo para propositura da ação impossível propor ação ==================== ===================== 6 meses 6 meses ================================================= Último ano do contrato Processual civil. Tema não ventilado na instância a quo. Inadmissibilidade. Ausência de prequestionamento. Incidência da súmula 211/STJ. Ação renovatória. Prazo de decadência. Contagem. Momento em que se considera intentada a ação. Art. 51, 5º, da lei 8.245/91. Alínea "c". Ausência do cotejo analítico. Inexistência de similitude fática. Art. 255/RISTJ. Recurso desprovido. (...) II - Este Eg. Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que se considera proposta a ação renovatória, nos termos do art. 51, 5º, da Lei do Inquilinato combinado com o art. 263, do CPC, com o ingresso em juízo do pedido bastando, portanto, protocolizar no foro competente, para afastar a decadência. III - (...) IV - Agravo interno desprovido. (STJ. AgRg no REsp /MG, Rel. Ministro GILSON DIPP, QUINTA TURMA, julgado em , DJ p. 670) Proposta de novo aluguel e condições: Forma, periodicidade e índice de reajuste; Novo aluguel: é conveniente consignar na petição a aceitação do aluguel arbitrado no caso de discordância do réu, evitando a sucumbência. Possíveis defesas do locador Ausência dos requisitos legais para a renovação; Insuficiência do valor do aluguel proposto: não é recusa e não impede a renovação; o juiz determina o aluguel provisório em 80% do valor pedido pelo locador na contestação (com elementos concretos) e, ao depois, determina perícia para aferição do valor real; Existência de melhor proposta: não se inclui luvas, devendo ser escrita e acompanhada de testemunhas; o terceiro responde por indenização fixada na sentença (desvalorização do fundo de comércio, lucros cessantes e demais prejuízos - 1º do art. 52), solidariamente com o locador (art. 75) no caso de a locação não ser renovada. Necessidade de obras determinadas pelo Poder Público que importem em radical transformação do imóvel ou obras que aumentem o valor do negócio (art. 52, I): Exceção de retomada, implicando em indenização (desvalorização do fundo de comércio, lucros cessantes e demais prejuízos) se as obras não se iniciarem em 3 meses da entrega do imóvel ( 3º do art. 52); Utilização própria do imóvel ou dos descendentes, ascendentes ou cônjuge (art. 52, II): exceção de retomada, para uso residencial ou mesmo comercial, desde que, nessa última hipótese: Não haja o mesmo uso do locatário; A retomada seja feita para sociedade cuja maioria do capital pertença ao locador, cônjuge, descendente ou ascendente; - 9

10 O fundo de comércio preexista à ação há pelo menos um ano. Indenização (fundo de comércio, lucros cessantes e demais prejuízos): se não for utilizado para o fim declarado em 3 meses da retomada ( 1º e 3º, do art. 52). Legitimação ativa: Comerciante (EMPRESÁRIO) (art. 51); Sociedades civis (SIMPLES) (51, 4º): os profissionais liberais que não constituírem sociedades ficam à margem da proteção; Sócio (art. 51, 2º): no caso de o imóvel ter sido locado antes da constituição da sociedade; Cessionários ou sucessores da locação e do fundo de comércio (51, 1º): é vedada a cláusula que desautoriza a cessão ou mudança no quadro social e ineficaz o art. 13, que exige anuência do locador (TACCiv/RJ Ap ); Sublocatários legítimos (art. 51, 1º). Segundo Tribunal de Alçada Civil Recurso - apelação - duplo efeito (devolutivo e suspensivo)- locação comercial - renovatória - retomada deferida - admissibilidade - prevalência do artigo 74 sobre a regra do artigo 58, V da lei 8245/91. De acordo com a disposição do artigo 74 da Lei do Inquilinato, apenas após o trânsito em julgado da sentença que não renovar a locação é que será fixado prazo para desocupação, configurando-se esta regra, portanto, em exceção ao que dispõe o artigo 58, V, da mesma norma. AI /6-7ª Câm. - Rel. Juiz Miguel Cucinelli Sobre o tema: AI /6-7ª Câm. - Rel. Juiz Miguel Cucinelli - J , com as seguintes referências: Gildo dos Santos - "Locação e Despejo", RT, 3ª ed., 1999, págs. 463/464. Francisco Carlos Rocha de Barros - "Comentários à Lei do Inquilinato", Saraiva, 2ª ed., 1997, pág. 651 AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEIS Fato O aluguel está acima ou abaixo do valor de mercado de tal sorte que o locatário ou o locador pretendem o aumento ou a redução, encontrando resistência para um acordo. Requisito específico da ação revisional (arts. 19 e 68) O Valor da locação não pode ter sido alterado durante 3 anos, para mais ou para menos, pouco importando que exista defasagem. Qualquer acordo, mesmo que não tenha colocado o aluguel no valor de mercado, interrompe o prazo (2 TACCiv, Enunciado n. 16; Ap n , 8ª Câmara, ) Cuidado: não significa que não possa ter havido simples correção monetária dos valores. O locatário e o locador podem renunciar contratualmente ao direito de pedir a revisão? Tratando-se de direitos patrimoniais, nada obsta a renúncia Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: Locação - revisional - contrato - cláusula de renúncia admissibilidade. É lícita a cláusula de renúncia a ação revisional de alugueres. EI ª Câm. - Rel. Juiz Alves Bevilacqua - J Referência: Súmula 357 do STF. No mesmo sentido: JTA (LEX) 161/

11 STJ - Civil. Locação comercial. Pedido revisional. Cláusula renunciativa. Validade. 1 - Não viola o art. 19 e nem o art. 45, ambos da Lei nº 8.245/91 e, muito menos conflita com a súmula 357-STF, a disposição contratual, livremente pactuada pelas partes, na qual o locador renuncia ao direito de propor ação revisional de aluguel, considerando-se ratificada se, após renovação da avença, continua a integrar os seus termos sem nenhuma objeção da parte interessada. Precedente desta Corte. 2 - Recurso não conhecido. (REsp /RJ, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Sexta Turma, julgado em , DJ p. 149) Direito que também se defere ao Locatário Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo Locação - revisional - aluguel provisório - pedido pelo locatário - admissibilidade - interpretação aos artigos 19 e 68, da Lei 8.245/91. Na ação revisional de aluguel proposta pelo locatário, é possível a fixação de aluguel provisório para redução dos valores (artigos 19 e 68, II, da Lei 8.245/91). AI ª Câm. - Rel. Juiz Dyrceu Cintra - J Referência: Francisco Carlos Rocha de Barros - "Comentários à Lei do Inquilinato", Ed. Saraiva, pág. 480, No mesmo sentido: JTA (LEX) 152/482, 161/312 AI ª Câm. - Rel. Juiz Gama Pellegrini - J Em sentido contrário: AI ª Câm. - Rel. Juiz Demóstenes Braga - J Procedimento O procedimento é o comum e o rito, independentemente do valor da causa, é sumário (art. 68). Requer-se, outrossim a indicação do valor do aluguel pretendido sob pena de inépcia da inicial (par. ún., inc. I, do art. 295, do CPC). Entendimento menos rigoroso pode considerar pressuposto processual sujeito à regularização (CPC, arts. 267, IV e 284). Aluguel provisório Ao designar a audiência, se houver elementos na petição inicial fornecidos pelo autor (avaliações do valor da locação, recortes de jornal etc), o juiz fixa o aluguel provisório em até 80% do pedido, retroativamente à data da citação. Assim: Se o aluguel é de 100 e se pretende 200 na revisão, o juiz fixa o aluguel em até 180. Se o aluguel é de 200 e se pretende a redução para 100, o juiz fixa em até 120. Não há revisão No prazo para desocupação, nas seguintes hipóteses de despejo: Locação residencial pelo prazo de 30 meses; Locação não residencial; Ambas prorrogadas por prazo indeterminado (art. 68, 1 ; arts e 57). Perícia Nos termos do art. 33, do CPC, é paga pelo autor e trata-se de providência indispensável para fixação final dos alugueres. Honorários de advogado Alguns julgados, com fundamento no art. 21 do CPC e entendendo que a ação revisional é de mero acertamento, dividem os honorários (2 TACCiv, Ap n ) - 11

12 Não concordamos: Sempre haverá um vencedor, ou seja, aquele que apresentar aluguel mais próximo da realidade (2 TACCiv, Ap n ) AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUÉIS Fato O locador não quer receber o aluguel e o locatário, para não discutir sua mora, vez que se trata de mora do credor, efetua a consignação em pagamento para obter a quitação do aluguel. Primeira forma de consignação: EXTRAJUDICIAL (CPC, art. 890) Depósito especial, em nome do locador, em Estabelecimento Bancário Oficial, no local do pagamento O locatário providencia notificação do Locador, por carta, com aviso de recebimento (recomenda-se através de Oficial de Registro de Títulos e Documentos), para que receba ou manifeste a recusa em 10 dias Não havendo recusa expressa, o pagamento considera-se feito, permanecendo o depósito à disposição do credor Havendo recusa, por escrito, junto ao estabelecimento onde se efetivou o depósito, este pode ser levantado pelo devedor ou pode ser mantido para instruir a CONSIGNAÇÃO JUDICIAL Propositura da consignação judicial em 30 dias contados da recusa (para evitar a mora) Enunciado n. 41 do 2º TACCiv: O depósito bancário a que alude o art. 890 do CPC, é instrumento de direção material e também se presta à exoneração de obrigações oriundas do contrato de locação Segunda forma de consignação: JUDICIAL (CPC, art. 890 e LI, art. 67) Petição inicial, respeitando os requisitos do art. 282, do CPC, com especificação dos aluguéis e pedido de quitação e depósito dos alugueis vincendos Determinada a citação, o juiz manda intimar o autor para efetuar o depósito no prazo de 24 horas (como a intimação é feita pela imprensa, o autor terá o dia útil subseqüente à intimação do seu advogado para efetuar o depósito) O locador poderá oferecer CONTESTAÇÃO, alegando, quanto aos fatos, apenas que: não houve recusa ou mora no recebimento; a recusa foi justa; O valor não foi depositado no lugar ou tempo determinado no contrato; O valor oferecido não foi integral. - 12

13 Na hipótese de depósito não integral, ou ausência de depósito o locador poderá RECONVIR e pedir a diferença ou os valores da consignatória, mais o despejo do locatário. Intimado da contestação e reconvenção, o locatário-autor, em 5 dias da intimação, poderá complementar o depósito inicial com 10% de acréscimo sobre a diferença. No caso de insuficiência do depósito inicial e posterior complementação em 5 dias da intimação: Sentença com declaração de quitação das obrigações e condenação em honorários de 20% do valor dos depósitos. No caso de o depósito complementar não ser efetuado: sentença de improcedência, condenando-se o autor ao despejo, pagamento e sucumbência. Acolhida a defesa por outros fundamentos, implicará em improcedência da ação e condenação em honorários de acordo com o art. 20 do CPC. Jurisprudência Segundo Tribunal de Alçada Civil Consignação em pagamento - Depósito Levantamento da parte incontroversa Execução do restante Admissibilidade. Julgada improcedente a ação consignatória e fundada a contestação somente na insuficiência do depósito, pode o credor, em face do disposto no 2º, do art. 899 do CPC, levantar a quantia depositada havida como incontroversa, bem como promover a execução da diferença nos mesmos autos (Ap. n a. Câmara Relator: Juiz Oscar Feltrin, ). Em sentido contrário: Enunciado n. 42, do 2º TACCiv/SP Posição acerca da necessidade de reconvenção - 13