Atrasos nas entregas de obras

Transcrição

1 Atrasos nas entregas de obras Nos últimos anos, houve um crescimento relevante dos lançamentos imobiliários ( boom imobiliário) em todo o país, com a escassez de materiais básicos e mão de obra qualificada disponíveis no mercado o que tem gerado atrasos. Alessandra Ferrara Américo AAA/SP - aferrara@albino.com.br Por sua vez, a falta de matéria-prima e mão de obra impossibilitou que diversas incorporadoras e construtoras cumprissem os prazos contratados inicialmente para entrega da obra. Sob a ótica do direito civil, as circunstâncias que escapam ao controle das incorporadoras, e de todos os envolvidos na execução das obras (caso fortuito e força maior), podem isenta-las de qualquer responsabilidade pela prorrogação do prazo contratual de entrega do empreendimento, nos moldes previstos no artigo 393 do Código Civil. Diante das diversas variáveis que podem implicar no atraso da obra, é comum que as incorporadoras insiram em seus contratos a possiblidade de prorrogação do prazo inicialmente previsto por 180 dias. Tal prorrogação tem sido objeto de diversas ações judiciais por parte dos adquirentes questionando sua validade. A jurisprudência majoritária é no sentido de que não há ilegalidade na cláusula que prevê o prazo de tolerância por 180 dias, em virtude das peculiaridades do contrato de incorporação imobiliária. O Substituto do Projeto de Lei nº 178, de 2011, que altera a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, coloca uma pá de cal nas discussões relativas à validade da cláusula de tolerância de 180 dias, na medida em que não apenas disciplina o prazo de entrega de imóveis ofertados no mercado de consumo, como também prevê a aplicação de multas (de natureza compensatória e moratória) apenas após esgotado o período de tolerância.

2 2 Aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados no último dia 3 de junho do ano corrente, em caráter conclusivo, a proposta obriga a empresa incorporadora a pagar multas apenas se atrasar além dos seis meses de tolerância a entrega de imóveis comprados na planta. A proposta aprovada, e enviada ao Senado, é menos rigorosa do que a original, que acabava com qualquer tolerância para o atraso na entrega de imóvel e fixava multas mais elevadas. Segundo o Substituto da proposta original, o incorporador não será penalizado por atrasos no término da obra no prazo de até 180 dias da data prevista em contrato para a entrega das chaves. Depois desse período, pagará multa penal compensatória no valor correspondente a 1% (um por cento) do valor até então pago pelo adquirente, e uma multa penal moratória no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês (ou fração, calculado pro rata dies). Atualmente e, sem parâmetros legais, alguns juízes estão aplicando multa penal compensatória que varia de 1% a 10% sobre o valor do contrato, além da multa penal moratória correspondente a 0,5% até 1% ao mês ou, ainda, indenização por lucros cessantes. São isoladas as decisões que levam em consideração, para a base de cálculo das multas, os valores pagos pelo preço do imóvel, o que acaba privilegiando os adquirentes que, tendo efetuado o pagamento de quantia ínfima do preço do imóvel até a data prevista para conclusão das obras, ganham quantias expressivas a título de multa, configurando verdadeiro desequilíbrio contratual. Ainda a prática é aplicada em detrimento àquele comprador de imóvel que, tendo efetuado o pagamento do preço à vista no ato da assinatura da promessa de compra, se vê privado de usufruir o bem no prazo inicialmente pactuado por culpa exclusiva do vendedor. Parece que a solução do Substituto ao Projeto de Lei torna a questão relativa ao valor das multas mais equânime, se comparada com as decisões proferidas sem parâmetros

3 3 legais, e que levam em conta o valor do contrato e não o valor das parcelas pagas pelo preço do imóvel até a data prevista para conclusão das obras. O Substituto ao Projeto de Lei dá àquele adquirente que pagou o preço à vista ou concluiu o pagamento de todas as parcelas do preço até a data prevista para a conclusão das obras, tratamento diferenciado em relação àquele que apenas deu um sinal ao incorporador e postergou o pagamento do maior valor do preço do imóvel para o final das obras. Apesar desse aspecto que, ao que parece, aniquilou as desigualdades geradas pelas decisões até então proferidas sem parâmetros, a aplicação das diretrizes do Substituto ao Projeto de Lei não retira o dever dos julgadores de analisarem o caso concreto. Na hipótese, por exemplo, do contrato já trazer estipulações de multas compensatória e moratória (à luz do artigo 409 do Código Civil), não é justo aplicar-se também as penalidades previstas no Substituto do Projeto de Lei nº 178, de 2011, pois implicaria verdadeiro bis in idem. Portanto, conclui-se que o Substituto do Projeto de Lei nº 178, de 2011 ratifica a validade e legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias, ou seja, da prorrogação do prazo de entrega das obras até seis meses contados do prazo contratado inicialmente, e estipula parâmetro mais equânime para a fixação das multas compensatórias e moratórias na hipótese de descumprimento do prazo se comparado com distorções que se tem verificado na prática. Tais disposições, no entanto, devem ser aplicadas levando-se em consideração o caso concreto, as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda e, sobretudo, as peculiaridades da obra envolvida, dada inclusive a possibilidade de existirem situações excepcionais em que, mesmo a prorrogação além do prazo de carência de 180 dias, é autorizada por lei, excluindo-se qualquer responsabilidade do incorporador. Confira a seguir a íntegra do SUBSTITUTIVO AO PROJETO DE LEI Nº 178, DE 2011 (E a seus apensos, PL nº 1.390/2011 e PL nº 2.606/2011), que também traz previsão acerca do critério de atualização monetária das multas e informações mensais sobre o andamento das obras pelos incorporadores:

4 4 Altera a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, para tratar do prazo de entrega de imóveis adquiridos em fase de incorporação e dá outras providências. O Congresso Nacional decreta: Art. 1º Esta Lei acrescenta dispositivos à Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, para tratar do prazo de entrega de imóveis adquiridos em fase de incorporação, estabelecendo penalidade de multa para os casos de descumprimento das referidas disposições. Art. 2º A Lei nº 4.591, de 1964, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 48-A: Art. 48-A Admite-se um prazo de tolerância máximo de até 180 (cento e oitenta) dias para a entrega de imóvel adquirido em fase de incorporação, contados da data contratualmente fixada para entrega das chaves. 1º o incorporador deverá informar ao adquirente, quando da assinatura dos contratos de compra e venda, com clareza e transparência, que durante o prazo do caput, por sua própria natureza, não incidirá qualquer penalidade moratória ou compensatória. 2º Se o incorporador não cumprir o limite imposto no caput, fica obrigado a pagar ao adquirente adimplente uma multa penal compensatória no valor correspondente a 1% (um por cento) do valor até então pago pelo adquirente, e uma multa penal moratória no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês (ou fração, calculado pro rata dies). 3º Os valores das multas de que trata o 2º devem ser atualizados monetariamente pelo mesmo índice previsto no contrato, e poderão ser deduzidos das parcelas vincendas após o prazo previsto no caput deste artigo. 4º As empresas incorporadoras ficam obrigadas a avisar o adquirente, com 6 (seis) meses de antecedência da data pactuada em contrato para a entrega do imóvel, a respeito de possíveis atrasos na entrega do mesmo. 5º Os adquirentes de imóveis em fase de incorporação deverão receber do incorporador informações mensais sobre o andamento das obras.

5 5 Art. 3º As disposições introduzidas por esta Lei à Lei 4.591, de 1964, somente se aplicarão aos contratos celebrados após 90 (noventa) dias de sua publicação.