DESENVOLVIMENTO URBANO E ASPECTOS SOCIAIS. MERCADO IMOBILIÁRIO - REMEDIAÇÃO E REABILITAÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS Fabio Villas Bôas

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1 DESENVOLVIMENTO URBANO E ASPECTOS SOCIAIS MERCADO IMOBILIÁRIO - REMEDIAÇÃO E REABILITAÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS Fabio Villas Bôas

2 QUEM SOMOS

3 QUEM SOMOS 14 CIDADES NO ESTADO DE SP EMPREENDIMENTOS EM 6 ESTADOS ESCRITÓRIOS EM: BRASÍLIA, CURITIBA, FORTALEZA, MANAUS E SALVADOR

4 EMPREENDIMENTOS m² MAIORES PROJETOS m²

5 EMPREENDIMENTOS MAIORES PROJETOS m² m²

6 JARDIM DAS PERDIZES Vista Geral

7 PLANO DIRETOR São Paulo ARCO TIETÊ ÁGUA BRANCA ARCO DO FUTURO

8 ml Foto: Alex Falcão / Futura Press

9 ADENSAMENTO COM USO MISTO PLURALIDADE FUNCIONAL E SOCIAL

10 ORDENAMENTO E VALORIZAÇÃO DA PAISAGEM VALORIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO cultural, arquitetônico e urbanístico, e CRIAÇÃO DE REFERÊNCIAS

11 MELHORIAS AMBIENTAIS NA INFRAESTRUTURA CRIAÇÃO DE EIXOS e AUMENTO DE ÁREAS VERDES

12 LANÇAMENTOS Os lançamentos da cidade de São Paulo entre 2000 e 2008 foram concentrados na região Sul. Foram lançadas novas unidades, como mostra o gráfico a seguir. As dez primeiras regiões respondem por 32% do total dos lançamento. São Paulo de 2000 a 2008 LANÇAMENTOS POR REGIÃO SUL 41% CENTRO 7% LESTE 23% POSIÇÃO BAIRROS UNIDADES LANÇADAS % TOTAL 1 VILA ANDRADE ,53% 2 ITAIM BIBI ,72% 3 TATUAPE ,40% 4 VILA MARIANA ,32% 5 CAMPO GRANDE ,25% 6 SACOMÃ ,03% 7 VILA LEOPOLDINA ,88% 8 SAÚDE ,78% 9 MOEMA ,56% 10 MÓOCA ,55% OESTE 17% 2% 6% NORTE 12% Distribuição do Total de Unidades por Dormitórios 24% 0% 36% DOR 0,5 DOR 1 DOR 2 DOR 3 DOR 4 32% DOR 5 Fonte: Embraesp Elaboração: Inteligência de Mercado Tecnisa 12

13 DISTRITOS COM MAIOR CONCENTRAÇÃO DE LANÇAMENTOS 13

14 POTENCIAIS CONTAMINAÇÕES 14

15 ÁREAS CONTAMINADAS São Paulo Mapeamento das áreas contaminadas Base de dados: CETESB/2010

16 ÁREAS CONTAMINADAS São Paulo Mapeamento das áreas contaminadas Base de dados: GTAC/ áreas 25 públicas 299 privadas Contaminada 111 Contaminada Sob Investigação Em Processo de Monitoramento para Reabilitação Reabilitada 0 Mooca Santo Amaro Sé Pinheiros Vila Prudente / Sapopemba Penha Itaquera Aricanduva / Formosa / Carrão Ermelino Matarazzo Santana / Tucuruvi M'Boi Mirim Freguesia do Ó / Brasilândia Jabaquara São Mateus Perus

17 ÁREAS CONTAMINADAS São Paulo Dificuldades encontradas Falta de cadastros completos; Consolidação dos dados: SVMA x CETESB; Faltam atualizações dos cadastros com periodicidade menor; Há muita divergência na fase indicada no gerenciamento do cadastro X real.

18 MERCADO IMOBILIÁRIO Atualmente, encontrar um bom terreno é um GRANDE DESAFIO...

19 MUDANÇA DE MERCADO - Indutores Projeto Viário da Região:

20 MUDANÇA DE MERCADO - Região Região: Renda e Preço por m² Região: Empreendimentos TECNISA

21 VISÃO DAS INCORPORADORAS Viabilidade para compra de terreno: PARTICIPAR das concorrências; ABSORVER o custo e prazo para reabilitação; CONFIABILIDADE dos consultores envolvidos na estimativa de custo e prazos; APROVAÇÃO expedita; GERENCIAMENTO da obra; ENCERRAMENTO Legal; 1 mês 2 anos

22 RESPONSABILIDADE DOS INTERVENIENTES NBR INTERVENIENTES - INCORPORADOR Exemplos de Riscos Previsíveis Presença de Aterro Sanitário Contaminação do Lençol Freático Agentes agressivos no solo e outros riscos ambientais Análise de vizinhança e entorno (ruídos, vibrações, fontes contaminantes, etc) Solos que possam trazer problemas de estabilidade Áreas sujeitas a ocorrência de enchentes ETC...

23 RESPONSABILIDADE DOS INTERVENIENTES Nossa Experiência! SOLO CONTAMINADO

24 RESPONSABILIDADE DOS INTERVENIENTES Controle de riscos - Contaminação

25

26 MACROFLUXO DO NEGÓCIO É IMPORTANTE TER UMA BOA GESTÃO DA OBRA, MAS MAIS IMPORTANTE AINDA É CUIDAR PARA QUE O EMPREENDIMENTO NASÇA SAUDÁVEL...

27 LEI DE MURPHY Se algo pode dar errado, dará errado da pior maneira, no pior momento e de modo a causar o maior estrago possível Edward Murphy

28 MACRO PLANEJAMENTO DE EMPREENDIMENTOS O PESO DA OBRA (CUSTO) NO TOTAL VARIA EM FUNÇÃO DE: LOCALIZAÇÃO (R$ TERRENO) TOPOGRAFIA / SONDAGENS PASSIVOS PADRÃO EMPREENDIMENTO TAMANHO EMPREENDIMENTO TAMANHO DAS UNIDADES

29 VERIFICAÇÕES PARA COMPRA DO TERRENO Checklist Preliminar Visita ao terreno Matrícula do terreno Documentação do imóvel Proposta de produto X localização Zoneamento Interferências: restrições / feiras livres Questões ambientais

30 VERIFICAÇÕES PARA COMPRA DO TERRENO Checklist Resolutivo Documentação recebida Levantamento planialtimétrico Concessionárias (água, luz, esgoto, elétrica) Estudo de massa / pré-orc Sondagem / Estudos ambientais

31 NEGÓCIO IMOBILIÁRIO Aprovações SEHAB DEPRN CET CASE DEPAVE PROJ ELETROPAULO COMGÁS CEUSO CTLU CAIEPS EMURB SABESP DECONT SEMPLA PARSOLO GRAPROHAB CONDEPHAAT COMAR CETESB DESAP COMPRESP E SE TUDO DER CERTO, AINDA TEM O MP!!!

32 PROCEDIMENTOS CETESB

33 ATIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINADORAS

34 AQUISIÇÃO DE TERRENOS 1. AVALIAÇÃO PRELIMINAR CONTRATO DE COMPRA E VENDA 30 DIAS VIZINHOS POSSÍVEIS CONTAMINANTES ATERRO TIPO DE USO NO PASSADO QUALIDADE DO HISTÓRICO

35 AQUISIÇÃO DE TERRENOS 1. AVALIAÇÃO PRELIMINAR HÁ SUSPEITA DE CONTAMINAÇÃO NO TERRENO? N COMPRA CONTRATO DE COMPRA E VENDA 30 DIAS S 2. INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA +120 DIAS ONDE ESTARIAM AS CONTAMINAÇÕES SONDAGEM PRELIMINAR CONFIRMATÓRIA CUSTOS APROXIMADOS

36 AQUISIÇÃO DE TERRENOS 1. AVALIAÇÃO PRELIMINAR HÁ SUSPEITA DE CONTAMINAÇÃO NO TERRENO? N COMPRA CONTRATO DE COMPRA E VENDA 30 DIAS S 2. INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA HÁ CONTAMINAÇÃO? N COMPRA +120 DIAS S 3. INVESTIGAÇÃO DETALHADA 4. ANÁLISE DE RISCO 5. INVESTIGAÇÃO PARA REABILITAÇÃO 6. PROJETO DE REABILITAÇÃO +120 DIAS RISCOS: INALAÇÃO DE VAPORES INGESTÃO CONTATO DERMAL PILARES: INSTITUCIONAL ENGENHARIA REMEDIAÇÃO AMBIENTAL CUSTOS DETALHADOS

37 AQUISIÇÃO DE TERRENOS 1. AVALIAÇÃO PRELIMINAR HÁ SUSPEITA DE CONTAMINAÇÃO NO TERRENO? N COMPRA CONTRATO DE COMPRA E VENDA 30 DIAS S 2. INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA HÁ CONTAMINAÇÃO? N COMPRA +120 DIAS S 3. INVESTIGAÇÃO DETALHADA 4. AVALIAÇÃO DE RISCO 5. INVESTIGAÇÃO PARA REABILITAÇÃO 6. PROJETO DE REABILITAÇÃO +120 DIAS HÁ INTERESSE DE COMPRA? N EXCLUSÃO S 7. REABILITAÇÃO E MONITORAMENTO 1 a 2 ANOS (REABILITAÇÃO) + 2 ANOS (MONITORAMENTO)

38 AQUISIÇÃO DE TERRENOS Aquisição e negociação de áreas com passivo ambiental A aquisição de áreas contaminadas não ocorre com a procura do empreendedor em áreas críticas ou degradadas, mas sim pelos negócios que são apresentadas às empresas por terceiros. A reabilitação das ACs na imensa maioria dos caso depende da iniciativa privada. Brownfields basicamente deve-se verificar se os custos e prazos da reabilitação do terreno cabem na viabilidade econômica do empreendimento: Custos e prazos necessidade de adequação da viabilidade para o licenciamento ambiental específico (CETESB e DECONT); Custo de carregamento do terreno em função dos prazos mais longos para aprovação. 38

39 CASE 1 39

40 CASE: INOVARTE Durante a etapa de Investigação Ambiental do Terreno foi identificada a necessidade de remoção de um antigo tanque de armazenamento de água... Necessidade de contratação de equipamentos especializados. 40

41 CASE 1 Remoção e segregação da base. Colchão de areia embebido com óleo para evitar a corrosão da base do tanque. 41

42 CASE 2

43 CASE 2 Terreno: m²; Área construída: 50 mil m²; 4 torres; 152 unidades; 186 a 555 m²;

44 CASE 2 TIMELINE: 2004 Jul 2007 Set 2007 Dez 2007 Jun 2008 Jul 2008 Out 2008 OCORRÊNCIA São Foram protocolados na na CETESB os relatórios estudos de Foi Tecnisa Remediação ambientais protocolado solicitou complementares e Monitoramento. na informações CETESB relatório solicitados, à CETESB DECONT com a emitiu além Plano Instalação Processo CETESB Complementação solicitou de de remediação sistema complementação da remediação de da contaminação com dos (MPE processo estudos por respeito comunique-se, de Finalização No Gerenciamento ter aguardo sido das solicitado de condições Processo aprovação solicitando parecer Risco ambientais de pela estudos Remediação. (execução técnico CETESB. do de a imóvel Avaliação de respeito Multiphase derivados Avaliação oxidação de Extraction) in Ambiental. petróleo situ. no terreno imóvel vizinho. parede vizinho. Ambiental da condição diafragma). do ambiental imóvel para do imóvel emissão para da licença de encaminhamento operação. ao DECONT. Dez 2008 Jan 2009 Mar 2009 Ago 2009

45 CASE 2: RESLTADOS PARCIAIS Investimento na Recuperação do Terreno: Reabilitação bem sucedida do terreno: R$1,25 Mi; VGV: R$156 Mi. Sucesso de Vendas: 150 unidades vendidas em uma semana (98% do total).

46 CASE 2: IMPREVISTOS Estudo de Viabilidade Compra do Terreno Projeto de Reabilitação Medições OK Apresentação dos relatórios com as medições à CETESB em JULHO Demora no aceite dos órgãos ambientais. Custo da obra parada por 9 meses: R$14 Mi

47 R$ Milhões CASE 2: VIABILIDADE DO EMPREENDIMENTO R$ 16,00 R$ 14,00 R$ 12,00 R$ 10,00 R$ 8,00 R$ 6,00 R$ 4,00 R$ 2,00 Obra Parada Remediação R$ 0,00 ago/07 nov/07 fev/08 jun/08 set/08 dez/08 mar/09 jul/09 out/09 Até quando o empreendimento continuaria viável?

48 CASE 3

49 CASE 3: LOCALIZAÇÃO

50 CASE 3: BREVE HISTÓRICO 1987: Botaforas em Operação 1998: Botaforas são desativados DESDE ENTÃO: Terreno abandonado: problema ao meio ambiente; Córrego de fundo é um esgoto a céu aberto; Bacias alagadiças com água parada; Proliferação de insetos e roedores;

51 CASE 3: VISTA DO EMPREENDIMENTO

52 GOVERNO E MERCADO: OBJETIVOS Órgãos Ambientais: Mapear área contaminada; Transparência com a sociedade; Remediação eficaz; Comprovação dos resultados; CETESB DECONT Construtoras/Incorporadoras: Mapear área contaminada; Transparência com a sociedade; Remediação eficaz; Rapidez na avaliação dos resultados da remediação e na emissão de autorizações Viabilizar o empreendimento; Satisfação do Cliente. Construtoras / Incorporadoras Com tantos objetivos comuns, por que o construtor desestimula-se no processo de reabilitação?

53 GOVERNO E MERCADO: NECESSIDADES ATUAL: IDEAL:

54 AQUISIÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS Curva de sensibilidade 40,00% TIR X ATRASO LANÇAMENTO EMPREENDIMENTO 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 34,11% 25,15% 29,19% 27,75% 26,14% 23,31% 19,45% 23,84% 20,04% 22,03% 17,55% 10,00% 15,30% 12,14% 5,00% 0,00% Atraso (meses) Sem Valorização de Mercado Desvalorizado 5%a.a Valorizado 5%a.a Valorização e desvalorização do preço de venda de 5%a.a. 54

55 AQUISIÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS Curva de sensibilidade MARGEM DE LUCRO X ATRASO LANÇAMENTO 20,00% 18,00% 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 18,15% 17,87% 18,02% 18,12% 18,19% 16,67% 15,12% 13,50% 14,45% 11,80% 11,01% 7,35% 4,00% 2,00% 0,00% Atraso (meses) 3,48% Sem Valorização de Mercado Desvalorizado 5%a.a Valorizado 5%a.a Valorização e desvalorização do preço de venda de 5%a.a. 55

56 FAÇA A SUA ESCOLHA Escolha com quem quer enfrentar um leão! OPÇÃO 1 OPÇÃO 2

57 CONTRATAÇÕES CUIDADO:

58 GOVERNO E MERCADO: NUVENS NEGRAS 1. Rebaixamento do lençol (contaminado); Drenagem temporária; Drenagem permanente; 2. Solos contaminados - destinação;

59 GOVERNO E MERCADO: NUVENS NEGRAS Como o poder público pode estimular os incorporadores a participar intensamente da recuperação de passivos ambientais? 1. Prazos de autorização fixos e reduzidos; 2. Centralização de decisões e de autorizações em único órgão; 3. Canal de comunicação voltado para as incorporadoras, auxiliando-as no processo de gestão de áreas contaminadas; 4. Responsabilidade corporativa 5. Transparência - Semântica

60 Obrigado!