PESQUISA DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM BELO HORIZONTE: ALUGUÉIS

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1 PESQUISA DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM BELO HORIZONTE: ALUGUÉIS Agosto de 2014 APRESENTAÇÃO DA PESQUISA Esta pesquisa é realizada pela Fundação IPEAD/UFMG com o apoio da Prefeitura Municipal de Belo Horizonte e a colaboração do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (SindusconMG) e da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI). Seu objetivo é fornecer informações sobre o mercado de locação de imóveis disponíveis no município de Belo Horizonte. As seguintes variáveis são apuradas mensalmente: o preço do aluguel, a quantidade ofertada, a área do imóvel, a localização e o valor do condomínio. A pesquisa utiliza uma amostra das principais empresas imobiliárias que atuam na cidade. Todas as informações apresentadas referemse a esse conjunto de empresas. Ressaltase que os preços dos aluguéis apurados se referem aos valores anunciados pelas imobiliárias, não se tratando de valores efetivamente praticados após negociação de locação do referido imóvel. Os dados pesquisados são criticados e processados segundo metodologia própria da Fundação IPEAD/UFMG, resultando nas informações apresentadas nas tabelas e gráficos desta publicação, que retratam o panorama da oferta de aluguéis na capital mineira. Na apresentação dos resultados, os bairros de Belo Horizonte foram classificados de acordo com a renda média mensal dos chefes de domicílio obtida no Censo Demográfico de 2000, a saber: Classe 1 Popular: representada pelos bairros em que a renda média mensal dos chefes de domicílio é inferior a 5 salários mínimos (SM); Classe 2 Médio: representada pelos bairros em que a renda média mensal dos chefes de domicílio é maior ou igual a 5 SM e menor que 8,5 SM; Classe 3 Alto: representada pelos bairros em que a renda média mensal dos chefes de domicílio é maior ou igual a 8,5 SM e menor que 14,5 SM; Classe 4 Luxo: representada pelos bairros em que a renda média mensal dos chefes de domicílios é maior ou igual a 14,5 SM. Maiores detalhes sobre esta classificação encontramse em Nota Técnica, na página do IPEAD: 1

2 ANÁLISE O índice referente aos preços médios mensais dos aluguéis residenciais pesquisados na amostra, em Belo Horizonte, apresentou elevação de 0,01% em agosto. No mesmo período, o IPCA/IPEAD indicador da inflação na capital mineira mostrou elevação de 0,18% (TAB. 3). Ao desagregar a variação geral de preços obtida em agosto por tipo de residência, constatamse os seguintes resultados: apartamentos: 0,11%; barracões: 0,53% e casas: 0,84%. Segundo a classe de bairro, os aluguéis de apartamentos apresentaram as seguintes variações: classe Popular: 0,24%; classe Médio: 0,17%; classe Alto: 0,17% e classe Luxo: 0,27%. O valor médio dos aluguéis comerciais pesquisados na amostra apresentou elevação de 0,48% em agosto (TAB. 7). Desagregando por tipo de imóvel, observaramse as seguintes variações nos preços médios: andares corridos, 0,35%; casas comerciais, 0,58%; galpões, 0,53%; lojas, 0,39% 1 e salas, 0,67%. Ao acompanhar a mesma base de imobiliárias que participaram da pesquisa nos meses de julho e agosto, a variação da quantidade ofertada de imóveis na amostra foi igual a 3,04% no setor residencial e 3,14% no setor comercial. Estratificando essas variações por tipo de imóvel, temse: 2,81% para apartamentos, 12,32% para barracões, 1,13% para casas, 21,72% para andares corridos, 1,79% para casas comerciais, 15,08% para galpões, 1,83% 2 para lojas e 13,56% para salas. 1 Combinação das variações dos preços médios de 0,41% para lojas de frente e de 0,29% para lojas internas. 2 Combinação das variações das quantidades ofertadas de 1,59% para lojas de frente e de 3,26% para lojas internas. 2

3 IMÓVEIS RESIDENCIAIS A TAB. 1 apresenta os valores médios dos aluguéis (em reais), em agosto de 2014, por tipo de imóvel residencial (apartamento, barracão e casa) pesquisado na amostra, estratificado segundo as classes dos bairros 3 de Belo Horizonte. Tabela 1: Belo Horizonte, médias dos aluguéis (*) dos imóveis residenciais (R$) pesquisados na amostra, por classe de bairros, agosto de 2014 Apto Barracão Imóvel Residencial 1 Quarto e 1 banheiro ou mais 2 Quartos e 1 banheiro ou mais 3 Quartos e 1 banheiro 3 Quartos e 2 banheiros ou mais 4 Quartos e até 2 banheiros 4 Quartos e acima de 2 banheiros / 5 Quartos ou mais e 1 banheiro ou mais 1 Quarto e 1 banheiro ou mais 2 Quartos e 1 banheiro ou mais Classe de bairros Popular Médio Alto Luxo 545,00 807, ,89 (12) (61) (55) 742, , , ,62 (125) (151) (299) (144) 909, , , ,75 (53) (35) (41) (16) 1.278, , , ,32 (88) (180) (409) (411) 1.640, , ,00 (5) (17) (18) 2.128, , ,73 (42) (249) 475,31 622,40 (32) (25) 627,29 742,31 (24) (13) 1 Quartos e 1 banheiro ou mais Casa 2 Quartos e 1 banheiro ou mais 3 Quartos e 1 banheiro 3 Quartos e 2 banheiros ou mais 4 Quartos e até 2 banheiros 4 Quartos e acima de 2 banheiros / 5 Quartos ou mais e 1 banheiro ou mais 842,00 (25) 1.081,82 (22) 1.430,00 (38) 994,41 (27) 1.535,56 (9) 1.908,76 (17) 4.577,80 (5) 1.256,58 (12) 1.335, ,69 (36) 5.620,00 (10) 6.638,89 (18) 9.374,36 (*) O valor entre parênteses representa o número de imóveis utilizados no cálculo da respectiva média. Na maioria das vezes, somente são publicados valores médios obtidos a partir de quatro imóveis pesquisados. Os casos em que não foi pesquisado nenhum imóvel são indicados por hífen (). Os valores médios referentes a apartamentos de 1 e 2 quartos da classe luxo são influenciados pela oferta de Flats. (39) 3 Classificação dos bairros descrita na apresentação da pesquisa (página 1). 3

4 A TAB. 2 apresenta os valores médios dos aluguéis (em reais), em agosto de 2014, por tipo de imóvel residencial (apartamento, barracão e casa) pesquisado na amostra, estratificado segundo as regiões administrativas 4 de Belo Horizonte. Tabela 2: Belo Horizonte, médias dos aluguéis (*) dos imóveis residenciais (R$) pesquisados na amostra, por região administrativa, agosto de 2014 Região Administrativa Barreiro CentroSul Leste Nordeste Noroeste Norte Oeste Pampulha Venda Nova Imóvel Residencial Apartamento Barracão Casa 954,92 (130) 2.747,19 (961) 1.304,84 (184) 1.213,84 (128) 1.126,89 (117) 838,46 (26) 1.671,78 (373) 1.457,29 (487) 898,42 (19) 524,31 (36) 656,19 (21) 612,50 (8) 620,00 (21) 685,71 800,00 (5) 1.186,53 (49) 7.163,05 (44) 1.500,80 (25) 1.721,88 (16) 1.690,45 (42) 1.643,90 (10) 1.985,00 (20) 4.647,03 (*) O valor entre parênteses representa o número de imóveis utilizados no cálculo da respectiva média. Na maioria das vezes, somente são publicados valores médios obtidos a partir de quatro imóveis pesquisados. Os casos em que não foi pesquisado nenhum imóvel são indicados por hífen (). (75) 4 As nove regiões administrativas são definidas pela Prefeitura Municipal de Belo Horizonte. 4

5 A TAB. 3 apresenta os índices, as variações mensais, anuais e dos últimos 12 meses referentes aos valores médios dos aluguéis mensais de imóveis residenciais pesquisados na amostra. Adicionalmente, apresentase a evolução do IPCA/IPEAD, permitindo uma comparação entre os indicadores do mercado imobiliário e o comportamento da inflação. Tabela 3: Belo Horizonte, acompanhamento dos índices e variações dos preços médios dos aluguéis de imóveis residenciais pesquisados na amostra e do IPCA/IPEAD, ago/12 ago/14 Índice e Variação do Valor Médio dos Aluguéis Inflação IPCA/IPEAD Período Índice Variação (%) Índice Variação (%) Jul/94=100 No mês No ano 12 meses Jul/94=100 No mês No ano 12 meses Ago/12 433,85 1,23 5,44 8,91 381,29 0,01 3,82 5,53 Set/12 435,11 0,29 5,74 8,52 382,51 0,32 4,15 5,52 Out/12 436,70 0,37 6,13 8,15 384,77 0,59 4,76 5,83 Nov/12 439,24 0,58 6,75 7,82 386,42 0,43 5,21 5,83 Dez/12 442,76 0,80 7,60 7,60 388,35 0,50 5,74 5,74 Jan/13 446,04 0,74 0,74 8,08 397,60 2,38 2,38 5,51 Fev/13 447,36 0,30 1,04 7,79 396,80 0,20 2,18 5,39 Mar/13 449,93 0,57 1,62 7,38 398,78 0,50 2,69 5,60 Abr/13 451,81 0,42 2,04 7,42 400,74 0,49 3,19 5,75 Mai/13 454,50 0,60 2,65 6,77 401,90 0,29 3,49 5,71 Jun/13 457,25 0,60 3,27 7,06 402,95 0,26 3,76 5,87 Jul/13 459,59 0,51 3,80 7,24 403,19 0,06 3,82 5,75 Ago/13 460,95 0,30 4,11 6,25 403,59 0,10 3,92 5,85 Set/13 462,94 0,43 4,56 6,40 404,56 0,24 4,17 5,76 Out/13 464,44 0,32 4,90 6,35 406,06 0,37 4,56 5,53 Nov/13 466,64 0,47 5,39 6,24 408,69 0,65 5,24 5,76 Dez/13 468,11 0,32 5,73 5,73 412,25 0,87 6,14 6,14 Jan/14 469,19 0,23 0,23 5,19 419,05 1,65 1,65 5,40 Fev/14 471,91 0,58 0,81 5,49 420,06 0,24 1,89 5,86 Mar/14 474,67 0,58 1,40 5,50 422,79 0,65 2,56 6,02 Abr/14 475,86 0,25 1,65 5,32 426,68 0,92 3,50 6,47 Mai/14 477,61 0,37 2,03 5,08 429,41 0,64 4,16 6,84 Jun/14 479,29 0,35 2,39 4,82 430,27 0,20 4,37 6,78 Jul/14 480,68 0,29 2,69 4,59 430,31 0,01 4,38 6,73 Ago/14 480,72 0,01 2,69 4,29 431,09 0,18 4,57 6,81 5

6 A TAB. 4 apresenta os valores médios das taxas de condomínio, em agosto de 2014, por tipo de apartamento, estratificado por classe de bairro. Cabe destacar que, nem sempre, ao informar o valor do aluguel do imóvel, a imobiliária informa, também, o valor do condomínio, razão porquê a quantidade de imóveis utilizada nos cálculos das médias da TAB. 4 difere daquela informada na TAB. 1. Tabela 4: Belo Horizonte, médias das taxas de condomínio (*) dos imóveis residenciais (R$) pesquisados na amostra, por classe de bairros, agosto de 2014 Apto Imóvel Residencial 1 Quarto e 1 banheiro ou mais 2 Quartos e 1 banheiro ou mais 3 Quartos e 1 banheiro 3 Quartos e 2 banheiros ou mais 4 Quartos e até 2 banheiros 4 Quartos e acima de 2 banheiros / 5 Quartos ou mais e 1 banheiro ou mais Classe de bairros Popular Médio Alto Luxo 59,00 (12) 156,99 (111) 172,54 (46) 229,75 (71) 288,75 137,70 201,05 (123) 196,76 (33) 271,11 (164) 164,50 414,71 216,50 (75) 250,00 (246) 224,07 (46) 337,61 (330) 377,23 (12) 472,01 (40) 428,36 (100) 451,63 (184) 353,32 (12) 528,93 (438) 635,13 (20) 1.028,14 (*) O valor entre parênteses representa o número de imóveis utilizados no cálculo da respectiva média. Na maioria das vezes, somente são publicados valores médios obtidos a partir de quatro imóveis pesquisados. Os casos em que não foi pesquisado nenhum imóvel são indicados por hífen (). (252) 6

7 IMÓVEIS COMERCIAIS A TAB. 5 apresenta o valor médio por m 2 dos aluguéis (em reais/m 2 ), em agosto de 2014, por tipo de imóvel comercial (andar corrido, casa comercial, galpão, loja e sala) pesquisado na amostra, segundo as classes de bairro de Belo Horizonte. Tabela 5: Belo Horizonte, média dos aluguéis (*) dos imóveis comerciais pesquisados na amostra, por m 2 (R$/m 2 ), estratificada por classe de bairro, agosto de 2014 Imóvel Comercial Classe de bairros Andar Corrido Casa Comercial Galpão Loja de Frente Loja Interna Sala Popular 15,01 (5) 13,62 (11) 11,82 (48) 18,34 (81) 21,49 16,45 (19) Médio 19,80 (15) 16,62 (24) 13,09 (64) 21,46 (63) 20,10 (11) 22,19 (31) Alto 22,14 (40) 22,73 (38) 16,24 (16) 32,22 (88) 26,67 (21) 16,52 (79) Luxo 42,22 (132) 33,94 (97) 48,73 (146) 33,26 (31) 28,95 (104) (*) O valor entre parênteses representa o número de imóveis utilizados no cálculo da respectiva média. Na maioria das vezes, somente são publicados valores médios obtidos a partir de quatro imóveis pesquisados. Os casos em que não foi pesquisado nenhum imóvel são indicados por hífen (). 7

8 A TAB. 6 apresenta o valor médio, por m 2, dos aluguéis (em reais/m 2 ), em agosto de 2014, por tipo de imóvel comercial (andar corrido, casa comercial, galpão, loja e sala) pesquisado na amostra, segundo as regiões administrativas de Belo Horizonte. Tabela 6: Belo Horizonte, médias dos aluguéis (*) dos imóveis comerciais por m 2 (R$/m 2 ) pesquisados na amostra, estratificadas por região administrativa, agosto de 2014 Região Administrativa Barreiro CentroSul Leste Nordeste Noroeste Andar Corrido 15,89 38,31 (163) 27,30 14,40 Norte Oeste Pampulha 24,44 17,35 Casa Comercial 33,81 (100) 19,85 (17) 15,99 13,33 (12) 22,20 (23) 18,91 Venda Nova (8) Imóvel Comercial Galpão 9,80 (11) 12,17 12,61 (15) 13,37 (38) 15,82 (20) 12,50 (32) 14,58 Loja de Frente 18,61 (49) 46,74 (166) 22,92 (29) 21,46 (17) 20,87 (40) 23,73 (5) 28,24 (40) 33,17 (27) 22,14 Loja Interna 31,14 (43) 21,97 (8) 21,04 24,75 (*) O valor entre parênteses representa o número de imóveis utilizados no cálculo da respectiva média. Na maioria das vezes, somente são publicados valores médios obtidos a partir de quatro imóveis pesquisados. Os casos em que não foi pesquisado nenhum imóvel são indicados por hífen (). (5) Sala 17,28 (11) 23,67 (169) 23,43 (23) 16,53 (9) 21,51 23,03 8

9 A Tab. 7 apresenta os índices, as variações mensais, anuais e dos últimos 12 meses referentes aos valores médios dos aluguéis mensais de imóveis comerciais pesquisados na amostra. Adicionalmente, apresentase a evolução do IPCA/IPEAD, permitindo uma comparação entre os indicadores do mercado imobiliário e o comportamento da inflação. Tabela 7: Belo Horizonte, acompanhamento dos índices e variações dos preços médios dos aluguéis, de imóveis comerciais pesquisados na amostra e do IPCA/IPEAD, ago/12 ago/14 Índice e Variações do Valor Médio dos Aluguéis Inflação IPCA/IPEAD Período Índice Jul/94=100 Variação (%) Índice Variação (%) No mês No ano 12 meses Jul/94=100 No mês No ano 12 meses Ago/12 587,06 0,81 6,81 11,59 381,29 0,01 3,82 5,53 Set/12 591,42 0,74 7,60 11,54 382,51 0,32 4,15 5,52 Out/12 597,32 1,00 8,68 11,40 384,77 0,59 4,76 5,83 Nov/12 602,31 0,84 9,58 11,17 386,42 0,43 5,21 5,83 Dez/12 608,81 1,08 10,77 10,77 388,35 0,50 5,74 5,74 Jan/13 612,79 0,65 0,65 11,08 397,60 2,38 2,38 5,51 Fev/13 617,71 0,80 1,46 10,71 396,80 0,20 2,18 5,39 Mar/13 623,67 0,96 2,44 10,88 398,78 0,50 2,69 5,60 Abr/13 627,56 0,62 3,08 11,08 400,74 0,49 3,19 5,75 Mai/13 631,38 0,61 3,71 10,31 401,90 0,29 3,49 5,71 Jun/13 635,30 0,62 4,35 10,10 402,95 0,26 3,76 5,87 Jul/13 639,91 0,73 5,11 9,89 403,19 0,06 3,82 5,75 Ago/13 643,41 0,55 5,68 9,60 403,59 0,10 3,92 5,85 Set/13 646,58 0,49 6,20 9,33 404,56 0,24 4,17 5,76 Out/13 649,70 0,48 6,72 8,77 406,06 0,37 4,56 5,53 Nov/13 652,86 0,49 7,24 8,39 408,69 0,65 5,24 5,76 Dez/13 656,50 0,56 7,83 7,83 412,25 0,87 6,15 6,15 Jan/14 661,46 0,76 0,76 7,94 418,89 1,61 1,61 5,36 Fev/14 665,24 0,57 1,33 7,69 420,06 0,24 1,89 5,86 Mar/14 669,60 0,66 2,00 7,37 422,79 0,65 2,56 6,02 Abr/14 673,05 0,51 2,52 7,25 426,68 0,92 3,50 6,47 Mai/14 675,67 0,39 2,92 7,01 429,41 0,64 4,16 6,84 Jun/14 679,80 0,61 3,55 7,00 430,27 0,20 4,37 6,78 Jul/14 682,61 0,41 3,98 6,67 430,31 0,01 4,38 6,73 Ago/14 685,90 0,48 4,48 6,60 431,09 0,18 4,57 6,81 9

10 A TAB. 8 apresenta os valores médios, por m 2, das taxas de condomínio (em reais/m 2 ), em agosto de 2014, por tipo de imóvel comercial (no caso, somente andar corrido, loja e sala) pesquisado na amostra, estratificado por classe de bairro. Cabe destacar que, nem sempre, ao informar o valor do aluguel do imóvel, a imobiliária informa, também, o valor do condomínio referente a esse imóvel, razão porquê as quantidades de imóveis utilizadas nos cálculos das médias da TAB. 8 diferem daquelas informadas na TAB. 5. Tabela 8: Belo Horizonte, médias das taxas de condomínio (*) dos imóveis comerciais pesquisados na amostra por m 2 (R$/m 2 ) por classe de bairros, agosto de 2014 Imóvel Comercial Classe de bairros Andar Corrido Loja de Frente Loja Interna Sala 2,61 Popular Médio 9,36 (17) 1,78 5,61 4,03 5,33 Alto (45) (22) (21) 7,80 4,86 5,88 Luxo (140) (38) (38) 3,85 (16) 7,70 (39) 7,49 (170) 9,24 (229) (*) O valor entre parênteses representa o número de imóveis utilizados no cálculo da respectiva média. Na maioria das vezes, somente são publicados valores médios obtidos a partir de quatro imóveis pesquisados. Os casos em que não foi pesquisado nenhum imóvel são indicados por hífen (). A TAB. 9 apresenta, nos últimos seis meses, o percentual dos imóveis de primeira locação (imóveis novos) na quantidade ofertada total extraída da amostra, em determinado mês. Tabela 9: Belo Horizonte, percentual de imóveis ofertados e caracterizados como de primeira locação (*) na amostra, mar/14 ago/14 Imóvel Período Mar/14 Abr/14 Mai/14 Jun/14 Jul/14 Ago/14 Imóvel Residencial 3,70 3,12 3,42 3,13 3,58 3,41 Apartamentos 4,31 3,62 3,85 3,60 3,91 3,72 Imóvel Comercial 3,22 2,17 1,37 3,52 2,19 4,62 Lojas 5,00 1,79 2,25 3,18 3,10 5,35 Salas 1,78 0,41 0,46 5,02 2,11 5,25 (*) Primeira locação: percentual do número de imóveis novos (recém construídos) e ofertados para locação pela primeira vez em relação ao número total de imóveis ofertados. 10

11 A TAB. 10 mostra indicadores da rentabilidade média dos aluguéis, em agosto de 2014, calculados por meio da relação entre o valor médio do aluguel e o valor médio de venda de um referido imóvel. Os valores médios de venda são apurados na Pesquisa do Mercado Imobiliário: Construção e Comercialização do mês anterior ao de referência da Pesquisa de Aluguéis. Tais valores são calculados a partir dos preços dos imóveis novos ofertados em empreendimentos comercializados na capital e informados pelas construtoras cadastradas na pesquisa, também realizada pela Fundação IPEAD/UFMG. Tabela 10: Belo Horizonte, rentabilidade média dos aluguéis pesquisados na amostra por classe de bairros Imóvel Imóvel Residencial (em percentual) (*), agosto de 2014 Classe de bairros Popular Médio Alto Luxo Apto 1 Quarto 0,19 Apto 2 Quartos 0,37 0,46 0,46 0,29 Apto 3 Quartos 0,32 0,28 0,24 0,27 Apto 4 Quartos ou mais 0,38 0,24 Imóvel Comercial Salas 0,19 0,23 Lojas (*) A rentabilidade representa a relação, em percentual, entre o valor médio do aluguel de imóvel novo e o valor médio de venda, no mês anterior, daquele mesmo imóvel, ofertado pelas construtoras. 11

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