XIV COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES VENDA DE IMÓVEIS OCUPADOS: QUAL O DEFLATOR?

Transcrição

1 XIV COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES VENDA DE IMÓVEIS OCUPADOS: QUAL O DEFLATOR? Eng. Civil Marcelo Medvid Arq. Cynthia Marília Carraro de Assis

2 PROLIFERAÇÃO DE INVASÕES/OCUPAÇÕES IRREGULARES Imigração da população rural para as grandes cidades; População com pouca ou nenhuma renda, sem acesso às modalidades de financiamento habitacional; Profissões em extinção em decorrência da mecanização e informatização; Terceirização de serviços das empresas que não são atividade principal; Desemprego / falta de emprego/ subemprego principalmente para os que tem pouca ou nenhuma qualificação ou instrução formal; Achatamento de poder aquisitivo das famílias, que se tornam inadimplentes e tem seu imóvel retomado pela instituição financeira; Movimentos sociais (MST, etc... );

3 PROBLEMA Como avaliar imóvel ocupado irregularmente, possibilitando sua concreta e factível venda? Que deflator deveria ser aplicado?

4 DIFICULTADORES Pesquisa imobiliária de imóveis na mesma situação é praticamente inexistente em anúncios de jornal e imobiliárias. Dificuldade de fundamentar o valor de avaliação obtido, forçando o avaliador atribuir fatores arbitrários, empíricos e desprovidos de qualquer fundamentação cientifica. A Prefeitura Municipal de Curitiba utiliza nas desapropriações de áreas invadidas o fator de depreciação igual a 0,4 sobre valor de mercado do imóvel a ser desapropriado pela condição de estar ocupado irregularmente, fator empírico e baseado em valores aceitos por proprietários de imóveis ocupados desapropriados em épocas pretéritas.

5 SOLUÇÃO CONVENCIONAL Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (Dados coletados diretamente no mercado imobiliário). Do provável valor encontrado para o imóvel deduz-se: Despesas prováveis para sua desocupação, Pagamento de taxas de condomínio e IPTU em atraso, Depredações no imóvel. Conseqüência Excessivo grau de subjetividade na determinação do valor do imóvel.

6 SOLUÇÃO PROPOSTA A determinação científica do deflator é de suma importância na definição do valor mercado atribuído ao imóvel ocupado/invadido. Necessário informações de imóveis ocupados irregularmente e efetivamente transacionados. Instituições bancárias são as maiores proprietárias de imóveis ocupados por terceiros e ofertados em leilões públicos ou vendidos diretamente.

7 DESENVOLVIMENTO Tipologia: Apartamentos em Curitiba Pesquisa e Levantamento de Dados: Agentes fiduciários Leiloeiros Instituições bancárias públicas e privadas Imóveis ocupados e desocupados, ofertados ou comprados, em leilão ou venda direta. Método Comparativo Direto de dados de Mercado com tratamento científico por regressão linear múltipla.

8 Agentes fiduciários, leiloeiros, instituições bancárias públicas e privadas: 192 dados. Mercado Imobiliário Tradicional venda e oferta: 708 dados. Amostra total: 900 dados. Após saneamento aproveitados 835 dados.

9 VARIÁVEIS SIGNIFICATIVAS MERCADO : dicotômica, que assume os valores 0 para imóvel retomado e 1 para imóvel ofertado ou comercializado no mercado; EVENTO: dicotômica, que assume os valores 0 para a situação de dado transacionado e 1 para a situação de dado ofertado; DATA DO EVENTO : Contemporaneidade dos dados, definindo o mês de referência, Janeiro/2000 =1 e assim sucessivamente; VAGA COBERTA : nº de vagas de garagem coberta ; CHURRASQUEIRA : dicotômica, que assume os valores 0 para apartamentos sem churrasqueira e 1 para apartamento com churrasqueira ; BANHEIRO : nº de banheiros;

10 VARIÁVEIS SIGNIFICATIVAS RM BAIRRO : proxy de localização, representando a renda média do chefe da família do bairro onde se localizam os dados, extraída do censo IBGE; ÁREA TOTAL : área construída total; OCUPAÇÃO : dicotômica que assume os valores 1 para apartamento desocupado e 0 para apartamento ocupado; VALOR UNIT. : dependente valor unitário ( R$/m² ).

11 RESULTADOS ESTATÍSTICOS Número de variáveis: 15 Número de variáveis consideradas: 10 Número de dados: 900 Número de dados considerados: 835 Resultados Estatísticos: Coeficiente de Correlação: 0, / 0, Coeficiente Determinação: 0, Fisher-Snedecor: 587,49 Significância: 1,00

12 RESULTADOS ESTATÍSTICOS Durbin-Watson: 1,89 - Data do Evento Não auto-regressão 90% Normalidade dos resíduos: 65% dos residuos situados entre -1 e + 1 s 90% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s 96% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s Outliers do Modelo: 21 Regressores Equação T-Observado Sig.% Área Total ln(x) -7,22 0,01 Vg Coberta x 5,38 0,01 Banheiro x 6,32 0,01 Churrasqueira x 7,81 0,01 ocupação x 5,64 0,01 Data do Evento x 17,56 0,01 mercado x 7,00 0,01 Evento x 5,27 0,01 RM BAIRRO ln(x) 12,41 0,01

13 EQUAÇÃO DE REGRESSÃO Ln(VU (R$/m²)) =+4, , *ln(Área Total)+0, * Vg Coberta +0, * Banheiro +0, * Churrasqueira +0, * Data do evento+0, * ln (RM BAIRRO) + 0, *Ocupação+ 0, * Mercado + 0, *Evento)..

14 CONCLUSÕES Para um mesmo apartamento HIPOTÉTICO, mantidas fixas todas as variáveis com exceção das de MERCADO, OCUPAÇÃO e EVENTO, depreende-se que: O apartamento ofertado em mercado e desocupado tem um valor médio de R$ ,59; Se transacionado no mercado e desocupado, tem um valor médio de R$ ,62 apropriando um fator de oferta médio de 9,45%; Se vendido em leilão e desocupado, teria um valor médio de R$ ,69, desvalorizando 23,39% em relação a um transacionado no mercado também desocupado, Se vendido em leilão e ocupado, o valor médio seria de R$ ,32 desvalorizando 40,30% em relação ao mesmo imóvel se transacionado no mercado e desocupado e 13,71% se vendido em leilão e desocupado, Vale dizer que o imóvel desvaloriza aproximadamente 53,56% por ser vendido em leilão na situação de ocupado, em relação a oferta do mesmo imóvel no mercado imobiliário na situação de desocupado.

15 RECOMENDAÇÕES Aprimorar tratamento dos dado através do uso de outras técnicas: Redes neurais artificiais, Regressão espacial, Análise envoltória de dados, Ampliar análise de comportamento em outras tipologias de mercado e em mercados imobiliários de outras cidades.

16 Agradecemos o incentivo, apoio e patrocínio da CAIXA, em especial da VIGOV, SUDES, GEPAD e GEPAD Avaliações pela oportunidade de estarmos aqui apresentando este trabalho. Muito obrigado a todos pela atenção! Contato Marcelo.medvid@caixa.gov.br Cynthia.assis@caixa.gov.br