6HPLQiULR 6LVWHPD)LQDQFHLURGH+DELWDomR6)+ 3UREOHPDVH3URSRVWDVGH6ROXomRHP'HEDWH 'DWD

Transcrição

1 6HPLQiULR 6LVWHPD)LQDQFHLURGH+DELWDomR6)+ 3UREOHPDVH3URSRVWDVGH6ROXomRHP'HEDWH 'DWD 26LVWHPD)LQDQFHLURGH+DELWDomRQDDWXDOLGDGHAnálise técnica de várias possibilidades de financiamento imobiliário - TEOTÔNIO REZENDE - Gerente Nacional de Acompanhamento e Controle da Caixa Econômica Federal Brasília O palestrante iniciou sua participação justificando as sucessivas crises do crédito imobiliário com as mudanças pelas quais passou a economia, ou seja, de vários períodos altamente inflacionários para uma situação de estabilidade: Com uma inflação que chegava a 84% ao mês, conjugada com arrocho salarial, não havia como se ajustar a prestação ao saldo devedor. O descompasso entre o reajuste das prestações em relação ao saldo devedor fez com que os valores pagos pelos mutuários se tornassem insuficientes para amortizar as dívidas, provocando a ocorrência de saldos residuais elevados, levando à extinção do Fundo de Compensação de Variação Salarial, uma vez que esse fundo se tornou insuficiente para arcar com o saldo residual dos mutuários contribuintes, colocou. Prosseguindo nesse raciocínio, atribuiu os saldos residuais meteóricos exclusivamente à questão dos sub-reajustes das prestações, pois qualifica a evolução do saldo devedor como mera questão matemática, sendo que essas regras matemáticas foram rigorosamente cumpridas. Mostrou, com recursos gráficos, a evolução da prestação real - percentual da prestação atual em relação à prestação inicial - dos contratos relativos ao período em que vigorava o Plano de Equivalência Salarial - PES, ilustrando com exemplos de contratos firmados entre maio de 1988 e maio de A prestação média no período era de 17% do valor da prestação inicial, ou seja, o mutuário pagava em média 17% do necessário à eliminação de resíduo. A fim de evidenciar o outro lado da moeda, relatou dados de um caso concreto de financiamento, equivalente a 3437 UPFs, feito em 1988, cuja dívida, em março de 2006, montava em UPFs. Visto por um leigo, dá a impressão de alta rentabilidade ao banco mas, fazendo um paralelo com os depósitos da poupança, caso o depositante fizesse um saque por mês, o banco pagaria, de rendimento, exatamente o mesmo valor obtido no financiamento. Trouxe a discussão para a realidade atual, afirmando que hoje o cenário do crédito imobiliário é positivo, com bancos utilizando os sistemas de amortização SAC, SACRE e Tabela Price, acompanhados de

2 recálculos periódicos das prestações, os quais têm mantido equilibrada a relação entre saldo devedor e prestações. Falando a respeito de melhorias no fornecimento de crédito, citou os contratos com correção monetária cujo saldo devedor é recalculada anualmente. Lembrou também das situações em que a correção faz parte da taxa de juros e, portanto, é paga junto com a prestação. Citou o financiamento sem atualização monetária, o qual permite ao mutuário saber, na contratação, o valor exato que pagará na última prestação. Falou ainda de incentivos para adimplentes, como diminuição da taxa de juros e alguns pacotes voltados a fidelizar clientes. No seu entender, todos os sistemas de amortização são absolutamente iguais, devendo o mutuário, na escolha, pautar-se na sua situação financeira, pois caso ele tenha renda compatível com uma prestação maior, deve optar pelo SAC ou SACRE. Nesses sistemas amortizará o capital mais rapidamente. Se ele não tem condições de pagar uma parcela maior, a Tabela Price é o sistema mais indicado. Representou graficamente a evolução do saldo devedor e da prestação, nos três sistemas de amortização, ressaltando que no SACRE a prestação permanece congelada por doze meses e, quando é recalculada, decresce inclusive em termos nominais, isso em um cenário de baixas taxas de inflação. Sobre o mesmo assunto, pontuou que uma inflação de até 3% ao ano levará a uma quitação do saldo devedor, em qualquer um dos três sistemas de amortização, sem ocorrência de saldo residual. Prosseguiu formulando um questionamento e, de pronto, sua resposta: O que mudou tanto? Por que nós tínhamos um saldo devedor crescente, impagável, se os sistemas de amortização eram os mesmos de hoje? A melhoria ocorrida no SFH decorre do controle inflacionário no cenário econômico, bem como do fim do descasamento entre a evolução da prestação e do saldo devedor. Qualificou de ilusório o benefício da equivalência salarial, que apenas deslocava o problema no tempo. Considerou injusto o fato de o Fundo e Compensação de Variação Salarial - FCVS ter beneficiado, da mesma forma, pessoas com renda desigual, pois tal conduta deixou mutuários carentes sem cobertura, transformando-os em um grande problema social. Disse concordar com Dr. Márcio Bueno, Secretário de Habitação, que nos colocou: não temos que pensar em financiamentos convencionais para a baixa renda, mas sim em subsídios. Teotônio falou a respeito da criação de um grupo de trabalho, constituído por integrantes de praticamente todas as áreas do governo, cujo propósito é a estruturação de uma política de subsídios à moradia, a partir de três pontos básicos: ƒ Famílias sem capacidade de pagamento, que deverão ser atendidas apenas com subsídio. Hoje, empiricamente, isso

3 corresponde a 2,5 salários mínimos, valor que requer um estudo atento às diversidades regionais, pois quem ganha três salários mínimos em São Paulo ou no Rio de Janeiro é muito pobre, diferentemente do ocorre no Nordeste. ƒ Famílias com capacidade parcial de pagamento, que deverão ser atendidas parte com financiamento e parte com subsídio. Reportou-se à informação do Secretário de Habitação relativa ao FGTS para observar que os R$ ,00 disponibilizados pelo Fundo é um valor muito expressivo apenas em tese, pois na região metropolitana de São Paulo, onde está concentrado o déficit habitacional, com R$ ,00 mais o complemento do financiamento não se consegue uma casa. ƒ Na seqüência, dividiu o Sistema de Habitação atual em dois segmentos: Habitação Social, a cargo do Ministério das Cidades, e a Habitação de Mercado, a cargo do Conselho Monetário e do Banco Central. A habitação social ainda vem sendo atendida com recursos do orçamento geral da União e do FGTS, e a de mercado, com recursos da poupança. +RMH WHPRV XPD GLVSRQLELOLGDGH GH 5 ELOK}HV QR )*76 H 5 ELOK}HVHPKDELWDomRHVDQHDPHQWRHQTXDQWRDVFRQWDV YLQFXODGDVSDUWLFLSDPGRVLVWHPDHPWRUQRGH5EL Informou que embora os bancos tenham voltado a aplicar em habitação, se voltaram apenas para o segmento de mercado, o que não resolverá o déficit habitacional, pois 84% ganham até três salários mínimos e estão fora desse mercado. Este ano devem ser aplicados R$ 9,3 bilhões de recursos da poupança para a habitação de mercado e R$ 10 bilhões do FGTS para a habitação social. Referiu-se ao ano de 2001, quando verificou-se a grande mudança no modelo de subsídio à moradia. No modelo anterior o subsídio era implícito, como FCVS e equivalência salarial. Sem observar os princípios criados posteriormente em função da Lei de Responsabilidade Fiscal, o governo concedia subsídios sem dizer de onde sairiam os recursos, o que somente deslocava o problema no tempo. A partir de 2001, com o surgimento do Plano de Subsídio à Habitação de Interesse Social PSH e, posteriormente, pelo FGTS, o subsídio passou a ser aportado à vista e com a conseqüente publicidade de sua origem. Nesse novo modelo, a família já recebe, à vista, um crédito imobiliário, depositado pelo poder público na Caixa Econômica Federal CEF. Já foram aplicados até agora R$ 13 bilhões, com 576 mil famílias atendidas. Considerou a ampliação do subsídio benéfica, mas insuficiente para atender à demanda. Adotamos subsídio explícito sem gerar déficits fiscais, mudamos o perfil da aplicação, retornando o dinheiro do FGTS às famílias para as quais ele foi criado e estamos tendo de volta alguns agentes financeiros (COHAB), que voltaram a ter condições de atender à habitação. O grande objetivo da política de subsídios, no qual o grupo está trabalhando, é ampliar o acesso à moradia através de subsídios que

4 não gerem passivos a descoberto, bem como com a participação obrigatória da família no custeio. Ninguém é tão pobre que não possa contribuir de alguma maneira, ou seja, ou tem recursos ou pode contribuir com mão-de-obra. Quando há a colaboração, o sucesso é muito maior que na simples doação. Ressaltou a relevância de uma investigação rigorosa no programa de incentivo, voltado a beneficiar quem precisa. Fez breve menção ao Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, atribuindo seu problema à alta taxa de juros e à insegurança jurídica, que acomete o investidor. Outro ponto que está sendo trabalhado é a padronização dos contratos, e o grande problema que temos no Brasil é a falta de liquidez dos Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI. Em atendimento à organização do evento, partiu para a parte final de sua exposição, abordando atualidades do crédito imobiliário brasileiro. Inicialmente, falou sobre o financiamento sem atualização monetária, instituído através da MP 321, que permitiu aos bancos aplicar os recursos com direcionamento básico da poupança em financiamentos sem cláusulas de atualização monetária. Nesse financiamento a limitação mínima da taxa de juros ficou em 12% ao ano, acrescida da TR Travada, apurada pelo Banco Central, ao final de cada mês, com base na média da TR dos últimos 90 dias. Lembrou que uma TR Travada decrescente, como vem ocorrendo, torna o contrato sem atualização desvantajoso ao mutuário, pois a redução da TR não implicará alteração da taxa de juros. Disse que a portabilidade do crédito, outra iniciativa do governo, permitirá ao mutuário vinculado a um contrato sem correção mudar para um banco que ofereça uma taxa mais favorável. Destacou que a portabilidade do crédito no Brasil sempre existiu, já que a legislação garante ao consumidor de crédito o direito à liquidação antecipada de seu débito: caso o mutuário tivesse interesse em transferir o contrato de um banco para outro, na verdade o que ele fazia era liquidar o financiamento em que ele tinha crédito e procurar outro banco que financiasse aquela dívida. Hoje a Resolução 3401 simplificou essa operação, pois basta ao mutuário dirigir-se ao banco que assumirá o crédito e este liquidará a dívida e obterá a transferência da hipoteca em seu favor. Essa operação não tem IOF, porém ainda tem a CPMF (já está em estudo medida provisória para a retirada dessa cobrança). O que está pendente é a regulamentação da mudança de seguradora, principalmente no caso de doença pré-existente. Ponderou que os custos mais elevados ocorrem na concessão do crédito (originação) e podem prejudicar as instituições em que se originam os créditos, levando alguns bancos a se especializarem apenas na compra de carteiras já formatadas, e também no caso de crédito securitizado, podendo incentivar a ocorrência de pré-pagamentos, prejudicando o fluxo de caixa programado na operação de securitização. Argumentou que essas preocupações não procedem, pois o próprio comportamento do mercado resolve essas questões. Enalteceu a vantagem da portabilidade em provocar

5 efetivamente forte concorrência entre os bancos, levando-os a reduzir sua taxa para não perder o cliente. Falou que crédito consignado está em destaque hoje, mas já está previsto na nossa legislação desde Citou o artigo 7º da Lei 1046, de 1950, que estabelece que no crédito consignado a taxa máxima de juros é 10% e somente com aplicação da Tabela Price. Comentou que essa lei está ultrapassada, mas ainda não foi revogada. Ressaltou que alguns especialistas entendem que ela não se aplica mais, tendo sido revogada pela própria evolução do crédito imobiliário, porém seria oportuno que o MP e o Procon se debruçassem sobre esse assunto, antes que ele comece a gerar problemas. Disse que diferentemente do que existe no crédito consignado que vemos no varejo, a habitação não traz o risco do superendividamento, pois as pessoas não fazem o empréstimo para financiar a habitação somente por ser crédito consignado, inclusive porque a diferença em relação ao crédito tradicional é muito pequena (atualmente a CEF trabalha com crédito consignado somente para funcionário público federal, por força do decreto 491, e a diferença é que a análise de risco de crédito é mais flexível). Ilustrou que no México, por exemplo, o empregador já repassa o dinheiro do fundo para o banco, o que reduz o risco de perda do capital e possibilita ao banco trabalhar com taxa mais barata. A preocupação que o mutuário deve ter é com a impossibilidade de cancelar a operação e com o comprometimento de 30% de sua renda. Informou que há um trabalho no Ministério das Cidades, em parceria com várias entidades, inclusive a CEF, que se denomina Observatório do Mercado Habitacional, do qual fazem parte entidades do crédito imobiliário e da sociedade em geral para efetuar análises do crédito imobiliário e também da atuação de cada banco, e que o Ministério da Fazenda estuda instituir os uso da TAEG, que está em uso nos países da região do Euro. Busca-se, ainda, padronizar os contratos, visando dar maior transparência ao mutuário.