Legale Cursos Jurídicos

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1 Legale Cursos Jurídicos MBA 14 Direito Imobiliário Aquisição de imóvel na planta Prof. Kikunaga

2 P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a Advogado ( Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade Metropolitana de Santos UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola Paulista de Direito - EPD. Professor da Escola Superior de Advocacia ESA Professor da Escola Paulista de Direito - EPD Professor da PUC/COGEAE Professor da Unicuritiba/PR Professor do Proordem/Goiania e ABC Autor do Manual Lex Magister de Prática Imobiliária Notarial e Registral. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP

3 1. Proteção dos consumidores nos empreendimentos imobiliários a) Lei nº /15 - Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei n o 8.078, de

4 1. Proteção dos consumidores nos empreendimentos imobiliários b) Lei 7.433/85 - Art 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei. 2 o O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do ITBI, as certidões fiscais, feitos ajuizados e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição. (Redação dada pela Lei nº , de 2015)

5 1. Proteção dos consumidores nos empreendimentos imobiliários c) CDC - Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

6 1. Proteção dos consumidores nos empreendimentos imobiliários d) CDC - Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

7 2. Problemas nos contratos imobiliários 2.1. Proposta a) Pagamento com recursos próprios a.1) À vista = CV a.2) À prazo sem condição = CCV a.3) À prazo com condição = Promessa de CV a.4) À prazo com garantia real = CV com Hipoteca ou AFID

8 2. Problemas nos contratos imobiliários 2.1. Proposta b) Pagamento com recursos do SFH (L. 4380/64) ou SFI (L. 9514/97)

9 2.2. Fechamento no plantão de vendas e o CDC a) Prazo para reflexão (arrependimento) Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

10 2.2. Fechamento no plantão de vendas e o CDC b) Resolução contratual Súmula 543 STJ - Na hipótese de resolução (leia-se RESCISÃO) de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

11 2.3. Condições do negócio a) Até 12 meses Lei /01 - Art. 2º É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano. 1o É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano. (...)

12 2.3. Condições do negócio b) => 36 meses Lei /01 - Art. 2º (...) 4o Nos contratos de prazo de duração igual ou superior a três anos, cujo objeto seja a produção de bens para entrega futura ou a aquisição de bens ou direitos a eles relativos, as partes poderão pactuar a atualização das obrigações, a cada período de um ano, contado a partir da contratação, e no seu vencimento final, considerada a periodicidade de pagamento das prestações, e abatidos os pagamentos, atualizados da mesma forma, efetuados no período.

13 2.3. Condições do negócio c) Possibilidade de juros no pé EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE. 1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios.

14 2.3. Condições do negócio c) Possibilidade de juros no pé (...)2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos. 3. No caso concreto, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes, correspondentes às parcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves, altera o equilíbrio financeiro da operação e a comutatividade da avença.

15 2.3. Condições do negócio c) Possibilidade de juros no pé 4. Precedentes: REsp n /SP, Relator Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n /PE, REsp n /DF, REsp n /PE e REsp n /DF, todos relatados pelo Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, REsp n /DF, relatado pelo Ministro PAULO FURTADO (Desembargador convocado do TJBA), e REsp n /SP, relatado pelo Ministro MASSAMI UYEDA. 5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdão embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato. (EREsp /PB, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, DJe 26/11/2012).

16 2.3. Condições do negócio d) => 36 meses Lei /04 - Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

17 2. Problemas nos contratos imobiliários 2.4. Investidor 1º) Contrato a preço de custo (art. 58, L /64) Art. 58. Nas incorporações em que a construção fôr contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

18 2. Problemas nos contratos imobiliários 2.4. Investidor 2º) Contrato 467, CC) com pessoa a declarar (art. Art No momento da conclusão do contrato, pode uma das partes reservar-se a faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as obrigações dele decorrentes.

19 2.4. Investidor 3º) Exclusão de taxa de cessão DL 58/37 - Art. 13. O contrato transfere-se por simples trespasse lançado no verso das duas vias, ou por instrumento separado, sempre com as formalidades dos parágrafos do art º No primeiro caso, presume-se a anuência do proprietário. À falta do consentimento não impede a transferência, mas torna os adquirentes e os alienantes solidários nos direitos e obrigações contratuais. 2º Averbando a transferência para a qual não conste o assentimento do proprietário, o oficial dela lhe dará, ciência por escrito.

20 2.4. Investidor 3º) Exclusão de taxa de cessão Lei 6.766/79 - Art. 31. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro. 1º A cessão independe da anuência do loteador mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão. 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o Oficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.

21 2.5. SATI Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária "Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verificase nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado. (Min. Sanseverino no julgamento do REsp )

22 2.6. Corretagem a) Regra: Responsabilidade da vendedora b) Não cabimento: quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AgRg no AGRAVO em REsp nº PR (2013/ j Rel. Sidnei Beneti) e REsp nº SP rel. Nancy Andrighi j. (2010/ ) REsp /SP (3ª Turma, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 31/10/2007); e do REsp /RJ (3ª Turma, de minha relatoria, DJ de 5/3/2007) c) Possibilidade de inversão: REsp n /RS, j. 10/08/2016 e Resp n , Rel. Paulo de Tarso Sanseverino, j

23 2.6. Corretagem Resp nº RS (2013/ ) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO E DISSÍDIO NOTÓRIO COM A JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ. ADMISSIBILIDADE DO RECURSO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS. DESISTÊNCIA MOTIVADA, ANTES DA ASSINATURA DA ESCRITURA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE. ART. 725 DO CC. INTERPRETAÇÃO QUE DEMANDA HARMONIZAÇÃO COM O ART. 723 DO MESMO DIPLOMA, 6º DO CDC E 20 DA LEI N /1978.

24 2.6. Corretagem Tema REsp /RS j Assunto: Cobrança de corretagem no PMCMV Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

25 2.6. Corretagem Tema 939 REsp /SP j. 24/08/2016 Tese: Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitentevendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.

26 2.7. Prescrição trienal ou quinquenal? a) Prescrição trienal (art. 206, 3º, IV, CC). - REsp RS DJe 19/9/2016, - REsp SP Dje 6/9/ REsp SC, DJe 17/11/ Acórdão , Dje 14/7/2015 Turma de Uniformização do TJDFT

27 2.7. Prescrição trienal ou quinquenal? b) Prescrição quinquenal (art. 27, CDC) Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

28 2.8. Da associação de moradores "A cobrança das taxas de manutenção está fundamentada em cláusulas contratuais estabelecidas quando da formação do loteamento em contrato padrão registrado no Cartório de Registro de Imóveis; em escritura pública de compra e venda firmada pelos primeiros compradores registrada no mesmo Cartório e em escritura pública de compra e venda assinada pelos réus (REsp , 3ª T., rel. Min.Ricardo Villas Bôas Cueva, j ).

29 OBRIGADO Contato: Facebook: Marcus Vinicius Kikunaga