Avaliação de imóveis para fins de tributação municipal

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1 Resumo Avaliação de imóveis para fins de tributação municipal Pedro Luis Kraemer Auditoria, avaliações e perícias em engenharia - IPOG Este trabalho tem por objetivo apresentar a importância que tem a avaliação de imóveis realizada de forma técnica para a obtenção de valores reais para fins de tributação municipal. A metodologia usada para o desenvolvimento deste trabalho foi a pesquisa de valores de mercado de imóveis urbanos, e seu comparativo com o valor usado pelo município para fins de tributação. Este trabalho foi desenvolvido com dados obtidos junto à Prefeitura Municipal de Salvador das Missões, RS e informações de compras e vendas de imóveis urbanos, obtidas diretamente com os vendedores e com os compradores. O período analisado foi o início do mês janeiro ao final do mês de dezembro do ano de 2013, analisando todas a guias de ITBI geradas pelo município quando da compra e venda de imóveis urbanos.no final apresenta-se um quadro comparativo com os resultados obtidos, apresentando a real situação da tributação quando da venda dos imóveis bem como avaliação para fins de IPTU e também em casos de Contribuição de melhoria. Palavras-chave: Avaliação; Tributação Municipal;ITBI; IPTU, Contribuição de Melhoria. 1. Introdução O objetivo deste trabalho é apresentar um comparativo entre os valores usados habitualmente em prefeituras municipais para fins de tributação municipal (IPTU e ITBI) e valores reais de imóveis calculados a partir de uma metodologia científica. Os impostos municipais que recaem sobre os imóveis urbanos são: o Imposto de Transmissão de Bens Inter Vivos (ITBI) que é cobrado quando da transferência de propriedade do imóvel, e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) que é cobrado anualmente. A Prefeitura Municipal de Salvador das Missões, bem como diversas outras da região, adota um valor empírico para o valor unitário (R$/m²) do imóvel, o qual é atualizado anualmente, baseado em índices oficiais de inflação monetária, através de decreto emanado do chefe do poder executivo municipal. Este trabalho se deteve apenas em comparar a diferença entre o valor usado na prefeitura e o valor calculado de terrenos sem benfeitorias. Para tanto foi realizada uma pesquisa considerando todas as guias de ITBI geradas pelo município no ano de Para se obter um comparativo com a realidade, foi feito pesquisa junto aos compradores e também junto aos vendedores para se obter o valor real pago pelo imóvel. Com esta investigação conseguir fazer uma analogia entre valores reais e valores apurados pela municipalidade. O município sobre o qual foi realizada a pesquisa é uma cidade de pequeno porte, denominada Salvador das Missões, com habitantes, de acordo com o último senso realizado pelo IBGE no ano de Cidade localizada na região noroeste do estado do Rio Grande do Sul, distante 530Km da capital gaúcha, Porto Alegre, com população em sua maioria localizada em área rural, e de origem germânica. Sua Área superficial é de 94,82Km², sendo que sua área urbana, composta de três núcleos urbanos, é de 1,74Km². Os valores obtidos e analisados referente a arrecadação da Prefeitura Municipal em relação ao

2 ITBI do ano de 2013, foram obtidos junto a Secretaria da Fazenda do município. 2. Metodologia As principais metodologias para avaliação em massa de imóveis para fins de cobrança de impostos e taxas pela municipalidade, mencionadas por alguns estudiosos sobre avaliação, como por exemplo, Cesare (2004), que são o Método de Custo de Reprodução, Método de Renda e Método Comparativo de Dados de Mercado. Os municípios brasileiros seguem o que diz a Norma Técnica /2004 da ABNT, para avaliação de imóveis urbanos. Em ordem de prioridade, esta norma descreve três tipos metodológicos de avaliação: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, Método Involutivo e Método Evolutivo. Conforme esta norma, deve-se dar prioridade para o primeiro método para um sistema de avaliação em massa, pois consiste em utilizar num modelo econométrico de determinação do preço de imóveis com base numa amostra de transações ou ofertas imobiliárias. O método Involutivo é indicado apenas para empreendimentos industriais ou comerciais, sem relevância para a elaboração de uma Planta de Valores Genéricos (PGV) e o Método Evolutivo consiste em calcular o custo de reprodução do imóvel, onde se estima separadamente o valor do terreno e da edificação, e aplicando-se os devidos fatores de correção. O Método Comparativo de Valor de Mercado é o escolhido para terrenos e o Método Evolutivo é usado para lotes com construções, na maior parte das legislações tributárias municipais. Neste trabalho, será usado o método comparativo direto de valores de mercado, sendo usados apenas imóveis sem benfeitorias. Os tributos que recaem sobre os imóveis urbanos são o Imposto sobre Transmissão de Bens Inter-Vivos (ITBI), o Imposto Predial e Territorial Urbano, que são calculados em função do valor venal do imóvel urbano. Também é calculada a Taxa da Contribuição de melhoria, que não é calculada com referência ao valor venal do imóvel, mas sim em função de sua valorização devido a obras de melhorias, como, por exemplo, a pavimentação da rua onde se encontra o lote. Outro interesse das prefeituras municipais no valor do imóvel se dá em função de possíveis desapropriações de áreas que passarão a ser de utilidade pública, tal como criação de Áreas Industriais, Zonas Habitacionais de Interesse Social entre outras. A seguir será feita um prospecto sobre a legislação tributária e por fim alguns fatos relevantes sobre os impostos e taxas cobradas baseados no valor do imóvel, para posteriormente fazer a análise dos dados obtidos no município e comprovar a necessidade de se realizar um estudo científico sobre a avaliação dos imóveis localizados em Salvador das Missões Tributação O Estado tem poder de criar normas para regular as condutas dos indivíduos dentro de uma sociedade. Poder concedido pelo homem a um ente de força maior, com a capacidade de gerir as relações entre os indivíduos de uma determinada sociedade. Pode-se entender da lição de Baleeiro (2010), que diz que no passado eram requisitados bens e serviços dos súditos, bem como suas colaborações gratuitas e honoríficas. Atualmente o Estado se vale da pecúnia para efetivar seus pagamentos, conceituado hoje como despesa pública. Para que o estado seja um

3 órgão atuante, é necessários um quadro funcional e equipamentos que necessitam de recursos financeiros para a realização de suas atividades. Estes recuros são recolhidos junto aos indivíduos, em razão da soberania do Estado. Baleeiro (2010), a esse respeito, assegura que as necessidades públicas são de caráter humanos, mas, se distinguem das necessidades gerais, pois só são satisfeitas pela ação conjunta do grupo, de forma voluntaria ou coagida, com a participação dos indivíduos que o formam. Para a lei as verbas recebidas pelos cofres públicos são denominadas entradas ou ingressos. Para Baleeiro (2010), não são todos os ingressos que podem ser considerados receitas públicas, devido a sua transitoriedade, sem alterar o patrimônio do Estado, sendo quantias que serão restituídas posteriormente. Para a lei não existe essa distinção, considerando qualquer entrada como receita. Quanto à regularidade as receitas públicas podem ser classificadas, em ordinárias ou extraordinárias. As Ordinárias são esporádicas e eventuais e como exemplo temos o Imposto Extraordinário de Guerra, previsto no art. 154, II da CF/88 (embora os tributos sejam recursos ordinários). As receitas ordinárias podem ainda serem classificadas em dois grupos, a saber: receitas originárias e receitas derivadas. As receitas originárias, também conhecidas como de Direito Privado, são oriundas dos próprios bens do Estado, ou de suas Empresas em atividades exercidas semelhante aos particulares, onde o Estado não pode exercer sua autoridade, mas, geralmente essa exploração constitui monopólio estatal. As receitas derivadas, são obrigatórias para os particulares que são constrangidos, por lei, a contribuírem com as finanças públicas. Consideram-se nestas receitas, os tributos, sendo a principal fonte de arrecadação do Estado. Machado (2006), classifica os tributos existentes no Brasil em: impostos, taxas, contribuição de melhoria, empréstimo compulsório e as contribuições especiais. Para alguns doutrinadores a classificação dos tributos é considerada tripartite, baseados no art. 5º do CTN e o art. 145, I, II e III, da CF, especificando como espécies de tributos, somente os impostos, as taxas e a contribuição de melhoria. Já outros autores optam por uma classificação quadripartida, acrescentando as contribuições especiais como sub-espécie das contribuições. O tributo já foi considerado uma indenização imposta ao vencido pelos danos e prejuízos que causou ao vencedor de uma guerra. Essa prática, foi muito usada pelos romanos para extorquir os mais fracos, rendendo grande fortuna a César, conforme diz Baleeiro (2010), De acordo com que escreve Machado (2006), o tributo é a grande fonte de recursos financeiros do Estado, no entanto, é vedado que uma carga tributária tão pesada que desestimulasse a iniciativa privada. O Direito Tributário guarda características próprias do Direito Obrigacional, por disciplinar uma relação jurídica, na qual o sujeito ativo é o Estado e o sujeito passivo é o contribuinte que deve exercer uma prestação, qual seja o pagamento do tributo, que será exigido apenas depois do lançamento, quando será constituído o crédito tributário Competência Tributária A competência tributária se trata de uma atribuição indelegável e, significa a partilha do poder de tributar entre a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios sendo definido pela

4 Constituição Federal. Limita o poder de cada ente tributar, assim, a União que produz as normas gerais sobre tributação, não pode impor tibutação sobre os Estados-membros, Distrito Federal e Municípios, além do que trata a Constituição. A União institui e cobra a maioria dos tributos no Brasil, porém, em razão da distribuição de receitas, existem repasses desses recursos aos Estados, o Distrito Federal e os Municípios, conforme estatuído na CF, arts. 157 a 162. Devido a alguns entes federados não produzirem em seu território ou por este nãocircularem riquezas para suprir suas necessidades, há essa de distribuição de receitas, processo este que sempre se dará do ente maior para o ente menor, assim os Estados e Distrito Federal e os Municípios receberão repasses da União, e os Municípios serão contemplados também pelos Estados. 2.2 Fontes Normativas. O Direito Tributário confere status de legislação tributária, não apenas às leis em sentido restrito, mas, como prescrito no art. 96 do CTN, também as leis em sentido amplo, formando então um conjunto compreendido pelas leis (em sento restrito), os tratados e as convenções internacionais, os decretos e as normas complementares. As fontes normativas do Direito Tributário são classificadas, por Sabbag (2008), em fontes formais primárias e fontes formais secundárias da forma que se segue: Fontes Formais Primárias As Fontes Formais Primárias estão subdivididas em leis em sentido amplo, no qual estão elencadas a Constituição Federal, Emendas Constitucionais, Leis (Ordinárias, Complementares, Delegadas), Medidas Provisórias, Decretos Legislativos, Resoluções e Convênios Interestaduais do ICMS. A principal dessas fontes é a Constituição Federal, onde se encontram os princípios básicos e normas nucleares, divisão da competência tributária, as limitações do poder de tributar e determinação da repartição das receitas tributárias. Deve se situar no topo de nosso ordenamento jurídico. As Emendas Constitucionais são utilizadas para alterar a Constituição Federal que deve trazer em seu conteúdo a previsão para alteração de seu texto para se adequar à realidade social do País, posto que a sociedade é um meio em constante variação. Na área tributária merece destaque a Emenda nº 18/65 à Constituição de 1946, que compôs o sistema tributário nacional. A Lei Complementar tem por objetivo dar aplicabilidade a uma norma constitucional de eficácia limitada (dependem de outra lei para obterem eficácia). No Direito Tributário é exigido pela Constituição Federal (art. 146), lei complementar para dispor sobre conflitos de competência; regular as limitações ao poder de tributar; definir tributos e suas espécies; determinar o fato gerador, a base de cálculo e contribuintes dos impostos arrolados na Constituição Federal; definir tratamento diferenciado e favorecido às microempresas, empresas de pequeno porte, entre outras matérias, conforme apresenta seu texto extraído do

5 Art Cabe à lei complementar: I - dispor sobre conflitos de competência, em matéria tributária, entre a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, II - regular as limitações constitucionais ao poder de tributar; III - estabelecer normas gerais em matéria de legislação tributária, especialmente sobre: a) definição de tributos e de suas espécies, bem como, em relação aos impostos discriminados nesta Constituição, a dos respectivos fatos geradores, bases de cálculo e contribuintes; b) obrigação, lançamento, crédito, prescrição e decadência tributários; c) adequado tratamento tributário ao ato cooperativo praticado pelas sociedades cooperativas; d) definição de tratamento diferenciado e favorecido para as microempresas e para as empresas de pequeno porte, inclusive regimes especiais ou simplificados no caso do imposto previsto no art. 155, II, das contribuições previstas no art. 195, I e 12 e 13, e da contribuição a que se refere o art Parágrafo único. A lei complementar de que trata o inciso III, d, também poderá instituir um regime único de arrecadação dos impostos e contribuições da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, observado que: I - será opcional para o contribuinte; II - poderão ser estabelecidas condições de enquadramento diferenciadas por Estado; III - o recolhimento será unificado e centralizado e a distribuição da parcela de recursos pertencentes aos respectivos entes federados será imediata, vedada qualquer retenção ou condicionamento; IV - a arrecadação, a fiscalização e a cobrança poderão ser compartilhadas pelos entes federados, adotado cadastro nacional único de contribuintes. O art. 146 da Constituição Federal exige uma lei complementar, que no caso é o CTN, que, embora tenha sido aprovada como lei ordinária, obteve classe de lei complementar durante a confirmação da Constituição de 1967 em razão da matéria e, foi mantida pela atual Constituição Federal. O Decreto é um ato normativo que provém do chefe do Poder Executivo, regulamentando o conteúdo das leis, sendo previsto no art. 84, IV, da Carta Magna, sendo um ato normativo infralegal, com alcance restrito ás leis para as quais foram expedidos, podendo ser usado para regulamentar as leis tributárias que tratam do IR, IPI, ICMS e ISS e estabelecer regramentos sobre obrigações tributárias acessórias, contudo, para sua validade é necessário ser avalizado por um detentor de conhecimento técnico. A Medida Provisória, bastante polêmica acerca da possibilidade de ser empregada aos tributos. Admitido em matéria tributária, inclusive para a criação destes, conforme os parágrafos inseridos ao art. 62 da CF pela Emenda Constitucional, nº 32. O aumento do valor dos tributos através de medida provisória, exceto o II, o IE, o IPI, o IOF e os Impostos residuais previstos no art. 154, I, da CF. só se efetivará no exercício seguinte ao da sua conversão em lei. Ainda seguindo a mesma classificação, apresentamos ainda como fontes primárias do Direito Tributário as Leis Delegadas, o Decreto Legislativo, a Resolução e os Tratados e Convenções Internacionais. Nesse tópico, convém esclarecer que, segundo ensinamentos de Sabbag (2008), a doutrina e a jurisprudência não são fontes do Direito Tributário, O presente trabalho, por se tratar de uma pesquisa de cunho informativo, no qual serão exploradas informações sobre as semelhanças entre a arrecadação de IPTU e o potencial imobiliário do Município de Salvador das Missões, no exercício 2013, a base de consulta será as normas legais do referido Município, dentre elas, a Lei Complementas Municipal nº11/1995 que institui o Código Tributário do Município de Salvador das Missões e suas posteriores alterações.

6 2.2.2 Fontes Formais Secundárias ou Normas Complementares Dispostas no art. 100 do CTN (atos normativos; decisões administrativas com eficácia normativa; práticas reiteradas das autoridades administrativas; convênios), diferentes das Leis Complementares, servem para esclarecer os aspectos menos nítidos das fontes primárias Atos Normativos São determinações provindas do Poder Executivo, com o objetivo de orientar os contribuintes e instruir os servidores públicos encarregados da concretização dos procedimentos administrativos, proporcionando condições para a correta aplicação da norma, sendo dotados de imposições sancionatórias, para os casos de descumprimento de seus prescritos. Como exemplos de Atos Normativos, temos: as Resoluções do Ministro da Fazenda, portarias, avisos e outros; Decisões com Eficácia Normativa São fontes do Direito Tributário, compostas das decisões proferidas em processos administrativos tributários, em última instância passam a valer para os demais contribuintes que se encontrem em situação semelhante, é o que se pode chamar de Sistema de Decisões Vinculantes. O Poder Executivo possui uma organização julgadora em matéria tributária, comparadas ao Poder Judiciário, com possibilidade de recurso a instância superior, junto aos quais os contribuintes poderão manifestar sua insatisfação. 2.3 Princípios O Direito Tributário, além das normas já citadas, também é regido por princípios. Para Sabbag (2008), os princípios constitucionais tributários estabelecem limites ao poder de tributar e estão inseridos nos arts. 150 a 152 da CF, sendo eles: legalidade, isonomia, irretroatividade, anterioridade, proibição ao confisco, liberdade de tráfego, imunidade e outras limitações. 2.4 Lançamento Previsto no art. 142 do CTN, o lançamento define o valor do crédito tributário, estabelecendo as penalidades cabíveis, caso necessária e, conforme Baleeiro (2010), corresponde a atos dos agentes públicos, mediante provocação que se dá com a ocorrência do fato gerador e tem por objetivo verificar, conforme o caso concreto, as condições para exigência do tributo e calculálo de acordo com os elementos quantitativos e qualitativos apurados. O lançamento é obrigatório sob pena de responsabilidade funcional. O lançamento poderá ser feito: de ofício, quando for de iniciativa do poder público, por declaração, quando baseada em declaração do contribuinte, e por homologação, quando a

7 autoridade toma conhecimento do pagamento feito pelo contribuinte e homologa o lançamento. 2.5 Formas de exclusão do crédito tributário Conforme ensina Sabbag (2008), as excludentes do crédito tributário são a isenção que se refere aos tributos e a anistia, que se refere as penalidades, e ocorrem antes do lançamento, e após o surgimento da obrigação 2.6 Tributação Justa Conforme o princípio constitucional da isonomia (art. 5º, I, da CF), as pessoas não são iguais e as situações nas quais se envolvem são desiguais, portanto, não se pode tratar igualmente os desiguais. A regra que determina uniformidade dos tributos federais em todo o território nacional é uma manifestação da isonomia. A Constituição Federal veda tratamento desigual para contribuintes que se encontrem em situação equivalente, mas, em seu art. 145, 1º, exige que se observe, sempre que possível a capacidade do contribuinte. Sobre o princípio da igualdade, considerando o campo tributário o art. 150, III, da CF, determina: Art Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios: (...) II - instituir tratamento desigual entre contribuintes que se encontrem em situação equivalente, proibida qualquer distinção em razão de ocupação profissional ou função por eles exercida, independentemente da denominação jurídica dos rendimentos, títulos ou direitos; A progressividade nos impostos, no entendimento de Machado (2006), realiza a igualdade entre os contribuintes, tendo em vista que aquele que tem maior capacidade, só estará sendo tributado igualmente ao de menor capacidade contributiva se pagar mais que este. Assim, esta igualdade se torna proporcional a capacidade de contribuir e a utilização da riqueza de cada um. A progressividade do IPTU, considerando a capacidade contributiva, pode atribuir a tributação um aspecto de igualdade entre os indivíduos, atribuindo uma tributação mais severa para aqueles que expressam em seus imóveis maior capacidade contributiva, não retira a prosperidade ou a capacidade produtiva do indivíduo. Como se pode ler na lição de Baleeiro (2010), que diz que uma maior tributação poderá ocasionar menor riqueza para alguns, porém a riqueza nacional pode se tornar maior, e com isto, possibilitando melhor distribuição de riquezas Considerações Gerais Sobre o IPTU A seguir trataremos de alguns tópicos referentes ao IPTU no que diz respeito aos elementos que o compõem. Exporemos também sobre as leis acerca do referido tributo na esfera federal e municipal. Um breve esboço acerca do IPTU, como se pode aduzir da lição de Baleeiro

8 (2010), é um imposto da competência dos Municípios há muito tempo, já foi usada a nomenclatura de décima urbana, sobre as casas das cidades marítimas, por recomendação da Rainha D. Maria ao governador da Bahia. O IPTU era denominado imposto predial e incidia sobre imóveis edificados, sem considerar a sua utilização econômica, diferenciando o conceito de prédio no Direito Tributário ao conceito usado pelo Direito Civil que compreende além da edificação, também o solo. A denominação atual do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) está previsto legalmente no art. 156, I da CF, art. 32 do CTN, e no Título II, Capítulo I do Código Tributário do Município de Salvador das Missões. O lançamento do IPTU pelas prefeituras é feito de ofício, através de consulta cadastro imobiliário, realizado anualmente, e a notificado aos contribuintes Conceito e fato gerador Define-se o IPTU Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana como um tributo não vinculado sendo sua obrigação ou seja seu fato gerador, nasce com a aquisição da propriedade, de sua posse ou domínio real de imóvel localizado em zona urbana do Município, sendo previsto no art. 32 do CTN: O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município. Para incidência do IPTU, o bem imóvel pode ser por acessão física (Ex.: edifícios ou plantações), ou por simples natureza (o solo e suas adjacências, art. 79 do CC/2002). O IPTU difere do ITR, pelo fato gerador. Para o ITR é considerado apenas o imóvel por natureza, ou seja, o solo sem edificação. Outra distinção entre o IPTU e o ITR, que atambém serve como determinante da competência tributária é o conceito de zona urbana descrito nos 1º e 2º do CTN: (...) 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência /de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público: I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; II - abastecimento de água; III - sistema de esgotos sanitários; IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado. 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior (...). O fato gerador consiste na propriedade, posse ou domínio útil de imóvel localizado na zona urbana do Município, ou zona destinada á expansão urbana, desde que haja previsão na lei municipal e essa zona de expansão esteja inserida em loteamento aprovado pelos órgãos competentes e que se destine à moradia, indústria ou comércio, ainda que não conte com os

9 melhoramentos previstos no art. 32 do CTN, o lançamento do IPTU deverá ser efetivado para estes imóveis. Porém como visto nas isenções, que a maioria das teorias, é a dispensa de um tributo devido, pode-se concluir que o contribuinte ao adquirir a propriedade, posse ou domínio útil de imóvel urbano, surgindo assim a obrigação, mas, em razão da lei de que o isenta do IPTU fica impedida a exigência desse tributo. O código tributário do município de Salvador das Missões, a respeito da incidência do IPTU, expõem em seu Título II, Capítulo I, Seção I: Seção I Da Incidência Art. 3º - O imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana incide sobre a propriedade, a titularidade, o domínio útil ou a posse a qualquer tipo de imóvel edificado ou não situado na zona urbana do Município. Parágrafo Primeiro Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em Lei Municipal, observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes: I meio fio ou calçamento com canalização de águas pluviais; II abastecimento de água; III sistemas de esgotos sanitários; IV rede de iluminação pública, com ou sem posteamento, para distribuição domiciliar;v escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 03 (três) quilômetros do imóvel considerado. Parágrafo Segundo A Lei poderá considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, respeitado o disposto no parágrafo anterior. Parágrafo Terceiro O imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana abrange, ainda, o imóvel que, embora localizado na zona rural, seja utilizado, comprovadamente, como sítio de recreio. Parágrafo Quarto O imposto predial e territorial urbano não incide sobre o imóvel que, localizado dentro da zona urbana, seja comprovadamente, utilizado em exploração agrícola, pecuária, agro vegetal ou agro industrial, independente de sua área. Parágrafo Quinto Para efeito deste imposto considera-se: I prédio, o imóvel edificado, concluído ou não, compreendendo o terreno com a respectiva construção e dependências; II terreno, o imóvel não edificado. Parágrafo Sexto É considerado integrante do prédio o terreno de propriedade do mesmo contribuinte e localizado junto: I a estabelecimento comercial, industrial ou de prestação de serviço desde que necessário e utilizado de modo permanente na finalidade do mesmo; II a prédio residencial, desde que convenientemente utilizado ou efetivamente ajardinado. Art. 4º - A incidência do imposto independe do cumprimento de quaisquer outras exigências legais, regulamentares ou administrativas, relativas ao imóvel, sem prejuízo das penalidades. Conforme se pode verificar a lei municipal traz s mesmas características da lei federal, porém a municipal apresenta um contexto mais local, enquanto que a outra é mais generalizada.

10 Competência O IPTU é da competência dos Municípios, conforme previsão constitucional (art. 156, I, da CF) e art. 32 do CTN, Caput e, o sujeito passivo pode ser o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor que nutre a pretensão de adquirir o domínio ou a propriedade pela usucapião. O Brasil é um Estado Federal e, o único onde o Município possui status de Ente Federativo, dotado de competência legislativa, podendo tratar de assuntos de interesses locais, dos quais se insere o IPTU Função O IPTU tem função primordialmente fiscal, ou seja, arrecadar recursos financeiros para os Municípios, porém, exerce excepcionalmente a função extrafiscal quando, com base no art. 182, 4º e seus incisos e, na Lei /2001 (Estatuto das Cidades), o Município faz uso da progressividade do IPTU no tempo para evitar o uso do solo sem o fim determinado pelo Plano Diretor de Desenvovimento Urbano e, em persistindo em não dar o seu imóvel uma função social, adequando o imóvel a este PDDU, poderá ser desapropriado. Os art. 7º e 8º da supramencionada Lei dizem: Art. 7º - Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5 o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no 5 o do art. 5 o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos. 1º - O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5 o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento. 2º - Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8 o. 3º - É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo. Art. 8 o Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública. O emprego do imposto com outros fins a não ser o da arrecadação pura e simples, ou seja, não cumprindo somente a sua função fiscal, se caracteriza a extrafiscalidade do imposto. Baleeiro (2010) afirma que o imposto se torna extrafiscal quando as funções de intervenção ou regulação sobressaem às funções fiscais. Conforme o mesmo autor, um modelo de operação extrafiscal é a penalização por impostos progressivos sobre propriedades aproveitadas de forma imprópria. Com o surgimento do Estatuto das Cidades, o IPTU, passou a ser importante instrumento de monitoramento das funções sociais da propriedade, porque o imposto progressivo no tempo desestimula a aquisição de várias lotes urbanos para fins de especulação imobiliária Alíquotas

11 É dada aoutonomia para que cada município possa fixar suas alíquotas para o IPTU. A Constituição Federal (art. 156, 1º, I e II e art. 182, 4º, II), permite ao município ainda aplicar a progressividade ao IPTU, desde que previsto em lei ordinária municipal. Somente o município poderá definir através de lei a alíquota do IPTU, visto que na Constituição e, no CTN não trazem tal definição ou limites. Porém está expressamente vedada a tributação com efeito de confisco, como prevê o inciso IV do art. 150, da CF/88. A alíquota do IPTU, conforme previsto no Estatuto das Cidades, não poderá ser superior a 15%, sendo esta a alíquota máxima permitida para penalizar o proprietário que descumpre a função social de sua propriedade. A progressividade extrafiscal, pode ser prevista na alíquota do IPTU, para regular o uso da propriedade nos moldes do art. 182, 4º e art. 7º da Lei /2007 (Estatuto das Cidades). Este procedimento serve para penalizar com aumento anual progressivo das alíquotas, as propriedades não aproveitadas, ou com aproveitamento menor que o mínimo exigido pelo PDDU, podendo chegar a ser objeto de desapropriação (art. 8º da Lei /2007). As alíquotas no município de Salvador das Missões, para terrenos sem benfeitorias, assunto de nosso trabalho, são: Art. 5º - O imposto de que trata este capítulo é calculado sobre o valor venal do imóvel. Parágrafo Primeiro Quando se tratar de prédio, a alíquota para o cálculo do Imposto será de 0,40 (quarenta centésimos por cento). (NR Lei212/1997) I SUPRIMIDO. (Lei 212/1997) II SUPRIMIDO. (Lei 212/1997) Parágrafo Segundo Quando se tratar de terreno, a alíquota para o cálculo do imposto será de: a) 2,20% (dois virgula vinte por cento) e b) 1,20% (um virgula vinte por cento), segundo a localização do imóvel na 1ª e 2ª divisões fiscais. Parágrafo Terceiro Para efeitos do disposto no parágrafo 2º deste artigo, considerase: I 1ª Divisão Fiscal, todas as áreas que fazem frente para ruas já pavimentadas, desde que façam parte do perímetro urbano. II 2ª Divisão Fiscal, o restante da área tributável. Parágrafo Quarto Será considerado terreno sujeito à alíquota prevista para a divisão fiscal em que estiver localizado, o prédio incendiado, condenado à demolição ou à restauração ou em ruínas, obedecido sempre o que dispõe o parágrafo único, incisos I e II, letra b do artigo Base de Cálculo De acordo com Machado (2006), se trata do valor venal do imóvel, sendo este o preço do imóvel colocado à venda, em situação normal e com quitação à vista, desconsiderando os bens móveis. Também, não se deve ser levado em consideração os encargos financeiros para a base cálculo. Para se fazer o lançamento do IPTU, que é feito de ofício, deve-se basear em lei específica, onde estão definidos os meios para se apurar do valor unitário da construção e do terreno, fazendo a discriminação dos imóveis quanto ao padrão construtivos e sua localização. Para se fazer a atualização do valor da base de cálculo usando os indicies oficiais de correção, conforme se dizeres de Sabbag (2008), não representa majoração do tributo, portanto pode ser ser executada por meio de decreto (art. 97, 2º do CTN e Súmula nº 160 do STJ). Quando na atualização da base de cálculo for usado valores acima dos indicies anuais oficiais, constitui

12 uma majoração, e só poderá ser feito através de lei ordinária, respeitando o Princípio da Legalidade Tributária, porém, entrará em vigor no próximo exercício. O Município hoje pode promover a progressividade fiscal do IPTU, ou seja, graduar o imposto em conformidade à sua base de cálculo, o que se tornou possível com o advento da Emenda Constitucional 29/2000, que alterou a redação do art. 156, 1º, I, da CF. Convém esclarecer que essa progressividade não pode retroagir a exercícios fiscais anteriores a supracitada EC, conforme entendimento da Súmula 668, do STF: é inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido antes da Emenda Constitucional 29/2000, alíquotas progressivas para o IPTU, salvo se destinada a assegurar o cumprimento da função social da propriedade urbana. Devemos considerar uma excelente ferramenta para elaboração da base de cálculo, que é a planta de valores genéricos. Cassone (2003), a planta de valores genéricos, deve fixar o preço por metro quadrado dos imóveis, de acordo com as características de sua localização, e estabelecido em lei, sendo feito um estudo do mercado imobliário para estabelecer a sua composição. O Poder Executivo, elaborará através de Decreto, a planta de valores concreto seguindo os prescritos da lei que trata da planta de valores genéricos, e deverá ser composta de preços por metro quadrado de cada imóvel. Sendo a presente pesquisa, realizada no Município de Salvador das Missões, convém aclarar que o referido Município possui o seu próprio Código Tributário, no qual está inserida uma tabela de Valor Unitário Padrão de Edificações, que atribui valores à base de cálculos dos imóveis urbanos, conforme critérios da autoridade fiscal local. O CTMSM, sobre a base de cálculo profere: Art. 6º - O valor venal do imóvel será determinado em função dos seguintes elementos: I na avaliação do TERRENO, o preço do metro quadrado, relativo a cada face do quarteirão e a área real; II na avaliação da GLEBA, entendidas estas como as áreas de terrenos com mais de m2 (dez mil metros quadrados), situados fora da 1ª Divisão Fiscal, o valor do hectare e a área real; III no caso de GLEBA, com loteamento aprovado e em processo de execução considera-se TERRENO ou lote individualizado aquele situado em logradouro ou parte deste, cujas obras estejam concluídas; IV na avaliação do PRÉDIO, o preço do metro quadrado de cada tipo de construção, a idade e a área. Art. 7º - O preço do hectare, na gleba, e do metro quadrado do terreno padrão serão fixados levando-se em consideração: I o índice médio de valorização; II os preços relativos às últimas transações imobiliárias, deduzidas as parcelas correspondentes às construções; III o número de equipamentos urbanos que servem de imóvel; IV os acidentes naturais e outras características que possam influir em sua valorização; V qualquer outro dado informativo. Art. 8º - O preço do metro quadrado de cada tipo de construção será fixado levandose em consideração: I os valores estabelecidos em contratos de construção;

13 II os preços relativos às últimas transações imobiliárias; III o custo do metro quadrado de construção corrente no mercado imobiliário; IV quaisquer outros dados informativos. Art. 9º - Os preços do hectare da gleba e do metro quadrado de terreno padrão e de cada tipo de construção, serão estabelecidos e atualizados anualmente por Decreto do Executivo, observados os critérios estipulados nos artigos 7º e 8º. PARÁGRAFO ÚNICO Na hipótese de simples atualização da base de cálculo adotada para lançamento do imposto no exercício anterior, a correção será igual à variação da UFIR no período anual, considerado, e sucessivamente, por índice que vier a substituí-la, ou na falta deste, por índice de inflação calculado por instituição oficial ou de reconhecida idoneidade. Art. 10 O valor venal do prédio é constituído pela soma do valor do terreno, com o valor da construção e dependências. Art. 11 O valor venal do terreno resultará da multiplicação do preço do metro quadrado de terreno pela área do mesmo Considerações Gerais sobre o ITBI Outro imposto que recai sobre os imóveis é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ou Imposto de Transmissão de Imóveis Inter-Vivos). Além de analisar as características do fato gerador do ITBI, o texto trata especialmente do momento em que ele ocorre, isto é, do momento em que ocorre a transmissão da propriedade de bens imóveis e a cessão de direitos a sua aquisição. O fato gerador é a realização da transmissão, por ato oneroso, de bens imóveis, excluindo-se a sucessão por causa mortis. Segundo o Código Civil brasileiro, de 10 de janeiro de 2002 (CC), em vigor desde 1º de janeiro de 2003, em seus artigos até 1.247, a transmissão de bens imóveis somente acontece com o registro do instrumento no cartório do registro de imóvel. Desde 5 de outubro de 1988, a Constituição Brasileira outorgou para os Estados e para o Distrito Federal a instaurar o imposto sobre transmissão causa mortis e doação, de bens ou direitos de qualquer natureza, de acordo com a redação da Emenda Constitucional n. 3 de 1993, e para os Municípios e para o Distrito Federal o imposto sobre transmissão inter-vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exclusos os de garantia, assim como cessão de direitos a sua aquisição. Conforme a Constituição dispõe no seu artigo 146 que cabe à lei complementar federal...estabelecer normas gerais em matéria de legislação tributária, especialmente sobre:... definição de tributos e de suas espécies, bem como, em relação aos impostos... a dos respectivos fatos geradores, bases de cálculo e contribuintes;... obrigação, lançamento, crédito, prescrição e decadência tributários. Isto quer dizer que será necessária uma lei complementar para estabelecer as regras referentes ao ITBI. A referida lei complementar se trata do Código Tributário Nacional, e os Municípios e o Distrito Federal, para o exercício de sua competência tributária, estão limitados ás normas desta lei.

14 Considerados os preceitos legais, conclui-se que o fato gerador do ITBI é a transmissão entre vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil, de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os direitos reais de garantia e cessão de direitos relativos às mencionadas transmissões. O artigo 79 do Código Civil define bens imóveis em:...o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente. Direitos reais são aqueles relacionados pelo artigo do CC, isto é, a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação e o direito do promitente comprador do imóvel. Assim como para o IPTU, a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, isto é, o valor à vista, em condições normais de negociação, na data em que ocorrer o fato gerador. Não existe registro na Constituição nem o CTN sobre a alíquota a ser cobrada para o ITBI. È competência de cada ente, Município ou Distrito Federal estabelecer a sua alíquota para a cobrança do imposto através de lei. Os Municípios e o Distrito Federal têm que observar os regramentos da Constituição e o CTN, sob pena de cometerem inconstitucionalidades ou ilegalidades. Como foi visto anteriormente, o fato gerador ocorre quando efetivado o registro no Cartório de Imóveis, o ITBI poderia ser cobrado somente após este fato. Por motivos fiscais, muitos municípios exigem o pagamento do ITBI antes de ocorrer a transmissão de propriedade de bens imóveis, de direitos reais sobre imóveis e de cessão de direitos sobre tais transmissões, ou seja, antes de ocorrido o registro no cartório. Este ato é ilegal e inconstitucional uma vez que o tributo está sendo exigido sem haver ocorrido o fato gerador. O fato gerador e as alíquotas para o Município de Salvador das Missões está descrito no CTMSM, conforem segue: Art. 47 A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel objeto da transmissão ou da cessão de direitos reais a ele relativos, no momento da avaliação fiscal. Parágrafo Primeiro Na avaliação fiscal dos bens imóveis ou dos direitos reais a eles relativos, poderão ser considerados, dentre outros elementos, os valores correspondentes das transações de bens da mesma natureza no mercado imobiliário, valores de cadastro, declaração do contribuinte na guia de imposto, características do imóvel como forma, dimensões, tipo, utilização, localização, estado de conservação, custo unitário de construção, infraestrutura urbana, e valores das áreas vizinhas ou situadas em zonas economicamente equivalentes. Parágrafo Segundo A avaliação prevalecerá pelo prazo de 30 (trinta) dias, contados da data em que tiver sido realizada, findos os quais, sem pagamento do imposto, deverá ser feita nova avaliação. Art. 48 São, também, bases de cálculo do imposto: I o valor venal do imóvel aforado, na transmissão do domínio útil; II o valor venal do imóvel objeto de instituição ou de extinção de usufruto; III a avaliação fiscal ou o preço pago, se este for maior, na arrematação e na adjudicação de imóvel.

15 Art. 49 Não se inclui na avaliação fiscal do imóvel o valor da construção nele executada pelo adquirente e comprovada mediante exibição dos seguintes documentos: I projeto aprovado e licenciado para a construção; II notas fiscais do material adquirido para a construção; III por quaisquer outros meios de provas idôneas, a critério do Fisco. Art. 50 A alíquota do imposto é: I nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação: a) sobre o valor efetivamente financiado: 0,5% (meio por cento); b) sobre o valor restante: 1% (um por cento). II nas demais transmissões: 1% (um por cento). Parágrafo Primeiro A adjudicação de imóvel pelo credor hipotecário ou a sua arrematação por terceiro estão sujeitas à alíquota de 1% (um por cento), mesmo que o bem tenha sido adquirido, antes da adjudicação, com financiamento do Sistema Financeiro de Habitação. Parágrafo Segundo Considera-se como parte financiada, para fins de aplicação da alíquota da 0,5%, o valor do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço liberado para aquisição do imóvel. 2.9 Condiderações Gerais Sobre a Contribuição de Melhoria Para a legislação vigente no Brasil a contribuição de melhoria é um tributo, que tem por fato gerador, uma conjuntura que representa uma vantagem especial ao contribuinte, ou seja uma valoreização de seu imóvel. É destinada às necessidades do serviço ou à atividade estatal, estabelecido no art. 145, III, da Constituição Federal. Pelo que se lê nos ensinamentos de Machado (2004, p.72) contribuição de melhoria é: Segundo Art.81/CTN: É o tributo cuja obrigação tem como fato gerador a valorização de imóveis decorrente de obra pública. Distingue-se do imposto porque depende de atividade estatal específica, e da taxa porque a atividade estatal de que depende é diversa. Enquanto a taxa esta ligada ao exercício regular do poder de polícia, ou a serviço público, a contribuição de melhoria está ligada á realização de obra pública. Caracteriza-se, ainda, a contribuição de melhoria por ser o seu fato gerador instantâneo e único. A contribuição de melhoria cobrada pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal ou pelos Municípios, no âmbito de suas respectivas atribuições, é instituída para fazer face ao custo de obras públicas de que decorra valorização imobiliária, tendo como limite total a despesa realizada e como limite individual o acréscimo de valor que da obra resultar para cada imóvel beneficiado. A contribuição de melhoria pode ser instituída e cobrada por quaisquer dos entes tributantes, desde que, condicionada a realização de obra pública dando origem ao fato gerador desse tributo. Ela é um mecanismo impoprtante para o desenvolvimento das atividades do meio urbano. A contribuição de melhoria é um tributo que visa a melhor eficiência dos equipamentos urbanos, bem como melhores condições de acessibilidade, saúde, entre outros.

16 São exemplos de obras públicas as de saneamento básico, construção de estradas e metrôs, construção, alargamento e pavimentação de ruas, canalização, etc. Este tributo somente poderá ser cobrado em função da valorização que a obra incrementou ao imóvel. Esta valorização, ou seja a diferença do valor do antes e do depois da obra, será o teto a ser cobrado do contribuinte, independente do valor da obra estar acima deste. O CTSM rege: Art. 69 A Contribuição de Melhoria tem como fato gerador a obra pública executada pelo Município e da qual resulte valorização do imóvel beneficiado. (NR Lei nº 428/2004) Art. 70 A Contribuição de melhoria será devida pela execução das seguintes obras: I abertura ou alargamento de rua, construção de parque, estrada, ponte, túnel e viaduto; II nivelamento, retificação, pavimentação, impermeabilização de logradouros; III instalação de rede elétrica, de água e esgoto pluvial ou sanitário; IV proteção contra inundação, drenagem, retificação e regularização de curso e saneamento; V aterro, ajardinamento e obra urbanística em geral; VI construção ou ampliação de praças e obras de embelezamento paisagístico em geral; VII outras obras similares, de interesse público. Art. 71 A Contribuição de Melhoria terá como limite o custo total da obra executada e o seu valor individual será calculado proporcionalmente à valorização de cada imóvel. Parágrafo Primeiro O custo total da obra corresponderá a todas as despesas relacionadas à mesma, como projetos, fiscalização, mão-de-obra, materiais, obrigações tributárias e previdenciárias, serviços de máquinas, etc... Parágrafo Segundo O valor individualizado da Contribuição de Melhoria será obtido pelo rateio de até 50% do custo total da obra, calculado proporcionalmente à valorização de cada imóvel decorrente da obra realizada. (NR Lei nº 428/2004) 4. Valor aferido aos imóveis pelo Município de Salvador das Misões no período Após um estudo de leis sobre tributos, definições sobre os impostos incidentes sobre os terrenos urbanos, ou seja, IPTU e ITBI, e a Taxa de Contribuição de Melhoria, suas bases de cálculo, alíquotas e fato gerador, passaremos a fazer uma análise sobre o comportamento do mercado, para verificar se há a possibilidade de melhorias tanto para a municipalidade, quanto para os contribuintes, quando da formação dos valores unitários dos lotes urbanos. Para isso inicialmente foi feito o levantamento de todas as guias de ITBI recolhidas pelo município de Salvador das Missões, no ano de Em seguida com estas informações, uma equipe foi a procura dos compradores, vendedores e outros informantes, para se obter o valor real da transação descrita em cada guia. Conforme foram geradas guias de ITBI no município de Salvador das Missões, segue a tabela abaixo com todos os valores de terrenos sem benfeitorias negociados no ano de 2013, e seu valor real, no caso em que estes foram confirmados: Valor (R$) Valor (R$) Valor (R$) Valor (R$) Guia nº Área(m²) Guia nº Área(m²) ITBI Real ITBI Real , , , , , ,00

17 02 530, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 xxxxx , , , , ,00 xxxxx , , , ,23 xxxxx xxxxx , , , ,00 xxxxx xxxxx , , , , ,00 xxxxx , , , , , , , , , , , , , ,00 xxxxx , , , , ,00 xxxxx , , , , ,00 xxxxx , ,00 xxxxx , ,00 xxxxx , , , , ,00 xxxxx , , , , , , , ,00 xxxxx , , , , ,00 xxxxx , , , ,27 xxxxx xxxxx ,00 xxxxx xxxxx 85 62,57 xxxxx xxxxx , , , ,96 xxxxx xxxxx , , ,00 87 xxxxx xxxxx xxxxx , ,00 xxxxx , , , , ,00 xxxxx , , , , ,00 xxxxx , , , , ,00 xxxxx , , , , , , , , , , ,00 xxxxx , , , , , , , , , , ,00 xxxxx , , , , ,00 xxxxx , , , , ,00 xxxxx ,45 xxxxx xxxxx , , , ,63 xxxxx xxxxx , , , ,00 xxxxx xxxxx , , , , ,00 xxxxx , , , , ,00 xxxxx , ,00 xxxxx , , , , , , , , , , , , ,00 xxxxx xxxxx , , , , , , , ,00 xxxxx ,75 xxxxx xxxxx , ,00 xxxxx , , , , , , , , , , ,00 xxxxx ,00 xxxxx xxxxx , , , ,00 xxxxx xxxxx , , , , , , , ,00 xxxxx , , , , , , , , , , ,00 xxxxx , , , , ,00 xxxxx , ,00 xxxxx ,22 xxxxx xxxxx , , , ,74 xxxxx xxxxx , , , ,02 xxxxx xxxxx , ,00 xxxxx , , , ,00 xxxxx xxxxx

18 56 487,50 xxxxx xxxxx ,25 xxxxx xxxxx , , , , ,00 xxxxx , , , , ,00 xxxxx , ,00 xxxxx , ,00 xxxxx , ,00 xxxxx , ,00 xxxxx , ,00 xxxxx , ,00 xxxxx , , , ,00 xxxxx xxxxx , ,00 xxxxx , , , , , , , , ,00 Tabela 1 Valores de Guias de ITBI em 2013 Fonte: Criado pelo autor Os valores obtidos na tabela acima são referentes a todas as guias de ITBI preenchidas no ano de 2013, referente a imóveis urbanos, sendo numerados sequencialmente de 01 a 128, sendo estes expressos na primeira coluna. Na segunda coluna, está representada a área superficial do imóvel. Na terceira coluna são os valores cobrados nas guias de ITBI, pagos na Tesouraria Municipal. Os valores da terceira coluna são oriundos do valor obtido através da multiplicação da área superficial do imóvel pelo valor unitário estabelecido por decreto municipal, elaborado no mês de dezembro do ano anterior à tributação, no nosso caso, em dezembro de Para o ano de 2013 foram estabelecidos dois valores unitários para os lotes urbanos: Para a 1ª divisão fiscal: 6,68R$/m²; Para a 2ª divisão fiscal: 7,05R$/m². A divisão fiscal no município de Salvador das Missões está relacionada com a infraestrutura existente na rua em que este faz frente. Se a Rua for pavimentada, independente do tipo de pavimentação (calçamento, asfalto, paver, etc.) se trata o imóvel como situado dentro da 1º divisão fiscal. No caso de não haver pavimentação na rua frontal, o imóvel se localiza dentro da 2º divisão fiscal. Podemos notar que o valor cobrado em todas as guias não é exatamente igual à simples multiplicação da área pelo valor unitário, exceto em alguns casos. Isso se deve porque as guias chegam à Prefeitura com um valor estabelecido pelo contribuinte para o imóvel. Este valor apesar de não corresponder com a realidade ainda está acima dos valores calculados pela municipalidade, usando a simples conversão estipulada em um decreto. Se fosse cobrado o valor calculado, a Prefeitura estaria deixando de arrecadar valores, caracterizando a renúncia de receita, o que seria certamente apontado pelo Tribunal de Contas do Estado. Na quarta coluna da tabela estão descritos os valores reais das transações efetuadas. Estes valores foram obtidos com a ajuda do setor tributário da Prefeitura, que informava cada vez que era encaminhada uma guia de ITBI. Com esta informação, um grupo de três pessoas, em diferentes dias e em intervalos de duas semanas faziam perguntas sobre o valor da transação junto ao vendedor e ao comprador, além de moradores próximos e proprietários de lotes à venda próximos. Quando estas informações se completavam, era considerada como verdadeiro o valor informado da transação. Como no município não existem imobiliárias, os proprietários dos lotes informam sua intenção de venda colocando placas próximas ao lote com número de telefone para contato. Assim alguns valores são obtidos antecipadamente e

19 confirmados quando da transação. Pode se observar na tabela que algumas células apresentam valores nulos (marcadas com xxxxx ). Quando estiver nas colunas correspondentes aos valores de Área, Valor ITBI e Valor Real, significa que a guia foi anulada. Este é o caso da guia nº87. Quando a coluna correspondente a Valor de ITBI e Valor Real apresentarem valor nulo, significa que não foi transação envolvendo compra e venda de terreno. Isto ocorre quando se tratar de compra e venda de terreno com benfeitoria, compra e venda de apartamento e extinção de condomínio. Quando existirem células nulas somente na coluna Valor Real, significa que não foi possível se obter o valor real da negociação. Por mais que se investiguem pessoas envolvidas na transação, ou demais interessados, em alguns casos fica impossível a certeza do valor atribuído ao imóvel. Cem esta certeza, estes valores ficam descartados. Todas as células que apresentam valores nulos foram descartadas para qualquer análise. Analisando a tabela se nota algumas características das transações imobiliárias efetuadas no município, tais como: a) A maioria dos valores atribuídos aos imóveis está abaixo do valor real, para que o valor do imposto seja reduzido; b) Via de regra, as guias que representam compra e venda de terreno através de financiamento bancário, tem o valor atribuído pelo contribuinte coincidente com o valor real. Isto esta evidente na guia nº46, que apresenta o valor real da transação; c) Existem casos em que realmente as pessoas revelam o valor verdadeiro da negociação, como no caso das guias nº41, nº64, nº67 e nº78, que apesar de não estarem relacionadas com financiamento bancário, apresentam valores verídicos; d) Como exceção à regra das guias originárias de financiamento bancário, nota-se que as guias nº94, nº39 e nº37 mostram uma nova tática das pessoas que usam financiamento bancário para fins de aquisição de terreno e construção. O comprador estipula um valor maior para o terreno, para que, em acordo com o vendedor, ficam com o saldo para investimentos em melhoria na obra ou outras aplicações. Apesar de pagarem mais pelo valor do ITBI, a extrapolação é vantajosa para o comprador. Fazendo o cálculo do valor que deixou de ser arrecadado somente em ITBI no ano de 2013, deve se excluir as guias sem valor real, e também aquelas que extrapolaram o valor. Estas últimas, por estarem com valores acima do valor real, o imposto será cobrado sobre o maior valor entre o calculado e o estipulado pelo contribuinte. Isto ocasionará arrecadação a maior e não será computada neste cálculo. Somando-se as guias restantes, se obtém o valor calculado para a arrecadação de ITBI para o ano de 2013 de R$ ,00. Sobre este valor é cobrada uma alíquota e 1%, o que resulta em um valor arrecadado de R$5.809,95 O valor real ficaria em R$ ,00 e o valor arrecadado em ITBI seria de R$14.747,80. Nota-se que o valor da arrecadação obtida no ITBI aumenta quase três vezes usando-se o valor real do imóvel. Além desse acréscimo, também a arrecadação em IPTU também estaria sendo praticamente triplicada. Como o IPTU é arrecadado anualmente, seu valor é bastante significativo no orçamento do município. Verifica-se que se for feito um estudo do comportamento do mercado imobiliário, analisando fatores que influenciam na formação do preço dos imóveis, tais como localização, topografia, infraestrutura, etc. o valor arrecadado pelo município seria bem maior.

20 Também com esta análise se comprovaria a diferença de valores entre terrenos, podendo assim se cobrar mais de lotes mais valorizados e menos dos de menor valor, promovendo assim uma tributação mais justa. Caso não seja do interesse do município onerar seus cidadãos, através de lei municipal podese alterar a alíquota dos impostos cobrada sobre o valor venal do imóvel. Quanto a contribuição de melhoria, sabendo da influência da infraestrutura na formação do valor do imóvel, sabe-se o quanto este será valorizado no momento de se instalar nova infraestrutura, consequentemente o valor a ser cobrado do beneficiado. 5. Conclusão A cobrança de taxas e impostos sobre imóveis urbanos, de competência dos municípios, que dependem do valor venal dos terrenos, é demasiadamente suscetível a críticas, porque envolve grande parte da população do município, e deve ser feita de maneira justa e transparente. Os valores tomados como base de cálculo do imposto ou taxa devem ter sua origem devidamente comprovada, para não haver contestações por parte dos contribuintes, tanto quanto ao montante a ser pago, quanto a diferença entre o valor pago por um em relação a outro imóvel. Como se viu o exemplo do município de Salvador das Missões, que usa somente valores estipulados em decreto municipal, atualizados anualmente, e que leva em consideração somente um tipo de infraestrutura para se obter o valor do imóvel, é um caso em que a tributação não é justa, porque não diferencia os imóveis de forma correta. É necessário fazer uma análise mais criteriosa para a obtenção dos valores reais dos imóveis, o que ficou comprovado somente usando o comparativo entre o valor cobrado nas guias de ITBI e o valor real pago pelos proprietários para aquisição dos terrenos. Fazendo-se uma análise estatística ou tratamento por fatores, seguindo recomendações das normas da ABNT, se obterá uma função que justificará a formação de valores dos terrenos, segundo o comportamento atual do mercado. Esta análise deverá ser feita de tempos em tempos, conforme se verifique alterações no comportamento do mercado. È indicado o uso do Método Comparativo Direto de dados de Mercado para se obter os valores reais praticados nas transações imobiliárias realizadas no município de Salvador das Missões, porque se comprovou a defasagem significativa destes valores para se calcular os valores dos tributos por parte da prefeitura. Usando um método cientifico comprovado para a obtenção dos valores dos imóveis, o município poderá aumentar a sua arrecadação, bem como cobrar de forma mais justa seus impostos e taxas. Referências ABNT/NBR : Avaliação de Bens. Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: Maio de BALEEIRO, Aliomar. Direito Tributário, ed. Rio de Janeiro: Forense, BRASIL, Código Tributário Nacional, de 25 de outubro de Dispõe sobre o Sistema Tributário Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e Municípios. Disponível em: < Acesso em: 22 Out 2013.