Relatório de Consultoria Imobiliária BINSWANGER BRAZIL BB26783-2 AVALIAÇÃO DE TERRENOS Rua Dr. Francisco Portela, 2511 Lotes 1, 2, 3 e 4 Centro São Gonçalo/RJ Data-base: maio de 2017
São Paulo, 31 de maio de 2017. BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A Av. Pres Juscelino Kubitschek, 2041/2235-26º andar 04543-011 Vila Olímpia São Paulo/SP À atenção de Massaru Nyorai Parente Real Estate REF: 4 terrenos contíguos localizados na Rua Dr. Francisco Portela - Centro São Gonçalo/RJ. Atendendo à solicitação do Banco Santander (Santander), a Binswanger Brazil (Binswanger) efetuou a avaliação do imóvel em referência determinando seus valores de mercado para venda e liquidação forçada. No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como as metodologias utilizadas para o cálculo dos valores. Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta encontram-se totalmente concluídos. Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para dirimir dúvidas. Atenciosamente, Adriana Landucci Binswanger Brazil
SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO... 7 1.1 OBJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO... 7 1.2 CONSIDERAÇÕES INICIAIS... 7 1.3 CONDIÇÕES LIMITANTES... 7 1.4 EVENTOS SUBSEQUENTES... 8 2. METODOLOGIA... 9 2.1 MÉTODO EVOLUTIVO... 10 2.1.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO... 10 2.2 DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE... 13 2.3 DEFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA... 13 3. PANORAMA DE MERCADO... 14 4. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO... 16 4.1 LOCALIZAÇÃO... 16 4.2 ENTORNO... 17 4.3 POLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES... 17 4.4 MELHORAMENTOS PÚBLICOS... 18 4.5 ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE... 18 5. CONSIDERAÇÕES DE MERCADO... 19 5.1 OFERTA... 19 5.2 DEMANDA... 19 6. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE... 20 6.1 TERRENO... 20 6.2 CONSTRUÇÕES... 20 7. DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE... 23 8. PLANEJAMENTO URBANO... 24 9. AVALIAÇÃO... 25 9.1 VALOR DE MERCADO PARA VENDA... 25 9.2 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA... 26 10. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO... 28 11. CONFIDENCIALIDADE... 29 12. APÊNDICE I ELEMENTOS COMPARATIVOS - TERRENOS... 30 13. APÊNDICE II HOMOGENEIZAÇÃO DE IMÓVEIS - TERRENOS... 31 14. APÊNDICE III MAPA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS - TERRENOS... 32 15. APÊNDICE IV - DOCUMENTAÇÃO... 33 16. APÊNDICE V - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO... 39 17. APÊNDICE VI - LIC... 40
SUMÁRIO EXECUTIVO CARACTERÍSTICAS GERAIS Solicitante: Banco Santander (Brasil) S/A Objeto: Terrenos contíguos Local: Rua Dr. Francisco Portela, 2511 Lotes 1, 2, 3 e 4 Centro São Gonçalo/RJ. Finalidade: Determinação dos valores de mercado para venda e Liquidez: Baixa de liquidação forçada. 4
RESUMO DAS ÁREAS MATRÍCULA 15430 LOTE 1 Área de terreno: 184,40 m² MATRÍCULA 15431 LOTE 2 Área de terreno: 261,00 m² MATRÍCULA 4862 LOTE 3 Área de terreno: 257,13 m² MATRÍCULA 4114 LOTE 4 Área de terreno: *254,40 m² *Estimada com base nas informações de perímetro do terreno (largura de frente e largura de fundos de 12,00 m, extensão do lado direito de 21,40 m e extensão do lado esquerdo de 21,00 m) CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO MATRÍCULA 15430 LOTE 1 Valor de mercado para venda: R$ 195.200,00 Valor de liquidação forçada: R$ 110.900,00 MATRÍCULA 15431 LOTE 2 Valor de mercado para venda: R$ 276.200,00 Valor de liquidação forçada: R$ 157.000,00 5
MATRÍCULA 4862 LOTE 3 Valor de mercado para venda: R$ 272.100,00 Valor de liquidação forçada: R$ 154.700,00 MATRÍCULA 4114 LOTE 4 Valor de mercado para venda: R$ 269.200,00 Valor de liquidação forçada: R$ 153.000,00 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Grau de fundamentação: II Grau de precisão: III DATAS Data-base: maio de 2017 Data da vistoria: 26 de maio de 2017 6
1. INTRODUÇÃO 1.1 OBJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO A Santander solicitou à Binswanger a avaliação de quatro terrenos contíguos, determinando seus valores de mercado para venda e liquidação forçada, na data-base maio de 2017, visando a suportar decisões gerenciais. Os bens escopo desta avaliação são: Terreno livre 1.2 CONSIDERAÇÕES INICIAIS Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria física do imóvel, pesquisa do mercado imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, recebidas da Administração da contratante. 1.3 CONDIÇÕES LIMITANTES Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Binswanger não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência. 7
Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade de Binswanger para detectar fraudes nos documentos. Não é responsabilidade da Binswanger, identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações e outros comprometimentos legais, e não existir quaisquer problemas relacionados a passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que venham a atingir a área. Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios ou quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade. Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no parágrafo Objetivo deste relatório. 1.4 EVENTOS SUBSEQUENTES Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste relatório. A Binswanger não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a data de emissão. 8
2. METODOLOGIA A metodologia adotada segue as prescrições da NBR 14653, partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. Baseados nas características deste imóvel, entendemos que a metodologia que melhor reflete o valor de mercado para venda é a aplicação do comparativo direto de dados de mercado de terrenos à venda haja vista terem sido identificados imóveis comparáveis ofertados para venda. 9
2.1 MÉTODO EVOLUTIVO Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes calculados por métodos distintos. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado, o fator de comercialização. 2.1.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. O método comparativo direto de dados de mercado adotado consiste na apuração do valor de um imóvel por meio da análise do comportamento do mercado imobiliário relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços. Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data-base da avaliação com o objetivo de obter amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando a explicar o comportamento do mercado da região. O nível de influência dos fatores utilizados foi baseado em estudos consagrados publicados e estão mencionados a seguir: Fator fonte A aplicação deste fator considera a margem de desconto em uma negociação de mercado. 10
Fator localização Item de influência significativa no valor de um imóvel, ponderado não em simples distância medida em metros ou quilômetros e sim na proximidade de polos atrativos e/ou ocorrência de fator relevante. Foram ponderados por meio de dados publicados ou em entrevistas com profissionais do mercado imobiliário. Fator melhoramentos públicos Os melhoramentos públicos implantados nos locais dos elementos pesquisados e do avaliado podem diferir, sendo assim utilizamos fatores de equalização obtidos em estudo publicado pelo Eng. João Ruy Canteiro. Melhramentos públicos Fator Água 15% Esgoto 10% Energia elétrica 15% Iluminação Pública 5% Telefone 5% Pavimentação 30% Fator de topografia Os fatores utilizados foram propostos pelo estudo desenvolvido e publicado Eng. João Ruy Canteiro demostrados a seguir. Topografia Fator Plana 1,00 Declive até 5% 0,95 de 5% a 10% 0,90 acima de 10% 0,80 Aclive suave 0,95 acentuado 0,90 11
Fator área A tendência do mercado é reduzir o valor unitário por unidade de área à medida que a área negociada aumenta. Utilizamos a seguinte expressão, onde: x: área do imóvel avaliado e y: a área da pesquisa de mercado. Fa = (y/x) 0,25 se 0,70 < (y/x) < 1,30 Fa = (y/x) 0,125 se (y/x) > 1,30 ou (y/x) < 0,70 Fator de zoneamento Corrige os efeitos das divergências, mediante análise dos efeitos das restrições e permissibilidade dos coeficientes de aproveitamento, taxa de ocupação e usos permitidos. 12
2.2 DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à vista, admitindo-se: um proprietário disposto a efetuar a transação; que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação; que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com especial interesse na propriedade em questão. 2.3 DEFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Este valor é muito utilizado por proprietários de imóveis que necessitam realizar uma venda rápida ou por empresas que costumam receber imóveis em dação de pagamento. De acordo com a NBR 14.653, parte 1, da ABNT, liquidação forçada é definido como: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. 13
3. PANORAMA DE MERCADO O município de São Gonçalo, no Estado do Rio de Janeiro, tem investido na mudança socioeconômica da região e por isso é hoje uma das principais cidades do Estado. A proximidade com a cidade do Rio de Janeiro, da qual distam apenas 20 km e a ligação com outros municípios, fazem de São Gonçalo um ponto estratégico para negócios, além de passagem, quase obrigatória, para as áreas turísticas do Estado, como a Região dos Lagos, e as culturais, como a cidade do Rio de Janeiro e a cidade de Niterói. A crise econômica que inicialmente atingiu o governo federal e depois o estado do Rio de Janeiro, ocasionou reflexos em São Gonçalo. Contudo, alguns mercados do município, como o imobiliário, já conseguem prever um futuro promissor. Apesar de passar por meses em queda, o ano de 2017 já é visto com otimismo. No ramo de aluguéis, o pior momento parece já ter passado. Após uma virada de ano ruim, o mercado começou a dar sinais de aquecimento em junho, quando o número de negócios fechados cresceu. O grande obstáculo de momento é o preço dos imóveis, que de acordo com o Índice FipeZap de Locação, caiu 12% entre abril de 2015 e o mesmo período de 2016. Numa comparação entre os primeiros sete meses de 2015 e 2016, teve-se uma evolução de 2% no número de imóveis alugados. O grande problema é que no ano passado o valor era maior, ou seja, esse ano alugou-se mais, apesar do menor ganho, aponta proprietário de imobiliária local do município. 14
Um fator importante para derrubar a arrecadação, além dos valores, é a queda de aluguéis comerciais. Desde o final do ano passado, a procura por imóveis residenciais tem dominado o setor. De dezembro até hoje, mais de 90% dos contratos fechados são relativos a moradias. A área comercial está bem devagar, atualmente ninguém consegue abrir um novo negócio ou se manter com o atual, apontou proprietário de imobiliária local do município. Apesar de diminuir a receita, o valor baixo dos imóveis está garantindo uma maior facilidade de pagamento. A figura do fiador, que era quase uma certeza na negociação, agora está desaparecendo. Fontes: http://www.osaogoncalo.com.br/geral/18166/mercado-imobiliario-em-sao-goncalotem-futuro-promissor http://www.saogoncalo.rj.gov.br/sao_goncalo.php 15
4. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO 4.1 LOCALIZAÇÃO Os terrenos estão localizados na Rua Dr. Francisco Portela, 2.511 Lotes 1, 2, 3 e 4 Centro São Gonçalo/RJ. A imagem abaixo mostra a macrolocalização dos terrenos. Detalhe da localização do imóvel Como pontos de referência, podemos citar que o imóvel está a cerca de: 2 Km da Prefeitura Municipal de São Gonçalo; 33 Km do Aeroporto Internacional do Rio de Janeiro Galeão; 29 Km do Aeroporto do Rio de Janeiro Santos Dumont. 16
4.2 ENTORNO Os terrenos avaliados estão situados em região urbana, com ocupação residencial e comércio local. Verifica-se nas imediações do imóvel quantidade reduzida de terrenos livres para venda, quantidade significativa de imóveis comerciais e residenciais de padrão baixo/médio para localção e nenhuma verticalização. A imagem abaixo ilustra o entorno dos terrenos. Localização aproximada do imóvel avaliado 4.3 POLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES Os terrenos avaliados possuem boa visibilidade, pois estão situados da Rua Dr. Francisco Portela, uma das principais vias do município. Além disso, a contiguidade dos terrenos possibilita a unificação dos mesmos no processo de comercialização do imóvel. 17
Os terrenos apresentam construções não averbadas e em péssimo estado de conservação. A ocupação do imóvel necessita de implementação de reformas importantes e regularização nas benfeitorias existentes ou demolição das mesmas. 4.4 MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região concentra parte dos serviços públicos, tais como redes de água e esgoto, energia elétrica, telefonia fixa e móvel, arborização, pavimentação e coleta de lixo. 4.5 ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE A região próxima ao avaliado é servida por transportes públicos, com linhas de ônibus que interligam o centro de São Gonçalo aos demais bairros do município. FOTOS DOS ACESSOS Rua Dr. Francisco Portela Rua Dr. Francisco Portela 18
5. CONSIDERAÇÕES DE MERCADO 5.1 OFERTA A região apresenta média taxa de vacância de imóveis residenciais e comerciais de baixo/médio padrão, e baixa/nula de imóveis industriais. 5.2 DEMANDA O mercado imobiliário de forma geral tem demonstrado demanda refreada, com poucos lançamentos residenciais, comerciais ou industriais. 19
6. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE 6.1 TERRENO O terreno é plano, possuí formato regular e consideramos nos cálculos o quadro de áreas apresentado no sumário executivo, conforme apontado nas matrículas 15.430, 15.431, 4.862 e 4.114. Delimitação obtida nas matrículas 6.2 CONSTRUÇÕES As construções não estão averbadas e não foram consideradas na avaliação dos imóveis. 20
FOTOS LOTE 1 Fachada Fachada FOTOS LOTE 2 Fachada Fachada Detalhe do imóvel Detalhe do imóvel 21
FOTOS LOTE 3 Fachada Fachada FOTOS LOTE 4 Fachada Fachada Detalhe do imóvel Detalhe do imóvel 22
7. DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE Esta avaliação foi embasada nos seguintes documentos recebidos do proprietário: MATRÍCULA 15.430 Lote n : 1 Matrícula nº: 15.430 Área total de terreno: 184,40 m² Data: 22 de fevereiro de 2017 MATRÍCULA 15.431 Lote n : 2 Matrícula nº: 15.431 Área total de terreno: 261,00 m² Data: 22 de fevereiro de 2017 MATRÍCULA 4.862 Lote n : 3 Matrícula nº: 4.862 Área total de terreno: 257,13 m² Data: 22 de fevereiro de 2017 MATRÍCULA 4.114 Lote n : 4 Matrícula nº: 4.114 Área total de terreno: *254,40 m² Data: 22 de fevereiro de 2017 *Estimada com base nas informações de perímetro do terreno 23
8. PLANEJAMENTO URBANO De acordo com atual plano diretor de desenvolvimento municipal de São Gonçalo, Lei Complementar nº01/2009, o imóvel localiza-se em uma Zona de Urbanização Consolidada (ZUC-3), conforme imagem a seguir. 24
9. AVALIAÇÃO Conforme mencionado anteriormente, considerando as peculiaridades do imóvel, seu valor de mercado para venda foi calculado utilizando-se o método comparativo direto de dados, conforme demonstrado a seguir: 9.1 VALOR DE MERCADO PARA VENDA Efetuamos pesquisa de mercado e comparamos as características dos terrenos em oferta com as do terreno avaliado, utilizando o método comparativo direto de dados de mercado cujos cálculos estão demostrados no apêndice deste relatório. Cálculo do valor do terreno Matricula 4114 Valor unitário: R$ 1.058,32/m² Área do terreno: 254,40 m² Valor total de mercado: R$ 269.200,00 Cálculo do valor do terreno Matricula 4862 Valor unitário: R$ 1.058,32/m² Área do terreno: 257,13 m² Valor total de mercado: R$ 272.100,00 Cálculo do valor do terreno Matricula 15430 Valor unitário: R$ 1.058,32/m² Área do terreno: 184,40 m² Valor total de mercado: R$ 195.200,00 Cálculo do valor do terreno Matricula 15431 Valor unitário: R$ 1.058,32/m² Área do terreno: 261,00 m² Valor total de mercado: R$ 276.200,00 25
9.2 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA O valor de liquidação forçada foi calculado a partir do valor de mercado, conforme demonstrado abaixo, visando a aumentar a atratividade do imóvel, possibilitando uma provável venda rápida. Cálculo do valor de liquidação forçada Despesas fixas: 0,30% a.m. 3,66% a.a. IPTU Manutenção Administração Segurança 0,05% a.m. 0,10% a.m. 0,05% a.m. 0,10% a.m. Despesas financeiras: (1+Tx Selic/1+Inflação)-1: 0,54% a.m. 6,68% a.a. Despesas totais: (Desp. Financeiras + Desp. fixas): Tempo de absorção no mercado: Taxa SELIC Inflação média (IPC/FIPE maio/17) 0,84% a.m. 48 meses Matricula 4114 11,15% a.a. 4,19% a.a. Valor total de mercado para venda: R$ 269.200,00 Valor de liquidação forçada: ((Vmerc MIN)/(1+Desp. totais))^tempo: R$ 153.000,00 Deságio 43,16% Fator 0,57 Cálculo do valor de liquidação forçada Despesas fixas: 0,30% a.m. 3,66% a.a. IPTU Manutenção Administração Segurança 0,05% a.m. 0,10% a.m. 0,05% a.m. 0,10% a.m. Despesas financeiras: (1+Tx Selic/1+Inflação)-1: 0,54% a.m. 6,68% a.a. Despesas totais: (Desp. Financeiras + Desp. fixas): Tempo de absorção no mercado: Taxa SELIC Inflação média (IPC/FIPE maio/17) 0,84% a.m. 48 meses Matricula 4862 11,15% a.a. 4,19% a.a. Valor total de mercado para venda: R$ 272.100,00 Valor de liquidação forçada: ((Vmerc MIN)/(1+Desp. totais))^tempo: R$ 154.700,00 Deságio 43,16% Fator 0,57 26
Cálculo do valor de liquidação forçada Despesas fixas: 0,30% a.m. 3,66% a.a. IPTU Manutenção Administração Segurança 0,05% a.m. 0,10% a.m. 0,05% a.m. 0,10% a.m. Despesas financeiras: (1+Tx Selic/1+Inflação)-1: 0,54% a.m. 6,68% a.a. Despesas totais: (Desp. Financeiras + Desp. fixas): Tempo de absorção no mercado: Taxa SELIC Inflação média (IPC/FIPE maio/17) 0,84% a.m. 48 meses Matricula 15430 11,15% a.a. 4,19% a.a. Valor total de mercado para venda: R$ 195.200,00 Valor de liquidação forçada: ((Vmerc MIN)/(1+Desp. totais))^tempo: R$ 110.900,00 Deságio 43,16% Fator 0,57 Cálculo do valor de liquidação forçada Despesas fixas: 0,30% a.m. 3,66% a.a. IPTU Manutenção Administração Segurança 0,05% a.m. 0,10% a.m. 0,05% a.m. 0,10% a.m. Despesas financeiras: (1+Tx Selic/1+Inflação)-1: 0,54% a.m. 6,68% a.a. Despesas totais: (Desp. Financeiras + Desp. fixas): Tempo de absorção no mercado: Taxa SELIC Inflação média (IPC/FIPE maio/17) 0,84% a.m. 48 meses Matricula 15431 11,15% a.a. 4,19% a.a. Valor total de mercado para venda: R$ 276.200,00 Valor de liquidação forçada: ((Vmerc MIN)/(1+Desp. totais))^tempo: R$ 157.000,00 Deságio 43,16% Fator 0,57 27
10. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do imóvel localizado na Rua Dr. Francisco Portela, 2511 Lotes 1, 2, 3 e 4 Centro São Gonçalo/RJ, na data-base maio de 2017: Matrícula 4114 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (Duzentos e sessenta e nove mil e duzentos reais) R$269.200,00 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (Cento e cinquenta e três mil reais) R$153.000,00 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (Duzentos e sessenta e dois mil e cem reais) R$272.100,00 Matrícula 4862 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (Cento e cinquenta e quatro mil e setecentos reais) R$154.700,00 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (Cento e noventa e cinco mil e duzentos reais) R$195.200,00 Matrícula 15430 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (Cento e dez mil e novecentos reais) R$110.900,00 Matrícula 15431 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (Duzentos e sessenta e seis mil e duzentos reais) R$276.200,00 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (Cento e cinquenta e sete mil reais) R$157.000,00 Binswanger Brazil CREA: 494866 Nilton Molina Neto Sócio-Diretor CREA: 506.893.304-8 Adriana Landucci Gerente de Consultoria e Avaliações CREA: 060.130.387-8 28
11. CONFIDENCIALIDADE Este relatório reserva-se ao uso exclusivo do destinatário e nenhuma responsabilidade será assumida perante terceiros no que se refere à sua utilização, sejam quais forem as circunstâncias. Finalizando, notificamos V.Sas. que, de acordo com nossas práticas normais, este relatório não poderá ser incluído em qualquer documento, circular ou declaração, em parte, por inteiro ou em qualquer referência, nem ser publicado sem o nosso consentimento por escrito quanto à forma ou contexto em que possa aparecer. 29
12. APÊNDICE I ELEMENTOS COMPARATIVOS - TERRENOS ELEMENTOS COMPARATIVOS Matricula 4862 Nº Foto Município Bairro Endereço Índice local Terreno Zoneamento Topografia Valores Informações Área Descrição Fator Descrição Fator Situação Total Parcela terreno Fator oferta Unitário Contato Telefone Data-base (oferta/transação) foto São Gonçalo Centro Rua Dr. Francisco Portela, 2511 - Lote 3 100 257,13 m² ZUC-3 1,00 Plana 1,00 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a mai/17 0 1 São Gonçalo Porto Novo Tv. Rubens Falcão, 294 100 1.250,00 m² ZUC-3 1,00 Plana 1,00 Oferta R$ 1.650.000,00 R$1.650.000,00 0,80 R$ 1.056,00/m² Alvimar (21) 3619-7600 ou 99815-3664 mai/17 2 São Gonçalo Sete Pontes Rua Dr. Pio Borges, ao lado do n. 2822 ( Cond. Central Park) 100 6.000,00 m² ZUC-3 1,00 Plana 1,00 Oferta R$ 8.000.000,00 R$8.000.000,00 0,80 R$ 1.066,67/m² Coldwell Banker Quattro I Negócios Imobiliários (21) 3500-7965 ou 99389-5901 mai/17 3 foto São Gonçalo Raul Veiga Estrada Raul Veiga (Esquina com Rua Nereu Ramos) 100 982,00 m² ZUC-2 1,00 Plana 1,00 Oferta R$ 1.300.000,00 R$1.300.000,00 0,80 R$ 1.059,06/m² Brasil Brokers ( 21 ) 2716-9300 mai/17 4 São Gonçalo Alcântara Travessa Ideal 100 777,00 m² ZUC-3 1,00 Plana 1,00 Oferta R$ 830.000,00 R$830.000,00 0,80 R$ 854,57/m² Brito Consultor (21) 96419-1109 ou (21) 3169-3193 mai/17 Travessa João Silva, em frente ao 5 São GonçaloPorto da Pedra F6185 - vizinho a Campo da Pedra 100 1.300,00 m² ZUC-3 1,00 Plana 1,00 Oferta R$ 1.800.000,00 R$1.800.000,00 0,80 R$ 1.107,69/m² Medina Verde - Lais (21) 3856-8583 ou (21) 96464-9343 mai/17 6 São Gonçalo Alcântara Rua Rubens do Amaral esquina com Benicio Oliveira 100 540,00 m² ZUC-2 1,00 Plana 1,00 Oferta R$ 800.000,00 R$800.000,00 0,80 R$ 1.185,19/m² Medina Verde - Lais (21) 3856-8583 ou (21) 96464-9343 mai/17 7 foto São Gonçalo Centro Rua Dr. Francisco Portela, 2510 100 430,00 m² ZUC-3 1,00 Plana 1,00 Oferta R$ 580.000,00 R$580.000,00 0,80 R$ 1.079,07/m² Márcia (21) 3505-0500 mai/17 30
Valor Unitário Estimado Avaliação Terreno 13. APÊNDICE II HOMOGENEIZAÇÃO DE IMÓVEIS - TERRENOS Homogeneização de terrenos - venda Nº Endereço Área terreno Valores Total Fator oferta Unitário Homogeneização (Fatores) Localização Zoneamento Topografia Melhoramentos Públicos 1 Tv. Rubens Falcão, 294 1.250,00 m² R$ 1.650.000,00 0,80 R$ 1.056,00/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 R$ 1.056,00/m² 2 Rua Dr. Pio Borges, ao lado do n. 2822 ( Cond. Central Park) 6.000,00 m² R$ 8.000.000,00 0,80 R$ 1.066,67/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 R$ 1.066,67/m² 3 Estrada Raul Veiga (Esquina com Rua Nereu Ramos) 982,00 m² R$ 1.300.000,00 0,80 R$ 1.059,06/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 R$ 1.059,06/m² 4 Travessa Ideal 777,00 m² R$ 830.000,00 0,80 R$ 854,57/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 R$ 854,57/m² 5 Travessa João Silva, em frente ao F6185 - vizinho a Campo da Pedra 1.300,00 m² R$ 1.800.000,00 0,80 R$ 1.107,69/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 R$ 1.107,69/m² 6 Rua Rubens do Amaral esquina com Benicio Oliveira 540,00 m² R$ 800.000,00 0,80 R$ 1.185,19/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 R$ 1.185,19/m² 7 Rua Dr. Francisco Portela, 2510 430,00 m² R$ 580.000,00 0,80 R$ 1.079,07/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 R$ 1.079,07/m² Fator final Valor unitário homogeneizado Intervalo de confiança Situação paradigma Número de amostras: 7 Área terreno: 257,13 m² Graus de liberdade: 6 Fator local: 100 tc (tabelado): 1,440 Fator topografia Plana Desvio padrão: R$ 54,67/m² Zoneamento ZUC-3 R$ 1.250,00 Limite superior: R$ 1.112,99/m² Média: R$ 1.058,32/m² Limite inferior: R$ 1.003,65/m² R$ 1.125,00 Intervalo - Elementos efetivamente utilizados Valor mínimo: R$ 854,57/m² Valor máximo: R$ 1.185,19/m² R$ 1.000,00 Campo de arbítrio Limite superior: R$ 1.217,07/m² Limite inferior: R$ 899,57/m² R$ 875,00 R$ 750,00 R$ 750,00 R$ 875,00 R$ 1.000,00 R$ 1.125,00 R$ 1.250,00 Valor Unitário Observado 31
14. APÊNDICE III MAPA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS - TERRENOS 32
15. APÊNDICE IV - DOCUMENTAÇÃO 33
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16. APÊNDICE V - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Método comparativo direto ABNT NBR 14653-2 (Imóveis Urbanos) Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Grau Item Descrição III Pontos II Pontos I Pontos 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados 3 p Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento 2 Adoção de situação paradigma 1 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 12 3 5 2 p 3 1 3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados, com foto e caracterisitcas observadas pelo autor do laudo 3 p Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados 2 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 1 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 3 p 0,50 a 2,00 2 0,40 a 2,50* 1 Pontuação * no caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de marcado, a amostra seja menos heterogênea. 11 Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização de tratamento por fatores Pontos mínimos Itens obrigatórios Graus III II I 10 6 4 Itens 2 e 4 no Grau III com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II com os demais no mínimo no Grau I Todos, no mínimo no Grau I Enquadramento Laudo Pontos ( 1-4) Itens obrigatórios Grau fundamentação Valor de terreno 11 Grau II Grau II Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Graus III II I 30% 40% 50% Nota: quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessaria justificativa com base no diagnóstico do mercado. 39
17. APÊNDICE VI - LIC ANEXADO NA VERSÃO FINAL 40