Relatório de Consultoria Imobiliária

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1 Relatório de Consultoria Imobiliária BINSWANGER BRAZIL BB26694 AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO DUPLEX Condomínio Grand Bali Resort Ed. Java - Apartamento 512 Ubatuba/SP Data-base: abril/2017

2 São Paulo, 10 de abril Banco Santander (Brasil) S/A Av. Pres. Juscelino Kubitschek, º andar Vila Olímpia São Paulo/SP. À atenção de Massaru Nyorai Parente Real Estate REF: Apartamento 512 do Ed. Java - Cond. Grand Bali Resort - localizado na Av. Atlântica Praia Grande Ubatuba/SP. Atendendo à solicitação do Banco Santander (Brasil) S/A (Santander), a Binswanger Brazil (Binswanger) efetuou a avaliação do imóvel em referência determinando seus valores de mercado para venda e de liquidação forçada. No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como as metodologias utilizadas para o cálculo dos valores. Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta encontram-se totalmente concluídos. Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para dirimir dúvidas. Atenciosamente, Adriana Landucci Binswanger Brazil

3 Avaliação Prédio comercial SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO OBJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO CONSIDERAÇÕES INICIAIS CONDIÇÕES LIMITANTES EVENTOS SUBSEQUENTES METODOLOGIA MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE DEFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA PANORAMA DE MERCADO CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO LOCALIZAÇÃO ENTORNO PERSPECTIVA DE VALORIZAÇÃO E VOCAÇÃO POLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES OFERTA DEMANDA MELHORAMENTOS PÚBLICOS ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GRAND BALI RESORT APARTAMENTO DUPLEX DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE PLANEJAMENTO URBANO VIGENTE AVALIAÇÃO VALOR TOTAL DE MERCADO PARA VENDA VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO CONFIDENCIALIDADE APÊNDICE I ELEMENTOS COMPARATIVOS IMÓVEIS COMERCIAIS APÊNDICE II HOMOGENEIZAÇÃO DE IMÓVEIS COMERCIAIS APÊNDICE III MAPA LOCALIZAÇÃO ELEMENTOS COMPARATIVOS APÊNDICE IV - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO APÊNDICE V TABELAS DE REFERÊNCIA APÊNDICE VI - DOCUMENTAÇÃO... 34

4 SUMÁRIO EXECUTIVO CARACTERÍSTICAS GERAIS Solicitante: Banco Santander (Brasil) S/A Objeto: Apartamento 512 (duplex) Local: Av. Atlântica, Rua das Bandeiras, Rua Tibiriçá e Rua Bartira Finalidade: Determinação dos valores de mercado para venda e de liquidação forçada. Liquidez: Média/baixa. 4

5 RESUMO DAS ÁREAS Área privativa: 178,4841 m² (averbada) Área construída: 264,2075 m² (averbada) Fração ideal no terreno: 1,1930% Vagas de garagem: 2 demarcadas/ grandes CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO Valor de mercado: R$ ,00 Valor de liquidação forçada: R$ ,00 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Grau de fundamentação: II Grau de precisão: III DATAS Data-base: abril de 2017 Data da vistoria: 01 de abril de

6 1. INTRODUÇÃO 1.1 OBJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO O Santander solicitou à Binswanger a avaliação de um apartamento duplex, determinando seus valores de mercado para venda e de liquidação forçada, na data-base abril de 2017, visando a suportar decisões gerenciais. 1.2 CONSIDERAÇÕES INICIAIS Visando atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria física do imóvel, pesquisa do mercado imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, recebidas da Administração da contratante. 1.3 CONDIÇÕES LIMITANTES Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Binswanger não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência. Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados. 6

7 O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade de Binswanger para detectar fraudes nos documentos. Não é responsabilidade da Binswanger, identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações e outros comprometimentos legais, e não existir quaisquer problemas relacionados a passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que venham a atingir a área. Não foram avaliadas máquinas e equipamentos, móveis e utensílios ou quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade. Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no parágrafo Objetivo deste relatório. 1.4 EVENTOS SUBSEQUENTES Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste relatório. A Binswanger não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a data de emissão. 7

8 2. METODOLOGIA A metodologia adotada segue as prescrições da NBR 14653, partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. A determinação do valor de mercado para venda e de locação mensal do imóvel pode se dar por meio da: a. utilização do método comparativo direto de dados de mercado onde se pesquisa imóveis comparáveis ofertados ou transacionados para venda e/ou locação mensal; b. utilização do método evolutivo, que considera a conjugação do método comparativo direto de dados de mercado de terrenos à venda e da quantificação de custo para cálculo das construções e aplicação de taxa de rentabilidade esperada sobre o valor de mercado para venda, ou c. aplicação de taxa de rentabilidade esperada sobre o valor de mercado para venda do imóvel calculado utilizando-se o método comparativo direto de imóveis comerciais para locação. Baseados nas características deste imóvel, entendemos que a metodologia que melhor reflete o valor de mercado para venda é a aplicação do método comparativo direto (a). 8

9 2.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. O método comparativo direto de dados de mercado adotado consiste na apuração do valor de um imóvel por meio da análise do comportamento do mercado imobiliário relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços. Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data base da avaliação com o objetivo de obter amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando a explicar o comportamento do mercado da região. O nível de influência dos fatores utilizados foi baseado em estudos consagrados publicados e estão mencionados a seguir: Fator fonte A aplicação deste fator considera a margem de desconto em uma negociação de mercado. Fator localização Item de influência significativa no valor de um imóvel, ponderado não em simples distância medida em metros ou quilômetros e sim na proximidade de polos atrativos e/ou ocorrência de fator relevante. Foram ponderados por meio de dados publicados ou em entrevistas com profissionais do mercado imobiliário. 9

10 Fator melhoramentos públicos Os melhoramentos públicos implantados nos locais dos elementos pesquisados e do avaliado podem diferir, sendo assim utilizamos fatores de equalização obtidos em estudo publicado pelo Eng. João Ruy Canteiro. Melhramentos públicos Fator Água 15% Esgoto 10% Energia elétrica 15% Iluminação Pública 5% Telefone 5% Pavimentação 30% Fator área A tendência do mercado é reduzir o valor unitário por unidade de área à medida que a área negociada aumenta. Utilizamos a seguinte expressão, onde: x: área do imóvel avaliado e y: a área da pesquisa de mercado. Fa = (y/x) 0,25 se 0,70 < (y/x) < 1,30 Fa = (y/x) 0,125 se (y/x) > 1,30 ou (y/x) < 0,70 Fator padrão Considera os diferentes acabamentos por tipologias de construção, visando a equiparação entre os elementos pesquisados e o avaliado, baseado no estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, elaborado pelo IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo por meio da publicação da Tabela de Coeficientes vinculada diretamente ao padrão construtivo R 8 N do SINDUSCON/SP (ver Apêndice VI deste relatório). Adicionalmente foram observados se existentes itens de benfeitorias e infraestrutura, construídos ou agregados, que podem contribuir com a valorização do imóvel. 10

11 Fator idade As diferentes idades foram ponderadas por meio da relação entre os respectivos fatores indicados no critério consagrado de Ross-Hideke, considerando a idade real ou estimada das construções e benfeitorias. (Ver Apêndice VI deste relatório) 2.2 DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que entendemos ser razoável para realizar a venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à vista, admitindo-se: um proprietário disposto a efetuar a transação; que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação; que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com especial interesse na propriedade em questão. 2.3 DEFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Este valor é muito utilizado por proprietários de imóveis que necessitam realizar uma venda rápida ou por empresas que costumam receber imóveis em dação de pagamento. De acordo com a NBR , parte 1, da ABNT, liquidação forçada é definido como: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. 11

12 3. PANORAMA DE MERCADO O que atrai a atenção dos investidores para Ubatuba é a quantidade e variedade de empreendimentos que estão sendo construídos, especificamente, na praia do Itaguá, região central da cidade. Aproveitar a época das festas e as férias para pesquisar um imóvel para comprar no litoral é uma estratégia adotada por interessados em ter um apartamento na praia. Segundo profissionais que atuam nesse mercado, os preços ainda estão competitivos. Para o diretor regional do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) na Região Metropolitana do Vale do Paraíba, e que tem em sua área o Litoral Norte paulista, o momento está propício para o comprador, diferentemente do que se via nos anos 2012 e Os preços estão estáveis e o mercado estima que, a partir do meio do ano que vem, os preços devem começar a subir novamente, afirma. De acordo com ele, como não houve grandes lançamentos nos últimos dois anos e, por isso, com a sinalização de que o mercado deve melhorar a partir do meio de 2017, as ofertas serão menores e os preços tenderão a aumentar. Os três municípios do Litoral Norte, os mercados de Caraguatatuba e São Sebastião foram os que mais cresceram, principalmente na área de apartamentos mais compactos e econômicos. Em Ubatuba, porém, também houve valorização. Esse mercado oferece produtos voltados para as classes média e alta. 12

13 4. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO 4.1 LOCALIZAÇÃO A propriedade em estudo está localizada na quadra formada pela Av. Atlântica Praia Grande, Ubatuba/SP. Detalhe da quadra de localização do imóvel Como pontos de referência, podemos citar que o imóvel está a cerca de: 5,9 km do Centro de Ubatuba; 3,6 km do Shopping Porto Itaguá 3,2 km Terminal Marítimo Comodoro Magalhães. 4,6 km da Estação rodoviária 13

14 4.2 ENTORNO O entorno apresenta ocupação predominantemente residencial de padrão médio/alto (edifícios e condomínios verticais), comércio âmbito local e quiosques e restaurantes ao longo da orla. As imagens abaixo ilustram o entorno do imóvel. Localização do imóvel avaliado 14

15 4.3 PERSPECTIVA DE VALORIZAÇÃO E VOCAÇÃO A região conta com ocupação consolidada de característica voltada para edifícios e condomínios residenciais verticais. A Praia Grande é uma das mais procuradas de Ubatuba. Mede cerca de metros tem areias finas e batidas junto ao mar, boa para a prática de surf, bodyboard e stand-up. A vacância de terrenos é pequena mas entende-se que residências ainda podem dar lugar a empreendimentos verticais. 4.4 POLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES O Condomínio Grand Bali é ícone no bairro, faz frente para a BR101 na altura da Praia Grande que propicia fácil acesso ao centro de Ubatuba, outras praias renomadas e municípios vizinhos. A Praia Grande é de grande concentração de turistas durante a alta temporada o que dificulta a mobilidade gerando grandes congestionamentos na região. 4.5 OFERTA A região apresenta alta quantidade de imóveis residenciais para venda e locação (temporada e anual). 4.6 DEMANDA O mercado imobiliário de forma geral tem demonstrado demanda refreada, com poucos lançamentos de imóveis residenciais na região. 4.7 MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região concentra parte dos serviços públicos, tais como redes de água e esgoto, energia elétrica, telefonia fixa e celular, iluminação pública, pavimentação em asfalto e intertravado, arborização, coleta de lixo e entrega postal. 15

16 4.8 ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE A região do imóvel avaliado é servida pelo projeto passeio livre, com a divisão de calçada em três partes; circulação de pedestres, acesso aos imóveis e colocação de mobiliário urbano melhorando a mobilidade e acessibilidade do local. FOTOS DOS ACESSOS Av. Atlântica Av. Tibiriçá Av. das Bandeiras Av. Bartira 16

17 5. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE 5.1 CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GRAND BALI RESORT Condomínio residencial de alto padrão, de frente para o mar, decorado com peças trazidas de Bali, com estrutura de resort é composto de ampla área de lazer com academia, salão de jogos e playground. Apresenta três blocos com 4 pavimentos, entradas independentes com portaria centralizada e subsolo de garagem. 17

18 5.1.1 APARTAMENTO DUPLEX 512 Localizado no 4º andar e pavimento sobrelevado do Edifício Java, cuja portaria tem acesso pela Rua Bartira e acesso de pedestres à praia pela Av. Atlântica. Área real privativa: 178,4841 m² Estrutura: Concreto armado Cobertura/Estrutura: Cobertura com Telha Colonial Fachada: Alvenaria com pintura látex Fechamento: Alvenaria ACABAMENTOS INTERNOS Divisões internas; 3 suítes com varandas, sala de estar com varanda gourmet, lavanderia dependências de empregada, lavabo, ante-sala Paredes internas: Alvenaria com pintura látex Forro: Gesso Esquadrias / Vidros: Madeira e vidro comum Portas: Madeira maciça Piso: Cerâmica 18

19 FOTOS DO IMÓVEL Sala de estar Varanda Gourmet Sala de estar e acesos ao lavabo Lavabo Cozinha Suíte 19

20 Vista a partir da suite Banheiro Dormitório suite Banheiro suite Suite master Banheiro 20

21 Varanda Hall de acesso ao apartamento Vagas demarcadas Acesso à garagem 21

22 6. DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE Esta avaliação foi embasada nos seguintes documentos recebidos do solicitante: IPTU EXERCÍCIO 2017 Cadastro do imóvel: Contribuinte: Luiz Henrique Silva Valadão Área construída: 264,21,00 m² Área de terreno: 64,43 m² MATRÍCULAS Número: do 7 CRI de São Paulo/SP Área privativa: 178,4841 m² Proprietário: Luiz Henrique Silva Valadão e Suely Gustinelli Silva Valadão 22

23 7. PLANEJAMENTO URBANO VIGENTE Para fins deste estudo, como o imóvel já está edificado, partimos do princípio de que a construção se encontra regularizada junto aos órgãos competentes e junto à Prefeitura do Município de Ubatuba e que seu uso está adequado e conforme especificações do Plano Diretor vigente à época de sua construção. 23

24 8. AVALIAÇÃO Conforme mencionado anteriormente, considerando as peculiaridades do imóvel, seu valor de mercado foi obtido por meio da aplicação de método comparativo direto de dados de mercado, conforme demonstrado a seguir: 8.1 VALOR TOTAL DE MERCADO PARA VENDA Efetuamos pesquisa de mercado e comparamos as características dos apartamentos de cobertura em oferta com as do edifício avaliado, utilizando o método comparativo direto de dados de mercado cujos cálculos estão demostrados no Apêndice I deste relatório. Cálculo de valor de mercado Apto 512 Área privtiva: 178,48m2 Valor unitário: R$ 7.547,40 /m² Valor total de mercado: R$ ,00 24

25 8.2 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA O valor de liquidação forçada foi calculado a partir do valor de mercado, conforme demonstrado abaixo, visando a aumentar a atratividade do imóvel, possibilitando uma provável venda rápida. Cálculo do valor de liquidação forçada Depsesas fixas: 0,35% a.m. 4,28% a.a. IPTU Manutenção Administração Segurança 0,10% a.m. 0,10% a.m. 0,05% a.m. 0,10% a.m. Despesas financeiras: (1+Tx Selic/1+Inflação)-1: 0,58% a.m. 7,25% a.a. Despeas totais: (Desp. Financeiras + Desp fixas): Tempo de absorção no mercado: Taxa SELIC Inflação média (IPC/FIPE março/17) 0,94% a.m. 36 meses 12,15% a.a. 4,57% a.a. Valor total de mercado para venda: R$ ,00 Valor de liquidação forçada: ((Vmerc MIN)/(1+Desp. totais))^tempo: R$ ,00 25

26 9. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do apartamento duplex Edifício Java - Condomínio Grand Bali Resort Praia Grande - Ubatuba/SP, na data-base março de 2017: VALOR TOTAL DE MERCADO (Um milhão, trezentos e quarenta e sete mil e cem reais) (R$ ,00) VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (Oitocentos e dezoito mil e quinhentos reais) (R$ ,00) Binswanger Brazil CREA: Nilton Molina Neto Sócio-Diretor CREA: Adriana Landucci Gerente de Consultoria e Avaliações CREA:

27 10. CONFIDENCIALIDADE Este relatório reserva-se ao uso exclusivo do destinatário e nenhuma responsabilidade será assumida perante terceiros no que se refere à sua utilização, sejam quais forem as circunstâncias. Finalizando, notificamos V.Sas. que, de acordo com nossas práticas normais, este relatório não poderá ser incluído em qualquer documento, circular ou declaração, em parte, por inteiro ou em qualquer referência, nem ser publicado sem o nosso consentimento por escrito quanto à forma ou contexto em que possa aparecer. 27

28 Avaliação Apartamento duplex 11. APÊNDICE I ELEMENTOS COMPARATIVOS IMÓVEIS COMERCIAIS Cobertura/ Duplex Data-base: Abril/2017 Áreas construídas Posição Privativa Total Estado de Fator Descrição Oferta / Nº Foto Endereço Bairro Município/UF Tipo Padrão conservação Idade estimada Vida útil Vida remanescente Fator de depreciação Vagas de garagem Transação Valores Fonte Telefone Observações Total Unitário (útil) Fator oferta Unitário com fator oferta Condomínio Grand Bali Resort- Apto Ed. Praia Grande Ubatuba/ SP Residência 178,48 m2 264,21 m2 3,066 b 10 anos 60 anos 50 anos 0, Java Vista para o mar: sim Frente pra o mar: não 2 grandes demarcadas n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a 1 Condomínio Grand Bali Resort- Praia Grande Praia Grande Ubatuba/ SP Cobertura duplex 178,48 m2 264,21 m2 3,066 a 10 anos 60 anos 50 anos 0, Frente pra o mar: sim 2 Oferta ,00 R$ R$ ,03/m2 0,80 R$ 9.860,82/m2 Miguel suites 2 Rua Peixes do Mar, 101 Praia Grande Ubatuba/ SP Cobertura duplex 173,00 m2 3,066 a 5 anos 60 anos 55 anos 0, Vista para o mar 2 Oferta ,00 R$ R$ 8.092,49/m2 0,80 R$ 6.473,99/m2 Quadra Imóveis (12) suites 5 suítes - cobertura em frente ao mar com, ampla sala Av. Atlântica, , lavabo (banheiro social, cozinha, amplo solarium com 3 Residencial Costa Praia Grande Ubatuba/ SP Cobertura duplex 290,00 m2 3,066 a 5 anos 60 anos 55 anos 0, Frente pra o mar: sim 5 Oferta ,00 R$ R$ ,90/m2 0,80 R$ 8.965,52/m2 Werneck Imóveis ofurô, churrasqueira - Condomínio com ofurô - Esmeralda piscinas, saunas - quadras poliesportiva e de tenis - salão de jogos - ambiente gourmet coletivo. 4 Condomínio Grand Bali Resort- Praia Grande Praia Grande Ubatuba/ SP Apartamento duplex 92,00 m2 3,066 a 10 anos 60 anos 50 anos 0, Frente pra o mar: sim 1 Oferta ,00 R$ R$ 9.347,83/m2 0,80 R$ 7.478,26/m2 Werneck Imóveis dorm sendo 1 suíte 5 Av. Atlântica, Residencial Costa Esmeralda Praia Grande Ubatuba/ SP Cobertura duplex 153,00 m2 230,00 m2 3,066 a 5 anos 60 anos 55 anos 0, Frente pra o mar: sim 3 Oferta R$ ,00 R$ ,10/m2 0,80 R$ ,08/m2 Maui Imoveis - Rodrigo Onusa 3 suites - Frente mar - coberturas no sistema Penthouse com 3 e 4 suítes, ampla sala de estar e (12) jantar conjugada com solarium com churrasqueira e Spa. 28

29 Avaliação Apartamento duplex 12. APÊNDICE II HOMOGENEIZAÇÃO DE IMÓVEIS COMERCIAIS APARTAMENTOS - Venda Condomínio Grand Bali Resort- Apto Ed. Java Data-base: Abril/2017 Estado de conservação Valor unitário Nº Endereço Área de construção Fator Padrão construtivo (EVV) (Ross-Heidecke) Idade Depreciação Valor pedido Fatores de homogeneização homogeneizado Total Fator oferta Unitário Localização Padrão Depreciação Vaga Área Fator final 1 Condomínio Grand Bali Resort- Pr 178,5 m² 100 3,066 a 10 anos 0,920 R$ ,00 0,80 R$ 9.860,82 /m² 0,8800 1,0000 0,9984 0,0000 1,0000 0,8784 R$ 8.662,10 /m² 2 Rua Peixes do Mar, ,0 m² 70 3,066 a 5 anos 0,966 R$ ,00 0,80 R$ 6.473,99 /m² 1,0000 1,0000 0,9704 0,0000 1,0000 0,9704 R$ 6.282,50 /m² 3 Av. Atlântica, Residencial C 290,0 m² 100 3,066 a 5 anos 0,966 R$ ,00 0,80 R$ 8.965,52 /m² 0,8800 1,0000 0,9704 0,0000 1,0200 0,8704 R$ 7.803,79 /m² 4 Condomínio Grand Bali Resort- Pr 92,0 m² 100 3,066 a 10 anos 0,920 R$ ,00 0,80 R$ 7.478,26 /m² 0,8800 1,0000 0,9984 0,0000 0,9800 0,8584 R$ 6.419,60 /m² 5 Av. Atlântica, Residencial C 153,0 m² 100 3,066 a 5 anos 0,966 R$ ,00 0,80 R$ ,08 /m² 0,8800 1,0000 0,9704 0,0000 0,9900 0,8404 R$ 8.569,01 /m² Limites de confiança Dados de referência: Número de amostras: 5 Área privativa : 178,48 m² Graus de Liberdade : 4 tc (tabelado) : 1,533 Idade: 10 anos Vida útil: 60 anos Desvio padrão: 1142,788 Padrão construtivo: 3,066 Estado de conservação: b Fator de depreciação: 0,918 Limite superior: R$ 8.330,87 /m² Média: R$ 7.547,40 /m² Limite inferior: R$ 6.763,93 /m² Intervalo de valores unitários Cálculo de valor de mercado Apto 512 Intervalo elementos utilizados Valor unitário mínimo: R$ 6.415,29 /m² Área privtiva: 178,48m2 Valor mínimo: R$ 6.282,50 /m² Valor unitário médio: R$ 7.547,40 /m² Valor unitário: R$ 7.547,40 /m² Valor total de mercado: R$ ,00 Valor máximo: R$ 8.662,10 /m² Valor unitário máximo: R$ 8.679,51 /m² Campo de Arbítrio Limite Superior : R$ 8.679,51 /m² Limite Inferior : R$ 6.415,29 /m² 29

30 Avaliação Apartamento duplex 13. APÊNDICE III MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS - 30

31 Avaliação Apartamento duplex 14. APÊNDICE IV - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ABNT NBR (Imóveis Urbanos) Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Grau Item Descrição III Pontos II Pontos I Pontos 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados 3 p Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento 2 Adoção de situação paradigma 1 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados p Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados, com foto e caracterisitcas observadas pelo autor do laudo 3 p Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados 2 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 1 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 3 0,50 a 2,00 2 p 0,40 a 2,50* 1 Pontuação * no caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de marcado, a amostra seja menos heterogênea. 10 Tabela4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização de tratamento por fatores Graus Pontos mínimos Itens obrigatórios III II I Itens 2 e 4 no Grau III com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II com os demais no mínimo no Grau I Todos, no mínimo no Grau I Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Graus III II I 30% 40% 50% Amplitude máxima calculada na avaliação 30% Grau III 31

32 Avaliação Apartamento duplex 15. APÊNDICE V TABELAS DE REFERÊNCIA TABELA DE COEFICIENTES BASE R8N CLASSE GRUPO PADRÃO RESIDENCIAL COMERCIAL SERVIÇO INDUSTRIAL ESPECIAL BARRACO CASA INTERVALO DE VALORES MINIMO MÉDIO MÁXIMO 0,060 0,090 0,120 0,132 0,156 0,180 0,360 0,420 0,480 0,492 0,576 0,660 0,672 0,786 0,900 0,912 1,056 1,200 1,212 1,386 1,560 1,572 1,776 1,980 1,992 2,436 2,880 padrão luxo Acima de 2,89 padrão economico 0,600 0,810 1,020 padrão simples s/ elevador 1,032 1,266 1,500 c/ elevador 1,260 1,470 1,680 s/ elevador 1,512 1,746 1,980 padrão médio APARTAMENTO c/ elevador 1,692 1,926 2,160 padrão superior s/ elevador 1,992 2,226 2,460 c/ elevador 2,172 2,406 2,640 padrão fino 2,652 3,066 3,480 padrão luxo Acima de 3,49 padrão economico 0,600 0,780 0,960 padrão simples s/ elevador 0,972 1,206 1,440 c/ elevador 1,200 1,410 1,620 s/ elevador 1,452 1,656 1,860 padrão médio ESCRITÓRIO c/ elevador 1,632 1,836 2,040 padrão superior s/ elevador 1,872 2,046 2,220 c/ elevador 2,052 2,286 2,520 padrão fino 2,532 3,066 3,600 padrão luxo Acima de 3,61 padrão economico 0,240 0,360 0,480 GALPÃO padrão simples 0,492 0,726 0,960 padrão médio 0,972 1,326 1,680 padrão superior Acima de 1,69 COBERTURA padrão rústico padrão simples padrão rústico padrão proletário padrão economico padrão simples padrão médio padrão superior padrão fino padrão simples padrão médio padrão superior 0,060 0,120 0,180 0,192 0,246 0,300 0,312 0,456 0,600 32

33 Avaliação Apartamento duplex TABELA DE ROSS HEIDECKE Idade % Es tado d e Cons er va ç ã o da vida a b c d e f g h 2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0, ,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0, ,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0, ,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0, ,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0, ,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0, ,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0, ,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0, ,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0, ,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0, ,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0, ,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0, ,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0, ,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0, ,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0, ,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0, ,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0, ,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0, ,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0, ,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0, ,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0, ,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0, ,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0, ,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0, ,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0, ,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0, ,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0, ,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0, ,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0, ,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0, ,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0, ,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0, ,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0, ,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0, ,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0, ,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0, ,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0, ,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0, ,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0, ,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0, ,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0, ,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0, ,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0, ,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0, ,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0, ,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0, ,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0, ,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0, ,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0, ,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 a ) Novo e) R eparos simples b) Entr e n ovo e r egular f) Ent re reparos simpl es e imp ortantes c) R egular g) Reparos imp ortant es d) Entr e r egular e r eparos simples h) Entr e r eparos imp ortant es e s em va l or 33

34 Avaliação Apartamento duplex 16. APÊNDICE VI - DOCUMENTAÇÃO 34

35 Avaliação Apartamento duplex 35

36 Avaliação Apartamento duplex 36

37 Avaliação Apartamento duplex 37