Relatório de Consultoria Imobiliária

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2 Relatório de Consultoria Imobiliária BINSWANGER BRAZIL BB27299 DOSSIÊ AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO DUPLEX Condomínio Grand Bali Resort Ed. Java - Apartamento 512 Ubatuba/SP Data-base: abril de 2018

3 São Paulo, 03 de maio de Banco Santander (Brasil) S/A Av. Pres. Juscelino Kubitschek, º andar Vila Olímpia São Paulo/SP. À atenção de Massaru Nyorai Parente Real Estate REF: Apartamento 512 do Ed. Java - Cond. Grand Bali Resort - localizado na Av. Atlântica Praia Grande Ubatuba/SP. Atendendo à solicitação de Banco Santander (Brasil) S/A (Santander), a Binswanger Brazil (Binswanger) efetuou a avaliação do imóvel em referência, determinando seus valores de mercado para venda e de liquidação forçada na data-base abril de No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como a metodologia utilizada para o cálculo dos valores. Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta encontram-se totalmente concluídos. Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para dirimir dúvidas. Atenciosamente, Adriana Landucci Binswanger Brazil

4 SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO OBJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO CONSIDERAÇÕES INICIAIS CONDIÇÕES LIMITANTES EVENTOS SUBSEQUENTES METODOLOGIA MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE DEFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO LOCALIZAÇÃO ENTORNO PERSPECTIVA DE VALORIZAÇÃO E VOCAÇÃO POLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES OFERTA DEMANDA ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GRAND BALI RESORT DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE PLANEJAMENTO URBANO AVALIAÇÃO CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO METODO COMPARATIVO DIRETO CÁLCULO DO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO CONFIDENCIALIDADE APÊNDICE I EL. COMPARATIVOS APÊNDICE II MAPA DE LOCALIZAÇÃO APÊNDICE IV TABELAS DE REFERÊNCIA APÊNDICE V - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO APÊNDICE VI DOCUMENTAÇÃO... 37

5 SUMÁRIO EXECUTIVO CARACTERÍSTICAS GERAIS Solicitante: Banco Santander (Brasil) S/A Objeto: Apartamento 512 (duplex) Local: Av. Atlântica, Rua das Bandeiras, Rua Tibiriçá e Rua Bartira Finalidade: Determinação dos valores de mercado para venda e de liquidação forçada. Liquidez: Média/baixa 5

6 RESUMO DAS ÁREAS Matricula Área privativa Área comum Fração ideal Vagas ,4841 m² 264,2075 m² 1,1930 % 2 CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO Condomínio Grand Bali Resort- Apto Ed. Java Ubatuba/SP Descrição Áreas Valores Unitário Mercado Liquidação forçada Apartamento n ,48 m² R$ 7.542,13/m² R$ ,00 Total R$ ,00 R$ ,00 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Grau de fundamentação: II Grau de precisão: III DATAS Data-base: abril de 2018 Data da vistoria: 21 de abril de

7 1. INTRODUÇÃO 1.1 OBJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO O Santander solicitou à Binswanger a avaliação de um apartamento determinando os valores de mercado e de liquidação forçada, na data-base de abril de 2018, visando a suportar decisões gerenciais. 1.2 CONSIDERAÇÕES INICIAIS Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria externa do imóvel, pesquisa do mercado imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, recebidas da Administração da contratante. Não foi autorizada vistoria interna do imóvel 1.3 CONDIÇÕES LIMITANTES Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Binswanger não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência. Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade de Binswanger para detectar fraudes nos documentos. 7

8 Não é responsabilidade da Binswanger, identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações e outros comprometimentos legais, e não existir quaisquer problemas relacionados a passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que venham a atingir a área. Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios ou quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade. Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no parágrafo Objetivo deste relatório. 1.4 EVENTOS SUBSEQUENTES Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste relatório. A Binswanger não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a data de emissão. 8

9 2. METODOLOGIA A metodologia adotada segue as prescrições da NBR 14653, partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. A metodologia que melhor reflete o valor de mercado do imóvel comercial é a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, haja vista terem sido identificados imóveis comparáveis ofertados para venda. 2.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. O método comparativo direto de dados de mercado adotado consiste na apuração do valor de um imóvel por meio da análise do comportamento do mercado imobiliário relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços. Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data-base da avaliação com o objetivo de obter amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando a explicar o comportamento do mercado da região. O nível de influência dos fatores utilizados foi baseado em estudos consagrados publicados e estão mencionados a seguir: Fator fonte A aplicação deste fator considera a margem de desconto em uma negociação de mercado. 9

10 Fator localização Item de influência significativa no valor de um imóvel, ponderado não em simples distância medida em metros ou quilômetros e sim na proximidade de polos atrativos e/ou ocorrência de fator relevante. Foram ponderados por meio de dados publicados ou em entrevistas com profissionais do mercado imobiliário. Fator melhoramentos públicos Os melhoramentos públicos implantados nos locais dos elementos pesquisados e do avaliado podem diferir, sendo assim utilizamos fatores de equalização obtidos em estudo publicado pelo Engº João Ruy Canteiro. Fator área A tendência do mercado é reduzir o valor unitário por unidade de área à medida que a área negociada aumenta. Utilizamos a seguinte expressão, onde: x: área do imóvel avaliado e y: a área da pesquisa de mercado. Fa = (y/x) 0,25 se 0,70 < (y/x) < 1,30 Fa = (y/x) 0,125 se (y/x) > 1,30 ou (y/x) < 0,70 10

11 Fator padrão Considera os diferentes acabamentos por tipologias de construção, visando a equiparação entre os elementos pesquisados e o avaliado, baseado no estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, elaborado pelo IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo por meio da publicação da Tabela de Coeficientes vinculada diretamente ao padrão construtivo R8N do SINDUSCON/SP (ver Apêndice VI deste relatório). Adicionalmente foram observados se existentes itens de benfeitorias e infraestrutura, construídos ou agregados, que podem contribuir com a valorização do imóvel. Fator idade As diferentes idades foram ponderadas por meio da relação entre os respectivos fatores indicados no critério consagrado de Ross-Heidecke, considerando a idade real ou estimada das construções e benfeitorias. (Ver Apêndice VI deste relatório) Fator conservação Considera estado aparente do imóvel e baseia-se no estudo de valores de edificações de imóveis urbanos, elaborado pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo). Foi estabelecido em razão das constatações em vistoria, das observações possíveis do estado aparente do sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico, revestimentos, pesando seus custos para recuperação total, segundo a classificação do quadro a seguir: Estado da edificação Nova Ente nova e regular Regular Entre regular e necessitando de reparos simples Necessitando de reparos simples Necessitando de reparos simples a importantes Necessitando de reparos importantes Necessitando de reparos importantes e edificação sem valor Sem valor Referência a b c d e f g h i Fonte: IBAPE/SP 11

12 2.2 DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à vista, admitindo-se: um proprietário disposto a efetuar a transação; que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação; que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com especial interesse na propriedade em questão. 2.3 DEFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Este valor é muito utilizado por proprietários de imóveis que necessitam realizar uma venda rápida ou por empresas que costumam receber imóveis em dação de pagamento. De acordo com a NBR , parte 1, da ABNT, liquidação forçada é definido como: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. 12

13 3. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO 3.1 LOCALIZAÇÃO O apartamento está localizada na quadra formada pelas Avenidas Atlântica e das Bandeiras Praia Grande, Ubatuba/SP. Localização do imóvel Como pontos de referência, podemos citar que o imóvel está a cerca de: 5,9 km do Centro de Ubatuba; 3,6 km do Shopping Porto Itaguá; 3,2 km terminal Marítimo Comodoro Magalhães; 4,6 km da estação rodoviária. 13

14 3.2 ENTORNO 14

15 3.3 PERSPECTIVA DE VALORIZAÇÃO E VOCAÇÃO A região conta com ocupação consolidada de característica voltada para edifícios e condomínios residenciais verticais. A Praia Grande é uma das mais procuradas de Ubatuba. Mede cerca de metros tem areias finas e batidas junto ao mar, boa para a prática de surf, bodyboard e stand-up. A vacância de terrenos é pequena mas entende-se que residências ainda podem dar lugar a empreendimentos verticais. 3.4 POLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES Como ponto valorizante podemos destacar que o Condomínio Grand Bali é ícone no bairro, faz frente para a BR101 na altura da Praia Grande que propicia fácil acesso ao centro de Ubatuba, outras praias renomadas e municípios vizinhos. Como ponto desvalorizante notamos que a Praia Grande é de grande concentração de turistas durante a alta temporada o que dificulta a mobilidade gerando grandes congestionamentos na região. 3.5 OFERTA A região apresenta alta quantidade de imóveis residenciais para venda e locação (temporada e anual). 3.6 DEMANDA O mercado imobiliário de forma geral tem demonstrado demanda refreada, com poucos lançamentos comerciais na região sendo a maior demanda para imóveis residenciais de padrão médio/baixo. 15

16 3.7 ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE A região do imóvel avaliado é servida pelo projeto passeio livre, com a divisão de calçada em três partes; circulação de pedestres, acesso aos imóveis e colocação de imobiliário urbano melhorando a mobilidade e acessibilidade do local. FOTOS DOS ACESSOS Av. Atlântica Rua Tibiriçá Rua Bartirá Av das Bandeiras 16

17 4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE 4.1 CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GRAND BALI RESORT Condomínio residencial de alto padrão, de frente para o mar, decorado com peças trazidas de Bali, com estrutura de resort é composto de ampla área de lazer com academia, salão de jogos e playground. Apresenta três blocos com 4 pavimentos, entradas independentes com portaria centralizada e subsolo de garagem. 17

18 FOTOS DO IMÓVEL Não foi autorizado vistoria interna do imóvel. Fachada do imóvel Entrada da garagem 18

19 5 DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE Esta avaliação foi embasada nos seguintes documentos recebidos do contratante: MATRÍCULA: Numero de registro: do Oficial de Registro de Imóveis e Títulos e Documentos e Civi Área privativa: 178,4841 m² Área comum: 85,7234 m² Área total: 264,2075 m² Fração ideal: 1,1930% Último ato praticado: Av.24, datado de 13 de novembro de 2017 IPTU/2017: Identificação: Área de terreno: 69,43 m² Área construída: 264,21 m² 19

20 4 PLANEJAMENTO URBANO Para fins deste estudo, como o imóvel já está edificado, partimos do princípio de que a construção se encontra regularizada junto aos órgãos competentes e junto à Prefeitura do Município de Ubatuba, e que seu uso está adequado e conforme especificações do Plano Diretor da cidade. 20

21 5 AVALIAÇÃO Conforme mencionado anteriormente, considerando as peculiaridades do imóvel, seu valor de merc calculado utilizando-se o método comparativo direto, conforme demonstrado a seguir. 5.1 CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO METODO COMPARATIVO DIRETO Efetuamos pesquisa de mercado e comparamos as características de apartamentos em oferta com as do a utilizando o método comparativo direto de dados de mercado cujas amostras estão demostradas no Apêndice I Condomínio Grand Bali Resort- Apto Ed. Java Ubatuba/SP Descrição Áreas Valores Unitário Mercado Liquidaç Apartamento n ,48 m² R$ 7.542,13/m² R$ ,00 Total R$ ,00 R$

22 Homogeneização de valores Legenda Ok Fator utilizado * Fator testado (não utilizado) Nº Área construída equivalente Total Valores Fator oferta Homogeneização (Fatores) Unitário com fator oferta Localização Padrão Depreciação Melhoramentos Públicos Ok Ok Ok * * 1 173,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 6.473,99/m² 1,04 1,12 0,95 1,00 0,99 1,12 R$ 7.261,92/m² 2 90,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 6.666,67/m² 1,14 1,00 0,95 1,00 0,92 1,09 R$ 7.293,24/m² 3 140,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 6.285,71/m² 1,09 1,13 0,94 1,00 0,94 1,16 R$ 7.284,42/m² 4 300,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 8.533,33/m² 1,00 1,00 0,95 1,00 1,07 0,95 R$ 8.081,19/m² 5 102,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 6.901,96/m² 1,00 1,12 1,00 1,00 0,93 1,13 R$ 7.789,87/m² Área Fator Final Valor unitário homogeneizado Intervalo de confiança Situação paradigma Número de amostras: 5 Área construída: 178,48 m² Graus de liberdade: 4 Idade: 11 anos tc (tabelado): 1,533 Vida útil: 50 anos Desvio padrão: R$ 256,29/m² Padrão: apartamento fino Conservação: b - entre novo e regular Limite superior: R$ 7.798,42/m² Fator depreciação: 0,890 Média: R$ 7.542,13/m² Limite inferior: R$ 7.285,84/m² R$ 9.000,00 Intervalo - Elementos efetivamente utilizados Valor mínimo: R$ 7.261,92/m² Valor máximo: R$ 8.081,19/m² Campo de arbítrio Limite superior: R$ 8.673,45/m² Média: R$ 7.542,13/m² Limite inferior: R$ 6.410,81/m² Valor Unitário Estimado R$ 7.000,00 R$ 5.000,00 R$ 5.000,00 R$ 7.000,00 R$ 9.000,00 Valor Unitário Observado 22

23 5.2 CÁLCULO DO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA O valor de liquidação forçada foi calculado a partir do valor de mercado, conforme demonstrado abaixo, visando a aumentar a atratividade do imóvel, possibilitando uma provável venda rápida. Cálculo do valor de liquidação forçada Depsesas fixas: 0,35% a.m. 4,28% a.a. IPTU 0,10% a.m. Manutenção 0,10% a.m. Administração 0,05% a.m. Segurança 0,10% a.m. Despesas financeiras: (1+Tx Selic/1+Inflação)-1: 0,37% a.m. 4,48% a.a. Taxa SELIC 6,50% a.a. Apr-18 Inflação média (IPC/FIPE) 1,93% a.a. Despeas totais: (Desp. Financeiras + Desp fixas): 0,72% a.m. Tempo de absorção no mercado: 48 meses Valor total de mercado para venda: R$ ,00 Valor de liquidação forçada: ((Vmerc MIN)/(1+Desp. totais))^tempo: R$ ,00 Deságio 39,69% Fator 0,60 23

24 6 CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do apartamento duplex Edifício Java - Condomínio Grand Bali Resort Praia Grande - Ubatuba/SP, na data-base abril de 2018: VALOR TOTAL DE MERCADO (Um milhão, trezentos e quarenta e seis mil e cem reais) (R$ ,00) VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (Oitocentos e onze mil e oitocentos reais) (R$ ,00) Binswanger Brazil CREA: Nilton Molina Neto Sócio-Diretor CREA: Adriana Landucci Gerente de Consultoria e Avaliações CREA:

25 7 CONFIDENCIALIDADE Este relatório reserva-se ao uso exclusivo do destinatário e nenhuma responsabilidade será assumida perante terceiros no que se refere à sua utilização, sejam quais forem as circunstâncias. Finalizando, notificamos V.Sas. que, de acordo com nossas práticas normais, este relatório não poderá ser incluído em qualquer documento, circular ou declaração, em parte, por inteiro ou em qualquer referência, nem ser publicado sem o nosso consentimento por escrito quanto à forma ou contexto em que possa aparecer. 25

26 8 APÊNDICE I EL. COMPARATIVOS 26

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28 28

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30 30

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32 9 APÊNDICE II MAPA DE LOCALIZAÇÃO 32

33 10 APÊNDICE IV TABELAS DE REFERÊNCIA TABELA DE COEFICIENTES BASE R8N CLASSE GRUPO PADRÃO RESIDENCIAL COMERCIAL SERVIÇO INDUSTRIAL ESPECIAL BARRACO CASA INTERVALO DE VALORES MINIMO MÉDIO MÁXIMO 0,060 0,090 0,120 0,132 0,156 0,180 0,360 0,420 0,480 0,492 0,576 0,660 0,672 0,786 0,900 0,912 1,056 1,200 1,212 1,386 1,560 1,572 1,776 1,980 1,992 2,436 2,880 padrão luxo Acima de 2,89 padrão economico 0,600 0,810 1,020 padrão simples s/ elevador 1,032 1,266 1,500 c/ elevador 1,260 1,470 1,680 s/ elevador 1,512 1,746 1,980 padrão médio APARTAMENTO c/ elevador 1,692 1,926 2,160 padrão superior s/ elevador 1,992 2,226 2,460 c/ elevador 2,172 2,406 2,640 padrão fino 2,652 3,066 3,480 padrão luxo Acima de 3,49 padrão economico 0,600 0,780 0,960 padrão simples s/ elevador 0,972 1,206 1,440 c/ elevador 1,200 1,410 1,620 s/ elevador 1,452 1,656 1,860 padrão médio ESCRITÓRIO c/ elevador 1,632 1,836 2,040 padrão superior s/ elevador 1,872 2,046 2,220 c/ elevador 2,052 2,286 2,520 padrão fino 2,532 3,066 3,600 padrão luxo Acima de 3,61 padrão economico 0,240 0,360 0,480 GALPÃO padrão simples 0,492 0,726 0,960 padrão médio 0,972 1,326 1,680 padrão superior Acima de 1,69 COBERTURA padrão rústico padrão simples padrão rústico padrão proletário padrão economico padrão simples padrão médio padrão superior padrão fino padrão simples padrão médio padrão superior 0,060 0,120 0,180 0,192 0,246 0,300 0,312 0,456 0,600 33

34 TABELA DE ROSS HEIDECKE Id a de % E sta d o de Conse r va ç ão d a v id a a B c d e f g h 2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0, ,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0, ,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0, ,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0, ,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0, ,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0, ,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0, ,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0, ,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0, ,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0, ,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0, ,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0, ,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0, ,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0, ,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0, ,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0, ,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0, ,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0, ,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0, ,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0, ,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0, ,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0, ,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0, ,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0, ,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0, ,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0, ,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0, ,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0, ,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0, ,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0, ,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0, ,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0, ,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0, ,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0, ,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0, ,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0, ,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0, ,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0, ,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0, ,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0, ,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0, ,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0, ,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0, ,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0, ,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0, ,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0, ,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0, ,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0, ,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0, ,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 a ) N ovo e ) Re paros simp le s b) En tr e n ovo e regu la r f) Entre r e pa r o s s imp le s e i mpor ta n tes c ) Re gu la r g) Re pa r os imp or ta n tes d ) E n tr e r e gular e r e pa r os s imp le s h ) En tr e r e par os i mp or ta n te s e se m valor 34

35 11 APÊNDICE V - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ABNT NBR (Imóveis Urbanos) Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Item 1 Caracterização do imóvel avaliando 2 Descrição Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados Grau III Pontos II Pontos I Pontos Completa quanto aos Completa quanto a todos os fatores Adoção de situação 3 p fatores utilizados no 2 1 analisados paradigma tratamento p Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados, com foto e caracterisitcas observadas pelo autor do laudo 3 p Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados 2 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 1 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 3 0,50 a 2,00 2 p 0,40 a 2,50* 1 Pontuação 10 * no caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de marcado, a amostra seja menos heterogênea. 35

36 Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização de tratamento por fatores Pontos mínimos Itens obrigatórios Graus III II I Itens 2 e 4 no Grau III com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II com os demais no mínimo no Grau I Todos, no mínimo no Grau I Enquadramento Laudo Pontos ( 1-4) Itens obrigatórios Grau fundamentação Valor de terreno 10 Grau II Grau II Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Descrição Graus III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa 30% 40% 50% Nota: quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessaria justificativa com base no diagnóstico do mercado. 36

37 12 APÊNDICE VI DOCUMENTAÇÃO 37

38 38

39 39

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