Laudo de avaliação de imóveis

Transcrição

1 Laudo de avaliação de imóveis Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Marcelo Estevam Carneiro Nº CPF / CNPJ Valor Compra Venda R$ ,00 Data Venda N Controle Interno 112 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 5 Matrícula: Logradouro ROD BR 116 Nº Andar Complemento 604 Nome Empreendimento CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LINEA VERDE Bairro FANNY Cidade CURITIBA UF PR CEP Latitude Longitude Caracterização da Região Região Residencial Comercial Industrial Outro - Descrever Abaixo Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Comercial Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência do Uso do Terreno Comercial Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Outro - Descrever Abaixo Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Outro - Descrever Abaixo Vista Permanente Área (em m²):12.070,15 m² Testada (Frente):99,65 m Lado Direito:106,73 m Fração Ideal:0, % Fundos116,49 m Lado Esquerdo:125,42 m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares 10 Unidades Por Andar: 8 Nº Total de Unidades: 344 N de Elevadores: 2 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares 4 Torres contendo: Térreo e 10 Pavimentos Tipo Uso do Condomínio: Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Comercial Outro - Descrever Abaixo Uso Imóvel: Residencial Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 3 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Fechamento das Paredes: Alvenaria Em Construção Fachada Pintura Texturizada / Pátina / Stucco Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 2 Dimensões Área Privativa:55,06 m² Área Comum (m²):21,24 m² Área Total (m²):76,30 m² Área Averbada: m² Área não Averbada m² Nº Vagas Garagem Cobertas 0 Descobertas 1 Privativas 1 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 1 / 6

2 Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 04/08/2017 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais Dados obtidos da matrícula do 5 CRI de Curitiba: apto 604 da torre 2 com área privativa de 55,06 m², área total de 76, m² e fração ideal de 0,28%, com direito a 1 vaga descoberta (vaga N335).Não foi possível realizar vistoria interna do imóvel, no momento da vistoria não havia ninguém no apartamento. Segundo informações da portaria (sra. Elisangela) o sr. Marcelo reside no imóvel.conforme matrícula / IPTU / local o endereço do imóvel é Rodovia BR-116 nº Avaliação realizada pelo método comparativo. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno 1 Logradouro ROD BR 116 Nº Andar 3 Complemento Proximidade do Imóvel 0 km Bairro FANNY Cidade CURITIBA UF PR CEP Latitude 0 Longitude 0 Apartamento contendo: sala de estar/jantar, 02 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social, Fonte de Informações Marcos Correa Corretor Telefone (41) Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 0 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Ótimo ,00 Valor m² R$ 3.909,09 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área Privativa 55 Área Comum (m²) 21 Vida Útil (em anos) 60 (m²) 55,00 2 Logradouro R MAJOR VICENTE DE CASTRO Nº 2300 Andar 4 Complemento Proximidade do Imóvel 0.5 km Bairro FANNY Cidade CURITIBA UF PR CEP Latitude 0 Longitude 0 Apartamento contendo: sala de estar/jantar, 02 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social, Fonte de Informações Interage Imóveis Telefone (41) Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 0 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Ótimo ,00 Valor m² R$ 4.322,03 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área Privativa 59 Área Comum (m²) 16 Vida Útil (em anos) 60 (m²) 59,00 3 Logradouro R MAJOR VICENTE DE CASTRO Nº 2020 Andar Complemento Apto. 708 Proximidade do Imóvel 0.8 km Bairro FANNY Cidade CURITIBA UF PR CEP Latitude 0 Longitude 0 Apartamento contendo: sala de estar/jantar, 02 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social, Fonte de Informações Debonna Imóveis Telefone (41) Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 0 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Ótimo ,00 Valor m² R$ 4.106,46 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área Privativa 67 Área Comum (m²) 33 Vida Útil (em anos) 60 (m²) 67,00 4 Logradouro ROD BR 116 Nº Andar Complemento Apto. 408 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro FANNY Cidade CURITIBA UF PR CEP Latitude 0 Longitude 0 Apartamento contendo: sala de estar/jantar, 03 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social, Fonte de Informações MM Rocha Imóveis Telefone (41) Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 3 Idade Aparente 0 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Ótimo ,00 Valor m² R$ 3.590,32 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área Privativa Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60 (m²) 62,39 5 Logradouro R FRANCISCO DEROSSO Nº 375 Andar 4 Complemento Proximidade do Imóvel 1 km Bairro XAXIM Cidade CURITIBA UF PR CEP Latitude 0 Longitude 0 Apartamento contendo: sala de estar/jantar, 03 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social, Fonte de Informações Bravo Imobiliária Telefone (41) Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 3 Idade Aparente 4 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom ,00 Valor m² R$ 4.179,10 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área Privativa 67 Área Comum (m²) 33 Vida Útil (em anos) 60 (m²) 67,00 Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: III Metodologia: Comparativo Direto Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área Valor Dados Iniciais Homogeneização (1) (2) (3) (4) (m²) (R$) Amostra 1 55, , , ,78 Amostra 2 59, , , ,71 Amostra 3 67, , , ,22 Amostra 4 62, , , ,43 Amostra 5 67, , , ,54 Fatores: (1) - Fonte, (2) - Área, (3) - Fator Idade e Estado Conservação, (4) - Fator Andar MÉDIAS DAS AMOSTRAS 3.632,40 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 2.548,51 Valor Máximo 4.732,95 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 2 / 6

3 Cálculo Valor Avaliação Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00 (m²): 55,06 Valor m²: R$ 3.632,40 Valor Edificação: R$ ,00 Valor de Liquidez: R$ ,00 Valor Imóvel: R$ ,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor Edificação R$ ,00 Valor por extenso: duzentos mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas Vaga de Garagem Valor Imóvel R$ ,00 Valor por extenso: duzentos mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Nome da Empresa ENGENHARIA VALORY Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ ,00 Tipo Unidade Autônoma Área (m²) Valor vaga de garagem simples descoberta n N335 Nome do Avaliador RYNALDO DE OLIVEIRA ROCA JUNIOR CREA / CAU SP-78196/D Local e Data Curitiba/PR 08/08/2017 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 3 / 6

4 Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Identificação Numérica Representação Vista da Rua Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 4 / 6

5 Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 5 / 6

6 Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 6 / 6

7 ELEMENTOS COMPARATIVOS Amostra n.º 1 Empreendimento: Linea Verde Endereço: Bairro: Fanny Cidade: Curitiba N.º dormitórios 1 N.º Suítes: 1 N.º vagas 1 Valor total (R$) R$ ,00 Valor unitário 3.909,09 Fonte/ telefone: Marcos Correa Corretor Tel.: Status: Oferta Apartamento contendo: sala de estar/jantar, 02 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social, cozinha e área de Endereço: Rua Major Vicente de Castro, º Andar Bairro: Fanny Cidade: Curitiba N.º dormitórios 1 N.º Suítes: 1 N.º vagas 1 Valor total (R$) R$ ,00 Valor unitário 4.322,03 Fonte/ telefone: Interage Imóveis Tel.: Status: Oferta Empreendimento: Reidencial Bonjour Endereço: Bairro: Fanny Cidade: Curitiba Estado de conservação Novo Idade Aparente (anos): 0 Área Privativa (m²) 67,00 Área Total (m²) 100,00 N.º dormitórios 1 N.º Suítes: 1 N.º vagas 1 Valor total (R$) R$ ,00 Valor unitário 4.106,46 Fonte/ telefone: Debonna Imóveis Tel.: Status: Oferta Apartamento contendo: sala de estar/jantar, 02 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social, cozinha e área de Endereço: Bairro: Fanny Cidade: Curitiba Área Privativa (m²) 62,39 Área Total (m²) 90,00 N.º dormitórios 2 N.º Suítes: 1 N.º vagas 1 Valor total (R$) R$ ,00 Valor unitário 3.590,32 Fonte/ telefone: MM Rocha Imóveis Tel.: Status: Oferta Apartamento contendo: sala de estar/jantar, 03 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social, cozinha e área de Empreendimento: Parque Arvoredo Residencial Club Endereço: Bairro: Xaxim Cidade: Curitiba Amostra n.º 2 Apartamento contendo: sala de estar/jantar, 02 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social, cozinha e área de Amostra n.º 3 Amostra n.º 4 Empreendimento: Linea Verde Amostra n.º 5 Rodovia BR-116, º Andar Empreendimento: Condomínio Verona Estado de conservação Novo Idade Aparente (anos): 0 Área Privativa (m²) 55,00 Área Total (m²) 76,00 Estado de conservação Novo Idade Aparente (anos): 0 Área Privativa (m²) 59,00 Área Total (m²) 75,00 Rua Major Vicente de Castro, Apto. 708 Rodovia BR 116, Apto. 408 Estado de conservação Novo Idade Aparente (anos): 0 Rua Francisco Derosso, 375-4º Andar Estado de conservação Entre novo e regular Idade Aparente (anos): 4 Área Privativa (m²) 67,00 Área Total (m²) 100,00 N.º dormitórios 2 N.º Suítes: 1 N.º vagas 1 Valor total (R$) R$ ,00 Valor unitário 4.179,10 Fonte/ telefone: Bravo Imobiliária Tel.: Status: Oferta Apartamento contendo: sala de estar/jantar, 03 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social, cozinha e área de

8 Nº Oferta Local. Área Fatores de Ajustes Ross Padrão Andar Vaga Heidecke Aval. Rodovia BR-116, ,06 76, ,0 1,0 1,0 0,98 1,0 1,0 1, Rodovia BR-116, º Andar 55,00 76, , ,09 0,90 1,00 1,00 0,98 1,00 1,02 1, , ,78 2 Rua Major Vicente de Castro, º Andar 59,00 75, , ,03 0,90 1,00 1,01 0,98 1,00 1,01 1, , ,71 3 Rua Major Vicente de Castro, Apto ,00 100, , ,46 0,90 1,00 1,02 0,98 1,00 1,00 1, , ,22 4 Rodovia BR 116, Apto ,39 90, , ,32 0,90 1,00 1,02 0,98 1,00 1,01 1, , ,43 5 Rua Francisco Derosso, 375-4º Andar 67,00 100, , ,10 0,90 1,00 1,02 1,01 1,00 1,01 1, , ,54 Unitário seco médio 4.021, , ,73 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 5 Tabela 3 - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR :2011) Unitário Médio Homogeneizado 3.640,73 Item Resultado Pontos Limite Superior (+30%) 4.732,95 Limite Inferior (-30%) 2.548,51 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatore analisados 3 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 3 Identificação dos dados de mercado 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores Comentários: Endereço Total 8 Limite Superior 3.837,15 0,0539 Limite Inferior 3.444,32-0,0539 Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Intervalo de Confiabilidade 10,79% Graus III II I Pontos Mínimos FORMAÇÃO DE VALOR Itens obrigatórios 2 e 4 no Grau III com os demais no mínimo no grau II 2 e 4 no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I Área adotada para cálculo (m²) 55,06 QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau II Unitário 3.640,73 Valor de Mercado p/ Venda (R$) ,00 Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Graus III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Área Privativa (m²) PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - COMPARATIVO DE MERCADO Área Total (m²) Vagas Dorm Suítes Preço Pedido (R$) Unitário Foi atendida a quantidade mínima de dados de mercado para atingir grau II Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados Os ajustes utilizados se encontram dentro do intervalo admissível para atingir grau II - 0,5 a 2,0 30% 40% 50% VALOR DE AVALIAÇÃO Área adotada para cálculo (m²) 55,06 Intervalo de confiança 10,79% Unitário 3.632,40 QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau III Valor de Mercado para Venda (R$) ,00 Valor de Liquidação Forçada (R$) , Unit.Homg SANEAMENTO Número de elementos saneados 5 Unitário Médio Saneado 3640,73 Desvio Padrão 287, Coeficiente de Variação 7, t de Student 1,53 Unit.Saneado