Relatório de Consultoria Imobiliária

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1 Relatório de Consultoria Imobiliária BINSWANGER BRAZIL BB26845 AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO Rua Faustolo, n 1.101, Água Branca São Paulo/SP Data-base: Agosto de 2017

2 São Paulo, 02 de agosto de Banco Santander (Brasil) S/A Av. Pres. Juscelino Kubitschek, º andar Vila Olímpia São Paulo/SP. À atenção de Massaru Nyorai Parente REF: Apartamento n 41 localizado na Rua Faustolo, n 1.101, Água Branca São Paulo/SP. Atendendo à solicitação de Banco Santander (Brasil) S/A (Santander), a Binswanger Brazil (Binswanger) efetuou a avaliação do imóvel em referência, determinando seus valores de mercado para venda e de liquidação forçada na data-base agosto de No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como a metodologia utilizada para o cálculo dos valores. Este relatório invalida quaisquer versões anteriores para a mesma data-base. Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta encontram-se totalmente concluídos. Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para dirimir dúvidas. Atenciosamente, Adriana Landucci Binswanger Brazil

3 SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO OBJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO CONSIDERAÇÕES INICIAIS CONDIÇÕES LIMITANTES EVENTOS SUBSEQUENTES METODOLOGIA MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE DEFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA PANORAMA DE MERCADO CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO LOCALIZAÇÃO ENTORNO PERSPECTIVA DE VALORIZAÇÃO E VOCAÇÃO POLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES OFERTA DEMANDA MELHORAMENTOS PÚBLICOS ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE PLANEJAMENTO URBANO VIGENTE AVALIAÇÃO VALOR TOTAL DE MERCADO PARA VENDA VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO CONFIDENCIALIDADE APÊNDICE I ELEMENTOS COMPARATIVOS APÊNDICE II HOMOGENEIZAÇÃO DE APARTAMENTOS APÊNDICE III MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS APÊNDICE V - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO APÊNDICE VI TABELAS DE REFERÊNCIA APÊNDICE VII - DOCUMENTAÇÃO... 40

4 SUMÁRIO EXECUTIVO CARACTERÍSTICAS GERAIS Solicitante: Banco Santander (Brasil) S/A Objeto: Apartamento n 41 Ed. Wide Life Local: Rua Faustolo, n 1.101, Água Branca São Paulo/SP Finalidade: Determinação dos valores de mercado para venda e de liquidação forçada. Liquidez: Média/baixa. 4

5 RESUMO DAS ÁREAS Área privativa: Área comum* Área total Fração ideal 98,660 m² 60,140 m² 158,80 m² 0,9116 % *02 vagas indeterminadas na garangem localizada no mezanino térreo e subsolo CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO Descrição Áreas ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Valores Unitário Mercado Liquidação forçada Imóvel 98,66 m² R$ 8.197,18/m2 R$ ,00 Total R$ ,00 R$ ,00 Grau de fundamentação: II Grau de precisão: III DATAS Data-base: agosto 2017 Data da vistoria: 28 de julho de

6 1. INTRODUÇÃO 1.1 OBJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO O Santander solicitou à Binswanger a avaliação de um apartamento, determinando seus valores de mercado para venda e de liquidação forçada, na data-base agosto de 2017, visando a suportar decisões gerenciais. 1.2 CONSIDERAÇÕES INICIAIS Visando atender ao objetivo solicitado, efetuamos vistoria interna e pesquisa do mercado imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, recebidas da Administração da contratante. 1.3 CONDIÇÕES LIMITANTES Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Binswanger não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência. Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados. 6

7 O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade de Binswanger para detectar fraudes nos documentos. Não é responsabilidade da Binswanger, identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações e outros comprometimentos legais, e não existir quaisquer problemas relacionados a passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que venham a atingir a área. Não foram avaliadas máquinas e equipamentos, móveis e utensílios ou quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade. Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no parágrafo Objetivo deste relatório. 1.4 EVENTOS SUBSEQUENTES Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste relatório. A Binswanger não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a data de emissão. 7

8 2. METODOLOGIA A metodologia adotada segue as prescrições da NBR 14653, partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. Baseados nas características deste imóvel, entendemos que a metodologia que melhor reflete o valor de mercado para venda é a aplicação do método comparativo direto. 2.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. O método comparativo direto de dados de mercado adotado consiste na apuração do valor de um imóvel por meio da análise do comportamento do mercado imobiliário relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços. Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data base da avaliação com o objetivo de obter amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando a explicar o comportamento do mercado da região. O nível de influência dos fatores utilizados foi baseado em estudos consagrados publicados e estão mencionados a seguir: Fator fonte A aplicação deste fator considera a margem de desconto em uma negociação de mercado. 8

9 Fator localização Item de influência significativa no valor de um imóvel, ponderado não em simples distância medida em metros ou quilômetros e sim na proximidade de polos atrativos e/ou ocorrência de fator relevante. Foram ponderados por meio de dados publicados ou em entrevistas com profissionais do mercado imobiliário. Fator melhoramentos públicos Os melhoramentos públicos implantados nos locais dos elementos pesquisados e do avaliado podem diferir, sendo assim utilizamos fatores de equalização obtidos em estudo publicado pelo Engº João Ruy Canteiro. Melhramentos públicos Fator Água 15% Esgoto 10% Energia elétrica 15% Iluminação Pública 5% Telefone 5% Pavimentação 30% Fator área A tendência do mercado é reduzir o valor unitário por unidade de área à medida que a área negociada aumenta. Utilizamos a seguinte expressão, onde: x: área do imóvel avaliado e y: a área da pesquisa de mercado. Fa = (y/x) 0,25 se 0,70 < (y/x) < 1,30 Fa = (y/x) 0,125 se (y/x) > 1,30 ou (y/x) < 0,70 9

10 Fator padrão Considera os diferentes acabamentos por tipologias de construção, visando a equiparação entre os elementos pesquisados e o avaliado, baseado no estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, elaborado pelo IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo por meio da publicação da Tabela de Coeficientes vinculada diretamente ao padrão construtivo R8N do SINDUSCON/SP (ver Apêndice VI deste relatório). Adicionalmente foram observados se existentes itens de benfeitorias e infraestrutura, construídos ou agregados, que podem contribuir com a valorização do imóvel. Fator idade As diferentes idades foram ponderadas por meio da relação entre os respectivos fatores indicados no critério consagrado de Ross-Heidecke, considerando a idade real ou estimada das construções e benfeitorias. (Ver Apêndice VI deste relatório). 10

11 2.2 DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à vista, admitindo-se: um proprietário disposto a efetuar a transação; que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação; que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com especial interesse na propriedade em questão. 2.3 DEFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Este valor é muito utilizado por proprietários de imóveis que necessitam realizar uma venda rápida ou por empresas que costumam receber imóveis em dação de pagamento. De acordo com a NBR , parte 1, da ABNT, liquidação forçada é definido como: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. 11

12 3. PANORAMA DE MERCADO Preços de imóveis comerciais inicia 2017 em queda. Nos últimos 12 meses os preços de venda acumulam queda de 2,95% e os de locação têm redução de 7,86%. O Índice FipeZap Comercial iniciou o ano de 2017 em queda. Os preços do m 2 de venda apresentaram queda de 0,29% entre dezembro e janeiro e os de locação caíram 0,35%. No acumulado dos últimos 12 meses, as quedas foram de, respectivamente, 2,95% e 7,86%. Se considerarmos a inflação de 5,35% no período (segundo o IPCA/IBGE), a queda real de preços atinge 12,54% nos alugueis e 7,88% no caso dos preços de imóveis comerciais à venda. A comparação entre o investimento feito em imóveis comerciais e uma alternativa de menor risco (o CDI) mostra que desde 2015 o investidor em imóveis comerciais tem tido, em geral, perdas. Em janeiro de 2017, enquanto o CDI rendeu 14,0%, os proprietários de saletas que estavam locadas tiveram um retorno médio de 2,2% (fruto da combinação entre o recebimento dos alugueis e da desvalorização de seus ativos). Em janeiro, o valor médio do m 2 anunciado das 4 cidades monitoradas foi de R$ para venda e R$ 43 para locação. Apesar da queda recente, Rio de Janeiro ainda tem os maiores valores por m 2 para venda: R$ Por outro lado, São Paulo ultrapassou a capital fluminense e tem hoje o maior preço médio de locação: R$ 46. Assim, São Paulo registra também a maior taxa de rentabilidade do aluguel, com retorno anualizado de 5,5%. Fonte: Fipe/Zap. 12

13 Essa queda real no preço dos imóveis em São Paulo reflete a conjuntura atual de inflação decrescente e altas taxas de juros concedidas pelos bancos nas operações de financiamento, devido ao aumento do risco na concessão de empréstimos. As elevadas taxas de juros dificultam a compra de imóveis, provocando desse modo queda na demanda e consequentemente a queda nos preços de venda no mercado imobiliário. Além disso conforme estudo de dados do mercado imobiliário realizado pela plataforma online VivaReal, o preço médio de venda de imóveis por metro quadrado em São Paulo foi de 6842 R$/m 2 em janeiro de 2017, apresentando o terceiro mês de queda consecutiva, 0,2% inferior ao mês de dezembro de 2016, quando o preço médio apresentou valor de 6857 R$/m 2. Fonte: 13

14 4. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO 4.1 LOCALIZAÇÃO Trata-se do apartamento n 41 localizado no Edifício Wide Life, Rua Faustolo n.1.101, Água Branca São Paulo/SP. Localização do imóvel Como pontos de referência, podemos citar que o imóvel está a cerca de: 600,00 m da estação de trem Lapa; 3,5 km do terminal da Barra Funda. 14

15 4.2 ENTORNO O entorno apresenta ocupação predominantemente residencial de padrão médio/alto. As imagens abaixo ilustram o entorno do imóvel. Localização do imóvel avaliado 4.3 PERSPECTIVA DE VALORIZAÇÃO E VOCAÇÃO A região conta com ocupação consolidada de características residenciais e comércio local. Apresenta alto índice de verticalização residencial. 15

16 4.4 POLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES O imóvel em avaliação está localizado próximo da estação de trem Lapa e a Marginal Tietê. Não foram encontrados pontos que desvalorizem o imóvel. 4.5 OFERTA A região apresenta alta quantidade de imóveis para venda. 4.6 DEMANDA O mercado imobiliário de forma geral tem demonstrado demanda refreada, com poucos lançamentos comerciais sendo a maior demanda para imóveis residenciais de padrão médio/baixo. 4.7 MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região concentra serviços públicos, tais como redes de água e esgoto, energia elétrica, telefonia fixa e celular, iluminação pública, pavimentação em asfalto, arborização, coleta de lixo e entrega postal. 16

17 4.9 ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE A região próxima ao avaliado é servida por transportes públicos, com linha de ônibus regulares que interligam a região a outros bairros e ao centro da cidade e estações de metrô próximas. FOTOS DOS ACESSOS Rua Faustolo Rua Faustolo 17

18 5. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE Trata-se do apartamento n 41, localizada no 4º andar, com as seguintes áreas: Área privativa: Área comum* Área total Fração ideal 98,660 m² 60,140 m² 158,80 m² 0,9116 % *02 vagas indeterminadas na garangem localizada no mezanino térreo e subsolo Composição: Sala, sacada, 1 domirtório, 1 suíte, banheiro, cozinha e área de serviço. Área útil: 98,660 m² Estrutura: Concreto armado Cobertura/Estrutura: Laje Fechamento: Alvenaria 18

19 ACABAMENTOS INTERNOS E EXTERNOS Fachada: Alvenaria com pintura látex Paredes internas: Pintura látex Forro: Laje e forro de gesso Esquadrias / Vidros: Alumínio e vidro comum FOTOS DO IMÓVEL Hall social Sala Sala Sacada 19

20 Suite Banheiro da suíte Closet domrmitório Banheiro Escritório 20

21 Cozinha Área de serviço 21

22 6. DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE Esta avaliação foi embasada nos seguintes documentos recebidos do solicitante: MATRÍCULA Número do 10 Oficial de Registro de Imóveis Área privativa: 98,660 m² Último ato praticado: R.10, em 30 de dezembro de

23 7. PLANEJAMENTO URBANO VIGENTE Para fins deste estudo, como o imóvel já está edificado, partimos do princípio de que a construção se encontra regularizada junto aos órgãos competentes e junto à Prefeitura do Município de São Paulo, e que seu uso está adequado e conforme especificações do Plano Diretor da cidade. 23

24 8. AVALIAÇÃO Conforme mencionado anteriormente, considerando as peculiaridades do imóvel, seu valor de mercado foi obtido por meio da aplicação de método comparativo direto de dados de mercado, conforme demonstrado a seguir: 8.1 VALOR TOTAL DE MERCADO PARA VENDA Efetuamos pesquisa de mercado e comparamos as características dos imóveis residenciais (apartamentos) em oferta com as do imóvel avaliado, utilizando o método comparativo direto de dados de mercado cujos cálculos estão demostrados no Apêndice I deste relatório. Cálculo do valor do imóvel Valor unitário R$ 8.197,18/m² Área privativa 98,66 m² Valor total de mercado: R$ ,00 24

25 8.2 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA O valor de liquidação forçada foi calculado a partir do valor de mercado, conforme demonstrado abaixo, visando a aumentar a atratividade do imóvel, possibilitando uma provável venda rápida. Cálculo do valor de liquidação forçada Depsesas fixas: 0,30% a.m. 3,66% a.a. IPTU Manutenção Administração Segurança 0,05% a.m. 0,10% a.m. 0,05% a.m. 0,10% a.m. Despesas financeiras: (1+Tx Selic/1+Inflação)-1: 0,54% a.m. 6,62% a.a. Despeas totais: (Desp. Financeiras + Desp fixas): Tempo de absorção no mercado: Taxa SELIC Inflação média (IPC/FIPE) Aug-17 0,84% a.m. 36 meses 9,25% a.a. 2,47% a.a. Valor total de mercado para venda: R$ ,00 Valor de liquidação forçada: ((Vmerc MIN)/(1+Desp. totais))^tempo: R$ ,00 Deságio 37,03% Fator 0,63 25

26 9. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do imóvel residencial localizado na Rua Faustolo, n 1.101, na data-base agosto de 2017: VALOR TOTAL DE MERCADO (Oitocentos e oito mil e setecentos reais is) (R$ ,00) VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (Quinhentos e nove mil e duzentos reais) (R$ ,00) Binswanger Brazil CREA: Nilton Molina Neto Sócio-Diretor CREA: Adriana Landucci Gerente de Consultoria e Avaliações CREA:

27 10. CONFIDENCIALIDADE Este relatório reserva-se ao uso exclusivo do destinatário e nenhuma responsabilidade será assumida perante terceiros no que se refere à sua utilização, sejam quais forem as circunstâncias. Finalizando, notificamos V.Sas. que, de acordo com nossas práticas normais, este relatório não poderá ser incluído em qualquer documento, circular ou declaração, em parte, por inteiro ou em qualquer referência, nem ser publicado sem o nosso consentimento por escrito quanto à forma ou contexto em que possa aparecer. 27

28 11. APÊNDICE I ELEMENTOS COMPARATIVOS AVALIADO Foto Data-base Endereço Contato agosto-17 Rua Faustolo, Edifício Wide Life Água Branca São Paulo/SP Terreno Área de terreno: 0,00 m² Índice fiscal: 2268,0078 Setor: 23 Quadra: 34 Construções Área construída total: 98,66 m² Idade estimada: 9 anos Vida útil: 60 anos Estado de conservação: b - entre novo e regular apartamento superior c/ Padrão: elev. Vagas: 2 Pavimentos: 0 Custo base (cub R8N): 1.317,04 Coef padrão: 2,406 Coef depreciação: 0,931 Observações Edifício Wide Life, Ap. n 41, 2 vagas de garagem, 2 dormitórios, 2 suítes 28

29 ELEMENTO COMPARATIVO 1 foto Foto Data-base Endereço Contato Terreno Construções Observações agosto-17 Rua Faustolo, Edifício Wide Life Água Branca São Paulo/SP Imobiliária: Samuel Carvalho Imóveis Telefone: (11) Contato: Lurdes Valor do imóvel: R$ ,00 Área de terreno: 0,00 m² Índice fiscal: 2268,0078 Setor: 23 Quadra: 34 Área construída total: 98,66 m² Idade estimada: 9 anos Vida útil: 60 anos Estado de conservação: b - entre novo e regular apartamento superior c/ Padrão: elev. Vagas: 2 Pavimentos: 0 Custo base (cub R8N): 1.317,04 Coef padrão: 2,406 Coef depreciação: 0,931 Edifício Wide Life, 2 vagas de garagem, 2 dormitórios, 2 suítes, acima do 7 andar 29

30 ELEMENTO COMPARATIVO 2 foto Foto Data-base Endereço Contato Terreno Construções Observações agosto-17 Rua Faustolo, Edifício Wide Life Água Branca São Paulo/SP Imobiliária: Consulte Imoveis Telefone: (11) ou (11) 973 Contato: Anderson Valor do imóvel: R$ ,00 Área de terreno: 0,00 m² Índice fiscal: 2268,0078 Setor: 23 Quadra: 34 Área construída total: 98,66 m² Idade estimada: 9 anos Vida útil: 60 anos Estado de conservação: b - entre novo e regular apartamento superior c/ Padrão: elev. Vagas: 2 Pavimentos: 0 Custo base (cub R8N): 1.317,04 Coef padrão: 2,406 Coef depreciação: 0,931 Edifício Wide Life, 2 vagas de garagem, 2 dormitórios, 2 suítes 30

31 ELEMENTO COMPARATIVO 3 foto Foto Data-base Endereço Contato Terreno Construções Observações agosto-17 Rua Faustolo, Edifício Atelier Aquarela Água Branca São Paulo/SP Imobiliária: Paulo Roberto Leardi Telefone: (11) ou (11) 9967 Contato: Paulo Valor do imóvel: R$ ,00 Área de terreno: 0,00 m² Índice fiscal: 2203,0086 Setor: 23 Quadra: 19 Área construída total: 100,00 m² Idade estimada: 5 anos Vida útil: 60 anos Estado de conservação: b - entre novo e regular apartamento superior c/ Padrão: elev. (+) Vagas: 2 Pavimentos: 0 Custo base (cub R8N): 1.317,04 Coef padrão: 2,640 Coef depreciação: 0,964 Edifício Atelier Aquarela, 2 vagas de garagem, 3 dormitórios, 2 suítes, 7 andar 31

32 ELEMENTO COMPARATIVO 4 Foto Data-base Endereço Contato Terreno Construções Observações agosto-17 Rua Faustolo, Edifício Easy Vila Romana Água Branca São Paulo/SP Imobiliária: Brasil Brokers Telefone: (11) ou (11) 9985 Contato: Gilmar Valor do imóvel: R$ ,00 Área de terreno: 0,00 m² Índice fiscal: 2042,832 Setor: 23 Quadra: 25 Área construída total: 91,00 m² Idade estimada: 4 anos Vida útil: 60 anos Estado de conservação: b - entre novo e regular apartamento superior c/ Padrão: elev. Vagas: 2 Pavimentos: 0 Custo base (cub R8N): 1.317,04 Coef padrão: 2,406 Coef depreciação: 0,971 Edifício Easy Vila Romana, 2 vagas de garagem, 2 dormitórios, 2 suítes, 13 andar 32

33 ELEMENTO COMPARATIVO 5 Foto foto Data-base Endereço Contato Terreno Construções Observações agosto-17 Rua Faustolo, Edifício Forme Vila Romana Água Branca São Paulo/SP Imobiliária: Edna Melanie Consultora de Telefone: (11) Contato: Edna Valor do imóvel: R$ ,00 Área de terreno: 0,00 m² Índice fiscal: 1881,4947 Setor: 23 Quadra: 26 Área construída total: 91,00 m² Idade estimada: 1 anos Vida útil: 60 anos Estado de conservação: a - novo apartamento superior c/ Padrão: elev. (+) Vagas: 2 Pavimentos: 0 Custo base (cub R8N): 1.317,04 Coef padrão: 2,640 Coef depreciação: 0,993 Edifício Forme Vila Romana, 2 vagas de garagem, 3 dormitórios, 1 suíte 33

34 ELEMENTO COMPARATIVO 6 foto Foto Data-base Endereço Contato Terreno Construções Observações agosto-17 Rua Faustolo, Edifício Atelier Aquarela Água Branca São Paulo/SP Imobiliária: Kira Spaço Telefone: (11) ou (11) 9998 Contato: Fabíola Valor do imóvel: R$ ,00 Área de terreno: 0,00 m² Índice fiscal: 2203,0086 Setor: 23 Quadra: 19 Área construída total: 100,00 m² Idade estimada: 5 anos Vida útil: 60 anos Estado de conservação: b - entre novo e regular apartamento superior c/ Padrão: elev. (+) Vagas: 2 Pavimentos: 0 Custo base (cub R8N): 1.317,04 Coef padrão: 2,640 Coef depreciação: 0,964 Edifício Atelier Aquarela, 2 vagas de garagem, 3 dormitórios, 2 suítes 34

35 Valor Unitário Estimado 12. APÊNDICE II HOMOGENEIZAÇÃO DE APARTAMENTOS Homogeneização de valores Nº Endereço Área construída equivalente Valores Homogeneização (Fatores) Total Fator oferta Unitário Localização Padrão Depreciação Melhoramentos Públicos 1 Rua Faustolo, Edifício Wide Life 98,66 m² R$ ,00 0,80 R$ 8.433,00/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 R$ 8.433,00/m² 2 Rua Faustolo, Edifício Wide Life 98,66 m² R$ ,00 0,80 R$ 8.108,66/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 R$ 8.108,66/m² 3 Rua Faustolo, Edifício Atelier Aquarela 100,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 9.192,00/m² 1,02 0,93 0,97 1,00 1,00 0,90 R$ 8.289,31/m² 4 Rua Faustolo, Edifício Easy Vila Romana 91,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 8.351,65/m² 1,09 1,00 0,97 1,00 0,98 0,97 R$ 8.072,77/m² 5 Rua Faustolo, Edifício Forme Vila Romana 91,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 9.740,66/m² 1,16 0,93 0,95 1,00 0,98 0,88 R$ 8.559,95/m² 6 Rua Faustolo, Edifício Atelier Aquarela 100,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 8.560,00/m² 1,02 0,93 0,97 1,00 1,00 0,90 R$ 7.719,37/m² * Ok Ok * * Área Fator Final Valor unitário homogeneizado Intervalo de confiança Situação paradigma Legenda de fatores Número de amostras: 6 Área construída: 98,66 m² Ok Utilizado Graus de liberdade: 5 Idade 9 anos * Testado (não utilizado) tc (tabelado): 1,476 Vida útil 60 anos Desvio padrão: R$ 180,21/m² Padrão apartamento superior c/ elev. R$ ,00 Conservação b - entre novo e regular Limite superior: R$ 8.377,39/m² Fator de Depreciação 0,931 Média: R$ 8.197,18/m² Limite inferior: R$ 8.016,96/m² R$ 9.000,00 Intervalo - Elementos efetivamente utilizados Valor mínimo: R$ 7.719,37/m² Valor máximo: R$ 8.559,95/m² Campo de arbítrio Limite superior: R$ 9.426,75/m² Limite inferior: R$ 6.967,60/m² R$ 8.000,00 R$ 8.000,00 R$ 9.000,00 R$ ,00 Valor Unitário Observado 35

36 13. APÊNDICE III MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS - 36

37 14. APÊNDICE V - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ABNT NBR (Imóveis Urbanos) Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Item 1 Caracterização do imóvel avaliando 2 Descrição Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 3 Identificação dos dados de mercado III Pontos II Pontos I Pontos Completa quanto a todos os fatores analisados 3 p Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento 2 Adoção de situação paradigma p 3 1 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados, com foto e caracterisitcas observadas pelo autor do laudo 3 p Grau Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados 2 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 1 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 3 p 0,50 a 2,00 2 0,40 a 2,50* 1 Pontuação 11 * no caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de marcado, a amostra seja menos heterogênea. Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização de tratamento por fatores Pontos mínimos Itens obrigatórios Graus III II I Itens 2 e 4 no Grau III com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II com os demais no mínimo no Grau I Todos, no mínimo no Grau I Enquadramento Laudo Pontos ( 1-4) Itens obrigatórios Grau fundamentação Valor de terreno 11 Grau II Grau I Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Graus III II I 30% 40% 50% Nota: quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessaria justificativa com base no diagnóstico do mercado. 37

38 15. APÊNDICE VI TABELAS DE REFERÊNCIA TABELA DE COEFICIENTES BASE R8N CLASSE GRUPO PADRÃO RESIDENCIAL COMERCIAL SERVIÇO INDUSTRIAL ESPECIAL BARRACO CASA INTERVALO DE VALORES MINIMO MÉDIO MÁXIMO 0,060 0,090 0,120 0,132 0,156 0,180 0,360 0,420 0,480 0,492 0,576 0,660 0,672 0,786 0,900 0,912 1,056 1,200 1,212 1,386 1,560 1,572 1,776 1,980 1,992 2,436 2,880 padrão luxo Acima de 2,89 padrão economico 0,600 0,810 1,020 padrão simples s/ elevador 1,032 1,266 1,500 c/ elevador 1,260 1,470 1,680 s/ elevador 1,512 1,746 1,980 padrão médio APARTAMENTO c/ elevador 1,692 1,926 2,160 padrão superior s/ elevador 1,992 2,226 2,460 c/ elevador 2,172 2,406 2,640 padrão fino 2,652 3,066 3,480 padrão luxo Acima de 3,49 padrão economico 0,600 0,780 0,960 padrão simples s/ elevador 0,972 1,206 1,440 c/ elevador 1,200 1,410 1,620 s/ elevador 1,452 1,656 1,860 padrão médio ESCRITÓRIO c/ elevador 1,632 1,836 2,040 padrão superior s/ elevador 1,872 2,046 2,220 c/ elevador 2,052 2,286 2,520 padrão fino 2,532 3,066 3,600 padrão luxo Acima de 3,61 padrão economico 0,240 0,360 0,480 GALPÃO padrão simples 0,492 0,726 0,960 padrão médio 0,972 1,326 1,680 padrão superior Acima de 1,69 COBERTURA padrão rústico padrão simples padrão rústico padrão proletário padrão economico padrão simples padrão médio padrão superior padrão fino padrão simples padrão médio padrão superior 0,060 0,120 0,180 0,192 0,246 0,300 0,312 0,456 0,600 38

39 TABELA DE ROSS HEIDECKE Idade % Es tado d e Cons er va ç ã o da vida a B c d e f g h 2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0, ,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0, ,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0, ,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0, ,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0, ,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0, ,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0, ,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0, ,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0, ,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0, ,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0, ,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0, ,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0, ,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0, ,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0, ,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0, ,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0, ,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0, ,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0, ,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0, ,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0, ,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0, ,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0, ,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0, ,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0, ,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0, ,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0, ,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0, ,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0, ,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0, ,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0, ,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0, ,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0, ,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0, ,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0, ,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0, ,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0, ,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0, ,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0, ,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0, ,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0, ,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0, ,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0, ,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0, ,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0, ,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0, ,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0, ,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0, ,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0, ,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 a ) Novo e) R eparos simples b) Entr e n ovo e r egular f) Ent re reparos s impl es e imp ortantes c) R egular g) Reparos imp ortant es d) Entr e r egular e r eparos simples h) Entr e r eparos imp ortant es e s em va l or 39

40 16. APÊNDICE VII - DOCUMENTAÇÃO 40

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