Laudo de avaliação de imóveis

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1 Laudo de avaliação de imóveis Renegociação Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário DARIO VINICIUS FIORINI Nº CPF / CNPJ Nome Empreendimento RESIDENCIAL VILLAGE DO HORTO Valor Compra Venda R$ ,00 Data Venda Nº Controle Interno Proprietário / Construtora Nº Cartório: 2 Matrícula: Logradouro EST ADERSON FERREIRA FILHO Nº 6500 Andar Complemento RUA Bairro NOVA CIDADE Cidade MACAE UF RJ CEP Latitude Longitude Caracterização da Região Região Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Outro - Descrever Abaixo Comercial Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Comercial Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Tipo de Implantação Condomínio Isolado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Outro - Descrever Abaixo Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Outro - Descrever Abaixo Vista Permanente Área (em m²):200,00 m² Testada (Frente):10,00 m Lado Direito:20,00 m Fração Ideal:0, % Fundos10,00 m Lado Esquerdo:20,00 m Nome Acompanhante Vistoria: Sem Acompanhante Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo Vistoria externa Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Comercial Vaga Autônoma Depósito Autônomo Loft Outro - Descrever Abaixo Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 10 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Em Construção Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 1 Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios Dimensões Área Privativa:49,41 m² Área Comum (m²):0,00 m² Área Total (m²):49,41 m² Área Averbada:49.41 m² Área não Averbada m² Nº Vagas Cobertas Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Sala de Estar / Visitas 1 Sem vistoria interna Sem vistoria interna Sem vistoria interna Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 1 / 7

2 Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não 1) Devido o imóvel situar dentro de um condomínio fechado, a portaria não nos permitiu entrar no condomínio para realizar fotos do imóvel.2) As informações utilizadas no cálculo foram obtidas através da documentação fornecida pelo contratante.3) Não foi possível localizar com precisão a localização do imóvel dentro do condomínio por vista de satélite, visto que os logradouros internos não são identificados no mapa.4) A idade aparente e estado de conservação utilizados no cálculo foram arbitrados a partir da vista externa do condomínio. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 11/10/2018 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? não consta averbação de vaga de garagem na documentação fornecida. 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O Imóvel possui suspeitas de Contaminação? Observações Finais Conforme documentação fornecida, o imóvel trata-se de uma casa residencial situada no condomínio residencial Village Horto. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno 1 Logradouro EST ANDERSON FERREIRA FILHO Nº S/N Andar Complemento LOT NACOES Proximidade do Imóvel km Lote sem benfeitorias Fonte de Informações Victor Cesar Telefone (22) Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios Nº Banheiros Idade Aparente 0 Ano Construção Estado Conservação Imóvel ,00 Valor m² R$ 375,00 Padrão Testada (Frente) 10,00 Área Privativa 0 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 0 (m²) 0,00 2 Logradouro EST ANDERSON FERREIRA FILHO Nº 6500 Andar Complemento VILLAGE HORTO Proximidade do Imóvel km Casa residencial Fonte de Informações Cesar Viana Telefone (22) Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios Nº Banheiros Idade Aparente 10 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom ,00 Valor m² R$ 2.807,02 Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 Área Privativa 57 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 70 Logradouro EST ANDERSON FERREIRA FILHO CONDOMINIO VILLAGE DA SERRA (m²) 57,00 Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Casa residencial Fonte de Informações Sueli Telefone (22) Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios Nº Banheiros Idade Aparente 10 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom ,00 Valor m² R$ 3.166,67 Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 Área Privativa 60 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 Logradouro EST ANDERSON FERREIRA FILHO CONDOMINIO VILLAGE DA SERRA (m²) 60,00 Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Casa residencial Fonte de Informações Cesar Viana Telefone (22) Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios Nº Banheiros Idade Aparente 10 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom ,00 Valor m² R$ 3.700,00 Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 Área Privativa 50 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 70 Logradouro EST ANDERSON FERREIRA FILHO VILLAGE DO HORTO (m²) 50,00 Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Casa residencial Fonte de Informações Azevedo Telefone (22) Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios Nº Banheiros Idade Aparente 2 Ano Construção ,00 Valor m² R$ 3.300,00 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 10,00 Área Privativa 100 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 70 Estado Conservação Imóvel Muito Bom (m²) 100,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 2 / 7

3 Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III Metodologia: Evolutivo Cálculo do Coeficiente de Depreciação N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec ,00-0,00 0, ,00 0, ,00 14 Regular 2,00 0, ,00 0, ,00 14 Regular 2,00 0, ,00 0, ,00 14 Regular 2,00 0, ,00 0, ,00 3 Novo e Regular 1,50 0, ,00 0,9856 Cálculo Custo Construção e Valor Terreno N Valor Venda / Oferta (m²) CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno ,00 0, ,49 0,000 0,2000 0,00 0,00 0, , ,00 57, ,49 1,056 0, , ,40 0, , ,00 60, ,49 1,056 0, , ,00 0, , ,00 50, ,49 1,056 0, , ,00 0, , ,00 100, ,49 1,386 0, , ,00 0, ,50 Homogeneização Amostra Área (m²) Dados Iniciais (1) (2) (3) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 200,00 337,50 1,0000 1,0000 1, ,12 Amostra 2 200,00 353,67 1,0000 1,0000 1, ,67 Amostra 3 200,00 469,39 1,0000 1,0000 1, ,39 Amostra 4 200,00 511,16 1,0000 1,0000 1, ,16 Amostra 5 200,00 577,37 1,0000 1,0000 1, ,37 Fatores: MÉDIAS DAS AMOSTRAS 459,94 (1) - Área, (2) - Fator Topografia, (3) - Fator Localização Valor Minimo 321,96 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Máximo 597,92 Determinação Valor Terreno Zona Área (em m²) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/m²) Valor (R$) 1 200,00 459,94 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1, , ,00 Determinação Valor Construção Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec ,00 14 Regular 2,00 0, ,00 0,9160 Área Privativa CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor 49, ,49 1,056 0, , ,36 Determinação Valor Imóvel Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado , ,36 1, ,36 Cálculo Valor Avaliação Área do Terreno (m²): 200,00 Valor m²: R$ 459,94 Valor Terreno: R$ ,00 (m²): 49,41 Valor m²: R$ 1.428,20 Valor Edificação: R$ ,36 Valor de Liquidez: R$ ,00 Valor Imóvel: R$ ,36 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ ,00 Valor por extenso: noventa e um mil e novecentos e oitenta e oito reais Valor Edificação R$ ,36 Valor por extenso: setenta mil e quinhentos e sessenta e sete reais e trinta e seis centavos Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas Indefinido Valor Imóvel R$ ,00 Valor por extenso: cento e sessenta e três mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ ,00 Tipo Unidade Autônoma Área (m²) Valor Nome da Empresa PRAXIS Nome do Avaliador Paulo Tabah CREA / CAU /D Valor de Liquidação Forçada Local e Data Rio de Janeiro 26/10/2018 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 3 / 7

4 Fotos imóvel Documentação Fotográfica Fachada Identificação do condomínio Fachada Fachada do condomínio Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 4 / 7

5 Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 5 / 7

6 Imagem - Mapa : Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 6 / 7

7 : Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 7 / 7

8 VALOR FINAL DO IMÓVEL R$ ,00 Cálculo do valor de liquidação forçada Considerações: Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado) IPTU 21,56 0,00% ao mês Taxa da aplicação financ. 8,50% Taxa Selic+2% Manutenção/administração 0,16% ao mês Inflação média ao ano 2,76% IPCA 12 meses Comissão de venda 0,17% ao mês Custo financeiro 5,59% ao ano Total 1 0,33% ao mês Total 2 0,45% ao mês Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,78% fixas + financeiras Prazo de comercialização 36 meses (deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a região, o mercado local e condições de oferta) O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 75,46% R$ ,00 Diagnóstico de Mercado Nível de Oferta: alto médio/alto x médio médio/baixo baixo Nível de Demanda: alto médio/alto médio médio/baixo X baixo Absorção: rápida normal/rápida normal normal/difícil X difícil Desempenho do Mercado Atual: Aquecido normal/aquecido normal normal/recessivo x recessivo CONSIDERAÇÕES: Identificamos muitos imóveis em oferta na região onde se encontra a casa avaliada, porém a demanda de compradores ainda esta baixa devido à crise que assola o país.