EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2º VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS - SP. Processo Nº: 0311781-54.2006.8.26.0577 Ação: Falência José Augusto Rogati, engenheiro registrado no Conselho de Engenharia e Arquitetura de São Paulo CREA/SP, sob o nº 0600611048/D-SP, perito judicial nomeado e compromissado, nos autos da Ação de Falência da Tectelcom - Técnica em Telecomunicações Ltda, tendo vistoriado o imóvel, feito levantamento, colhendo fotos e informes e obtendo pesquisas de valores, vem mui respeitosamente perante V.Exa, apresentar seu LAUDO TÉCNICO PERICIAL TECSAT Fone: (11) 5011-2118 Página 1
DESENVOLVIMENTO José Augusto Rogati CAPITULO - 1. PRELIMINARES CAPITULO - 2. VISTORIA 2.1. Localização 2.2. Terreno 2.3. Benfeitoria CAPITULO - 3. AVALIAÇÃO 3.1. Valor do Terreno 3.2. Valor da Benfeitoria 3.3. Valor do Imóvel CAPITULO - 4.ILUSTRAÇÃO FOTOGRAFICA CAPITULO 5. CONCLUSÃO CAPITULO - 6.HONORÁRIOS CAPITULO - 7.ENCERRAMENTO Fone: (11) 5011-2118 Página 2
1. PRELIMINARES 1.1. OBJETIVO Objetiva o presente Laudo Técnico Pericial, a avaliação do imóvel situado a Avenida Tecsat, nº 401, com diversas matriculas, que constituem a gleba destacada de uma área maior denominada de Fazenda Limoeiro, no Bairro do Limoeiro, Cidade de São José dos Campos, Estado de São Paulo, arrecadado no Auto de Arrecadação de fls., do Processo nº 0311781.54.2006.8.26.0577, referente a Falência de Tectelcom - Técnica em Telecomunicações Ltda., CNPJ: 55.098.925/0001-09. 1.2. PERÍCIA Deferida a Prova Pericial, honrounos V.Exa., para o mister, como se vê do r. despacho de fls., tendo sido nomeado o signatário José Augusto Rogati, para apresentar suas considerações sobre a lide, apurando o valor de venda da propriedade da Massa Falida de TecTelcom Técnica em Comunicações Ltda, no presente LAUDO TÉCNICO PERICIAL. 2. VISTORIA 2.1 LOCALIZAÇÃO Os imóveis arrecadados no Auto de Arrecadação de fls. situado a Avenida Tecsat, nº 401, Loteamento Jardim Limoeiro, Bairro do Limoeiro, Município de São José dos Campos, Estado de São Paulo, arrecadado no Auto de Arrecadação de fls., do Processo nº 0311781.54.2006.8.26.0577, referente a Falência de Tectelcom Técnica em Telecomunicações Ltda, CNPJ: 50.905.768/0001-27, registrado no Cartório de Registros de Imóveis e Anexos da Comarca de São José dos Campos, no Livro nº 2 Registro Geral, sob as matrículas: Fone: (11) 5011-2118 Página 3
Matricula Número: 42.611, Inscrição Imobiliária nº 99.099.050.50.0; Matricula Número: 85.222, Inscrição imobiliária nº 49.122.002.00.0; Matricula Número: 85.223, Inscrição Imobiliária nº 49.122.001.00.4; Matricula Número: 85.224, Inscrição Imobiliária nº 49.122.003.00.7; Matricula Número: 85.225, Inscrição Imobiliária nº 49.122.004.00.3; Matricula Número: 85.226, Inscrição Imobiliária nº 49.122.005.00.0; Matricula Número: 85.227, Inscrição Imobiliária nº 49.122.006.00.6; Matricula Número: 85.228, Inscrição Imobiliária nº 49.122.007.00.2; Matricula Número: 85.229, Inscrição Imobiliária nº 49.122.008.00.9; Matricula Número: 85.230, Inscrição Imobiliária nº 49.122.009.00.5; Matricula Número: 85.231, Inscrição Imobiliária nº 49. 122.010.00.3; Matricula Número: 85.232, Inscrição Imobiliária nº 49.122.011.00.0; A região possui ocupação mista residencial, comercial e industrial, com infraestrutura desenvolvida, sendo encontrado na imediação comércio de âmbito local, escola, Igreja, assistência médica - hospitalar e policiamento regular. Trata-se de local de ocupação padrão médio, dotado de todos os melhoramentos públicos, tais como iluminação pública, redes de água, esgoto, energia elétrica (luz e força), TV via cabo, internet banda larga, telefone, pavimentação com guias e sarjetas, arborização, transporte coletivo e serviço de coleta de lixo. 2.2 - TERRENO Conforme descrição nas Matriculas de Registro de Imóveis e Anexos relacionadas no Livro nº 2 do Registro Geral, registrado no Registro de Imóveis e Cartório de Imóveis da Comarca de São José dos Campos, Estado de São Paulo, com frente para a Avenida Tecsat, nº 401, Loteamento Fazenda Limoeiro, Bairro do Limoeiro, distante aproximadamente 800,00 metros da Rodovia Presidente Dutra SP - 060, tendo o terreno formado uma gleba industrial pelas diversas matriculas com a áreas seguintes: Matricula Número: 42.611, área de 52.701,16 metros quadrados; Matricula Número: 85.222, área de 317,35 metros quadrados; Fone: (11) 5011-2118 Página 4
Matricula Número: 85.223, área de 342,98 metros quadrados; Matricula Número: 85.224, área de 299,65 metros quadrados; Matricula Número: 85.225, área de 294,40 metros quadrados; Matricula Número: 85.226, área de 289,20 metros quadrados; Matricula Número: 85.227, área de 284,00 metros quadrados; Matricula Número: 85.228, área de 278,75 metros quadrados; Matricula Número: 85.229, área de 273,50 metros quadrados; Matricula Número: 85.230, área de 268,30 metros quadrados; Matricula Número: 85.231, área de 263,10 metros quadrados; Matricula Número: 85.232, área de 257,85 metros quadrados; Área Total: 55.870,24 metros quadrados. 2.3 - BENFEITORIA As edificações existentes compõem-se de diversas edificações, tais como: área da administração, área de expedição, área de refeitórios, área de manutenção, galpão da mecânica I, galpão da mecânica II, recepção, pátio externo com arruamento em bloquete de cimento, área para transporte, área do hangar, cabine primária, estacionamento e portaria, com área construída de 56.722,84 metros quadrados, implantada em terreno de forma irregular com área de 55.870,24 metros quadrados, com idades aparentes diferentes. são os seguintes: Os principais matérias utilizados nos acabamentos ADMINISTRAÇÃO: Área construída: 3.264,07 m2 Escritórios: concreto liso e pintado, paredes de blocos em cimento pintado em látex de cor branca, colunas de concreto, esquadrias de alumínio e vidros transparentes; teto com cobertura de telhas de chapa zincada e forro acústico danificado, iluminação com luminárias com lâmpadas fluorescente embutidas no forro, tomadas elétricas embutida no piso, instalação elétrica externa, sistema de incêndio com hidrantes, portas duplas de acesso em ferro, sistema de ar condicionado central, pé direito de 3,0 metros; Banheiros: piso cerâmico vitrificado, paredes revestidas em azulejos brancos até 1,60 metros, peças na cor branca; Sala de Diretória: piso granito branco, teto com forro acústico e iluminação embutida; Banheiros: pia de granito, peças brancas, paredes azulejos a 1,60 metros branco; Cozinha: piso granito branco, paredes revestidas azulejos brancos, pia de granito. Fone: (11) 5011-2118 Página 5
EXPEDIÇÃO: Área construída: 4.253,67 m2 Salão Principal: piso concreto liso e pintado, paredes de blocos em cimento pintado em látex de cor branca e elementos vazados, colunas de concreto, esquadrias de alumínio e vidros transparentes; cobertura de telhas de chapa zincada e nas laterais telhas plásticas para iluminação natural, iluminação com luminárias com refletores lâmpadas mistas, portas duplas de acesso em ferro. Banheiros e Vestiários: piso cerâmico vitrificado, paredes revestidas em azulejos brancos até 1,60 metros, peças na cor branca; MANUTENÇÃO: Área construída: 330,00 m2. Salas de almoxarifado: piso concreto, cobertura em telhas de fibro-cimento, forro danificado com luminárias com lâmpadas fluorescentes, paredes alvenaria em blocos de cimento pintado, esquadrias de alumínio e ferro. REFEITÓRIO: Área construída: 802,84 m2. Salão de Refeição e Cozinha: piso granito, cobertura em telhas de fibrocimento, forro danificado com luminárias embutidas no forro com lâmpadas fluorescente, paredes alvenaria em blocos de cimento revestido com azulejos brancos até o teto, esquadrias de alumínio e ferro. HANGAR: Área construída: 373,32 m2. Salão Principal: piso concreto, cobertura em telhas de fibro-cimento tipo calhetão com estrutura com colunas de concreto e vigas metálicas, paredes alvenaria em blocos de cimento revestido com azulejos brancos a 1,60 m, esquadrias de alumínio e ferro. Vestiários e WC: piso em pedra ardósia, paredes em revestidas com azulejos brancos a 1,60 metros, iluminação luminárias com lâmpadas fluorescente. TRANSPORTE: Área construída: 406,80 m2. Área de veículos: piso concreto, cobertura em telhas de fibro-cimento tipo calhetão com estrutura com colunas de concreto e vigas metálicas com treliças. MECANICA II: Área construída: 1.741,80 m2 Galpão Principal: piso concreto, paredes de blocos em cimento e elementos vazados, colunas de concreto e ferro com treliças, cobertura de telhas de chapa zincada e nas laterais telhas plásticas para iluminação natural, iluminação com luminárias com refletores lâmpadas mistas, portas duplas de acesso em ferro. Banheiros e Vestiários: piso cerâmico vitrificado, paredes revestidas em azulejos brancos até 1,60 metros, peças na cor branca; Fone: (11) 5011-2118 Página 6
MECANICA I: Área construída: 3.602,54 m2 Galpão Principal: piso concreto, paredes de blocos em cimento e elementos vazados, colunas de concreto e ferro com treliças, cobertura de telhas de chapa zincada e nas laterais telhas plásticas para iluminação natural, iluminação com luminárias com refletores lâmpadas mistas, portas duplas de acesso em ferro. Banheiros e Vestiários: piso cerâmico vitrificado, paredes revestidas em azulejos brancos até 1,60 metros, peças na cor branca; PORTARIA: Área construída: 120,80 m2 Salão: piso concreto, paredes de blocos em cimento, cobertura de telhas fibro cimento tipo calhetão, iluminação com luminárias com lâmpadas fluorescentes, esquadrias de alumínio. Banheiros e Vestiários: piso cerâmico vitrificado, paredes revestidas em azulejos brancos até 1,60 metros, peças na cor branca. ESTACIONAMENTO E PATEO EXTERNO: Arruamento em bloquete de cimento. CABINE PRIMÁRIA: Sala: piso concreto, paredes de blocos em cimento e elementos vazados, iluminação com luminárias anti-explosão completa com transformador, disjuntor e secionador. HELIPONTO: Gramado e piso concreto com sinalização. 3. AVALIAÇÃO 3.1 - VALOR DO TERRENO O valor do terreno será determinado de acordo com os critérios estabelecidos pelas NORMAS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DO IBAPE/SP (2005), segundo as quais o local deve ser classificado como sendo Grupo IV: Zonas Industriais, na 10º Zona Industrial, que implica que o lote tem como parâmetros a considerar a avaliação pelo valor unitário e interferências da localização, ou seja, acesso por estradas, nivelamento da área e dimensões mínimas. Fone: (11) 5011-2118 Página 7
Considerando o valor de unitário básico médio de terreno, calculado na Pesquisa de Valores obtida nas imobiliárias da região, para área industriais próximas a Estrada Presidente Dutra, (Vu = R$ 350,00/m2), temos aplicando-se a fórmula abaixo indicada, o valor de terreno, como segue: Vt = At x Vu x Cf x Cp x Ce Onde: Vt: Valor Total do Terreno At: Área total do Terreno = 55.870,24 m2 Vu: Unitário Básico de Terreno = R$ 350,00/m2 Cf: Coeficiente Testada: (Fp / Fr ) *0,25 = 1,0 Cp: Coeficiente Profundidade; (Pma/Pe) + {[1- (Pma/Pe) ]. (Pma / Pme)*0,50} Cp = (40/80) + {[ 1- (40/80) ]. (40 / 80)*0,50} = 1,0 Ce = Coeficiente Esquina = 1,0 Substituindo-se os valores, temos: Vt = 55.870,24 x R$ 350,00 x 1,0 x 1,0 x 1,0 Vt = R$ 19.554.584,00 ------------------------------------------------------------------------------------------- VALOR DO TERRENO = R$ 19.554.584,00 ------------------------------------------------------------------------------------------- Fone: (11) 5011-2118 Página 8
3.2 - VALOR DA BENFEITORIA Para o cálculo do valor das construções, utilizaremos o critério adotado no estudo, VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS de 2002/2006, que emprega para o cálculo do valor unitário de cada padrão construtivo o valor de R8N em substituição ao H82N, para o caso conforme com a Tabela de Padrão Construtivo, Classe 2 Comercial Serviço - Industrial, Grupo 2.2- Galpão, Padrão 2.2.2 Simples, com o Intervalo de Valores Máximo igual a Q = 0,960 De acordo com o estado de conservação da edificação deve ser classificada com a referência F, Estado da Edificação: Necessitando de Reparos Simples a Importantes e Depreciação de 0,5260 e idade aparente de 30 anos. Assim, o valor das benfeitorias será: Vb = Ab x Q x Vu x Fob Onde: Vb: Valor das Benfeitorias Ab: Área das Benfeitorias = 14.895,84 m2 Q: Padrão Construtivo = 0,960 Vu: Custo Unitário Básico = R$ 1200,46/m2 Fob: Fator de Obsoletismo = R + K *( 1 R ) Fob = 0,20 + 0,418 * ( 1 0,20) = 0,5344 Substituindo-se os valores, temos: Fone: (11) 5011-2118 Página 9
Vb = 14.895,84 x 1200,46 x 0,960 x 0,5344 Vb = R$ 9.173.823,00 ------------------------------------------------------------------------------------------- VALOR DAS BENFEITÓRIAS = R$ 9.173.823,00 ------------------------------------------------------------------------------------------- 3.3 - VALOR DO IMÓVEL O valor do em estudo, para outubro de 2016, resulta da somatória dos valores de terreno e construções, ou seja: Vi = Vt + Vb Onde: Vi = Valor do Total do Imóvel Vt = Valor do Terreno = R$ 19.554.584,00 Vb = Valor das Benfeitorias = R$ 9.173.823,00 Substituindo-se os valores, temos: Vi = R$ 19.554.584,00 + R$ 9.173.823,00 Vi = R$ 28.728.407,00 ------------------------------------------------------------------------------------------ VALOR DO IMÓVEL = R$ 28.730.000,00 em numeros redondos ------------------------------------------------------------------------------------------ Fone: (11) 5011-2118 Página 10
José Augusto Rogati 4. ILUSTRAÇÃO FOTOGRAFICA Vista geral da portaria e da cabine primária, notando-se os acabamentos em blocos de cimento pintados. Vista parcial da fachada do prédio da administração, notando-se as paredes em perfis de concreto pré-moldados e esquadrias em alumínio. Fone: (11) 5011-2118 Página 11
Vista parcial das laterais da edificação da produção, notando-se as paredes em perfis pré-moldados em concreto, esquadrias em alumínio, portão de entrada em ferro. Vista parcial da lateral da edificação da administração, notando-se os acabamentos em blocos de concreto e esquadrias em alumínio. Fone: (11) 5011-2118 Página 12
Vista geral do arruamento e estacionamento interno pavimentado com bloquete de concreto e área ajardinada. Vista geral do heliponto com sinalização e o gramado para área de segurança. Fone: (11) 5011-2118 Página 13
Vista parcial da lateral dos fundos, notando-se o arruamento e as fachadas dos prédios da administração e manutenção. Vista da lateral da edificação da produção, notando-se as esquadrias em alumínio e cobertura em telhas tipo calhetão em concreto pré-fabricado. Fone: (11) 5011-2118 Página 14
Vistas parciais da parte interna da edificação da administração, notando-se os acabamentos em estruturas de concreto pré-moldadas, iluminação com luminárias em refletores e telhas para transparentes para iluminação natural. Fone: (11) 5011-2118 Página 15
Vistas internas parciais da edificação da produção, notando-se os acabamentos com o forro totalmente danificado e o sistema de iluminação com as luminárias retiradas e danificadas, as esquadrias em alumínio com os vidros danificados. Fone: (11) 5011-2118 Página 16
Vista parcial interna da edificação de produção, notando-se os acabamentos em estrutura pré-moldada de concreto, o forro de acabamento totalmente danificado e as esquadrias de alumínio com vidros danificados. Vista geral da cobertura de veículos para manutenção, notando-se os acabamentos da estrutura e colunas em ferro de treliças, cobertura em telhas tipo calhetão de concreto. Fone: (11) 5011-2118 Página 17
Vista geral da edificação tipo hangar, notando-se os acabamentos com paredes em blocos de concreto, cobertura em telhas de fibro cimento, com colunas de concreto e vigas em ferro de treliças, portões de acesso em ferro de correr. Vista parcial do heliponto e da edificação de deposito dos fundos. Fone: (11) 5011-2118 Página 18
José Augusto Rogati Vistas parciais das edificações dos galpões de manutenção, notando-se os acabamentos das paredes em blocos de concreto e elementos vazados para ventilação, portão de acesso em ferro e coberturas em colunas de concreto com vigas em ferro de treliças e telhas em ferro zincado. Fone: (11) 5011-2118 Página 19
Vista interna do galpão de manutenção, notando-se as colunas de concreto e as vigas em ferro com treliças, o piso de concreto, as paredes em blocos de cimento e elementos vazados. Vista da cobertura, notando-se o fechamento das laterais com telhas plásticas transparentes. Fone: (11) 5011-2118 Página 20
Vista parcial da lateral dos prédios da administração dando o acesso a área do almoxarifado e do refeitório. Vista geral das salas de almoxarifado, notando-se os acabamentos com paredes em blocos de concreto, cobertura de concreto com telhas tipo calhetão, esquadrias de ferro. Fone: (11) 5011-2118 Página 21
Vistas gerais da cozinha e do refeitório, notando-se os acabamentos em azulejos brancos até o teto danificados com os equipamentos danificados. Fone: (11) 5011-2118 Página 22
5. CONCLUSÃO José Augusto Rogati De acordo com a vistoria, levantamentos, fotografias, pesquisas de valores e cálculos da avaliação o imóvel arrecadado no Auto de Arrecadação de fls. referente a Falência de Tectelcom Técnica em Telecomunicações Ltda, CNPJ: 50.905.768/0001-27, conforme descrição nas Matriculas de Registro de Imóveis e Anexos relacionadas no Livro nº 2 do Registro Geral, registrado no Registro de Imóveis e Cartório de Imóveis da Comarca de São José dos Campos, Estado de São Paulo, com frente para a Avenida Tecsat, nº 401, Loteamento Fazenda Limoeiro, Bairro do Limoeiro, distante aproximadamente 800,00 metros da Rodovia Presidente Dutra SP - 060, tendo o terreno formado uma gleba industrial pelas diversas matriculas com a áreas seguintes: Matricula Número: 42.611, área de 52.701,16 metros quadrados; Matricula Número: 85.222, área de 317,35 metros quadrados; Matricula Número: 85.223, área de 342,98 metros quadrados; Matricula Número: 85.224, área de 299,65 metros quadrados; Matricula Número: 85.225, área de 294,40 metros quadrados; Matricula Número: 85.226, área de 289,20 metros quadrados; Matricula Número: 85.227, área de 284,00 metros quadrados; Matricula Número: 85.228, área de 278,75 metros quadrados; Matricula Número: 85.229, área de 273,50 metros quadrados; Matricula Número: 85.230, área de 268,30 metros quadrados; Matricula Número: 85.231, área de 263,10 metros quadrados; Matricula Número: 85.232, área de 257,85 metros quadrados; Área Total: 55.870,24 metros quadrados, tem o valor: Valor do Imóvel Arrecadado: R$ = 28.730.000,00 ( Vinte e oitomilhões, setecentos e trinta mil reais), para outubro de 2016 data do Laudo Técnico Pericial. Fone: (11) 5011-2118 Página 23
6. HONORÁRIOS José Augusto Rogati O signatário, perito judicial, tendo apresentando seu LAUDO TÉCNICO PERICIAL, vem respeitosamente requerer a fixação de seus honorários conforme o Regulamento de Honorários para Avaliações e Pericias de Engenharia editado pelo IBAPE- SP, que determina o valor em função das horas técnicas utilizadas para vistorias, pesquisas, e elaboração do Laudo Técnico, que para o caso o número de horas é de 80 horas técnicas, conforme demonstrado, a seguir: H = Horas Técnicas x R$ 320,00 x 1,20 H = 80,0 x R$ 320,00 x 1,20 H = R$ 30.720,00 Honorários = R$ 30.720,00 (Trinta mil, setecentos e vinte reais), para Outubro de 2016, data do Laudo Técnico Pericial. 7. ENCERRAMENTO Consta o presente Laudo Técnico Pericial de 24 (vinte e quatro) folhas de papel timbrado, formato oficio, micro impressas no anverso, todas rubricadas pelo perito judicial, exceto a última que está datada e assinada. São Paulo, 28 de outubro de 2016. Eng. José Augusto Rogati CREA-SP: 060061104/D-SP Fone: (11) 5011-2118 Página 24