S T U V V W X S R V RQ K O HD N A G ID K G MD G B JD I G H F ED @ B : 7 >? 5=3 6 7 5 6 4322. * + 0 /.. -, + *) ( $! ' & " % $ # "! P DE 1 SOLICITANTE Condomínio Edifício Jamaica R. Helena, 102-5º andar apto. 52 Condomínio Edifício JAMAICA C-050 Vila Olímpia São Paulo - SP. fls. 108 <3 6 5 ;: 79 8 Dados: 2017.03.20 22:18:49-03'00'
fls. 109 2. Índice 1. - Solicitante e endereço do imóvel em avaliação pág. 01 2. - Índice pág. 02 3. - Objetivo pág. 03 4. - Número do Parecer pág. 03 5. - Da competência / ABNT- NBR 14653 pág. 04 6. - Abreviaturas pág. 05 7. - Preliminares / vistoria pág. 06 8. - Descrição do Imóvel pág. 07 / 08 9. - Características da Região/ melhorias e confrontações pág. 09 / 10 10. - Localização / Vista aérea por satélite pág. 11 / 12 11. - Documentação em anexo pág. 13 12. - Fotos do imóvel Avaliando pág.14 / 23 13. Metodologia aplicada e fonte de pesquisas referenciais pág. 24 / 25 14. - Fotos de Imóveis referenciais pág. 26 / 31 15. - Homogeneizações de dados para imóvel Avaliando pág. 32 16. - Conclusão do Parecer pág. 33 / 34
fls. 110 3- OBJETIVO Este Parecer Técnico tem por objetivo determinar o valor de mercado do apartamento situado a R. Helena, n o 102-5º andar apartamento 52, no Bairro da Vila Olímpia, São Paulo / SP, propriedade de Carmem Lucia Pettan Dassie Gitahy Teixeira, CPF 046.918.328-40, imóvel este descrito nos termos da matrícula nº 78.212 do 4º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, e devidamente cadastrado junto a Prefeitura Municipal de São Paulo sob a inscrição do imóvel n.º 299.035.0702-8. 4 NUMERO DESTE PARECER - PTAM LHP 02*mar/2017"
fls. 111 5 Partes da ABNT / NBR A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações de Bens. Parte 1: Procedimentos gerais; Parte 2: Imóveis urbanos; Parte 3: Imóveis rurais; Parte 4: Empreendimentos; Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral; Parte 6: Recursos naturais e ambientais; Parte 7: Patrimônio histórico. Esta parte da NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizado em conjunto.
fls. 112 6 Abreviaturas IA - Imóvel em Avaliação CRECI-SP - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários Art. Artigo ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR - Normas Brasileiras M2 - Metro quadrado IPTU - Imposto predial, territorial e urbano. R Referenciais V.V - Valor de venda V.L - Valor da locação A. T.C - Área Total construída A. T. T - Área Total do Terreno AT - Área do terreno C.M2 - Custo por metro quadrado V. G.V ou V. G.L - Valor global da venda ou locação V.M - Valor médio TG - Total Geral MG - Média geral I. A.C - Idade aparente da construção DTC Depreciação por Tempo de Construção R. F. D - Resultado do fator de depreciação.
fls. 113 7. PRELIMINARES 7.1 - Trata-se de ação de cobrança de despesas condominiais proposta por Condomínio Ed. Jamaica, situado na rua Helena, 102, na cidade de São Paulo / SP, em face de Carmem Lucia Pettan Dassie Gitahy Teixeira, proprietária da unidade 52 do referido condomínio. Iniciada a fase de cumprimento de sentença (fl.5) após o decurso do prazo para pagamento in albis (fl.9), foi decretada a penhora total do imóvel sub judice pelo Tribunal de Justiça (fls.49/52). Requerida a nomeação de pericia para avaliação do imóvel, pelo requerente, em 10 de outubro de 2016 (fl.85), foi este signatário nomeado pelo D. Juizo, aos 30 de novembro de 2016 (fl.93), com respectiva intimação para o início dos trabalhos em 3 de fevereiro de 2017(fl.107). Segue o Laudo a seguir. 7.2 - O imóvel objeto deste parecer, está devidamente Registrado na matrícula de n.º 78.212 do 4º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo SP, cadastrado perante PMSP - (Prefeitura Municipal de São Paulo) sob a inscrição do imóvel n.º 299.035.0702-8. 7.3 VISTORIA O imóvel foi vistoriado "in Loco" por este subscritor em companhia do Sr. Edison Gitahy Teixeira, que reside no local, no dia 07/03/2017 no período da tarde, sendo conferida a metragem da unidade, verificada a idade, analisado o estado de conservação, as avarias, as benfeitorias, assim como, qualidade dos materiais e acabamentos utilizados em sua construção.
fls. 114 8. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL O apartamento avaliando tem 70m2 e localiza-se em um condomínio edificado em uma única torre de 13 andares, constituída de 52 apartamentos, sendo 4 unidades por andar. No 13º andar, encontram-se 4 coberturas. As vagas de garagem localizam-se no piso térreo que para este apartamento, destaca-se 01 (uma) unidade. O condomínio realiza sorteio de vagas de acordo com regulamento interno. A unidade em avaliação encontra-se no 5º andar; recebendo a numeração 52. A visita interna foi realizada de maneira a vistoriar todas as dependências do referido imóvel, bem como, toda área comum do condomínio. Durante a vistoria realizada, pude verificar que o prédio possui padrão médio em todos os aspectos apresentados, tanto de construção, quanto de acabamento. O prédio aparenta idade aproximada de 30 anos e seu estado de conservação, aspecto e aparência são bons em que pese seu tempo de construção. Localizado no piso térreo está a área social, onde encontra-se o salão de festas; o espaço conta com banheiro e é utilizado primariamente como academia de ginástica, sendo convertido em salão de festas quando necessário. Como lazer adicional, há um pequeno playground com um brinquedo plástico infantil. A fachada tem acabamento em massa fina e pintura. Na parte interna existe uma guarita com sistema de gaiola e com segurança 24horas, bem como, câmera de segurança no perímetro do condomínio. Possui 02 elevadores, 01(um) social e 01(um) de serviço. Foram constatadas a presença de portas de segurança corta fogo em todos os andares. Recentemente a cabine primária de energia foi trocada e lâmpadas econômicas de led estão sendo instaladas. O imóvel avaliando possui hall compartilhado com outras 3 unidades e as características principais do apartamento são:
Y 02 dormitórios (o 3º dormitório foi utilizado na ampliação da sala), 1 banheiro, 1 sala com 2 ambientes e com pequena sacada. Cozinha com armários instalados, área de serviço e banheiro de empregada, ambas com acabamento em azulejos. A unidade conta com gás GN, utilizado no fogão. Todas as portas do apartamento são de madeira lisa, padrão de mercado. O banheiro conta com box plástico, louças e armários padrões e chuveiro elétrico. Foi constatado pequeno descascado na massa do teto do banheiro. O apartamento possui piso em carpete de madeira, sendo as áreas frias, cozinha e banheiro, piso em seu estado original de cacos com acabamento em massa, muito utilizado nas obras da época de construção. As paredes do imóvel têm acabamento em massa fina e pintura com tinta padrão e s janelas são de alumínio. Após verificação da localização face ao sol, posso afirmar sendo face ligeiramente a noroeste, proporcionando certa incidência solar na sala e nos dormitórios no período da tarde, prejudicada pela construções de dois prédios que bloqueiam parcialmente a vista. O imóvel teve sua fiação elétrica trocada e seus disjuntores atualizados. fls. 115
fls. 116 9. - Características da região A Vila Olímpia é um distrito do Itaim Bibi, administrado pela subprefeitura de Pinheiros e zoneamento caracterizado como ZM-3a e ZM-3b. Localizado a apenas 3km da marginal Pinheiros e do parque do Ibirapuera. Conta também com o parque do Povo a apenas 900m de caminhada e dos shoppings JK e Vila Olímpia, ambos também a uma caminhada média de 650m. Destacam-se casas noturnas, bares, cafés e restaurantes, inclusive de cadeias internacionais, como, Jamies, Eataly, e P.F.Chang s. Região de concentração de sedes e escritórios de grandes empresas de diversos segmentos, nacionais e estrangeiras. Opção de hospitais na região: - Santa Paula - São Luiz Conta com faculdades, tais como Anhembi Morumbi, FIAP e FMU. Presença maciça de instituições financeiras; Itaú, Safra, Bradesco, Santander, Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal. O bairro destaca-se pelas proximidades com principais e importantes avenidas de São Paulo, dentre elas, av. dos Bandeirantes, Faria Lima, Juscelino Kubistchek
fls. 117 9.1 - Melhorias públicas Com a abertura do shopping em 2010, diversas vias do bairro tiveram suas direções de transito alteradas, melhorando o tráfego que aumentou consideravelmente com o novo empreendimento. 9.2 CONFRONTAÇÕES A descrição exata e suas confrontações estão melhores caracterizadas na Matrícula de n.º 78.212 do 4º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo / SP constante dos autos (fls.25 a 29)
fls. 118 10. - MAPA DE LOCALIZAÇÃO / VISTA AÉREA Google Maps
fls. 119 Google (foto aérea)
fls. 120 11.- DOCUMENTAÇÃO ANEXA - IPTU; - Zoneamento; - Email com aviso da data da vistoria, em atendimento ao artigo 474 do Código de Processo Civil vigente; - Tabela de cálculo Ao final deste laudo, encontram-se cópias simples dos documentos acima descritos.
fls. 121 12. FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO ( IA ) fachada do prédio vista frontal ( portão de entrada )
fls. 122 sala sala
fls. 123 cozinha Cozinha
fls. 124 vista dormitório 1
fls. 125 dormitório 2
fls. 126 banheiro social
fls. 127 entrada principal Hall dos elevadores
fls. 128 playground
fls. 129 vaga hall de entrada e dos elevadores(térreo)
fls. 130 Sala de ginástica / salão de festas Jardim de entrada
fls. 131 13. METODOLOGIA APLICADA A metodologia aplicada para a elaboração do presente Parecer foi a de METODO COMPARATIVO. tendo sido possível identificar junto ao MERCADO IMOBILIÁRIO, imóveis com características semelhantes ao vistoriado e obedecendo as Normas NBR 14653-1 e 14653-2 da ABNT com encontro da média entre os chamados IMÓVEIS REFERENCIAIS, considerando que são semelhantes entre si e ao próprio IMÓVEL VISTORIADO aplicando a seguir a devida HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS. Portanto, ao final será apresentado o valor para condição de solicitação distinta.
fls. 132 13.1 - FONTES DE PESQUISA DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS: A pesquisa de mercado foi realizada com base em informações de imóveis que se encontram à venda e que são ofertados pelos vários escritórios imobiliários da região, bem como, em sites de imóveis, referências no mercado da região, identificados em cada foto dos referenciais R. Esta identificação permitiu então a obtenção de imóveis selecionados abaixo, descritos com características intrínsecas semelhantes ao imóvel vistoriado e identificados como R1 a R6. Após a coleta de dados descritos na Tabela de Pesquisa, foi possível Homogeneizar os dados obtidos e efetuar os cálculos matemáticos que conduziram à conclusão do valor do imóvel, apresentado ao final deste Laudo.
fls. 133 14. FOTOS DE IMÓVEIS REFERÊNCIAIS Imóvel R 1 Z[\][^_`a[^\ Sr Jorge Paiva Dados/endereço Rua: Rua Helena,102 Ed. Jamaica M2 71 m² valor venda R$ 690.000,00 tel contato proprietário (11)97190.2055 Infos adicionais : https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+apartamento+2-quartos+vlolimpia+zona-sul+sao-paulo+sp+72m2+rs690000/id-7311756/ Cód imóvel no Zap IM06350416
fls. 134 Imóvel R2 b^[_`\ c\d ][\][^_`a[^\ site Vivareal Dados/endereço Rua: Rua do Rócio,59 M2 68 m² valor venda R$680.000,00 tel contato Tel. (11)97673.4611 Infos adicionais https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-vila-olimpiazona-sul-sao-paulo-com-garagem-68m2-venda-rs680000-id-78501117/
fls. 135 Imóvel R3 ed\f^g^a[^h SH Prime Dados/endereço Rua: Helena M2 71 m² valor venda R$ 700.000,00 tel contato (11)5171.0060 / 6061.9604 fonte referencia Zap imóveis Infos adicionais https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+apartamento+3-quartos+vl- olimpia+zona-sul+sao-paulo+sp+71m2+rs700000/id- 12491355/?paginaoferta=13
fls. 136 Imóvel R4 ed\f^g^a[^h Ateliê do imóveis Dados/endereço Rua: Helena M2 62 m² valor venda R$ 600.000,00 condo tel contato fonte referencia site Vivareal eij\k hl^c^\ih^k Condomínio Palazzo Dell Atela https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-vila-olimpia-zonasul-sao-paulo-com-garagem-62m2-venda-rs600000-id-78479288/
fls. 137 Imóvel R5 ed\f^g^a[^h Lopes Prime bhl\km_il_[_n\ Rua: Gomes de Carvalho M2 70 m² vhg\[ v_ilh R$535.000,00 contato corretora Zila Tabosa PP / contato fonte referenci site Vivareal Infos adicionais https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-vila-olimpiazona-sul-sao-paulo-com-garagem-70m2-venda-rs535000-id-66929669/
fls. 138 Imóvel R6 ed\f^g^a[^h Gera imóveis Dados/endereço Av. Santo Amaro M2 80 m² valor venda R$ 530.000,00 fonte referencia site Vivareal Infos adicionais https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-vila-olimpiazona-sul-sao-paulo-com-garagem-80m2-venda-rs530000-id-75379324/
fls. 139 P DE 15.- Homogeneizações de dados para imóvel avaliando 15.1. EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS ( tabela em documentos anexos ) Homogeneização: VENDA IA =(valores referencias 01 a 06) x (m² IA) (valor de DTC) 6 15.2 Gráfico demonstrativo uooooopoo tooooopoo sooooopoo rooooopoo qooooopoo ooooopoo ooooopoo 1ooooopoo opoo wxyz{1 }~{ z ƒ ~
fls. 140 CONCLUSÃO Em vistoria realizada segundo a NBR n.º 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT, aplicando fatores de transposição e correção justificadas segundo técnicas modernas de avaliações que contribuíram para a formação da convicção do valor aqui expresso, estando o IMÓVEL VISTORIADO com suas respectivas averbações, de acordo com matrícula juntada às fls.25 a 29, portanto, CONCLUO que: O valor do imóvel no estado em que se encontra, representa nesta data a importância de: R$592.644,23 (quinhentos e noventa e dois mil, seiscentos e quarenta e quatro reais e vinte e três centavos)
fls. 141 Z\[ `[h`h[yk_ l_ d Zh[_c_[ ci^c\ l_ ˆvhg^hn \ Š_[chl\g Œ^ch Ž _ k_ embasa em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com características e localização sócia econômica semelhante, devese prever uma possível variação de até 5% nos valores acima expressos (-5% a + 5%), diante dos interesses inerentes do próprio mercado e de seu proprietário. Este perito coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários. Atenciosamente Luiz Henrique T. Pinto CRECI: 122.339-F 2.339-F CNAI: 14.884 (HABILITADO EM 2011)