L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E L

Transcrição

1 fls. 165 NOVA RADIAL IMÓVEIS Roberto Carlos Soares CRECI/SP - Nº F L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E L 1. Solicitante: : Dr. Valdery Portela 2. Processo : Objetivo : Determinação do valor de mercado 4. Objeto da Avaliação : Apartamento 71, 7 andar, Edifício Porto Seguro. 5. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL CONFORME MATRÍCULA: IMÓVEL Apartamento nº 71, no 7º andar do Edifício Porto Seguro, situado a Rua Frederico Guarinon, nº 965, do Jardim Ampliação, no Bairro do Morumbi, 29º Subdistrito Santo Amaro, com a área útil de 138,80 m2, área comum de 140,92 m2, perfazendo um total construído de 279,72 m2, correspondente a fração ideal de 6,76% no terreno.- referido Edifício e seu terreno fazem parte do condomínio registrado no 11º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo sob o nº 58, da matrícula e o apartamento nº Contribuinte: DESCRIÇÃO SITUAÇÃO ATUAL: O apartamento objeto desta avaliação é privilegiado por ser o único localizado no andar, composto de: uma ampla sala de estar, sala de TV, 4 (quatro) banheiros, cozinha, 3 dormitórios sendo uma suíte, área de serviço e dependência de empregado ; piso em cerâmica; paredes com pintura de primeira a látex; forro em laje revestida; portas de madeira; caixilhos em alumínio com vidros lisos; aparelhos sanitários de louça branca; forração; instalações elétricas e hidráulicas embutidas em perfeito estado ; a unidade dispõe de 2 (duas) vagas de garagem de uso privativas e cobertas; a unidade é atendida por 2 elevadores sendo 1 (um) social e outro de serviço EDIFICAÇÃO Construção com o devido projeto arquitetônico e com características de construção de alto padrão, com materiais de alvenaria e acabamentos de primeira linha, atualmente não necessitando de reparos do dia a dia, o estado de conservação é excelente pelo tempo de construção e seu padrão atendendo as necessidades de habitabilidade. 1

2 fls. 166 Foto da Rua do Edifício Porto Seguro Foto da Fachada do Edifício Porto Seguro 2

3 fls. 167 Foto do Hall de entrada do Edifício Porto Seguro Foto da recepção do Edifício Porto Seguro 3

4 fls. 168 Foto do Solarium do Edifício Porto Seguro Foto da entrada de acesso ao apartamento avaliado 4

5 fls. 169 Foto da sala ampla do apartamento avaliado 5

6 fls. 170 Foto do Lavabo da Sala do apartamento avaliado Foto do banheiro de empregado do apartamento avaliado 6

7 fls. 171 Foto do Banheiro dos dormitórios do apartamento avaliado Foto do Banheiro da Suite do apartamento avaliado 7

8 fls. 172 Foto da suite do apartamento avaliado Foto do dormitório do apartamento avaliado 8

9 fls. 173 Foto do segundo dormitório do apartamento avaliado Foto da Sala de TV do apartamento avaliado 9

10 fls. 174 Foto da área de serviços do apartamento avaliado Foto da cozinha do apartamento avaliado 10

11 fls IMÓVEIS SIMILARES 6.1 APARTAMENTO Rua Marie Nader Calfat, 18º andar, Morumbi/ S.P. Características: 3 dormitórios; 3 vagas; 157 m2; com ambientes amplos; com passagem interna da cozinha para área intima; armários nos quartos; corredor e cozinha; mármore nos banheiros; granito na cozinha; piso de madeira nas salas; escritório com piso fino acabamento; churrasqueira, Playground, Salão de Festas, Salão de festas. Contato: fone Valor à vista R$ ,00 (Seiscentos e cinqüenta mil reais) 6.2. APARTAMENTO Rua Raimundo Simão de Souza nº 26. Características do imóvel: Área útil 174,00 m²; Apto. Padrão Superior; 2 (duas) vagas de garagem; Contato: Regina Célia da Silva Souza FONE: Valor à vista R$ ,00 (Novecentos e quarenta mil reais) 6.3 APARTAMENTO - Rua Frederico Guarinon, Jardim Ampliação, Morumbi, S.P. Características do imóvel: 3 dormitórios/ Suíte 1 suíte; Vagas 2 vagas; Área útil 120 m²; Construído 1990; Valor do m² R$ 6.166,67/m2. Contato Fone GK Santo Antonio - Código oferta no Zap: IM Valor de venda à vista R$ ,00 (Setecentos e quarenta mil reais). 6.4 APARTAMENTO Rua Frederico Guarinon, Jardim Ampliação, Morumbi, São Paulo. Características do imóvel: 3 dormitórios / 1 suíte Vagas 2 vagas Área útil 86 m² Valor do m² R$ 7.325,58/m2 Contato - Coelho Fonseca Jardins Fone código oferta no Zap: IM Preço de venda à vista R$ ,00 (Seiscentos e trinta mil reais). 6.5 APARTAMENTO Rua Frederico Guarinon Morumbi, Sao Paulo SP Características do imóvel: 3 Dormitórios / 1 suíte; 2 vagas; Área útil 90 m²; Valor do m² R$ 8.888,88/m2. Contato -Lopes Prime Fone Código oferta no Zap: IM Valor de venda à vista R$ ,00 (Oitocentos mil reais). 6.6 RESUMO DAS REFERÊNCIAS A VENDA NA REGIÃO: ÍTEM VALOR DO IMÓVEL ÁREA ÚTIL VALOR / m2 6.1 R$ , M2 R$4.140, R$ , m2 R$5.402, R$ , m2 R$6.166,67 11

12 fls R$ ,00 86 m2 R$7.325, R$ ,00 90 m2 R$8.888,88 SOMATÓRIAS R$31.923,54 Média R$31.923,54 = R$6.384,70/ m2 5 Portanto 138,80 m2 x R$6.384,70 = R$ ,36 (Valor do Apto). 7. REGIÃO E SUAS CARACTERÍSTICAS: O Morumbi é um bairro que tem como característica ser uma região nobre da Zona Oeste da cidade de São Paulo, constituída por mansões e condôminos de luxo e uma população pertencente às classes média alta e alta. A região do Morumbi é conhecida por abrigar o Estádio Cícero de Pompeu Toledo e o Palácio dos Bandeirantes, além de ser um dos bairros mais arborizados da capital, tendo 239 metros quadrados de área verde por habitante, sendo quase quatro vezes mais do que a média, que fica em torno de 58 metros por habitante. Além disso, o bairro possui uma localização excelente, já que está cercado por importantes vias de acesso, como por exemplo, as Avenidas Morumbi, Giovanni Gronchi e Doutor Alberto Penteado. E ainda oferece aos seus moradores e freqüentadores fácil acesso ao transporte público, contando com diversas linhas de ônibus e a estação de metrô Butantã. 8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO O Jardim Ampliação, onde se localizam os imóveis comparados, têem sido alvo de constante processo de revitalização, pelos órgãos municipais, havendo no bairro um número significativo nessa área de transações imobiliárias. A quantidade de ofertas de bens similares é média e a absorção pelo mercado pode ser considerada normal. O imóvel avaliado encontra-se dentro do padrão construtivo encontrado no Jardim Ampliação, sendo sua área similar à outros imóveis encontradas para a formação das amostras, sendo seus padrão de acabamento também similar aos dados coletados. Considerando as condições do mercado e os atributos particulares dos imóveis comparados, estes são classificados como de LIQUIDEZ NORMAL. 9. USO DO SOLO 9.1 Residencial O uso residencial familiar é em toda rua, geralmente de alto padrão, com muitos moradores vivendo em residências de alto padrão, na região é visto muitos seguranças de empresas privados. 10. DISTRITOS LIMÍTROFES Fica afastado do centro de São Paulo numa distância entre 12 e 15 km. Limita-se com os distritos de Vila Sônia, Campo Limpo, Vila Andrade, Itaim Bibi, Pinheiros e Butantã. Abrange 12

13 fls. 177 os bairros de Vila Progredior, Caxingüi, Jardim Guedala, Cidade Jardim, Real Parque, Vila Morumbi, Paineiras do Morumbi, Jardim Panorama, Jardim Sílvia, Jardim Vitória Régia, Vila Tramontano, Super Quadra do Morumbi. Dentro dos limites do Morumbi encontra-se o Hospital Israelita Albert Einstein, um dos mais importantes hospitais privados do município, o Palácio dos Bandeirantes, sede do Governo do Estado de São Paulo, a Escola Americana (Escola Graduada) e o Estádio Cícero Pompeu de Toledo, além da sede social do São Paulo Futebol Clube. 11. METODOLOGIA EM EMPREGADA Para este laudo foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, com tratamento técnico dos dados por utilização da regressão linear /inferência estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT NBR , NBR :2001, ou seja, apresentação do laudo de avaliação com os requisitos mínimos, simplificado - contendo informações sucinta necessárias ao seu entendimento; Este laudo obedece a condições específicas pré-combinadas com o requerente contratante e não tem validade para outros usos ou exibição para terceiros. Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o pesquisa física visitando imóveis da mesma rua e analítica com pesquisas e preços dos imóveis vizinhos e da região, cujo Período de pesquisa deu-se de 10/09/2017 a 15/09/2017 e tantos imóveis serviram como parâmetro. 12. RESULTADO DA AVALIAÇÃO: Valor do Imóvel: Este laudo foi elaborado pelo corretor de imóveis Roberto Carlos Soares, Creci/SP 66787, De acordo com os dados acima, os quais também foram embasados no valor praticado no mercado imobiliário local, AVALIO o imóvel no valor mínimo em R$ ,36 (Oitocentos e oitenta e seis mil, cento e noventa e seis reais e trinta e seis centavos ), ressaltando que o valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado da região, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel em questão, suas características físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imobiliário da região. Nada mais tendo a acrescentar, o presente Laudo é encerrado com 02 (duas) folhas impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas além dos seus anexos. São Paulo, 15 de Setembro de ROBERTO CARLOS SOARES CORRETOR DE IMÓVEIS CRECI/SP - Nº F 13

14 fls. 178 PROFISSIONAL AVALIADOR A Avaliação do imóvel foi realizada por Roberto Carlos Soares, Casado, pai de 2 filhos, Corretor de Imóveis, devidamente Credenciado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis sob o nº, nº F, da 2ª Região de São Paulo. Concluiu o curso de Direito em 23 de Julho de 2009, onde foi conferido o título de Bacharel em Ciências Jurídicas. Em 2012 conclui o curso superior de Marketing, na Faculdade Drummond, unidade da Penha. Atua desde 2005 na área como corretor de Imóveis onde mantém um escritório próprio de Corretagem de Imóveis devidamente regularizado, e mantém parceria com Advogados devidamente inscritos na OAB/SP, com sede estabelecida na Estrada Itaquera Guaianases, 2366 Jardim Helena, Guaianases, São Paulo, CEP , São Paulo, onde atende aos clientes, administra, compra e vende imóveis. 14