Operador: Bom dia e obrigado por aguardarem. Sejam bem vindos à teleconferência da Aliansce, para discussão dos resultados referentes ao 2T14. Estão presentes hoje conosco os senhores Henrique Cordeiro Guerra, Diretor Executivo, e Renato Botelho, CFO, e Eduardo Prado, Superintendente de RI. Informamos que este evento está sendo gravado e que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da Companhia. Em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas apenas para analistas e investidores, quando instruções adicionais serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de assistência durante a conferência queiram, por favor, solicitar a ajuda de um operador digitando *0. O replay desse evento estará disponível logo após seu encerramento por um período de uma semana. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante esta teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da Companhia, projeções e metas operacionais e financeiras, constituem-se em crenças e premissas da Diretoria da Companhia, bem como em informações atualmente disponíveis. Considerações futuras não são garantias de desempenho. Elas envolvem riscos, incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que condições econômicas gerais, condições da indústria e outros fatores operacionais, podem afetar o desempenho futuro da Companhia e podem conduzir a resultados que diferem, materialmente, daqueles expressos em tais considerações futuras. Agora, gostaríamos de passar a palavra ao Henrique Cordeiro Guerra, que dará início à apresentação. Por favor, Sr. Henrique, pode prosseguir. Bom dia. Eu gostaria de dar boas vindas a todos a essa teleconferência, aonde comentaremos sobre os indicadores financeiros e operacionais da Aliansce no 2T14. Conforme corroboram, nossos resultados continuam a demonstrar que a Companhia se beneficia de uma estratégia bem definida. Apesar de um ambiente macroeconômico mais desafiador, a qualidade e a diversificação do nosso portfólio de 19 shoppings continuam a mostrar a resiliência e o valor do seu posicionamento estratégico. A receita de aluguel cresceu 17% nos últimos 12 meses, atingindo R$93,7 milhões no 2T14. O NOI da Companhia aumentou 14,7%, para alcançar R$107 milhões e o EBITDA ajustado cresceu 15%, alcançando R$91 milhões. O NOI de mesmos shoppings aumentou 9,4%. As margens de NOI e de EBITDA ajustado no 2T14 foram de 90,3% e 73,9%, respectivamente. Esperamos um aumento contínuo do EBITDA ajustado e de sua margem resultado da expansão orgânica do portfólio e da abertura das expansões em desenvolvimento. O FFO ajustado foi de R$44,7 milhões no 2T14. 1
As vendas de mesmas lojas SSS do portfolio da Aliansce cresceram 9% e as vendas de mesmas áreas SAS aumentaram em 9,7%. Entre os 19 shoppings do portfólio, 10 ativos apresentaram crescimento de SAS de dois dígitos no 2T14. Os alugueis de mesmas lojas SSR e os alugueis de mesmas áreas SAR, ambos aumentaram 8,6%. A ocupação total do portfólio foi de 97,1% e o custo de ocupação do portfólio foi de 9,8%. A Companhia anunciou, recentemente, o acordo para a venda da participação de 16,66% do Santana Park Shopping em São Paulo. Apesar da redução da participação da Aliansce nesse empreendimento, acreditamos em uma melhora na governança do ativo, tendo em vista que a Aliansce terá a liderança em um veículo que possuirá 100% do shopping através de um acordo que firmamos de co-investimento com o Canada Pension Plan CPP e com o Governo de Cingapura GIC. O balanço da Companhia está protegido em um cenário de aumento de taxas de juros no Brasil, com aproximadamente 87% da dívida da Companhia indexada a índices de baixa volatilidade. O aumento da geração de caixa, resultante do crescimento orgânico do portfólio sendo que 43% da nossa ABL possui menos de cinco anos de histórico operacional deverá contribuir positivamente para os nossos índices de alavancagem nos próximos anos. Vamos continuar a dedicar nossos recursos na busca de uma maior eficiência operacional, no crescimento orgânico dos shoppings, e na expansão do portfolio. Em condições atuais do mercado, temos a intenção de prosseguir com uma abordagem seletiva e oportunista para o desenvolvimento e aquisições. Nossas equipes de desenvolvimento estão focadas na entrega de um pipeline robusto de expansão nos próximos 30 meses, que vai acrescentar 37.000 m de ABL própria para a Aliansce. Mantemos uma perspectiva positiva para o nosso portfólio, pois a elevada taxa de ocupação e o baixo custo de ocupação dos shoppings da Companhia criam um ambiente favorável e as condições para as futuras negociações dos contratos de aluguel que serão bastante positivos. Com isso, eu gostaria de migrar, agora, para a página dois da apresentação. Como já é de costume, nós começamos sempre com essa página, onde apresentamos os shoppings em operação da Empresa shoppings próprios. São 19 empreendimentos, representando uma ABL de 446.000 m de ABL própria. No total, incluindo os shoppings administrados pela Aliansce para terceiros, nós temos uma presença em 32 empreendimentos, considerando todas as regiões do país. Migrando, agora, para a página três, por favor, começando com os destaques operacionais desta apresentação. Nós apresentamos, na parte superior, do lado esquerdo da página, a evolução das vendas. Portanto, entre o 2T13 e 2T14, um aumento de 22,4%. Vocês podem observar aqui a contribuição do crescimento orgânico das expansões e dos novos empreendimentos para essa evolução de venda. Ainda na página número três, na parte inferior da página, no lado esquerdo, nós apresentamos aqui o CAGR de 20,2% de aumento de venda, isso considerando os últimos quatro anos a partir do 2T10. 2
Na parte inferior, do lado direito, vocês podem ver aqui a relação de same-store sales, same-area sales comparando com o IPCA aumento de vendas totais entre o 2T14 e o mesmo período em 2013. Passando, por favor, agora, à página quatro, a taxa de ocupação do portfolio de 97% no 2T14. Os ativos maduros, como vocês podem ver do lado esquerdo da página, com uma taxa de ocupação de 98,7%. A nova geração de ativos - aqueles ativos que têm menos de cinco anos de histórico operacional, com uma taxa de ocupação de 95,2%. O custo de ocupação do portfólio foi de 9,8% no 2T14. Passando à página cinco, do lado esquerdo da página temos duas pizzas composição de receita bruta no 2T14. Como pode ser observado no lado esquerdo, a receita proveniente de aluguel representou 72,1% da nossa receita total e, dentro dessa composição de aluguel, o aluguel mínimo 80,5%, estandes e quiosques 11% e aluguel percentual 8,4%. Ainda olhando a composição total da receita bruta, estacionamento representou 15,3% da nossa receita total, prestação de serviços 7,8%, CDU 4,3%, taxa de transferência um valor de 0,5%. Na parte direita da página a gente observa a evolução da receita bruta um crescimento de 14%; e a contribuição do crescimento orgânico e dos novos empreendimentos, sendo que o crescimento orgânico continuará sendo um destaque importante no nosso crescimento futuro, tendo em vista a maturação de ativos que foram inaugurados no período recente. É importante frisar que foram cinco ativos nos últimos dois anos. Migrando, agora, para a página seis, destaques financeiros. Começando com essa parte da apresentação, nossa receita de locação aumentou 16,8%, como pode ser observado na parte inferior do lado esquerdo da página. E vocês podem observar a contribuição do aluguel mínimo complementar de Mall & Mídia para esse aumento da receita de locação. Do lado direito, ainda do lado inferior da página, gostaria só de destacar a contribuição desses ativos de nova geração que vêm registrando um aumento superior nos seus aluguéis. E nós temos um cronograma, a partir de agora, como esse processo se iniciou no final de 2012, que deve ser bastante representativo para a empresa, na medida em que teremos, nos próximos anos, pelo menos um ou dois ativos atingindo cinco anos, que é quando teremos a chance de renovar nossos aluguéis. Migrando, agora, por favor, para a página sete. Continuando com os destaques financeiros, falando agora sobre NOI e margem de NOI. Nós tivemos um crescimento de 14,7% do nosso NOI no 2T14, para atingir R$107 milhões. O NOI dos mesmos shoppings cresceu 9,4% no 2T14. É importante também frisar que houve uma redução, o que era algo já esperado uma redução dos nossos custos operacionais, de 4,7%. Um aumento na margem de NOI dos shoppings de nova geração, conforme demonstrado na parte direita lado inferior da página, de 2,6 p.p.; na margem de NOI desses ativos de nova geração, desde o 1T13. É um resultado, justamente, desse processo de maturação, justamente cinco shoppings, como eu havia mencionado anteriormente, que haviam sido inaugurados nos últimos dois anos. 3
Virando para a página oito. Continuando com os destaques financeiros, comentando agora sobre EBITDA e margem de EBITDA ajustados. Nós tivemos um aumento no nosso EBITDA de 15%, entre o 2T13 e 2T14, o EBITDA alcançando R$91 milhões. No lado direito da página, nós podemos observar justamente um aumento de CAGR de EBITDA de 32,9%, conforme eu havia mencionado antes um ganho na margem. A Companhia continua beneficiando-se desse ganho de escala em função da expansão do nosso negócio. É importante, tendo em vista a trajetória futura que ainda temos, em função da maturação do crescimento orgânico e o que isso pode resultar em benefício a nível de ganhos de eficiência. Passando para a página nove, por favor. Comentando aqui sobre lucro líquido ajustado, FFO e margem de FFO. Na parte esquerda, do lado esquerdo da página: o nosso lucro líquido, na verdade, registrou um aumento de 42,8%, mas, ajustando o lucro líquido (o lucro líquido ajustado), nós tivemos um lucro líquido inferior ao do ano passado, no mesmo período de 2013, em relação a esse ano, em função de eventos não-recorrentes e eventos não-caixa. Nós apuramos, no 2T14, um lucro líquido ajustado de R$25,4 milhões. Passando agora para FFO e margem de FFO, vemos uma situação semelhante eventos não recorrentes e não-caixa, principalmente por despesas financeiras não desembolsadas no 2T13. Nós tivemos, em 2013, um FFO superior ao que nós estamos apurando nesse 2T14, em que apuramos um FFO de R$44,7 milhões e uma margem de FFO de 36,2%. Passando agora para a página 10, conforme é de conhecimento de várias pessoas que seguem nosso negócio, as expansões são um viés importante de crescimento da Empresa. Nós estamos reforçando os nossos ativos. É uma excelente alternativa de alocação de capital. Nós temos sete expansões em curso até o final de 2016, que irão acrescentar para a ABL própria da Empresa, 37.000 m². Passando, agora, por favor, para a página 11. Falando um pouco sobre vetores de crescimento, continuamos só reforçando que esse aumento de ABL própria em função das expansões de 8,3%, representando um investimento de CAPEX líquido de aproximadamente R$160 milhões. Nós estamos expandindo, temos um alto grau de confiança na medida em que essas expansões estão ocorrendo em empreendimentos que têm uma taxa média de 98% taxa de ocupação; portanto, uma vacância baixíssima, uma vacância técnica hoje. Passando agora para a sessão, por favor, de endividamento e disponibilidades, na página 12. Nós encerramos o 2T14 com um endividamento total de R$1,9 bilhão, uma posição de caixa de R$274 milhões, uma dívida líquida de R$1,6 bilhão. Na parte inferior da página, no lado esquerdo, temos o nosso cronograma de amortização de principal. Temos um alto grau de confiança em função da arquitetura que foi montada para o nosso balanço, não só perfil da dívida, como vocês podem ver, e os indexadores, mas também todo um cronograma de amortização de principal que não vislumbra nenhuma premissa de refinanciamento. Então temos conforto de que com a geração de caixa da empresa conseguimos amortizar e fazer o serviço de toda a nossa dívida. 4
E, mesmo em um ambiente mais adverso como o nosso, com maior incerteza, com possiblidade de aumento de taxa de juros, pouco mais de 85% da nossa dívida está basicamente travada, atrelada a indexadores de baixíssima volatilidade. Esse processo começou a dois, três anos atrás, quando decidimos usar nosso balanço para proporcionar um crescimento maior da Empresa, não só em função desses desenvolvimentos que foram perseguidos com sucesso, mas também uma estratégia de aquisição de participações em diversos empreendimentos nossos, em que aumentamos nossa participação, simplificando a governança, dando mais agilidade na tomada de decisões para a Empresa, trazendo ganhos bastante representativos de escala, na medida em que conseguimos, por ter mais participação nesses ativos, não ter a necessidade de aumentar o custo. Passando agora para a página 13, por favor: dados financeiros e operacionais. Nós listamos aqui uma série de indicadores informações gerenciais para a referência de vocês. E, com isso, eu gostaria de agradecer a participação e, também, abrir para perguntas que vocês possam ter. Estou aqui com meus colegas; teremos o maior prazer em esclarecer as questões que são relevantes para vocês. Muito obrigado. Luis Stacchini, Credit Suisse: Bom dia a todos. Na verdade são duas perguntas. A primeira é em relação a OPEX. Nós vimos que vocês conseguiram diminuir bastante custo de shopping, estacionamento, conseguiram cair, apesar do aumento de ABL ano contra ano. Eu queria saber o que podemos esperar para frente, se há mais espaço para cortar, qual seria, eventualmente, esse nível recorrente dessas linhas. E a segunda pergunta, mais pontual, aqui referente ao Iguatemi Salvador. Nós vimos que houve um aumento total de vacância de 3 p.p. no shopping; se vocês puderem comentar qual foi o lojista que saiu, se foi uma loja âncora, como está a comercialização desse espaço usado. Muito obrigado. Oi, Luis. Eu peço desculpas, estamos com uma dificuldade de escutar a sua pergunta. Bom dia. Eu vou pedir para você repetir a primeira, por favor. Mas eu só vou verificar uma questão aqui no som. Luis Stacchini: A primeira pergunta era referente aos custos de vocês. Vocês tiveram uma queda razoável no custo de shopping ano contra ano, no estacionamento também, apesar do aumento de ABL. O que podemos esperar para frente e se há mais espaço para cortar. Eduardo Prado: Bom, dia. Bom dia, Luiz. A questão do custo, como falamos no release, há shoppings que ainda especialmente os shoppings mais novos estão com a margem operacional ainda abaixo da média dos shoppings maduros. Então você tem, por exemplo, aqueles três shoppings que inauguramos em 2012. A redução do custo operacional desses três shoppings no 2T foi de 23%. 5
Eu tenho o West Plaza. Nós diminuímos o custo operacional do West Plaza em 36% nesse trimestre. Basicamente são esses dois fatores reduzir o custo condominial e o custo de marketing do empreendedor. Quer dizer, quando o shopping vai sendo ocupado, o fundo de promoção do shopping vai tendo mais recursos para aplicar e a necessidade do aporte do empreendedor é menor. Em relação à sua segunda pergunta, em Salvador foi uma âncora de serviços. É um Poupatempo o pessoal do Rio e São Paulo conhece. É uma âncora de serviços que tinha, mais ou menos, quase 2.000 m² de ABL. O plano da Empresa para essa área é ter duas megalojas e uma área de serviços. Eu acho que o que é importante frisar é que o aluguel por m² dessas novas lojas será bem superior ao aluguel que era pago pelo SAC. Luis Stacchini: OK, muito obrigado. Ariel Amar, Itaú BBA: Bom dia a todos. Eu tenho duas perguntas. A primeira é que o seu pipeline de greenfield de produções acabou sendo postergado um pouco variando de um a seis - dependendo do projeto. Eu gostaria de entender o racional do porquê, se há algum motivo estratégico, devido a um cenário mais fraco, ou se vocês estão tendo algum problema de aprovação, execução ou comercialização; enfim, algum problema nesse sentido. Só para entender um pouco mais, na cabeça de vocês no atual cenário. E também ainda no quesito macro, eu queria só saber como tem sido o movimento de julho e agosto até agora, no quesito de vendas. Dada sua exposição à classe média e ela ser mais afetada por um macro pior, com ambiente de inflação alta, juros altos e etc., como vocês estão vendo o movimento, por enquanto, de vendas? Vocês estão sentindo uma piora, vocês acham que vão continuar performando bem? E se vocês puderem dar uma cor de same-store sales para o 3T. Muito obrigado. Eduardo Prado: Bom dia, Ariel. Em relação ao pipeline de expansões, as mudanças no cronograma, em dois casos, foram motivadas por uma questão do processo de aprovação do projeto. Mas os casos mais relevantes para a Companhia foram modificações que trouxeram um aumento de ABL, quer dizer, um aumento da rentabilidade dessas expansões Os shoppings que estão sendo expandidos estão com uma taxa de ocupação muito alta. Há um interesse de lojistas, contínuo, para entrar nesses shoppings, a Companhia necessita de área nova para qualificar ainda mais o mix desses shoppings. Expansão: o cronograma foi ajustado, há um aumento de ABL e está em linha com o cronograma atual, a expectativa da Companhia. Ariel, bom dia. Com respeito à questão macro, observamos, de fato, uma desaceleração nas vendas pós-copa, no mês de julho. Ainda é muito recente para caracterizar se existe uma tendência se formando ou não. Eu acho que agosto ainda 6
está muito recente. Mas não é nada que seja muito drástico. Eu acho que é um ambiente de ressaca pós-copa. Na questão que você tocou shoppings voltados ao segmento de renda moderada o que eu teria a oferecer em termos de comentário é o seguinte: os nossos empreendimentos têm uma hegemonia nas suas áreas de influência, em que a renda disponível nessas áreas de influência, em função da densidade da população, é muito superior ao que é necessário para suportar as vendas dos lojistas. Por isso que temos observado, não só no decorrer desse ano, em que já houve uma desaceleração econômica, que o desempenho desses empreendimentos têm tido um comportamento que tem sido acima da média da Companhia. Então temos convicção que, em função do domínio que eles exercem em suas áreas de influência é o caso do Taboão, em São Paulo; é o caso do Shopping Bangu, aqui no Rio de Janeiro, do Shopping Grande Rio, esses empreendimentos continuarão tendo um desempenho bastante forte, se não acima da média da Companhia. Outra coisa que eu gostaria de frisar, também, é que nós estamos passando, em função de inúmeras obras viárias em diversas cidades brasileiras. Nós temos alguns empreendimentos que estão sofrendo por conta de obras de infraestrutura em seu entorno. No momento que essas obras forem concluídas resultarão em um benefício, em melhor acesso para os empreendimentos, e isso também deverá melhorar o desempenho e a frequência etc nesses empreendimentos, trazendo um novo público, abrindo novos horizontes para esses empreendimentos. Ariel Amar: Perfeito. Muito obrigado. Fred Mendes, HSBC: Bom dia. Eu tenho duas perguntas, também. A primeira, vocês têm um menor custo de ocupação no mercado, e em termos de same-store sales vocês também vêm performando muito forte, em 9%, mas o same-store rent não veio tão alto, em 8,6%. Pelo menos olhando a competição, eles têm repassado um rent maior que sales, e o seu foi o contrário, mesmo tendo um custo de ocupação muito baixo. Vocês acham que já estão próximos do custo de ocupação que vocês consideram que, daí para frente, começam a enforcar um pouco demais o lojista, ou foi uma coisa pontual? Esse é o primeiro ponto. E o segundo ponto, em termos da inadimplência, teve um aumento de 100 b.p., e eu sei que ainda não é tão relevante, 3,5% não é tão relevante, mas queria saber a que ponto vocês acham que poderíamos olhar para essa taxa de inadimplência e começar a, de repente, nos preocuparmos um pouco, ou pelo menos levantar a bandeira que deveríamos chamar um pouco mais de atenção para esse ponto? Obrigado. Bom dia, Fred. Com respeito à questão de trajetória de same-store sales e o impacto que isso tem em same-store rent, já havíamos sinalizando, a partir de 2012, que teríamos um cronograma com o aniversário de cinco anos dos shoppings que foram inaugurados no período anterior a 2012 até 2013, quando inauguramos mais dois 7
shoppings, que teríamos, até o ano de 2018, um calendário, uma possibilidade na Empresa de trazer a mercado esses aluguéis, e isso de fato está acontecendo. Mas isso não é linear, isso ocorre em diversos momentos durante o ano. Por exemplo, pode haver uma concentração maior em um trimestre, e de fato isso ocorre, no 4T ou no 1T do ano, quando temos uma concentração maior de aluguéis sendo renovados. Outra coisa que é importante observarmos é que muitos desses novos shoppings, principalmente os com os quais partimos com uma super ancoragem, somente teremos o benefício da renovação dessas âncoras após dez anos, que é quando o contrato dessa âncoras são renovados. Isso é um ganho futuro, é uma expectativa. Achamos que a saúde dos nossos lojistas e dos empreendimentos está muito boa; essa questão de inadimplência que você levantou é pontual em alguns empreendimentos, como havíamos mencionado anteriormente, em Salvador, porque está havendo uma mudança e um impacto naquele empreendimento específico, com a saída de um lojista, onde melhoraremos o aproveitamento, a produtividade em termos de aluguel que a Companhia receberá, com outros lojistas que pagarão um aluguel por m² mais elevado. Fred Mendes: Perfeito. Se eu puder voltar um pouco, então, na parte das âncoras, quando fazemos o contrato da âncora, na realidade âncoras são dez anos, satélites cinco? E em termos de breakdown, e disso já temos noção, mas se vocês pudessem falar um pouco mais, quando vocês abrem um greenfield, o breakdown entre âncora, satélite e lazer, como ficaria em termos de ABL? Imagino que âncora fique em torno de 40% para um shopping mais maduro, e um greenfield pode chegar a 50%, 55%. Não sei se essa é a linha de pensamento. É uma coisa interessante. Você pode até começar com uma ancoragem mais próxima a 50%, até um pouco superior. E hoje estamos falando em aumentar a ABL da Empresa através desse pipeline de expansões, que são sete expansões planejadas, acrescentando 37.000 m² de ABL, onde a grande maioria dessa ABL, salvo alguma exceção, é de lojas satélites. Eu até destaquei, mas agora entrando em detalhes, como é que, através das expansões, melhoramos a eficiência e, por consequência, trazemos uma rentabilidade maior para o nosso acionista? Com essas lojas satélite que pagam um condomínio mais (falha no áudio) de NOI nos empreendimentos, e trazemos para dentro do empreendimento lojistas que pagam um aluguel por m² mais elevado; além de outros benefícios qualitativos, como complementar o mix, trazer mais sinergias para o ativo, que é um benefício que não pode ser desconsiderado, é bastante relevante. Fred Mendes: Está ótimo. Obrigado. 8
Gostaríamos de agradecer a participação de todos nesta teleconferência. Como sempre, permanecemos à disposição de vocês para prestar quaisquer esclarecimentos que vocês queiram. Estamos sempre à disposição. Muito obrigado, e desejo um bom dia a todos. Operador: Obrigado. A teleconferência dos resultados do 2T14 da Aliansce está encerrada. Vocês podem desconectar suas linhas agora, e tenham um bom dia. Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ. Todo o conteúdo deste documento é de responsabilidade total e exclusiva da empresa que realizou o evento transcrito pela MZ. Por favor, consulte o website de relações com investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para mais condições e termos importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição. 9