Bom dia, senhoras e senhores, e obrigado por aguardarem. Sejam bem-vindos à teleconferência da CCP para discussão dos resultados referentes ao 1T13.

Transcrição

1 Operador: Bom dia, senhoras e senhores, e obrigado por aguardarem. Sejam bem-vindos à teleconferência da CCP para discussão dos resultados referentes ao 1T13. O áudio e os slides estão sendo transmitidos simultaneamente pela Internet no site de RI, Informamos que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação, e, em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando mais instruções serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de alguma assistência durante a conferência, queira, por favor, solicitar a ajuda de um operador, digitando *0. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que esta teleconferência pode conter previsões acerca de eventos futuros, que estão sujeitas a riscos e incertezas que podem fazer com que tais expectativas não se concretizem, ou sejam substancialmente diferentes do que era esperado. Estas previsões emitem a opinião unicamente na data em que são feitas, e a CCP não se obriga a atualizá-las à luz de novas informações. Agora gostaríamos de passar a palavra ao Sr. Dani Ajbeszyc, Diretor Financeiro e de Relações com Investidores. Por favor, Sr. Dani, pode prosseguir. Dani Ajbeszyc: Bom dia a todos. Obrigado pela presença em nosso conference call de resultados do 1T. É com prazer que reportamos um trimestre com resultado bastante positivo. Gostaria de começar pela página número três da nossa apresentação, onde destacamos os principais eventos do período. Em primeiro lugar, já havíamos anunciado no conference call passado, tivemos a venda de um projeto de galpões logísticos que estava em desenvolvimento, um projeto localizado em Jundiaí, no interior de São Paulo. Vendemos 90% da propriedade para um investidor institucional, onde terá gestão nossa, nós seremos responsáveis pela gestão do empreendimento, e a participação deste investidor. Ficaremos com 10% da propriedade, e a CCP tem 2,5%. Um galpão que tem aproximadamente m² de área locável, foi entregue dentro do prazo, e também 100% locado já antes da inauguração. Tivemos também neste trimestre uma nova emissão de debêntures não conversíveis, no valor de R$150 milhões, com prazo de vencimento de cinco anos, amortização no quarto e quinto ano, e uma taxa de CDI+1% ao ano. Na página seguinte, subsequente ao fechamento do trimestre, fizemos a aquisição de mais um percentual em um shopping de nossa propriedade, o Shopping Grand Plaza. Adquirimos 1,7% através de uma compra de participação. Ele está dentro de um fundo imobiliário, e nossa participação hoje é de 61,4% neste empreendimento. É um empreendimento que foi desenvolvido há mais de dez anos, passou por uma expansão entregue no ano passado, a quarta expansão, e tem hoje um total de m² de ABL e vem performando muito bem. Também tivemos recentemente um upgrade nos nossos ratings corporativos. Nosso rating internacional passou para BB+, um nível abaixo de investment grade, e nosso rating de escala nacional está em AA, com perspectiva estável. 1

2 Passando agora para a página cinco, começamos a falar sobre os números do trimestre. Tivemos aqui um crescimento da nossa receita de aluguel, nossa receita recorrente, de 32%, totalizando R$57 milhões no período. Mais para frente, vamos explicar um pouco sobre o conceito de pro forma IFRS, houve uma mudança contábil durante este trimestre. No segmento de escritórios, nossas receitas cresceram 14,5%, basicamente por conta de revisionais que foram feitas ao longo do ano passado, e também reajustes de inflação nos quais os contratos são indexados. No segmento de shopping centers, o crescimento foi de 62% por conta de novas áreas entregues. Tivemos, ao longo do ano de 2012, a entrega, primeiro, de um shopping em Belo Horizonte onde temos 40%, o Estação BH; entregamos também o Parque Shopping Belém, que fica em Belém do Pará; e também pegamos a expansão do Grand Plaza, conforme mencionado anteriormente. Adicional a isto, tivemos, obviamente, reajustes de inflação, e também algumas revisionais já nas propriedades existentes. Em relação aos centros de distribuição, tivemos crescimento de 14%, oriundo de novas áreas entregues; como mencionei, o empreendimento em Jundiaí, e também outras fases do empreendimento Cajamar, que foram entregues ao longo do ano anterior; e também reajustes de inflação. E por último, em outras propriedades, tivemos aqui um aumento de área e também uma mudança de consolidação contábil em um dos empreendimentos onde participamos, que gerou este crescimento de 155%. Passando para a página número seis, mostramos nossa vacância. Ela fechou o trimestre com 2% na vacância física e 2,2% na vacância financeira, basicamente localizada em dois empreendimentos: um é o ITM Expo, que na verdade hoje é um grande escritório, onde uma das áreas foi entregue, e como ele tem uma área grande acaba impactando do ponto de vista de vacância física; e o outro empreendimento, um conjunto de escritórios na região da Faria Lima, teve a saída de um cliente e agora estamos buscando locatários para a nova área. Mas é uma vacância ainda bastante confortável, muito abaixo dos níveis de mercado hoje, que estão atingindo 6%, 7%. Na página número sete, mostramos as vendas dos nossos shopping centers trimestre a trimestre nos últimos quatro anos. O objetivo de mostrar uma série histórica aqui é mostrar que nossos shoppings vêm sofrendo um crescimento de vendas acima de inflação, em uma série mais longa. Comparando somente o ano de 2012 com 2013, tivemos um crescimento de 24%, mas que envolve também o crescimento dos shoppings atuais e também das novas áreas entregues durante o ano de 2012, conforme mencionei anteriormente. Passando para a página número oito, mostramos nosso portfólio. Conforme já mencionada em conferências anteriores, temos um portfólio muito grande em desenvolvimento. A CCP deve mais que dobrar sua área, e isso impacta, obviamente, um crescimento significativo da receita até o ano de 2016, quando grande parte desses m² em desenvolvimento estaria sendo entregue. O crescimento vem de m² na área de escritórios, m² em shoppings e m² em centros logísticos. 2

3 Com isso, podemos observar na página seguinte, página nove, que a nossa receita de aluguel, excluindo as atividades de venda, passa a ter uma divisão mais equilibrada, comparada ao portfólio de hoje, onde devemos atingir edifícios corporativos por volta de 40%, shopping centers 34%, e galpões logísticos por volta de 23% a 25%. Isso somente considerando os projetos que estão hoje dentro de casa, estão em desenvolvimento, sem nenhum tipo de movimentação, seja de compra ou de venda dos projetos atuais. Passando agora para a sessão de indicadores financeiros, na página 11, o primeiro ponto é justamente mostrar a alteração que houve no trimestre em relação à nova adequação ao IFRS, conforme, provavelmente, alguns de vocês sabem. Uma mudança significativa que houve a partir de 2013 é a mudança do formato da consolidação. Em empreendimentos onde existe controle da Companhia, a consolidação é feita na base de 100%, e em empreendimentos onde o controle é compartilhado, ele passa a vir totalmente na linha de equivalência no nosso balanço, e isso influi diretamente na receita. Para fim de mostrar comparabilidade entre os trimestres, demonstramos, tanto no nosso relatório de resultados, como aqui na apresentação, os resultados tanto em IFRS, como também o pro forma na metodologia que vinha sendo demonstrada anteriormente, de BR GAAP. Basicamente, o lucro líquido da Companhia é a única linha que se mantém estável. Estável que digo é exatamente o mesmo número nas duas metodologias. Não teve nenhum impacto para o acionista, mas existe uma mudança no conceito de margem e do reconhecimento de algumas linhas do balanço, o que traz uma análise diferente do resultado da Companhia. É importante mencionar que, no caso da CCP, temos bastantes empreendimentos na base de parceria, sejam parceiros institucionais, financeiros ou parceiros operacionais, e isso faz com que realmente exista uma movimentação substancial em relação à receita de acordo com a característica de cada empreendimento. Indo para os números, tivemos uma receita bruta recorrente no 1T de R$56 milhões utilizando o conceito do IFRS, e de R$62 milhões utilizando o conceito do pro forma. Já a receita bruta total, reportamos R$72 milhões no IFRS e R$128 milhões na modalidade pro forma, que é uma modalidade gerencial. Então, existe um impacto significativo de acordo com o empreendimento que está sendo reconhecido e com as suas características. Na página número 12, apresentamos as comparações trimestre a trimestre. A receita bruta, aqui na modalidade de IFRS, atingiu R$72 milhões no 1T13, 40% superior ao mesmo período do ano anterior, e a receita bruta recorrente cresceu 22%, atingindo R$56 milhões ao longo do 1T13. Na página seguinte, temos nossa atividade de prestação de serviços, que tem sido também uma atividade importante na cobertura das nossas despesas administrativas. A receita de prestação de serviços atingiu R$4,7 milhões, 4% acima do mesmo período do ano anterior, e nosso índice de cobertura sobre despesa administrativa tem se mantido na faixa entre 70% e 80%, coberto por taxas, o que mostra que a Companhia tem reportado resultados bastante positivos e tem conseguido explorar de forma substancial o resultado dos seus empreendimentos. Na página 14, mostramos a receita líquida, que cresceu 42%, atingiu R$70 milhões no 1T, e a margem bruta teve uma queda de 4%, atingindo 76% de margem no 1T. A margem bruta sempre oscila de acordo com o volume de reconhecimento de vendas que fazemos no trimestre. A nossa atividade de locação tem uma margem relativamente estável, a atividade de venda que realmente faz a margem bruta oscilar trimestre a trimestre. 3

4 Na página número 15, mostramos o EBITDA e o EBITDA ajustado pela metodologia do IFRS. Na verdade, o EBITDA acaba perdendo um pouco de substância quando o observamos pelo IFRS, porque a equivalência patrimonial acaba misturando algumas contas que não fazem muito sentido estarem no EBITDA. Mas, de qualquer maneira, seguindo a norma da CVM, o EBITDA reportado foi de R$53,5 milhões, 67% acima do mesmo período do ano anterior, e a margem atingiu 76%, 11 p.p. acima do mesmo período do ano anterior. No EBITDA ajustado, onde fazemos o ajuste somente pelas atividades de propriedade, excluindo a atividade de venda, atingiu R$40,6 milhões, 24% acima do mesmo período do ano anterior, e a margem ficou em 78,2%, estável comparada ao mesmo período do ano anterior. No página número 16, temos aqui o resultado da venda de imóveis, e a partir daqui temos os números já no formato do pro forma, de maneira mais gerencial. Nossa receita de venda totalizou R$65,4 milhões, um lucro bruto de 19,5% e uma margem bruta reconhecida de 30% nos empreendimentos vendidos. Na página 17, reportamos o EBITDA e o EBITDA ajustado, agora já no conceito de pro forma. O EBITDA pro forma atingiu R$58 milhões, 83% acima do mesmo período do ano anterior, e o EBITDA ajustado 44,4 milhões, 24% acima do mesmo período do ano anterior. A margem EBITDA caiu 13,5 p.p., atingindo 46,4%, por conta da atividade de venda, conforme mencionei antes, e a margem EBITDA ajustada teve uma queda de 7,6 p.p., atingindo 78% nesse trimestre. Na página 18, reportamos o FFO, também no conceito pro forma, que atingiu R$48,7 milhões, 170% acima do mesmo período do ano anterior, basicamente por conta de atividade de venda, equilíbrio das despesas administrativas; obviamente, uma diluição com o aumento da receita, e também um bom resultado financeiro por conta de queda de juros, e também o rebalanceamento do nosso endividamento. Na página número 19, temos aqui o lucro líquido, que atingiu R$45,4 milhões no trimestre, 176% acima do mesmo período do ano anterior. E, como mencionei, o lucro líquido, tanto no IFRS como no pro forma, tem o mesmo valor. É o único número que realmente não tem impacto algum com a mudança no modelo contábil. A margem líquida atingiu 64,7%, 31 p.p. acima do mesmo período do ano anterior. E também, neste gráfico, reportamos nosso lucro líquido por ação, uma série longa, de cinco anos, crescimento de 41% neste período inteiro, ano a ano no nosso resultado, que tem sido bastante robusto, e mostrando assertividade na escolha do mix de projetos da Companhia. Na página número 20, temos nosso endividamento, também no modelo de pro forma. Finalizamos o trimestre com uma dívida líquida total de R$672 milhões, endividamento bruto de R$1,1 bilhão, por conta principalmente dos nossos desenvolvimentos; muito desenvolvimento sendo feito nos últimos dois anos, e também mais ao longo de 2013 e Então, veremos esse endividamento crescendo mais um pouco nos próximos trimestres. Mas, de qualquer maneira, a gente vem mantendo índices bastante confortáveis. Nossa dívida líquida total/ebitda hoje está 2,5x, no fechamento do trimestre, sendo 0,8x a dívida corporativa e 1,7x a dívida de produção. Um nível bastante confortável, que permite que continuemos implementando nossa estratégia de crescimento com solidez. Na página 21, demonstramos nosso cronograma de vencimento das nossas dívidas. Temos aí um cronograma muito bem esticado e bem desenhado, para que não tenhamos nenhum 4

5 problema de liquidez e possamos realmente fazer frente aos nossos investimentos, mostrando que nossos investimentos geram receita com capacidade de auto-pagamento. Nosso endividamento, também por indexador, tem preferido índices mais estáveis, onde conseguimos ter, em uma série longa, uma visibilidade melhor. 60% está em CDI, 32% em TR, que basicamente são os financiamentos imobiliários, e 9,2% em TJLP, que são os contratos junto ao BNDES. Por último, na página 22, temos a performance da nossa ação. Nossa ação no trimestre teve uma queda de 0,5%, contra um Ibovespa de -7,5% e o Imob, que é um índice do nosso segmento, caindo também 8% durante o ano de Estes são os principais pontos. Gostaria de agradecer a presença de todos, e passar agora para perguntas, caso existam. Obrigado. Rodrigo Heilberg, HIX Capital: Bom dia. Parabéns pelos resultados. Minha pergunta é em relação às duas transações que ocorreram nesse trimestre. Primeiro em relação à aquisição das cotas do fundo do Grand Plaza, eu queria entender qual foi o racional em relação a cap rate para tomar a decisão de adquirir, e onde vocês acreditam que isso se torna atrativo para a Companhia, em que nível. E a segunda pergunta, em relação à venda do centro logístico em Jundiaí, qual foi o cap rate de venda para quem estava locado e o que vocês acreditam que é um nível de cap rate interessante para desinvestir esse tipo de propriedade? Dani Ajbeszyc: Primeiro, em relação ao Grand Plaza, ele está hoje dentro de um fundo imobiliário listado em Bolsa. Não tem muito segredo aqui. Hoje, o fundo, e a transação foi feita em nível de mercado, trada em volta de 8% de cap rate. Esse foi o nível da transação que fizemos. O racional por conta disso, dos 8%, quando fazemos um desenvolvimento, temos um nível de resultado acima disso. Vimos buscando na faixa de 12%, 13% em cap rate no desenvolvimento, depende do empreendimento. Na aquisição, o que vimos foi um empreendimento onde nós desenvolvemos, conhecemos o negócio desde o começo; era um lote que tinha um investidor saindo, e aí foi uma oportunidade de compra. O empreendimento está estabilizado, teve uma expansão recente entregue. Ainda vemos bastante potencial de performance. A parte do shopping antiga já está meio estável, porque é um shopping já bastante maduro, mas tem uma expansão que, inclusive, acreditamos que tem espaço de crescimento. Então, achamos que foi um nível adequado de aquisição para este empreendimento. No caso do empreendimento em Jundiaí, são dois galpões, um está locado para a Dafiti e o outro para a Geodis; a Dafiti é empresa de comércio eletrônico, e a Geodis uma multinacional francesa. O nível de cap rate aqui é por volta de 8,5% na venda deste ativo. Quando fazemos uma venda aqui, não olhamos somente o cap rate de saída, também olhamos um pouco do fluxo. Como estamos olhando o negócio da incorporação, também tem o fluxo de caixa que este negócio está gerando, que o pagamento vem ainda antes de terminar todo o curso de obra. Mas, de qualquer maneira, o nível de preço hoje, para um galpão desses, é nesta faixa. 5

6 Rodrigo Heilberg: OK. Obrigado. Operador: Não havendo mais perguntas, gostaria de passar a palavra ao Sr. Dani Ajbeszyc para as considerações finais. Dani Ajbeszyc: Gostaria de agradecer a presença de todos, e gostaria de deixar aqui um ponto positivo em relação aos nossos três segmentos de atuação. Temos ouvido bastantes notícias, na verdade em todos os segmentos, e em especial no segmento de escritórios. Acreditamos que existe um momento desafiador para as companhias, tem bastante escritório indo para o mercado. Na minha opinião, um médio prazo bastante positivo, porque traz um estoque de qualidade. Não acreditamos em ruptura nos nossos contratos atuais. O que deve acontecer é que a velocidade de locação dos novos empreendimentos deve ficar um pouco mais lenta, alterando a vacância na cidade como um todo, mas o mercado tende a se estabilizar com esta acomodação. O segmento de shopping também está enfrentando novos empreendimentos sendo abertos, em algumas praças uma competição um pouco maior. Acreditamos muito que, no segmento de shopping center, é muito importante acertar a localização e o produto, e não simplesmente olhar o cenário como um grande mapa. Isto é uma maneira de se diferenciar e ter produtos bastante rentáveis. E no segmento de galpão, também acreditamos no desenvolvimento de um segmento que está ainda bastante fragmentado e que tem bastantes oportunidades. Então, gostaria de terminar com um ponto positivo, e dizer que a Companhia está preparada em todos os aspectos, seja do ponto de vista operacional como do ponto de vista de balanço, para entregarmos os desenvolvimentos que estão em casa em continuarmos reportando bons resultados. Obrigado a todos, e um bom dia. Operador: A teleconferência da CCP está encerrada. Agradecemos a participação de todos, e tenham um bom dia. Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ. Todo o conteúdo deste documento é de responsabilidade total e exclusiva da empresa que realizou o evento transcrito pela MZ. Por favor, consulte o website de Relações com Investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para mais condições e termos importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição. 6