Transcrição da Teleconferência Resultados do 3T07 1 de novembro de 2007

Transcrição

1 Operadora: Bom dia, senhoras e senhores. Sejam bem-vindos à teleconferência da Cyrela Commercial Properties S.A. Empreendimentos e Participações sobre os resultados do 3T07. Hoje nós temos a presença do Sr. Elie Horn, Presidente do Conselho; Sr. Dani Ajbeszyc, Diretor Financeiro e de Relações com os Investidores; e Sr. Nessim Daniel Sarfati, Diretor de Propriedades Comerciais. Gostaríamos de informá-los que este evento está sendo gravado e que todos os participantes só poderão ouvir a conferência durante a apresentação da Companhia. Após os comentários da Administração, haverá uma sessão de perguntas e respostas para analistas e investidores, quando passaremos mais instruções. Caso você precise de ajuda durante a conferência, por favor, pressione * 0 para falar com a operadora. Teremos também um webcast ao vivo, com áudio e slides, que pode ser acessado no site institucional da Cyrela Commercial Properties, no endereço: As informações a seguir estão disponíveis em reais e em Legislação Societária, exceto quando indicado. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da Cyrela Commercial Properties, projeções e metas operacionais e financeiras, constituem-se em crenças e premissas da diretoria da Companhia, bem como em informações atualmente disponíveis. Investidores devem compreender que condições econômicas gerais, condições da indústria e outros fatores operacionais podem afetar o desempenho futuro da Companhia, e podem conduzir a resultados que diferem materialmente daqueles expressos em tais considerações. Agora gostaria de passar a palavra ao Sr. Elie Horn, que dará início à apresentação. Sr. Elie, o senhor pode começar a teleconferência. Bom dia, senhoras e senhores. É bom estar de volta com vocês. Eu queria começar falando sobre as perspectivas brasileiras em termos de escritório, em termos de shopping, em termos de logística. O Brasil está crescendo muito, especialmente o setor de escritório, de shopping e de logística. Nós estamos totalmente prontos para conseguir produzir. No setor de escritórios nós somos líderes em termos de qualidade; em termos de shopping não somos os primeiros, mas também não vamos ser os últimos. Em termos de logística nós começamos já a nos preparar para enfrentar esse crescimento que vai ter no Brasil. Em nível de empresa eu diria que a nossa estrutura estratégica já está totalmente definida, e logo vamos avisar isso a vocês. E a estrutura humana, em função do projeto final que está sendo concluída, a nossa estrutura está sendo atualmente definida de novo. Espero, então, em pouco tempo anunciar para vocês outras boas novidades. Em nível de crédito eu quero também dizer que irá definir linhas de crédito, que nós vamos crescer e expandir essa empresa, e crédito barato. Obviamente que isso é importantíssimo.

2 Finalmente, eu quero dizer que a empresa vai crescer ao nível acima de 20% em casa, nos próximos quatro anos somente com aquilo que ela tem em casa, fora as aquisições e as novas produções que podem vir. Com isso, estamos confiantes na CCP. Eu acho que ela tem um futuro brilhante; ela vai crescer muito mais. E a partir de 2008 vamos ter um ano brilhante com tudo isso que a gente já falou. Eu quero passar a palavra para o senhor Nessim Sarfati, nosso Diretor de Operações, que vai expor em detalhes o que é o patrimônio da empresa e a sua política. Nessim Sarfati: Bom dia a todos. Para quem está vendo o slide número três, a gente divide e mostra como a CCP atua e como ela pretende atuar. Nós temos três focos, que estão divididos entre edifícios corporativos, shopping centers e galpões de centro de distribuição, os quais nos fornecem, os três, uma fonte sustentável e diversificada de receita. No segmento de edifícios corporativos nossa vantagem competitiva reside na habilidade de desenvolver os imóveis de alto valor agregado, além de podermos também analisar a possibilidade de aquisição das propriedades. No segmento de shoppings nós temos um histórico comprovado, em mais de dez anos de desenvolvimento e administração. No ano de 2007, a Companhia passou a investir no segmento de galpões e centros de distribuição, onde há um elevado potencial de crescimento dadas as perspectivas de investimento nos setores de logística e infra-estrutura que vão ocorrer agora no Brasil. Resumidamente, vocês podem observar no slide número quatro, nós temos uma tabela que indica o nosso portfólio pronto, o que está em desenvolvimento e o land bank futuro. Pronto nós temos, em escritórios Triple A, um valor avaliado em R$562 milhões; outros escritórios de mais de R$115 milhões; shopping centers, R$192 milhões; e galpões, R$58 milhões. Em desenvolvimento nós temos, em escritórios Triple A, R$164 milhões, valor da avaliação, mais um land bank de R$180 milhões; totalizando R$1,271 bilhão na Companhia, com m 2 de área locável. É importante destacar que tanto nos projetos em desenvolvimento como no land bank os valores avaliados são a preço de terreno ou são uma fotografia do que existe atualmente; eles não refletem o valor que poderá ser adicionado nos desenvolvimentos desses projetos. No slide número cinco vocês vêem a composição do nosso portfólio atual. À esquerda, nesse gráfico-pizza, ele diz quanto nós recebemos em escritórios Triple A, que são 54% da nossa receita; e à direita vocês têm por m 2. A gente destaca que esses 54% nos escritórios Triple A, de onde origina a nossa receita... Nós sempre destacamos que somos líderes no segmento de escritórios corporativos aqui em São Paulo. Nossos edifícios, além de terem uma qualidade superior, estão localizados no mais valorizado endereço, que é a região da Faria Lima; e é por essa razão que temos como inquilinos em nosso portfólio as sedes das maiores empresas do Brasil, e bancos muitos importantes, internacionais ou nacionais. Muitos de vocês também são inquilinos nossos também, como Merrill Lynch, Morgan Stanley, Lehman Brothers, ING, BNP Pariba, Itaú BBA e vários outros.

3 No slide seis nós temos informações sobre o portfólio total, em m 2 locáveis, considerando o portfólio atual e todos os projetos em desenvolvimento com base na área locável, onde reafirmamos nosso objetivo de grande expansão em nossa base de ativos. Nosso portfólio deve atingir m 2 de área locável após a sua conclusão, com uma receita potencial total de R$190 milhões. Adicionalmente, temos em nosso banco de terrenos a possibilidade de expansão de mais m 2 de escritórios corporativos. Neste slide sete nós mostramos que o portfólio atual, onde temos hoje m 2, e em construção ou desenvolvimento mais m 2, sendo que dessa parte são todos novos, praticamente todos Triple A. Em projeto temos mais m 2, que no futuro nos permitirá ter 100 negócios novos, só fazendo o que nós temos em casa, m 2 em escritórios corporativos, a maior parte deles sendo Triple A. Além disso, temos um land bank de mais m 2 de área locável. No próximo slide, número oito, nós temos o nosso portfólio de galpões industriais, onde mencionamos que pretendemos atuar de maneira bastante forte e firme nesse mercado. Nós temos atualmente m 2 de área locável, e estamos nos posicionando para um grande crescimento no segmento. Acreditamos que o potencial logístico do Brasil vem em ritmo crescente, e deverá continuar apresentando excelentes oportunidades. No slide nove falamos do shopping centers. O portfólio total de shopping centers deverá totalizar m 2 de área bruta locável, após concluída com uma receita potencial de locação anual de R$50 milhões; isso já incluída a expansão do Shopping ABC, que demonstraremos no slide seguinte. No slide número dez, como já comentado, estamos pela quarta vez em processo de expansão, e isso foi anunciado no décimo aniversário do Shopping, onde estimamos investir R$26 milhões, sendo R$16 milhões a parte da CCP. Essa expansão elevará para próximo de m 2 a área bruta locável do ABC Plaza Shopping, tornando-o um dos dez maiores shoppings do Brasil, segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers. Eu gostaria agora de passar a palavra para o Sr. Dani Ajbeszyc, Diretor de Relações com Investidores e Financeiro, que apresentará os destaques financeiros para vocês. Dani Ajbeszyc: Bom dia a todos. Indo para o slide número 12, iniciamos os comentários sobre o desempenho financeiro da CCP no trimestre. A receita bruta nos nove meses atingiu R$62 milhões, sendo que no 3T foi de R$23,7 milhões. Esse número já reflete a incorporação da Andradina, que realizamos em julho deste ano. No slide número 11 destacamos os principais indicadores financeiros, que auxiliam na interpretação do desempenho da CCP. Os custos acumulados em nove meses totalizaram R$12,9 milhões, sendo esses 41% vindos da conta de depreciações, com efeito não-caixa. O indicador mais relevante a ser analisado é a

4 margem EBITDA, que atingiu 80,9% no 3T, refletida pelo crescimento da receita após a incorporação da Andradina. Esse 3T é o que mais reflete o desempenho futuro esperado para a Companhia. O lucro líquido nos nove meses foi de R$14,7 milhões, com uma margem líquida próxima a 25%. É importante ressaltar que o resultado desse trimestre é diferente do trimestre anterior, no qual passamos por reestruturações que geraram margens e resultados que não refletem o desempenho operacional da Companhia. O 3T é a melhor proxy do que podemos esperar. No slide número 14, introduzimos nesse trimestre em nossas demonstrações o cálculo do NOI, que totalizou R$47 milhões, com uma margem de 78,6%. Já o FFO totalizou R$22 milhões, com uma margem de 36,5%. Indo para o slide número 15, demonstramos a nossa dívida líquida. Nesse trimestre, finalizamos com uma dívida líquida de R$148 milhões; fizemos um empréstimo de R$198 milhões, com taxa de 103,5% no CDI, com o objetivo de liquidar a dívida com a Cyrela Brazil Realty. Finalmente, no slide número 16 demonstramos o desempenho da nossa ação desde o início das negociações, em agosto deste ano. Neste trimestre fizemos um grupamento de 5:1 nas ações, com o objetivo de reduzir a volatilidade da nossa ação. Gostaria agora de abrir para perguntas e respostas. Marcello Milman, Santander: Sobre resultado, queria só uma explicação um pouco mais detalhada da tendência da receita de serviços, que comparada com o trimestre anterior apresentou uma volatilidade até um pouco grande, ela caiu bastante. Queria saber se a tendência é ficar nesse patamar ou ela é volátil assim, ou se tem algum diferencial para fazer a avaliação. CCP: A receita de serviços na verdade acaba tendo uma variação razoável ao longo do ano, mas, de qualquer maneira, em linhas gerais temos um orçamento esperado para o ano para toda a parte de serviços, que envolve as taxas de administração dos shopping centers, e também temos uma outra conta, que é a parte de serviços de estacionamento, que essa sim hoje afeta um pouco a nossa margem. Imagino que para o ano de 2008 ela não deva estar junto com os nossos resultados como estava no trimestre anterior. Marcello Milman: A dúvida é a seguinte: teve alguma mudança na contabilização, alguma coisa do trimestre anterior para esse, ou não, foi uma variação natural do negócio? CCP: Houve a separação das contas de estacionamento e serviços, por isso essa variação.

5 Marcello Milman: Está OK. Obrigado. Chiara Quintão, Agência Estado: Bom dia. Eu queria checar: no começo da apresentação, o Sr. Elie Horn falou de um patamar de crescimento para a empresa nos próximos quatro anos sem considerar as aquisições. Teve uma interferência na ligação, eu não consegui ouvir qual é esse percentual. Para poder dobrar em quatro anos com o produto que nós temos, uma base de 20% a 25% ao ano. Nós temos condições de crescer a 100% com tudo que nós temos em casa, sem fazer nenhuma nova aquisição, nem terreno, nem coisas prontas. Imagino que tal crescimento será maior em função de que, com certeza, com essas linhas de crédito vamos adquirir muito mais coisas. Então 20% a 25% ao ano, e no final de quatro anos tendo uma empresa que é o dobro da atual? Só com aquilo que nós temos hoje. Quer dizer que havendo aquisições pode ser ainda maior? Qualquer aquisição nova só fará com que a empresa cresça mais. OK. Uma outra pergunta: questão de oferta. Vocês têm alguma previsão para um novo calendário de oferta de ações da CCP? Dani Ajbeszyc: Chiara, na verdade, não temos nada planejado, se a gente tiver alguma coisa, com certeza vamos anunciar para o mercado. A empresa vai buscar as melhores formas de financiamento para os seus projetos. O Sr. Elie anunciou no começo uma linha de crédito que temos aprovada, e com certeza vamos fazer a equalização que vai maximizar os resultados da Companhia.

6 Você pode falar um pouco sobre essa linha de crédito, o que é? Dani Ajbeszyc: Não, por enquanto não. Em breve vamos ter detalhes. Está certo. Obrigada. Marcello Milman, Santander: Só um ponto: eu queria saber se já dá para ver no resultado de vocês efeito de aumento real dos contratos de aluguel, se tem alguma coisa vencendo, se vocês estão vendo inflação nas renovações e se deve estar havendo isso nos próximos trimestres, ou o cronograma de vencimentos é mais para frente. CCP: Nós temos um portfólio grande de inquilinos, então a cada mês está tendo algum momento que a gente pode buscar uma renovatória com algum inquilino ou outro. Mas o que a gente percebe... Estamos entregando um prédio agora, chamado The City, em março ou abril do ano que vem. A procura é muito grande, é um prédio Triple A, clientes que já conhecem nossa qualidade nos procuram com bastante freqüência, e os preços atingidos lá já são bem mais altos do que o que o mercado pratica, já estamos falando na casa de acima de R$100/m 2, isso é o que leva o mercado um pouco para cima. É evidente que, isso acontecendo, os prédios que já estão ocupados, o objetivo é que quando chegar nesse momento de renovatória, o momento que tem a revisional de aluguel, que a cada três anos a lei permite, será feito esse reajuste, e nós temos um upside aí para cima sim, com certeza. Marcello Milman: Está bom. Obrigado. Operadora: A sessão de perguntas e respostas está encerrada. Agora eu gostaria de passar a palavra ao Sr. Elie Horn para as suas considerações finais. Espero falar com vocês em breve, anunciando em definitivo a nossa reetruturação da empresa, em todos sentidos, e acho que o ano que vem vai ser um ano muito bom para a CCP. Obrigado pela atenção; até breve, e sempre com boas notícias.

7 Operadora: O conference call da Cyrela Commercial Properties está encerrado. Agradecemos a participação de todos, e tenham um bom dia.