ANÁLISE SOBRE A RENTABILIDADE NO MERCADO DE IMÓVEIS UMA APLICAÇÃO EM UMA REGIÃO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

ANÁLISE SOBRE A RENTABILIDADE NO MERCADO DE IMÓVEIS UMA APLICAÇÃO EM UMA REGIÃO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO Vanessa Bawden de Paula Macanhan Escola Federal de Engenharia de Itajubá R. Dr. Pereira Cabral, 150 / 17 Itajubá MG 37500-048 - vanessabawden@hotmail.com José Arnaldo Barra Montevechi Escola Federal de Engenharia de Itajubá Av. BPS, 1303 Itajubá MG 37500-000 - arnaldo@iem.efei.br Edson de Oliveira Pamplona Escola Federal de Engenharia de Itajubá Av. BPS, 1303 Itajubá MG 37500-000 - pamplona@iem.efei.br Abstract: The purpose of this paper is to compare two different approaches to calculate economic return in Real Estate investment. In the first approach, the return is based on the sale income. In the second approach, the return is based on the rent out income. Comparing the return rate standard errors, it was evaluated which approach can better determine the Real Estate market return rate. For that, it is analyzed data from the Barra da Tijuca and Recreio dos Bandeirantes region in Rio de Janeiro city, from January, 1998 to May, 2000. Key words: Real Estate, Investment, Return Rate 1. Introdução Ao se investir em um imóvel em busca de retorno financeiro, o investidor procura um imóvel que lhe garanta a melhor rentabilidade do dinheiro investido. Nesse caso, as características do imóvel que realmente são importantes ao investidor são o preço pago pelo imóvel na sua aquisição e a renda obtida através deste, para que então seja calculada a sua rentabilidade. A rentabilidade de um investimento geralmente reflete a rentabilidade do mercado no qual o investimento está inserido e serve como ferramenta para se determinar a sua viabilidade, comparando-a com as rentabilidades de outros investimentos em outros mercados e/ou com a taxa mínima de atratividade (TMA) do investidor. A rentabilidade de um mercado imobiliário, que é calculada com base nos fluxos de caixa do investimento, pode ser baseada nas receitas geradas pelos aluguéis e/ou na receita gerada pela revenda do imóvel no fim do tempo de investimento. 2. Objetivo O objetivo deste trabalho é comparar duas formas de retornos de investimento em imóveis residenciais, calculados através de duas diferentes abordagens: baseando-se na rentabilidade gerada pela compra e revenda mensal do imóvel e baseando-se na rentabilidade gerada pelos aluguéis do imóvel, e, através de ferramentas estatísticas, avaliar qual alternativa parece ser mais viável para se determinar a rentabilidade de um mercado de imóveis. Uma vez calculadas as rentabilidades, estas também serão comparadas à rentabilidade da caderneta de poupança no mesmo período. Para tanto, serão utilizados dados reais relativos aos imóveis residenciais ofertados na região da Barra da Tijuca e

Recreio dos Bandeirantes na cidade do Rio de Janeiro no período de janeiro de 1998 a maio de 2000. Devido à sua complexidade ocasionada pelo grande número de possibilidades de fluxos de caixa para diferentes números de período de investimento, a rentabilidade calculada com base nas receitas geradas pelos aluguéis e revenda simultaneamente foge do escopo deste trabalho. 3. Justificativa Muito vem sendo discutido sobre a viabilidade e os riscos de incorporações imobiliárias no Brasil, ou seja, a viabilidade de se construir imóveis para gerar renda ou lucro na venda das unidades recém construídas (Balarine, 1997; Berté, 1993; Ilha, 1995; Freitas, Alberton e Luz, 1995). Mas pouco se discute sobre a viabilidade de se adquirir imóveis já construídos há algum tempo para a geração de renda. Além disso, a Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos, NBR5676/89, exige que a taxa de desconto utilizada nas avaliações de imóveis pelos métodos econômicos, aqueles que utilizam fluxos de caixa, seja expressamente justificada pelo avaliador. Entretanto, alguns avaliadores simplesmente adotam uma taxa de desconto padrão utilizada por um grupo de avaliadores. Essa é uma prática perigosa e que pode resultar em valores indevidos, pois o fato de que uma determinada taxa de desconto seja utilizada nos cálculos de vários avaliadores não quer dizer que essa taxa de desconto seja a rentabilidade de mercado. A taxa de desconto a ser utilizada nas avaliações de imóveis devem, além de ser justificadas como recomenda a Norma, refletir corretamente a rentabilidade dos imóveis daquele mercado, na região onde o imóvel se encontra. 4. Considerações sobre os dados Os dados utilizados nos estudos foram coletados na cidade do Rio de Janeiro ao longo de 29 meses, no período de janeiro de 1998 a maio de 2000, e cedidos pelo Sindicato das Imobiliárias do Rio de Janeiro SECOVI-RJ. Foram coletados valores de imóveis residenciais ofertados para venda e aluguel nos jornais O Globo, O Dia e Jornal do Brasil e agrupados em 24 diferentes regiões da cidade, segundo o número de dormitórios. Então foram calculadas as médias dos valores por região, para os diferentes números de dormitórios. Para este trabalho, foi selecionada a região que compreende os bairros Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes, por se tratar de uma região em destacado crescimento e desenvolvimento na cidade. Os dados relativos à esta região são apresentados na Tabela 1, em anexo. Estes dados, mesmo sendo reais, apresentam uma limitação, uma vez que estes dados são de oferta e não de negociações já realizadas. Sabe-se que dados de oferta costumam ser superiores, em média 10%, aos dados de negociação e para que os dados reflitam fielmente o mercado deve-se trabalhar com dados de negociação. Esta informação é normalmente veiculada por especialistas em seminários e congressos na área (Avaliar 2000). Porém, como os resultados utilizados para as análises foram obtidos com base em relações entre os dados originais, tal problema é minimizado e não acarreta discrepâncias nos resultados. A tolerância a tal limitação é justificada pela dificuldade em se adquirir dados relativos a imóveis já negociados, uma vez que imóveis não são negociados tão ativamente e em tão grande número como os ativos financeiros. Contudo, os dados apresentados na Tabela 1 são dados reais, ou seja, nos valores da época em que foram ofertados. Para que tais dados possam ser trabalhados e que os retornos calculados sejam retornos reais, descontados da inflação, os dados da Tabela 1 foram corrigidos pelo índice geral de preços de mercado, IGP-M, calculado pala Fundação Getúlio Vargas, e dispostos, então, na Tabela 2, em anexo.

5. Primeira abordagem: rentabilidades baseadas nas receitas geradas pela compra e revenda dos imóveis 5.1. Cálculo das rentabilidades No mercado de ações, a rentabilidade diária de uma ação é dada pela diferença em percentagem do seu valor no fechamento do pregão daquele dia com relação ao seu valor no fechamento do dia anterior. Assim como no mercado de ações, no mercado imobiliário, a rentabilidade de um imóvel pode ser dada pela variação percentual de seu valor em um período em relação ao período anterior. A Tabela 3 apresenta as rentabilidades mensais sobre os valores ofertados para venda de imóveis nos meses em estudo. No caso, as rentabilidades mensais são dadas pela diferença percentual do valor ofertado em mês com relação ao mês anterior. Como é possível observar, para qualquer que seja o número de dormitórios, as rentabilidades variam de um mês para o outro de uma forma bastante considerável. Na última coluna, são apresentadas as rentabilidades mensais reais da caderneta de poupança, ou seja, já descontadas da inflação. Na parte inferior da tabela, são apresentadas as rentabilidades médias do período para cada número de dormitórios e, também, para a caderneta de poupança. Observa-se que as rentabilidades médias variam de 0,106% para 1 dormitório a 2,095% para 4 dormitórios, e a rentabilidade média da poupança é de 0,259%. Logo abaixo, há os desvios padrão dos valores. Os desvios padrão dos imóveis, variando de 10,666% para 1 dormitório a 16,072% para 3 dormitórios, podem ser considerados relativamente altos se comparados ao desvio padrão da poupança de 1,065%. Ap.Conjug 1 Dorm 2 Dorm 3 Dorm 4 Dorm Poupança Fev/98 Mar/98-19,79% -9,86% -18,22% -3,56% -15,54% -3,57% 9,15% -26,08% 23,88% -22,53% 1,58% 0,68% Abr/98 10,14% 4,49% -5,28% -2,64% 8,09% 1,10% Mai/98-17,19% -2,68% 6,67% 18,42% -3,66% 0,91% Jun/98 10,90% 2,04% -2,33% 16,39% 19,42% 0,73% Jul/98-0,15% 0,67% -2,29% 1,23% -0,17% 1,21% Ago/98 2,22% 1,73% 10,68% 8,32% 8,69% 1,20% Set/98 4,94% -6,71% -14,00% -11,56% -11,82% 1,10% Out/98-13,17% -2,70% -8,08% -13,83% 0,55% 1,57% Nov/98 3,20% -0,82% 22,87% 12,88% -13,74% 1,77% Dez/98 1,00% 4,10% 8,25% 3,94% 27,34% 0,70% Jan/99 8,08% 1,30% -4,33% -7,44% -0,28% 0,23% Fev/99 0,89% -20,14% 2,62% 23,48% 1,74% -2,11% Mar/99-27,07% 38,11% 17,42% -24,10% -17,96% -1,49% Abr/99 16,48% 3,54% -24,68% -9,09% 8,06% 0,63% Mai/99-17,67% -3,24% 6,05% 17,74% -4,22% 1,44% Jun/99 21,21% 0,29% 19,03% -11,85% 3,80% 0,48% Jul/99 16,52% 8,08% 0,86% 43,61% 23,19% -0,74% Ago/99-0,40% -16,00% -20,16% -1,31% -1,63% -0,72% Set/99-20,78% 3,94% 11,90% -10,01% -19,29% -0,67% Out/99 39,21% 0,67% -8,80% -15,85% 1,78% -0,96% Nov/99-25,28% 9,32% 18,25% 9,18% -1,35% -1,65% Dez/99 24,90% -1,45% -8,90% -5,63% -0,59% -1,07% Jan/00-5,15% -7,27% -6,36% 28,53% -2,58% -0,46% Fev/00-6,26% -7,58% 13,53% -4,27% 6,51% 0,41% Mar/00-1,63% 5,26% -17,02% 2,22% 1,89% 0,51% Abr/00 2,27% 11,11% 13,06% 1,60% 3,09% 0,50% Mai/00 4,76% -7,27% -10,47% -11,98% 20,45% 0,36% Retorno 0,084% -0,106% -0,022% 1,466% 2,095% 0,259% Desvio 15,695% 10,666% 12,869% 16,072% 12,743% 1,065% Inclinação 0,003 0,002 0,001 0,000 0,000-0,001 Tabela 3: Rentabilidades baseadas nas receitas geradas pelas vendas

Como as distribuições dos valores médios ofertados de venda estão sequencialmente ordenados no tempo, pode-se analisá-los como uma série temporal. Ao se fazer a análise de tendência das séries temporais, ou seja, analisar a tendência das rentabilidades no tempo, para cada tipo de imóvel segundo o número de dormitórios e também para a poupança, foram gerados os valores da inclinação da tendência de cada série. Observa-se que as inclinações são nulas para 3 e 4 dormitórios, positivas próximas de nulas para os demais tipos de imóveis e negativa próxima de nula para a poupança. Tais inclinações indicam certa estabilidade temporal em relação a um valor médio. Logo, segundo esta abordagem, os melhores investimentos nesta região, no período em estudo, foram em imóveis de 3 e 4 dormitórios, pois apresentam rentabilidades médias acima da rentabilidade média da poupança.. 5.2. Limitações desta abordagem Nesta abordagem, as rentabilidades dos imóveis são calculadas de modo semelhante aquele pelo qual se calculam as rentabilidades das ações. Isso se deve a ativos imobiliários e ativos financeiros apresentarem características comuns; seus valores podem ser determinados pelos fluxos de caixa que geram, pelas incertezas associadas a esses fluxos de caixa e por seus crescimentos esperados. Assim, quanto maiores os níveis e os crescimentos dos fluxos de caixa, e quanto menores os riscos associados aos fluxos de caixa, maiores os valores dos ativos (Damodaran, 1999). Entretanto, ativos financeiros, como as ações, e ativos reais, como os imóveis apresentam certas diferenças em suas características. A primeira delas diz respeito às vidas dos ativos. Segundo Damodaran (1999), ativos financeiros geralmente apresentam vidas infinitas e seus valores tendem a aumentar com o tempo. Já alguns ativos reais têm vida finita. Em se tratando de imóveis, terrenos têm vida infinita e as partes construídas ou benfeitorias têm vida finita. O uso do ativo de vida finita pode depreciar seu valor, de modo que o valor do imóvel pode vir a diminuir com o tempo. Ações são negociadas diariamente a uma alta liquidez; já imóveis, de modo contrário, apresentam baixa liquidez. Salvo raras exceções, imóveis não são adquiridos em um mês e revendidos no mês seguinte. Imóveis são investimentos de longo prazo. Além disso, não se pode ignorar que imóveis geram uma considerável receita através dos aluguéis. Assim, quem investe em um imóvel com o objetivo de obter renda procura receitas obtidas ou com os aluguéis através deste recebidos, ou com a sua revenda a longo prazo. Entretanto, calcular as rentabilidades de imóveis com base na variação mensal dos seus valores como é feito com ações, apesar dos fatores comentados, consiste em uma forma para se averiguar as taxas do setor imobiliário. 6. Segunda abordagem: rentabilidades baseadas nas receitas geradas pelos aluguéis dos imóveis Segundo a NBR5676/89, o método da renda é aquele que apropria o valor do imóvel e de suas partes constitutivas, com base na capitalização presente da sua renda líquida, seja ela real ou prevista. Este método é fundamentado no princípio de que o valor de uma determinada propriedade é uma função de sua capacidade de gerar renda, o que geralmente é o aluguel. Os dados necessários para a utilização deste método são as receitas esperadas, as despesas e a taxa de desconto e o número de períodos do investimento, que devem ser devidamente fundamentados e expressamente justificados pelo avaliador. O valor do imóvel é o valor presente dos fluxos de caixa esperados para aquele imóvel. As receitas esperadas são, geralmente, os aluguéis e o valor de venda do imóvel ao fim do investimento, denominado valor final do imóvel. Com relação às receitas geradas pelos aluguéis, deve se considerar a taxa de desocupação do imóvel que é a percentagem

de espaço deste imóvel que não é alugada em determinado período de tempo. Para se determinar o valor final do imóvel, pode-se admitir que o valor corrente do imóvel cresça à taxa esperada da inflação ou pode-se admitir que os fluxos de caixa no ano final continuarão a crescer a uma taxa constante perpetuamente (Damodaran, 1999). Quando não há previsão de revenda do imóvel, pode-se admitir que o investimento terá vida infinita. Dentre as saídas de caixa possíveis, destacam-se o imposto territorial e predial urbano, IPTU; as despesas com a manutenção, tanto preventiva como corretiva, do imóvel; despesas com serviços públicos, como água e eletricidade; além das despesas opcionais como a taxa de administração imobiliária, que geralmente é de 10% do valor do aluguel, seguro e anúncios. Tanto as entradas como as saídas de caixa não permanecem constantes durante todo o horizonte de investimento. É de se esperar que os aluguéis cresçam através dos anos a uma determinada taxa de crescimento. Para Damodaran (1999), em um mercado estável de imóveis, o crescimento esperado dos fluxos de caixa deve ser próximo da taxa esperada de inflação. Em mercados concorridos com alta taxa de ocupação, é possível que a taxa de crescimento dos aluguéis seja superior à taxa esperada da inflação, pelo menos enquanto houver escassez de mercado. O inverso também pode ocorrer em mercados com baixa taxa de ocupação. 6.1. Cálculo das rentabilidades Pelo método da renda, o valor do imóvel é dado pelo valor presente dos fluxos de caixa do imóvel. Assim, ao se conhecer o valor de um imóvel e seus demais fluxos de caixa, como aluguéis e despesas, pode-se determinar a sua rentabilidade esperada. Logo, através dos valores médios dos imóveis ofertados para venda e aluguel numa região, no caso Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes, pode-se determinar a rentabilidade média dos imóveis daquela região ou rentabilidade de mercado. Para o cálculo das rentabilidades baseadas nos aluguéis apresentados na Tabela 4, foram feitas as seguintes considerações: investimentos de longo prazo, considerando-se investimentos de vida infinita; taxa de desocupação nula; IPTU e despesas com manutenção e serviços públicos pagos pelo locatário; não há despesas com seguro, administração e anúncios; e mercado estável, crescimento dos fluxos de caixa à taxa da inflação, de modo que ao se trabalhar com valores descontados pela inflação, os fluxos de caixa permanecem constantes. Como se pode observar, as rentabilidades médias dos imóveis variam de 0,572% para 2 dormitórios a 0,771% para apartamento conjugado e os desvios padrão, que são relativamente baixos, variam de 0,125% para apartamentos conjugados a 0,171% para 3 dormitórios. Já a poupança apresenta uma rentabilidade de 0,269% no período, inferior às rentabilidades dos imóveis e um desvio padrão de 1,093%, também relativamente baixo. Pela análise de tendência, a inclinação é nula em todos os tipos de imóveis, ou seja, as rentabilidades tendem a se manter constantes, enquanto que a poupança apresenta inclinação negativa bem próxima de nula. Desse modo, nesta segunda abordagem o melhor investimento na região no período em estudo foi em apartamentos conjugados. Além disso, o investimento em imóveis, para qualquer que seja o número de dormitórios, obteve rentabilidades superiores a da poupança. 6.2. Limitações desta abordagem

Dentre as limitações desta abordagem, pode-se destacar o fato de se desconsiderar o valor final do imóvel e se considerar o investimento de vida infinita, mesmo que imóveis residenciais possuam vidas finitas. Tais considerações causam, ainda que muito pequena, alguma distorção nos valores calculados com relação aos valores reais das rentabilidades para o caso de investimentos a longo prazo. Para investimentos em imóveis a curto e médio prazo, nos quais o valor final do imóvel é relevante, esta abordagem não pode ser utilizada do modo como foi exposto, ou seja, deve-se considerar vida finita e determinar o número de períodos de investimento e o valor final do imóvel no último período. Ap.Conjug 1 Dorm 2 Dorm 3 Dorm 4 Dorm Poupança Jan/98 Fev/98 0,61% 0,86% 0,49% 0,76% 0,51% 0,64% 0,65% 0,71% 0,96% 0,69% 0,58% 1,58% Mar/98 0,87% 0,75% 0,71% 1,01% 0,92% 0,68% Abr/98 0,72% 0,71% 0,69% 0,97% 0,76% 1,10% Mai/98 0,86% 0,73% 0,78% 0,78% 1,04% 0,91% Jul/98 0,69% 0,61% 0,56% 0,67% 0,63% 1,21% Ago/98 0,72% 0,67% 0,57% 0,54% 0,65% 1,20% Set/98 0,78% 0,65% 0,81% 0,70% 0,67% 1,10% Out/98 0,83% 0,75% 0,77% 0,85% 0,65% 1,57% Nov/98 0,89% 0,83% 0,58% 0,72% 0,80% 1,77% Dez/98 0,86% 0,70% 0,65% 0,78% 0,65% 0,70% Jan/99 0,78% 0,68% 0,65% 0,83% 0,63% 0,23% Fev/99 0,75% 0,89% 0,67% 0,53% 0,61% -2,11% Mar/99 1,15% 0,60% 0,47% 0,52% 0,47% -1,49% Abr/99 0,79% 0,55% 0,67% 0,81% 0,54% 0,63% Mai/99 0,96% 0,49% 0,59% 0,68% 0,66% 1,44% Jun/99 0,75% 0,49% 0,49% 0,61% 0,49% 0,48% Jul/99 0,67% 0,45% 0,36% 0,47% 0,56% -0,74% Ago/99 0,60% 0,53% 0,54% 0,42% 0,42% -0,72% Set/99 0,73% 0,50% 0,39% 0,44% 0,49% -0,67% Out/99 0,60% 0,51% 0,46% 0,52% 0,54% -0,96% Nov/99 0,77% 0,45% 0,43% 0,51% 0,58% -1,65% Dez/99 0,59% 0,41% 0,34% 0,45% 0,60% -1,07% Fev/00 0,70% 0,60% 0,44% 0,40% 0,49% 0,41% Mar/00 0,74% 0,53% 0,55% 0,51% 0,48% 0,51% Abr/00 0,68% 0,55% 0,53% 0,43% 0,59% 0,50% Mai/00 0,64% 0,52% 0,50% 0,59% 0,30% 0,36% Retorno médio 0,771% 0,613% 0,572% 0,643% 0,639% 0,269% Desvio padrão 0,125% 0,130% 0,131% 0,171% 0,155% 1,093% Inclinação 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000-0,001 Tabela 4: Rentabilidades baseadas nas receitas geradas pelos aluguéis 7. Comparação entre as abordagens Para a determinação da rentabilidade dos imóveis, a primeira abordagem considera, assim como para as ações, apenas o valor do ativo variando no tempo. Tal abordagem pode ser bem interessante para investimentos a curto e médio prazo em mercados concorridos com alta taxa de ocupação, onde o valor dos imóveis tende a crescer. Porém, a tendência dos mercados imobiliários é de que se estabilizem e a taxa de crescimento dos valores seja igual à taxa da inflação (Damodaran, 1999). Na segunda abordagem, as rentabilidades foram calculados sobre os aluguéis obtidos. Entretanto, não foi considerado o valor final, de modo que, os valores calculados representam as rentabilidades obtidas apenas para investimentos a longo prazo, com vidas perpétuas. Comparando-se os resultados calculados estatisticamente nas duas abordagens, observa-se que, na segunda abordagem, as rentabilidades médias variam menos para os diferentes tipos de imóvel e, principalmente, que as rentabilidades calculadas oscilam menos de mês a mês e, consequentemente, os desvios padrão são significativamente

menores que na primeira abordagem. Também se observa que na segunda abordagem todas as rentabilidades foram superiores a da poupança, o que não ocorreu na primeira abordagem, que apresentou rentabilidades negativas para 1 e 2 dormitórios. Como investimentos no mercado imobiliário apresentam baixa liquidez e, logo, são normalmente investimentos a longo prazo, pode-se concluir que, para a determinação da rentabilidade de mercado, a segunda abordagem, que apresenta desvios padrão menores, apresenta vantagens com relação à primeira abordagem. 8. Conclusão Assim como foram determinadas as rentabilidades de mercado para cada tipo de imóvel residencial na região da Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes na cidade do Rio de Janeiro no período de janeiro de 1998 a maio de 2000, os avaliadores, utilizando seus bancos de dados, podem determinar as rentabilidades dos diferentes tipos de imóveis, residenciais e comerciais, nos mercados em que atuam, atualizando-os mensalmente. Desse modo, criam-se caminhos para uma discussão técnica a respeito das taxas envolvidas no setor imobiliário e que os avaliadores normalmente têm dificuldades para justificar, como é exigido pela Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos. 9. Referências bibliográficas Associação Brasileira de Normas Técnicas. Norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos, NBR 5676/89 (NB 502). Rio de Janeiro, ABNT, 1990. Avaliar 2000 II Simpósio brasileiro de engenharia de avaliações. São Paulo, 18 a 22 de setembro de 2000. BALARINE, Oscar Fernando Osório. Contribuições metodológicas ao estudo de viabilidade econômico-financeiras das incorporações imobiliárias. Anais do XVII Encontro Nacional de Engenharia de Produção ENEGEP. Gramado, 1997. BERTÉ, Roberto Sarquis. Análise de riscos em empreendimentos habitacionais: Um estudo de caso com permuta do terreno por área construída. Anais do XV Encontro nacional de Engenharia de Produção ENEGEP. São Carlos, p.703-708, 1995. DAMODARAN, A. Avaliação de investimentos. Tr. Carlos H. Trieschmann e Ronaldo A. Rego. Rio de Janeiro, Qualitymark, 1999. FONSECA, Jairo S. MARTINS, Gilberto de A. TOLEDO, Geraldo L. Estatística Aplicada. São Paulo, Ed. Atlas S.A., 1995. FREITAS, Ana Augusta F., ALBERTON, Anete, LUZ, Paulo P. Análise econômica comparativa de aluguel, incorporação e exploração como hotel de empreendimentos turísticos nas praias da Ilha de Santa Catarina Florianópolis. Anais do XV Encontro Nacional de Engenharia de Produção ENEGEP. v.i, p.12-18, São Carlos, 1995. ILHA, João Carlos Godoy. Análise de sensibilidade em empreendimentos imobiliários. Anais do VIII Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias COBREAP. p.149-158, Florianópolis, 1995. Índice geral de preços de mercado Fundação Getúlio Vargas [on line, http://www.indicadores.hpg.com.br; capturado em 05/out/00] KAZMIER, Leonard J. Estatística Aplicada a Economia e Administração. São Paulo, Editora McGraw-Hill do Brasil, 1982. MACANHAN, Vanessa Bawden P., MONTEVECHI, José Arnaldo B., PAMPLONA, Edson O. Uso do Método da Renda para Avaliação de Imóveis por Regiões Uma Aplicação nas Cidades do Rio de Janeiro e São Paulo. Anais do XX Encontro Nacional de Engenharia de Produção ENEGEP. São Paulo, 2000. Poupança [on line, http://escgaspar.com.br; capturado em 10/abr/01]

ROSS, S.A.; WESTERFIELD, R.W.; JAFFE, J.F. Administração financeira. Tr. Antonio Zoratto Sanvicente. São Paulo, Atlas, 1995. 10. Anexo Tabelas 1 e 2 Ap. Conjugado 1 Dormitório 2 Dormitórios 3 Dormitórios 4 Dormitórios Venda Aluguel Venda Aluguel Venda Aluguel Venda Aluguel Venda Aluguel Jan/98 72710 445 123568 609 163636 832 186384 1211 250651 2400 Fev/98 58878 506 102025 773 139537 895 205383 1457 313491 2160 Mar/98 53171 462 98575 740 134804 953 152083 1531 243295 2228 Abr/98 58676 425 103193 728 127928 884 148348 1437 263475 2015 Mai/98 48652 416 100560 735 136636 1071 175900 1366 254153 2633 Jun/98 54033-102755 - 133638-205020 - 303933 - Jul/98 54159 375 103840 637 131079 738 208333 1400 304563 1920 Ago/98 55268 400 105454 704 144830 826 225279 1223 330459 2150 Set/98 57907 450 98225 636 124361 1004 198910 1400 290935 1950 Out/98 50238 415 95500 721 114215 875 171268 1460 292297 1908 Nov/98 51887 462 94796 787 140451 818 193478 1391 252326 2016 Dez/98 52238 450 98363 684 151545 983 200461 1562 320277 2076 Jan/99 56714 440 100090 680 145636 940 186384 1543 320833 2010 Fev/99 57700 433 80600 721 150700 1012 232083 1223 329166 2020 Mar/99 43600 500 115333 692 183333 866 182500 943 279789 1322 Abr/99 52222 412 122800 678 142000 953 170600 1375 310900 1692 Mai/99 43300 416 119666 590 151666 892 202285 1368 299900 1966 Jun/99 52333 395 119666 592 180000 885 177800 1093 310400 1529 Jul/99 61200 412 129800 582 182200 662 256250 1217 383750 2133 Ago/99 61900 370 110727 582 147727 800 256818 1075 383333 1612 Set/99 49800 365 116888 590 167888 650 234714 1035 314210 1550 Out/99 70333 420 119375 605 155333 708 200384 1043 324450 1762 Nov/99 53444 412 132714 593 186800 804 222500 1133 325500 1872 Dez/99 68346 400 133909 546 174250 590 215000 960 331320 1986 Jan/00 66000-126428 - 166125-281333 - 328625 - Fev/00 62636 441 118300 710 190937 832 272666 1090 354375 1738 Mar/00 61833 455 124954 668 159000 872 279705 1416 362333 1750 Abr/00 63333 432 139050 768 180041 955 284615 1218 374090 2205 Mai/00 66500 423 129235 677 161555 800 251100 1488 451642 1352 Tabela 1: Valores médios ofertados de venda e aluguel na Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes em R$ Ap. Conjugado 1 Dormitório 2 Dormitórios 3 Dormitórios 4 Dormitórios Venda Aluguel Venda Aluguel Venda Aluguel Venda Aluguel Venda Aluguel Jan/98 90648 555 154053 759 204007 1037 232367 1510 312489 2992 Fev/98 72706 625 125986 955 172308 1105 253618 1799 387116 2667 Mar/98 65541 569 121507 912 166164 1175 187463 1887 299894 2746 Abr/98 72189 523 126959 896 157390 1088 182512 1768 324153 2479 Mai/98 59779 511 123558 903 167885 1316 216129 1678 312278 3235 Jun/98 66298-126079 - 163972-251556 - 372921 - Jul/98 66201 458 126928 779 160223 902 254653 1711 372279 2347 Ago/98 67671 490 129120 862 177333 1011 275836 1497 404621 2633 Set/98 71016 552 120462 780 152514 1231 243940 1717 356798 2391 Out/98 61660 509 117213 885 140183 1074 210208 1792 358755 2342 Nov/98 63633 567 116256 965 172247 1003 237278 1706 309448 2472 Dez/98 64269 554 121018 842 186449 1209 246631 1922 394043 2554 Jan/99 69464 539 122591 833 178376 1151 228285 1890 392959 2462 Fev/99 70083 526 97897 876 183041 1229 281889 1485 399807 2454 Mar/99 51112 586 135203 811 214919 1015 213942 1105 327993 1550 Abr/99 59534 470 139995 773 161883 1086 194488 1568 354433 1929 Mai/99 49015 471 135460 668 171684 1010 228984 1549 339483 2225 Jun/99 59413 448 135854 672 204350 1005 201853 1241 352390 1736 Jul/99 69230 466 146831 658 206106 749 289872 1377 434100 2413 Ago/99 68953 412 123343 648 164559 891 286080 1197 427010 1796 Set/99 54622 400 128206 647 184145 713 257441 1135 344635 1700 Out/99 76041 454 129063 654 167939 765 216646 1128 350780 1905 Nov/99 56815 438 141086 630 198583 855 236535 1204 346033 1990 Dez/99 70961 415 139033 567 180918 613 223227 997 343998 2062 Jan/00 67307-128932 - 169416-286906 - 335134 -

Fev/00 63094 444 119166 715 192334 838 274661 1098 356968 1751 Mar/00 62068 457 125429 671 159605 875 280769 1421 363711 1757 Abr/00 63479 433 139370 770 180455 957 285270 1221 374950 2210 Mai/00 66500 423 129235 677 161555 800 251100 1488 451642 1352 Tabela 2: Valores médios ofertados de venda e aluguel na Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes corrigidos pelo IGP-M