SEMINÁRIO DE ALUGUÉIS

Transcrição

1 INSTITUTO DE ENGENHARIA IBAPE/SP SEMINÁRIO DE ALUGUÉIS SETEMBRO DE 2012

2 SEMINÁRIO DE ALUGUÉIS FOCO MÉTODO DA REMUNERAÇÃO DO CAPITAL

3 NORMAS TÉCNICAS Aplicáveis aos trabalhos de avaliações e elaboradas: a nível nacional, pela ABNT a nível estadual, pelos Institutos Regionais filiados ao IBAPE Entidade Federativa Nacional.

4 ABNT NBR Exigida em todas as manifestações escritas de trabalhos que caracterizam o valor de imóveis urbanos, de seus frutos ou de direitos sobre os mesmos.

5 MÉTODO REMUNERAÇÃO DO CAPITAL ABNT NBR :2011 Item Aluguel determinado em função: valor do imóvel e taxa de remuneração

6 MÉTODO REMUNERAÇÃO DO CAPITAL NORMA DO IBAPE/SP Item Aluguel determinado pela aplicação de uma taxa sobre o valor do imóvel. (imóveis atípicos; aproveitamento do terreno)

7 Norma de Avaliação de Bens do IBAPE NACIONAL Fornece diretrizes, consolida conceitos, métodos e procedimentos gerais e estabelece padrões aceitos e aprovados pela Entidade na elaboração de trabalhos de avaliação de bens, harmonizando e adequando aos princípios básicos das normas do IVSC, da UPAV e da NBR

8 IBAPE ENTIDADE FEDERATIVA 10 PRINCÍPIOS GERAIS DE AVALIAÇÃO Maior e melhor uso (HABU) Oferta e procura (Supply & Demand) Permanência (Permanence principle) Proporcionalidade (Proportion principle) Substituição (Substitution principle) Rentabilidade (Rent principle) Finalidade (Finality principle) Probabilidade (Probability principle) Prudência (Prudence principle) Transparência (Transparency principle)

9 IBAPE Princípio da Rentabilidade 6. Princípio da rentabilidade ( Rent Principle ), segundo o qual o valor de um imóvel que se encontra em exploração econômica é função da expectativa de renda que previsivelmente proporcionará no futuro. Para a determinação dessa renda, é imprescindível uma avaliação bem fundamentada e precisa.

10 HISTÓRICO ENGº LUIZ CARLOS BERRINI Prefácio da 2ª Edição da obra Avaliações de Imóveis (Livraria Freitas Bastos, 1948):... Os terrenos urbanos valem pela sua produtividade, isto é, sua capacidade de produzir renda,...

11 HIPÓTESE DE TRABALHO O imóvel VALE pela sua capacidade de produzir RENDA.

12 CAUSA E EFEITO Renda é a CAUSA Valor é o EFEITO

13 CAUSA E EFEITO Aluguel é a CAUSA Valor do imóvel é o EFEITO

14 IMÓVEIS URBANOS METODOLOGIAS DISPONÍVEIS AVALIAÇÃO COMPARATIVO RENDA INVOLUTIVO EVOLUTIVO

15 IMÓVEIS URBANOS METODOLOGIAS DISPONÍVEIS ALUGUÉIS COMPARATIVO REMUNERAÇÃO DO CAPITAL PARTICIPAÇÃO

16 IMÓVEIS URBANOS METODOLOGIAS DISPONÍVEIS AVALIAÇÃO ALUGUÉIS COMPARATIVO RENDA INVOLUTIVO EVOLUTIVO COMPARATIVO REMUNERAÇÃO DO CAPITAL PARTICIPAÇÃO

17 MÉTODO DA RENDA NBR :2001 Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

18 RENDA = ALUGUEL Aluguel é o pagamento mensal devido pela utilização de um bem.

19 Porque o aluguel é devido Admite-se a possibilidade de previsão e recebimento de um aluguel em virtude: do uso do bem a que o locador renuncia; de despesas sofridas pelo locador em razão da locação concedida ao locatário; do risco que o locador corre pelo não recebimento no vencimento.

20 JURO Juro é o pagamento devido pela utilização de um capital.

21 Porque o juro é devido Admite-se a possibilidade de previsão e recebimento de um juro em virtude: do lucro a que o mutuante renuncia; de despesas sofridas pelo mutuante em razão do empréstimo concedido ao mutuário; do risco de não reembolso no vencimento.

22 aluguel juro (utilização bem) (utilização capital) em base a esta semelhança é possível resolver o aluguel de forma semelhante ao juro, ou seja, encarando-os como um problema financeiro.

23 Conceitos da Engenharia Econômica através dos seguintes dados: C = Capital empregado, também chamado principal (P) i = taxa de juro, geralmente expressa em porcentagem do capital por unidade de tempo t = tempo durante o qual o capital ficará empregado n = número de períodos de tempo que o capital ficará empregado R = prestação mensal

24 DADOS ECONÔMICOS REPRESENTADOS NA LINHA DE TEMPO P (Valor Presente, PV); R (Prestação, PMT); n (meses); i (taxa); FV (Valor Futuro)

25 AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS Linha de tempo: n (meses) I I I I I I I I I I PV R (PMT) FV i (%)

26 Dado R, calcular P P = R x (1 + i ) n 1 i ( 1 + i ) n

27 Dado P, calcular R R = P x i ( 1 + i ) n (1 + i ) n 1

28 VIDA ÚTIL Prazo de utilização funcional de um bem (Padrão médio): Casa : 70 anos = 840 meses Apartamento : 60 anos = 720 meses Escritório : 60 anos = 720 meses Galpão = 80 anos = 960 meses

29 Considerando uma taxa de 10%aa ou 0,797% a.m. e um prazo de 70 anos ou 840 meses: P = R [ (1 + 0,00797 )^ ] (1 + 0,00797)^ ,00797 P = R [ 786,02667 ] = R. 125,31 6,27260

30 A GRANDE SACADA Séries Perpétuas - também conhecidas como séries infinitas ou de custo capitalizado. Elas têm estes nomes por possuírem grande número de períodos, fato comum em aposentadorias, mensalidades e aluguéis.

31 SÉRIE PERPÉTUA Expressão de VP VP = R [ (1+i) n 1 ] (1+i) n. i e, para n tendendo ao infinito: VP = lim n R [ (1+i) n 1 ] (1+i) n. i VP = R lim n [ 1 1 ] i (1+i) n. i VP = R. 1 i

32 Série Perpétua Numa série perpétua, obtem-se o valor presente dividindo-se a prestação mensal pela taxa de rendimento.

33 Considerando a mesma taxa de 10%aa ou 0,797% a.m. : P = R. 1 = R. 125,47 0,00797 (a diferença entre este resultado e o anterior (125,31) é de apenas 0,13%.

34 COMPARAÇÃO FINANCEIRA Estabelecendo a devida comparação financeira, tem-se: P (Principal ou Capital) = Vi (Valor do Imóvel) R (prestação mensal) = Al (Aluguel Mensal) i (taxa de juro) = i (taxa de rendimento)

35 LOCAÇÕES = SÉRIES PERPÉTUAS Considerando que as locações são séries perpétuas, em que é longo o prazo envolvido em função da vida útil (referencial) das edificações, tem-se a expressão: Vi = Al (aluguel mensal i (taxa mensal) Expressão que representa o Método da Renda.

36 MÉTODO DA REMUNERAÇÃO DO CAPITAL A antiga Norma do IBAPE/SP para Avaliação de Imóveis Urbanos já especificava, no item Método da Renda, em seu parágrafo 1 o : quando usado inversamente, para fixação de aluguéis, o método denominar-se-á da remuneração de capitais.

37 AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS O Método da Remuneração de Capital, por sua vez, é expresso por: Aluguel mensal = Valor do imóvel x taxa mensal Al = Vi x i

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39 CUIDADOS ESPECIAIS INVERSÃO DE VALORES Corretamente o método da renda parte da causa (aluguel) para obter o efeito (valor do imóvel). Ao contrário, o método da remuneração do capital parte do efeito (valor do imóvel) para obter a causa (aluguel).

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44 IBAPE Princípios Gerais de Avaliação 1. Princípio do maior e melhor uso ( Highest and Best Use ), segundo o qual o valor de um imóvel independentemente do uso ou do seu aproveitamento, será o que resulte economicamente mais aconselhável, dentro das possibilidades legais e físicas, e desde que absorvíveis pelo mercado. Este princípio exige análises que visam verificar qual é o melhor e mais rentável uso do um imóvel, ou seja, verificando suas melhores potencialidades e viabilidade econômicas.

45 IBAPE Princípios Gerais de Avaliação 2. Princípio ou lei da oferta e da procura ( Supply and Demand ). Essa lei é bem conhecida por todos em vários nichos de mercado, não diferente do mercado imobiliário, havendo o equilíbrio do preço médio de mercado no equilíbrio da oferta e da procura. Pode ser analisado nas visões determinística (duas curvas; oferta e procura) e probabilística (faixas de preços).

46 IBAPE Princípios Gerais de Avaliação 3. Princípio da permanência ( Permanence Principle ), que embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo do tempo, admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes por ocasião da avaliação, existe um lapso de tempo em que os preços podem se manter constantes.

47 IBAPE Princípios Gerais de Avaliação 4. Princípio da proporcionalidade ( Proportion Principle ), segundo o qual dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm preços semelhantes. Em consequência, as eventuais diferenças de preços serão proporcionais às diferenças entre as características dos bens e dos respectivos mercados. Esta condição é a ideal em uma avaliação, pois nesse caso, estaríamos avaliando bens semelhantes comparando-os entre si. Este princípio é expresso na Engenharia de Avaliações como Método Comparativo Direto.

48 IBAPE Princípios Gerais de Avaliação 5. Princípio da substituição, ou da equivalência ( Substitution Principle ), segundo o qual dois bens fungíveis, em mercados semelhantes, têm preços equivalentes, numa certa data. Isso ocorre no que se denomina Zonas homogêneas.

49 IBAPE Princípios Gerais de Avaliação 6. Princípio da rentabilidade ( Rent Principle ), segundo o qual o valor de um imóvel que se encontra em exploração econômica é função da expectativa de renda que previsivelmente proporcionará no futuro. Para a determinação dessa renda, é imprescindível uma avaliação bem fundamentada e precisa.

50 IBAPE Princípios Gerais de Avaliação 7. Princípio da finalidade ( Finality Principle ), segundo o qual a finalidade da avaliação condiciona o método e as técnicas de avaliação a serem empregadas. Este princípio é um dos que regem as Normas Avaliatórias e a Engenharia de Avaliações.

51 IBAPE Princípios Gerais de Avaliação 8. Princípio da probabilidade ( Probability Principle ), segundo o qual quando existirem vários cenários ou possibilidades de eleição razoáveis, devem ser escolhidos aqueles que possam ser considerados os mais prováveis.

52 IBAPE Princípios Gerais de Avaliação 9. Princípio da prudência ( Prudence Principle ), segundo o qual são adotados os valores mais conservadores que permitam maior liquidez ao bem. À prudência se junta o bom senso do Engenheiro de Avaliações.

53 IBAPE Princípios Gerais de Avaliação 10. Princípio da transparência ( Transparency Principle ), segundo o qual o laudo ou parecer avaliatório de um bem deve conter a informação necessária e suficiente para sua fácil compreensão e detalhar as hipóteses e documentações utilizadas. Assim, sendo o Laudo o resultado de um trabalho avaliatório, deve conter dados verdadeiros e completos, tanto do bem avaliando, como dos elementos comparativos; deve ser conclusivo, fundamentado, preciso, elaborado consoante a ética profissional.