ANÁLISE CRÍTICA DO MÉTODO EVOLUTIVO E PROPOSTA DE UMA NOVA EQUAÇÃO DE CONJUGAÇÃO DE MÉTODOS

Transcrição

1 ANÁLISE CRÍTICA DO MÉTODO EVOLUTIVO E PROPOSTA DE UMA NOVA EQUAÇÃO DE CONJUGAÇÃO DE MÉTODOS Rômulo Lemos, Engenheiro Civil pela Universidade de Pernambuco (2001), especialista em Administração Financeira pela Universidade de Fortaleza (2005) e Especialista em Avaliação e Perícia em Engenharia pela Faculdade Oswaldo Cruz (2008). Funcionário do Banco do Nordeste do Brasil S.A desde 2002, onde realiza avaliações de imóveis, análises de orçamentos e análise de risco e viabilidade de projetos. Paulo Morais, Graduado e Mestre em Ciência da Computação (2009/2013), ambos pela Universidade Federal de Pernambuco. Possui conhecimentos em linguagens de programação e desenvolvimento de softwares, inteligência artificial aplicada a problemas de classificação e regressão, banco de dados e estatística. Funcionário do Banco do Nordeste do Brasil S/A desde 2000, onde realiza análises de orçamentos e acompanhamento de empreendimentos. RESUMO Embora o método evolutivo seja uma boa alternativa para os casos em que o mercado não apresenta as condições necessárias para a utilização do método comparativo direto de dados de mercado, alguns cuidados devem ser tomados para não incorrer em conclusões distorcidas a respeito do valor. O estudo mostra potenciais problemas na utilização do método evolutivo que prejudicam sua aplicabilidade em situações representadas por determinadas combinações entre o fator de comercialização e relações entre o custo das benfeitorias e o valor de mercado do terreno. Destacamos ainda problemas do método quando há a necessidade de separar o valor do terreno e o valor das benfeitorias. Finalmente verificamos que os potenciais problemas evidenciados deixam de existir quando a equação do método evolutivo é adaptada de forma que o fator de comercialização passa a multiplicar apenas o custo das benfeitorias. 1

2 1 INTRODUÇÃO A avaliação de imóveis é realizada, na maioria dos casos, pelo método comparativo direto de dados de mercado, o qual é descrito na NBR :2011. Porém, comumente, o avaliador se depara com situações nas quais as condições do mercado não permitem a utilização deste método, sendo então obrigado a recorrer à outra metodologia. Quando o objetivo do trabalho avaliatório é a identificação do valor de mercado de compra e venda, o método evolutivo se mostra uma alternativa bastante interessante, tendo em vista sua aplicabilidade em uma parcela significativa dos casos, além de sua relativa simplicidade. Todavia, algumas vezes, além do valor total do imóvel, é necessário fornecer, de forma separada, o valor do terreno e o valor da(s) benfeitora(s) edificada(s) sobre ele. Entretanto, a NBR (Avaliação de Bens Imóveis Urbanos), da ABNT, não define os procedimentos necessários para esta separação. Há ainda casos em que a aplicação do método evolutivo pode levar a resultados distorcidos e provocar registros contábeis equivocados OBJETIVO Este trabalho objetiva analisar a metodologia empregada no método evolutivo no que tange à forma de conjugação de métodos apresentada na norma, i.e., a equação de conjugação. Buscase evidenciar possíveis problemas relacionados à aplicação do método, na forma atualmente proposta, focando: i) na análise da equação de conjugação atualmente proposta pela norma da ABNT, cuja aplicação pode gerar resultados distorcidos; ii) na eventual necessidade de separação do valor do terreno do valor das benfeitorias, cujos procedimentos não são descritos na norma e iii) no uso contábil dos valores encontrados separados. Os autores apresentam, ainda, uma proposta de modificação da equação recomendada pela NBR (Avaliação de Bens Imóveis Urbanos), de forma a evitar os problemas observados. Para isso os autores se utilizam da análise de gráficos com três e dois eixos cartesianos, construídos a partir da equação recomendada pela norma, combinada com possíveis formas de apropriar o valor do terreno e o valor das benfeitorias. 2

3 Outros gráficos foram construídos a partir da equação proposta pelos autores em substituição à recomendada atualmente pela NBR , para demonstrar a ausência dos problemas observados inicialmente. 2 DESENVOLVIMENTO E FUNDAMENTAÇÃO METODO EVOLUTIVO Em sua parte 1 (Procedimentos Gerais), a NBR define o método evolutivo como aquele que Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercialização. Na mesma parte da norma, o fator de comercialização é definido como a razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um). Já em sua parte 2, a NBR (Imóveis Urbanos), a respeito do método evolutivo, diz que: A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciada e o fator de comercialização, ou seja: onde VI = (VT + CB). FC VI é o valor do imóvel; VT é o valor do terreno; CB é o custo de reedição da benfeitoria; FC é o fator de comercialização. 2.2 O PROBLEMA A NBR , da ABNT, estabelece os seguintes métodos para identificação do valor de mercado de compra e venda de um bem: - método comparativo direto de dados de mercado; - método evolutivo; 3

4 - método involutivo; - método da renda A NBR recomenda ainda a utilização do método comparativo direto de dados de mercado, sempre que possível. Todavia, há casos em que o mercado não apresenta as condições necessárias para a utilização desse método, especialmente quando não há elementos comparativos em quantidade suficiente. Nessa situação é preciso recorrer a um dos outros três métodos disponíveis. Dentre as possibilidades, frequentemente o método evolutivo é o de maior aplicabilidade e o mais simples de ser executado, dentro dos critérios mínimos exigidos pela norma. Acrescentase ainda que, normalmente, o valor encontrado com este método tem uma sensibilidade menor em relação aos parâmetros utilizados, i.e., a amplitude dos valores possíveis de serem encontrados, para um mesmo imóvel, com a aplicação correta do método, tende a ser menor no método evolutivo que nos outros métodos indiretos. Todavia, a definição do fator de comercialização constante na parte 1 da NBR ( Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um) ), pode gerar duas interpretações distintas, cada uma remetendo a uma determinada equação de valor de imóvel. Na primeira interpretação o fator de comercialização incidiria apenas sobre o custo de reedição e, uma vez que nos imóveis urbanos apenas as benfeitorias têm custo de reedição, o fator de comercialização não incidiria sobre o valor do terreno. Porém, esta interpretação entra em conflito com a equação apresentada na NBR , onde o fator de comercialização incide sobre o valor do terreno e sobre o custo da benfeitoria. Seguindo esta primeira interpretação, a equação que guarda coerência com a definição de fator de comercialização constante na parte 1 da norma é: VI = VT + CB. FC (Equação 1) Já na segunda interpretação da definição do fator de comercialização, o custo de reedição corresponderia a todo o custo do empreendimento, incluído aí a compra do terreno. Esta interpretação é compatível com a seguinte equação constante na parte 2 da norma: VI = (VT + CB). FC (Equação 2) 4

5 ROTTMANN (2004), na equação 1, utiliza um fator F, chamando de fator de ajuste, em lugar do FC, e conjuga a equação 1 com a equação 2 para encontrar a seguinte equação: FC = (F.α +1) / (α +1) onde: α = a razão VT/CB. Ainda conforme ROTTMANN (2004), o fator F é reflexo do: - Nível de Utilidade: que indica a adequação e o aproveitamento das benfeitorias, dentro da vocação do terreno; - Diagnóstico de Mercado: que aborda aspectos de liquidez, desempenho e tendências. Dessa forma, enquanto o fator F depende apenas do nível de utilidade e do diagnóstico do mercado, o FC, na equação 2, depende também da relação entre o valor do terreno e o custo da benfeitoria. Já DANTAS (2004) diz que a engenharia de avaliação serve para subsidiar tomadas de decisões a respeito de valores, custos e alternativas de investimentos, envolvendo bens de qualquer natureza. Como a tomada de decisão, muitas vezes, passa pelos relatórios contábeis, é importante registrar de forma correta os ativos patrimoniais. Além disso, esses registros impactam diretamente no valor do imposto de renda. Todavia, o registro patrimonial correto exige a apropriação separada do valor do terreno e das benfeitorias. Todavia a norma é omissa quanto ao procedimento a ser adotado para isso. Diante essa omissão, os avaliadores vêm realizando essa tarefa da forma como julgam mais adequada. As duas formas mais comuns são aplicando as equações 3 e 4 ou aplicando as equação 5 e 6, abaixo. Teremos, então: Primeira forma: VT = VT. FC (Equação 3) VB = CB. FC (Equação 4) E na segunda forma: VT = VT (Equação 5) 5

6 VB = VI VT (Equação 6) onde VI é o valor do imóvel; VT é o valor do terreno; CB é o custo de reedição da benfeitoria; FC é o fator de comercialização. Assim, para cada par de equações que se opte, o avaliador obterá diferentes valores de terreno e de benfeitoria(s), muito embora, em ambas as situações, o valor total do imóvel seja o mesmo. Veremos ainda que a aplicação da equação 2 pode levar a conclusões equivocadas, a depender do fator de comercialização e da relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno. 2.3 PROBLEMAS NA EQUAÇÃO 2 (RECOMENDADA PELA NBR ) Nesta seção, buscamos analisar a aplicabilidade da equação recomendada pela norma (equação 2), considerando as diversas possibilidades de combinação entre o fator de comercialização e a relação entre o custo de reedição das benfeitorias e o valor do terreno. Primeiramente preparamos a equação 2 para análise, dividindo cada lado da igualdade pelo valor do terreno (VT): = +. (Equação 2) = +. = 1+. (Equação 7) Podemos analisar então a equação, a partir dos seguintes parâmetros: VI/VT: relação entre o valor do imóvel e o valor do terreno; CB/VT: relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno - inverso do fator α utilizado por ROTTMANN (2004); 6

7 FC: fator de comercialização. Cabe destacar que, conforme a NBR , 1, os procedimentos descritos nas normas de avaliação da ABNT se aplicam a situações normais e típicas do mercado. se aplicam a situações normais e típicas do mercado. É importante lembrar que o esperado no mercado é que uma benfeitoria agregue valor ao imóvel. No entanto o valor a ser agregado pode ser igual, maior ou menor que o custo de reedição. Pode-se considerar normal, então, casos em que o valor de mercado de um determinado imóvel venha a ser maior que o valor de mercado do terreno acrescido do custo de reedição da benfeitoria nele existente, assim como também são normais casos em que o valor de mercado do bem seja inferior à soma do valor de mercado do terreno e o custo de reedição da benfeitoria nele existente. São considerados casos atípicos, porém, quando o valor de mercado do bem é inferior ao valor de mercado apenas do terreno. Nesse caso, a benfeitoria existente no terreno estaria desvalorizando o terreno. Esse tipo de caso necessita de procedimentos diferenciados e não será abordado neste trabalho. No gráfico 1, abaixo, a superfície plotada representa a equação 7, derivada da equação 2. CB/VT Gráfico 1 7

8 8 CB/VT X VI/VT (FC 1,8) ,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 Gráfico 2 8 CB/VT X VI/VT (FC 0,6) ,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 Gráfico 3 Para melhor visualização, destacamos nos gráficos 2 e 3 dois casos particulares, fixando o parâmetro FC respectivamente em 0,6 (menor que a unidade) e 1,8 (maior que a unidade). Nesses gráficos, o eixo horizontal representa a relação CB/VT, enquanto o eixo vertical representa a relação VI/VT. Nesses gráficos analisamos a aplicabilidade da equação recomendada pela norma (equação 2) para as diversas possibilidades de relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno. Uma equação adequada deve ser válida para imóveis com benfeitorias com custos de reedição expressivos em relação ao valor do terreno, assim como também deve ser válida para imóveis com benfeitorias menos significativas, comparativamente ao terreno. Embora o método evolutivo objetive avaliar imóveis compostos de terreno e benfeitorias, analisamos aqui a aplicabilidade da equação para imóveis com o custo da benfeitoria tendendo a zero, até imóveis com custo da benfeitoria equivalente a três vezes o valor de mercado do terreno. Para os casos de terrenos sem benfeitorias o valor do imóvel é, obviamente, o valor do terreno. Em situações normais, como dito anteriormente, benfeitorias existentes no terreno 8

9 agregam valor ao imóvel. Dessa forma, é esperado que imóveis com benfeitorias tenham valores de mercado superiores aos valores de seus respectivos terrenos. À medida que diminuímos a área construída da benfeitoria, é esperado que o valor do imóvel aproxime-se do valor do terreno. Nos gráficos 1, 2 e 3 podemos verificar que, aplicando-se a equação 2, recomendada pela NBR , à medida que o custo da benfeitoria diminui em relação ao valor do terreno, o valor do imóvel se aproxima do equivalente ao valor do terreno multiplicado pelo fator de comercialização, que só será igual ao valor do terreno quando o fator de comercialização for igual à unidade. No caso particular destacado no gráfico 2, com fator de comercialização de 1,8, podemos verificar que à medida que o custo de reedição diminui, o valor do imóvel se aproxima de 1,8 vezes o valor do terreno. Já no caso particular destacado no gráfico 3, com fator de comercialização de 0,6, podemos verificar que à medida que o custo de reedição diminui, o valor do imóvel se aproxima de 0,6 vezes o valor do terreno. Em ambos os casos, a situação observada não corresponde ao esperado em situações normais e típicas, o que invalida o modelo. Da equação 7 podemos extrair ainda que quando a relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno for menor que, o valor do imóvel será menor que o valor do terreno. Lembramos novamente que imóveis com benfeitorias, em uma situação normal, não tem valor inferior ao valor do terreno. Voltando ao caso do gráfico 3, com FC igual a 0,6, quando a razão entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno for menor que 2/3, o valor do imóvel será menor que o valor apenas do terreno SEPARAÇÃO DO VALOR DO TERRENO E DO VALOR DAS BENFEITORIAS Vimos anteriormente que em alguns casos é necessário informar, além do valor total do imóvel, o valor do terreno e das benfeitorias separadamente. 9

10 Vimos que, como a NBR não contempla procedimentos para realizar essa separação dos valores, os avaliadores utilizam-se de duas formas distintas, a saber: Primeira forma: VT = VT. FC (Equação 3) VB = CB. FC (Equação 4) E na segunda forma: VT = VT (Equação 5) VB = VI VT (Equação 6) onde VI é o valor do imóvel; VT é o valor do terreno; CB é o custo de reedição da benfeitoria; FC é o fator de comercialização. Para cada par de equações que se opte, o avaliador obterá diferentes valores de terreno e de benfeitoria(s), muito embora, em ambas as situações, o valor total do imóvel seja o mesmo. A aplicação do primeiro par de equações (equações 3 e 4), leva à conclusão de que, para todos os casos, o valor da benfeitoria será igual ao seu custo de reedição multiplicado pelo fator de comercialização, enquanto o valor do terreno será igual ao valor do terreno multiplicado pelo fator de comercialização. Dessa forma, chegamos à conclusão que, para fator de comercialização diferente da unidade, o valor do terreno é diferente do valor do terreno (VT VT), o que matematicamente não faz sentido. Alguns interpretam que o valor do terreno a esquerda da equação é o valor livre, ou sem benfeitoria, enquanto o valor do terreno a direita da equação é o valor com a influência da benfeitoria, ou valor incorporado. Caso essa interpretação seja aceita, cabe à norma esclarecer esse aspecto, incluindo as nomenclaturas adequadas para cada valor. Um dos principais motivos da necessidade de se apropriar os valores separadamente é o registro contábil, onde apenas a benfeitoria perde valor com o passar do tempo por meio da depreciação, até que esta seja de 100% e reste apenas o valor do terreno. 10

11 A partir deste momento em que toda a benfeitoria foi depreciada, desconsiderando alterações de mercado, e admitindo que os valores praticados dos imóveis não sofram alterações no período estudado, teríamos um registro apenas do terreno livre, com um valor diferente do valor de mercado , , , , , , ,00 500,00 - Gráfico VALOR DE MERCADO DO TERRENO VALOR DO TERRENO INCORPORADO VALOR DA BENFEITORIA O gráfico 4 representa o registro contábil de um imóvel sendo depreciado no decorrer de 50 anos. Nesse exemplo, no ano zero, o valor de mercado do terreno é de mil, o custo de reedição da benfeitoria é de mil e o fator de comercialização é de 1,75. Dessa forma, utilizando as equações 3 e 4, o valor do terreno registrado, seria de mil e o valor da benfeitoria seria mil. Como apenas a benfeitoria sofre depreciação, teríamos ao final dos 50 anos apenas o registro do terreno pelo valor de mil enquanto o valor de mercado é de Verifica-se então que a primeira forma de separar os valores do terreno e das benfeitorias gera informações distorcidas para fins contábeis. Já quando utilizamos as equações 5 e 6, para apropriação do valor do terreno e do valor da benfeitoria eliminamos o problema de termos o valor do terreno diferente do valor do terreno, além de não termos também uma informação equivocada para fins contábeis. 11

12 5.000, , , , ,00 VALOR DE MERCADO DO TERRENO VALOR DO TERRENO INCORPORADO VALOR DA BENFEITORIA Gráfico O gráfico 5 representa o registro contábil de um imóvel sendo depreciado no decorrer de 50 anos. Nesse exemplo, durante todo o período, o valor de mercado do terreno é de mil, o custo de reedição da benfeitoria é de mil e o fator de comercialização é de 1,75. Podemos ainda analisar o uso das equações 5 e 6 para separações dos valores do terreno e das benfeitorias a partir da combinação da equação 2 com a equação 6, obtendo, assim, uma nova equação: = +. (Equação 2) VB = VI VT (Equação 6) VI = VB + VT Substituindo na equação 2: VB + VT = (VT + CB) FC VB = VT.FC + CB.FC VT VB = VT.(FC-1) + CB.FC Dividindo-se cada lado da igualdade por CB: = 1 + Ou, = + (Equação 8) Podemos analisar, então, a equação a partir dos seguintes parâmetros: 12

13 VB/CB: relação entre o valor e o custo da benfeitoria; CB/VT: relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno; FC: fator de comercialização. FC Gráfico 6 No gráfico 6 a superfície plotada representa a equação 8, derivada das equações 2 e ,00 80,00 60,00 40,00 20,00 - Gráfico 7 CB/VT X VB/CB (FC 1,8) 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450% CB/VT X VB/CB (FC 0,6) 10, ,00 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450% -20,00-30,00-40,00-50,00 Gráfico 8 Para melhor visualização, destacamos nos gráficos 7 e 8 dois casos particulares, fixando o parâmetro FC respectivamente em 0,6 (menor que a unidade) e 1,8 (maior que a unidade). 13

14 Nesses gráficos, o eixo horizontal representa a relação CB/VT, enquanto o eixo vertical representa a relação VB/CB. Buscamos nesses gráficos analisar a aplicabilidade da segunda forma de apropriar o valor do terreno e o valor das benfeitorias, para as diversas possibilidades de relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno. Uma equação adequada deve ser válida para imóveis com benfeitorias grandes em relação ao terreno, assim como também deve ser válida para imóveis com benfeitorias menos significativas, comparativamente ao terreno. Quando fixamos o FC em valor diferente de 1, a forma da curva resultante corresponde a uma curva de função hiperbólica. À medida que o custo da benfeitoria aumenta em relação ao valor do terreno, o valor da benfeitoria se aproxima do seu custo multiplicado pelo fator de comercialização. Por outro lado, para benfeitorias pouco representativas em relação ao terreno, à medida que o custo vai ficando menor, a relação entre o valor e o custo da benfeitoria sobe de forma abrupta se o FC for maior que a unidade, ou cai de forma abrupta se o FC for menor que a unidade. No caso particular destacado no gráfico 7, com fator de comercialização de 1,8, podemos verificar que à medida que o custo de reedição aumenta em relação ao valor do terreno, o valor da benfeitoria se aproxima de 1,8 vezes o seu custo. Já quando o custo diminui em relação ao valor do terreno, esta relação aumenta. Se a benfeitoria tiver um custo equivalente a 10% do valor do terreno, por exemplo, o valor da benfeitoria já será quase dez vezes o seu custo. Já se o custo da benfeitoria for equivalente a 1% do valor do terreno, o valor da benfeitoria será cerca de 80 vezes o seu custo. No caso destacado no gráfico 8, com fator de comercialização de 0,6, podemos verificar que à medida que o custo de reedição aumenta em relação ao valor do terreno, o valor da benfeitoria se aproxima de 0,6 vezes o seu custo. Já quando o custo diminui em relação ao valor do terreno, essa relação diminui. Quando o custo da benfeitoria é menor que 2/3 do valor do terreno, o valor da benfeitoria passa a ser negativo, o que não é razoável. 2.4 APLICAÇÃO DA EQUAÇÃO 1 (SUGERIA PELOS AUTORES, EM SUBSTITUIÇÃO À EQUAÇÃO 2) 14

15 Diante dos potenciais problemas decorrentes da aplicação da equação do método evolutivo recomendada pela NBR , repetimos a análise substituindo a equação 2 pela equação 1 (VI = VT + CB.FC), buscando verificar se sua aplicabilidade é mais abrangente. Primeiramente preparamos a equação 1 para análise, dividindo do cada lado da igualdade por VT: VI = VT + CB. FC (Equação 1) =1 (Equação 9) Podemos analisar então a equação, a partir dos seguintes parâmetros: VI/VT: relação entre o valor do imóvel e o valor do terreno; CB/VT: relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno; FC: fator de comercialização. Gráfico 9 No gráfico 9 a superfície plotada representa a equação 9, derivada da equação 1. 15

16 Gráfico 10 CB/VT X VI/VT FC(1,8) 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3, Gráfico 11 Para melhor a visualização, destacamos nos gráficos 10 e 11 dois casos particulares, fixando o parâmetro FC respectivamente em 0,6 (menor que a unidade) e 1,8 (maior que a unidade). Nesses gráficos, o eixo horizontal representa a relação CB/VT, enquanto o eixo vertical representa a relação VI/VT. Analisamos nesses gráficos a aplicabilidade da equação proposta pelos autores (equação 1) para as diversas possibilidades de relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno. A equação será considerada adequada se for válida para imóveis com benfeitorias grandes em relação ao terreno, e para imóveis com benfeitorias menos significativas, comparativamente ao terreno. CB/VT X VI/VT FC(0,6) 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 Podemos observar nos gráficos 9, 10 e 11que a aplicação da equação 1 corresponde ao comportamento esperado, onde, benfeitorias existentes no terreno agregam valor ao imóvel e à medida que diminuímos a benfeitoria, o valor do imóvel aproxima do valor do terreno. 16

17 2.4.1 APROPRIAÇÃO DO VALOR DO TERRENO E DO VALOR DAS BENFEITORIAS Com o uso da equação 1 (VI = VT + CB.FC), as dúvidas referentes à forma de apropriar o valor do terreno e o valor das benfeitorias deixam de existir, uma vez que o fator de comercialização passa a incidir apenas sobre o custo da benfeitora, não influenciando o valor do terreno. Dessa forma o valor do terreno permanecerá inalterado, enquanto o valor da benfeitoria será dado pela equação 4 (VB = CB.FC). FC Gráfico 12 2,00 CB/VT X VB/CB (FC 1,8) 1,50 1,00 0,50-0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450% Gráfico 13 17

18 2,00 CB/VT X VB/CB (FC 0,6) 1,50 1,00 0,50-0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 Gráfico 14 Os casos destacados nos gráficos 13 e 14 evidenciam que, para FC fixo, a relação do valor e o custo das benfeitorias permanece inalterada. Dessa forma o valor da benfeitoria depende apenas do seu custo e do fator de comercialização. Do ponto de vista do uso dos valores pela contabilidade, como o valor do terreno não sofre alteração, coincidindo com seu valor de mercado, o problema observado no gráfico 4, não mais existe CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES O estudo mostra que a equação recomendada pela NBR para o método evolutivo se apresenta inválida para algumas situações, dependendo especialmente da combinação entre o fator de comercialização e a relação entre o custo de reedição das benfeitorias e o valor do terreno. O estudo mostra ainda que a adoção da equação recomendada pela NBR dificulta a separação dos valores do terreno e das benfeitorias, entendendo-se os conceitos de valor de benfeitorias e custo de reedição de benfeitorias como distintos. E na ausência de procedimentos normativos para esta separação, o avaliador pode incorrer no uso de procedimentos que levem a resultados indesejados. O trabalho evidencia que quando se utiliza a equação de conjugação de métodos prevista em norma para se obter o valor total do imóvel e, em seguida, buscando isolar o valor de benfeitorias, subtrai-se o valor inicial do terreno do valor total obtido para o imóvel, faz-se, inadvertidamente, com que a fração de valor incrementada ou decrementada no valor inicial do terreno, via fator de comercialização, passe a compor o valor final isolado das benfeitorias, na forma de um acréscimo ou decréscimo. Por 18

19 outro lado, quando se considera o valor do terreno sendo influenciado pelo fator de comercialização, podem ocorrem equívocos no uso contábil dos valores. Já a equação onde o fator de comercialização atua apenas sobre o custo da benfeitoria apresenta-se válida para todas as combinações entre o fator de comercialização e a relação entre o custo de reedição das benfeitorias e o valor do terreno, além de eliminar os problemas na separação dos valores do terreno e das benfeitorias. Cabe esclarecer, porém, que este trabalho não contempla um estudo comparativo de aderência ao mercado da equação recomendada pela NBR e a equação com o FC atuando apenas sobre o custo das benfeitorias. Recomendamos, então, que outros trabalhos sejam realizados com o intuito de testar a aderência das duas equações ao mercado. 3 Referências 1. ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) NBR , Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais, ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) NBR , Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos, ROTTMANN, E.; ALMEIDA, S. W.; IWASSAKI, M. Proposta de Metodologia para Diagnóstico de Mercado e sua Inter-Relação com o Fator de Comercialização, Nos Termos da Nova Norma De Avaliação De Imóveis Urbanos NBR IV Seminário Internacional da LARES (Latin American Real Estate Society). São Paulo, Brasil, DANTAS, R.A Uma Introdução à Metodologia Cientifica PINI