Anexo à Política de Investimentos 2009 a 2013

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1 Anexo à Política de Investimentos 2009 a 2013 Diretrizes para Investimentos em Imóveis

2 Índice 1. Contratação de Corretores, Avaliadores e Consultores Imobiliários Critérios para Aquisições e Alienações Seleção de locatários Método para formação de preços de locação Método para formação de preços de venda Método de parcelamento e de contratação para alienações Método de avaliação de resultados

3 Este documento possui a descrição dos procedimentos a serem adotados em caso de investimentos em imóveis. 1. Contratação de Corretores, Avaliadores e Consultores Imobiliários Para contratação de corretores, avaliadores e consultores imobiliários, quando houver exclusividade para os serviços, a seleção deverá obedecer critérios que garantam transparência no processo, eficiência na contratação de empresas e/ou profissionais que possuam experiência comprovada. A seleção deve incluir o exame de seus currículos e referências profissionais. Essas empresas ou profissionais devem estar registrados no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis, de Engenharia ou em outro órgão similar. Esses profissionais e empresas devem observar o Código de Ética do SERPROS. O SERPROS poderá ter relacionamento com corretores, avaliadores e consultores, visando a realização da venda dos imóveis, sem que tenha fornecido exclusividade na venda dos mesmos, devendo também ser observado o Código de Ética, bem como ser registrado no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis, de Engenharia ou outro órgão similar. Além destes pontos a serem notados, o SERPROS poderá tomar por base a tabela de honorários de intermediação divulgada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis como parâmetro para a seleção de corretoras que prestarão o serviço de venda imobiliária para o SERPROS. 2. Critérios para Aquisições e Alienações 2.1. Aquisição No processo de aquisição, devem ser observadas as seguintes etapas: Preliminar Nesta etapa, devem ser examinadas: Compatibilidade do imóvel com os objetivos do SERPROS, levando em conta a localização, se está alugado, a idade do imóvel, se a oferta trata de um prédio inteiro ou de andares isolados, etc; Informações sobre seu preço comparado com outras ofertas equivalentes na mesma região, dados relevantes do contrato de locação e qualidade creditícia dos locatários, se houver; Avaliação sobre os riscos e oportunidades do negócio Técnica Nesta etapa, será examinada a documentação e avaliado o preço de venda e de locação, por meio de: Laudo de Avaliação por profissional independente, contratado para esse fim, das condições físicas e de mercado; Exame jurídico da documentação e na formalização contratual sobre o imóvel e respectivo locatário se for o caso Parecer Final De posse da avaliação preliminar e dos relatórios da fase técnica elaborados pela DIME, deverá ser procedida a feitura de um parecer final da DRI, justificando viabilidade da aquisição para encaminhamento ao CAP e sucessivamente, para aprovação definitiva do CDE. 3

4 2.2. Alienação Durante o processo de alienação, a entidade pode, nas negociações de venda, estudar oportunidades envolvendo permuta de imóveis que ofereçam vantagens para o SERPROS. Devem, ainda, ser observados os critérios de aquisição. Para o cumprimento do processo de alienação, deverão ser observadas as seguintes etapas: Preliminar A Divisão responsável pela gestão das carteiras imobiliárias encaminha parecer técnico fundamentado, acompanhado de laudo técnico de avaliação ao DRI que, submete ao CAP para, em seguida submeter o pedido, com as condições mínimas, à aprovação do CDE; Divulgação do material contendo informações básicas (locatário, área, vagas de garagem, valor de aluguel mensal, data de renovação locatícia, condomínio e IPTU, valor de venda, condições de pagamento, etc.), sobre os imóveis comerciais e investimentos imobiliários aos corretores e/ou consultorias selecionadas e contratadas, se houver, para alienação Técnica No caso de aceite das condições propostas é solicitada toda a documentação necessária recomendada pela área jurídica do SERPROS e pela empresa de consultoria, se for o caso; Uma vez verificada a situação creditícia do comprador e avaliada sua garantia, em caso de venda a prazo, será analisada a documentação pertinente, pela área jurídica; Exame jurídico da documentação e na formalização contratual sobre o imóvel Parecer Final Emite-se um parecer com a recomendação final da DRI sobre eventual aceite da proposta e do comprador; Encaminhamento ao CAP e sucessivamente, se aprovado, para o CDE; Exame jurídico da documentação e na formalização contratual sobre o imóvel Intermediação Se for o caso, poderá ser pago até 5% do valor de venda, tomando por base a Tabela Regional do CRECI e a negociação direta com o representante, que deverá estar de acordo com as exigências descritas nesta Política no item seleção para este serviço (item 1 deste anexo). 3. Seleção de locatários O processo de seleção de locatários poderá se dar pela equipe interna ou através do apoio de uma consultoria especializada. No mínimo deverão ser solicitadas as seguintes informações dos interessados na locação: Do locatário e de eventual fiador: Certidões de Protesto de Títulos, Distribuidores Cíveis, Falência e Concordata, Distribuidores Executivos Fiscais, Justiça Federal, Dívida Ativa da União, Receita Federal, CND do INSS e FGTS; 4

5 No caso de fiador, a Certidão Vintenária e de Ônus Reais do imóvel dado em garantia. No caso de garantias bancárias, carta de fiança de instituição financeira, a ser renovada periodicamente. No caso de seguro locatício, a apólice da seguradora. Poderão ser aceitas outras garantias ou dispensadas, a critério da DRI, após análise da DIME e parecer da ASJU. No caso de apresentação do locatário pelo corretor, este fará jus a comissão no valor da 1ª locação mensal, a ser paga mediante apresentação de Nota Fiscal referente aos serviços prestados, bem como registro no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis; Exame jurídico da documentação e na formalização contratual sobre o imóvel. 4. Método para formação de preços de locação A formulação dos valores locatícios tem como base as avaliações técnicas periodicamente realizadas, no mercado relevante a que o imóvel está inserido. O SERPROS poderá também se orientar pelo valor praticado em outra unidade semelhante no mesmo empreendimento, no mesmo condomínio ou por consultas formais a corretores cadastrados. 5. Método para formação de preços de venda A formulação dos valores de venda tem como base as avaliações técnicas de mercado realizadas periodicamente para este fim, por empresas ou profissionais especializados. Também será considerada a possibilidade de atendimento às diretrizes traçadas pelo SERPROS visando o maior retorno possível dos investimentos. Para isso podem também ser utilizados indicadores tais como o saldo atuarial que representa o saldo restante atualizado desde do investimento inicial, após os recebimentos e/ou pagamentos, corrigidos pela exigência atuarial até o momento, e o valor contábil do ativo e outros. O SERPROS poderá, no caso de falta de liquidez ou dificuldades na alienação de unidades imobiliárias, oferecer descontos sobre os valores contábeis, de acordo com os obtidos nas avaliações e pelos indicadores aqui descritos, baseando-se em análises de cenário de riscos e econômico-financeiro atuais. Preferencialmente as vendas deverão ser realizadas a vista, porém não inviabiliza a analise e aprovação para venda a prazo, apos estudo de viabilidade de acordo com a necessidade e interesse do SERPROS. 6. Método de parcelamento e de contratação para alienações Em caso de parcelamento nas alienações, deve ser aplicado o método Price de amortização ou Amortização Constante. Os juros remuneratórios devem ser, no mínimo, aqueles oferecidos por títulos de baixo risco de crédito para o mesmo prazo, com indexadores relacionados a índices de preços. O prazo poderá ser de acordo com a necessidade apontada pelos estudos de Asset Liability Management - ALM. Os contratos de parcelamento deverão ser elaborados com base na Lei 9514/1997 que regulamenta os contratos de alienação fiduciária. Para esses parcelamentos poderão ser aceitos imóveis como garantia total ou parcial da alienação, o qual deverá sofrer as mesmas avaliações exigidas para a aquisição de imóveis. Condições diferenciadas deverão ter aprovação prévia do CAP e do CDE. Toda e qualquer documentação deverá ser analisada pela assessoria jurídica do SERPROS. 5

6 7. Método de avaliação de resultados Mensalmente, serão apurados os seguintes indicadores do mês e do ano, de cada imóvel e das carteiras componentes do portfólio imobiliário: Retorno líquido sobre o valor contábil; Pay-back e o saldo atuarial dos investimentos realizados, após receitas e despesas mensais; Taxa interna de retorno; Comparativo de indicadores com o ano anterior. 6