fls. 374 LAUDO DE AVALIAÇÃO COMPLEXO INDUSTRIAL / PRÉDIO COMERCIAL Otaviano Alves de Lima, nº. 2.724 Jardim das Graças SÃO PAULO SP
fls. 375 Sumário 1. PRELIMINARES 4 2. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 4 3. RESUMO DA AVALIAÇÃO 5 4. MEMORIAL DESCRITIVO DO IMÓVEL 5 4.1. TITULAÇÃO DO IMÓVEL 5 4.2. TERRENO 6 4.3. EDIFICAÇÕES, INSTALAÇÕES E BENFEITORIAS 6 4.5 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 30 4.5.1. SITUAÇÃO, LOCALIZAÇÃO E CONDIÇÕES DE ACESSO 30 4.5.2. INFRAESTRUTURA URBANA 32 4.5.3. CARACTERÍSTICAS DE OCUPAÇÃO DO SOLO, PADRÃO CONSTRUTIVO DA REGIÃO E NÍVEL SOCIOECONÔMICO DA POPULAÇÃO. 32 4.5.4. OFERTA DE SERVIÇOS PÚBLICOS, PRIVADOS E COMUNITÁRIOS. 33 5. PROCEDIMENTO AVALIATÓRIO 34 5.1. METODOLOGIA AVALIATÓRIA 34 5.2. AVALIAÇÃO DO TERRENO 35 5.2.1 METODOLOGIA APLICADA 35 5.2.2 PESQUISA DE MERCADO 35 5.2.3 TRATAMENTO DE DADOS 37 5.3. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO 38 5.4 AVALIAÇÃO DE EDIFICAÇÕES, INSTALAÇÕES E BENFEITORIAS. 38 5.4.1 METODOLOGIA APLICADA 38 5.4.2 IDENTIFICAÇÃO DE CUSTO PELO CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (ABNT NBR 12721) 38 5.4.3 DEPRECIAÇÃO FÍSICA 39 5.4.4 CUSTO DE REEDIÇÃO DE EDIFICAÇÕES, BENFEITORIAS E INSTALAÇÕES 40 5.5. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO 41 5.6. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE LIQUIDEZ 42 5.7. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 43 6. ANEXOS 47 2
fls. 376 SUMÁRIO EXECUTIVO AVALOR Engenharia de Avaliações Ltda, registrada no CREA/SP Nº 1697050 especializada em Engenharia de Avaliações, através de seu Responsável Técnico, Engenheiro Civil Breno Jardim, em conformidade com a Lei Federal n 5.194 de 24 de dezembro de 1966, que regulamenta o exercício das profissões de Engenheiros, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, complementada pelas resoluções n. s 218/73 e 345/90 do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que atribui a emissão e Responsabilidade Técnica de Laudos Avaliatórios, única e exclusivamente a esses profissionais ou a empresas constituídas, dirigidas e orientadas pelos mesmos, apresenta o laudo que segue. NORMAS TÉCNICAS Os Laudos apresentados pela AVALOR Engenharia são elaborados seguindo as exigências e procedimentos estabelecidos pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. A ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas é reconhecida como único Foro Nacional de Normalização através da Resolução n, 07 do CONMETRO, de 24.08.1992. Segue abaixo a relação das Normas consultadas: NBR 14.653-1 - Procedimentos Gerais NBR 14.653-2 - Imóveis Urbanos NBR 14.653-3 - Imóveis Rurais NBR 14.653-4 - Empreendimentos NBR 14.653-5 - Máquinas Equipamentos e Bens Industriais em Geral NBR 12.721 - Avaliação de Custos de Construção para Incorporação Imobiliária e outras disposições para Condomínios Edilícios 3
fls. 377 1. PRELIMINARES Laudo: 37314 Solicitante: COMPONEL INDUSTRIA E COMÉRCIO LTDA Objeto: Complexo Industrial Objetivo: Avaliação Patrimonial Endereço: Avenida Otaviano Alves de Lima, nº. 2.724, Jardim das Graças, São Paulo/SP Data da avaliação: Agosto de 2014 Finalidade: Determinação do Valor de Justo de Mercado e Liquidez 2. DIAGNÓSTICO DE MERCADO O imóvel avaliando, instalações de um Complexo Comercial apresenta algumas características intrínsecas e extrínsecas peculiares que devem ser ponderadas. Quanto às características extrínsecas, a região onde se situa o imóvel é excelente por apresentar os seguintes fatores, próximo a diversos comércios, Rodovias Anhanguera e Bandeirantes, e avenidas de grande circulação que facilitam o transporte, por exemplo Marginal Tietê, e comercial ou industrial. facilita o acesso as regiões vizinhas, favorecendo o imóvel para uso Quanto às características intrínsecas, imóvel é favorecido pela sua frente projetada favorecendo o acesso, localização privilegiada, padrão construtivo, posição no quarteirão, etc. Assim, pelas razões acima explanadas, o diagnóstico de mercado para o imóvel avaliando é favorável, estimando-se uma absorção em médio prazo, se ofertado pelo valor obtido neste laudo de avaliação. 4
fls. 378 3. RESUMO DA AVALIAÇÃO ITEM VALORES a) Valor do terreno R$ 48.700.000,00 (Quarenta e oito milhões e setecentos mil reais) b) Valor de Edificações, Instalações e Benfeitorias c) Valor Justo de Mercado (a+b) d) Valor de Liquidez R$ 55.700.000,00 (Cinquenta e cinco milhões e setecentos mil reais) R$ 104.400.000,00 (Cento e quatro milhões e qutrocentos reais) R$ 100.900.000,00 (Cem milhões e novecentos mil reais) 4. MEMORIAL DESCRITIVO DO IMÓVEL 4.1. TITULAÇÃO DO IMÓVEL Para a elaboração do presente laudo avaliatório o contratante forneceu cópia das Plantas Baixas do Imóveil e Matriculasnº. 10.813 expedidas pelo 8º Oficial de Registro de Imoveis da Comarca de São Paulo/SP. Cópia dos referidos documentos se encontram anexo ao laudo. É importante observar que não é objeto do presente trabalho a análise da situação legal do imóvel, ou seja, os documentos de titulação foram utilizados somente para fins descritivos do imóvel. 5
fls. 379 4.2. TERRENO O terreno pertencente ao complexo industrial em questão perfaz uma superfície total de 16.141,50m², com testada para a Rua Otaviano Alves de Lima, na Cidade de São Paulo/SP. As características físicas do terreno são as seguintes: Forma: Irregular; Cota: No nível do logradouro de situação; Topografia: Plana; Situaçao: Duas Frentes ; Superfície: Seca, urbanizada, edificada e pavimentada. 4.3. EDIFICAÇÕES, INSTALAÇÕES E BENFEITORIAS O imóvel avaliando trata-se de um complexo comercial com área construída de 17.568,00m², abaixo estão listados os memoriais descritivos de cada edificação. IDENTIFICAÇÃO Tipo/uso Complexo/ Comercial Estrutura Concreto armado Área Const. (m²) 17.568,00 Fechamento Alvenaria Cerâmica + Reboco Misto COMPLEXO COMERCIAL Nº Pavimentos Galpão 1 Pav Prédio 7 Pav Revestimentos externos Reboco misto + Pintura Acrílica + Calhetão Vertical Galvanizado Estado Conservação Regular e Rep. Simples Esquadrias Ferro, vidro, alumínio e madeira Idade aparente Padrão construtivo 20 Anos Normal Cobertura Telhas Fibrocimento A.T (m²) 16.141,50 6
fls. 380 7
fls. 381 Detalhes Gerais Área Externa 8
fls. 382 Distribuição Arquitetônica e Revestimentos Internos 2º / 3º / 4º / 5º e 6º Pav. Escritorios Dependência Pisos Paredes Portas internas Forros Janelas Banheiros Cerâmico Cerâmica Salão Copa Escritorios Arquivo Mármore Mármore Mármore Mármore 1º Pav Madeira Madeira Madeira Madeira Lambri de Isoporo Lambri de Isoporo Lambri de Isoporo Lambri de Isoporo Alumínio + Vidro Alumínio + Vidro Alumínio + Vidro Alumínio + Vidro Dependência Pisos Paredes Portas internas Forros Janelas Salas Escritorios Cerâmico Vestiarios Cerâmico Cerâmica Salão de Jogos Lanchonete Academia Cerâmico Cerâmico Emborrachado Terreo Dependência Pisos Paredes Portas internas Forros Janelas Refeitorio Cozinha Agencia Itaú Mármore Cerâmico Cerâmico Vidro Laje Alumínio + Vidro Banheiros Cerâmico Cerâmica 9
fls. 383 10