ANÁLISE DO PRIMEIRO SEMESTRE DE 212 I INTRODUÇÃO O objetivo deste relatório é analisar os resultados da Pesquisa ADEMI no primeiro semestre de 212 no que diz respeito aos lançamentos, ao VSO (Vendas Sobre Oferta, antigo IVV), às unidades disponíveis para venda e às efetivamente escrituradas. Os números foram estudados de forma geral e segmentada por região, finalidade, tipologia, e preço médio de venda por metro quadrado privativo. A pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário é composta de duas partes: Performance Comercial e Características dos Empreendimentos. Na Performance Comercial (Vendas no /Semana) o foco é sobre as vendas e o estoque de unidades. Comparando-se as unidades disponíveis com as escrituradas é obtido o índice VSO (Vendas Sobre Oferta) do mercado. Na parte referente às Características dos Empreendimentos o objetivo é descrever e catalogar os empreendimentos em fase de lançamento. Estas informações estão disponíveis aos participantes da pesquisa no site da ADEMI em Consulta de Lançamentos. Vale lembrar que a quantidade de empreendimentos contemplada na Performance Comercial não corresponde apenas aos lançamentos no mês, mas ao total de empreendimentos em fase de comercialização, isto é, com unidades disponíveis para venda, independente da data de lançamento. II- LANÇAMENTOS A análise detalhada dos empreendimentos lançados em cada período será objeto de relatório específico. A título de informação global, segue a tabela e o gráfico (em total de unidades) dos lançamentos imobiliários na Cidade do Rio de Janeiro no período de janeiro a junho de 21, 211 e 212. Lançamentos Empreendimentos Unidades 21 211 212 21 211 212 Jan 6 3 8 32 42 67 Fev 12 9 5 2.478 1.168 579 Mar 1 7 19 1.32 1.284 1.689 Abr 8 13 8 1.152 2.295 367 Mai 1 11 14 1.719 2.696 2.28 Jun 7 1 16 63 2.42 2.117 Total 53 53 7 7.61 1.265 7.72 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 Unidades Lançadas - 1º Semestre 21 211 212 De janeiro a junho de 21 foram lançados 53 empreendimentos totalizando 7.61 unidades, no mesmo período de 211 foram lançados, também 53 empreendimentos, com um total de 1.265 ADEMI Departamento de Pesquisa 1
novas unidades e, em 212, contamos 7 novos empreendimentos gerando um total de 7.72 imóveis novos. Analisando os primeiros semestres de 21, 211 e 212 quanto ao parâmetro lançamentos imobiliários, o número de empreendimentos lançados manteve-se de 21 para 211 e cresceu 32% de 211 para 212. Já o total de unidades lançadas teve um crescimento de 35% em 211 em relação a 21 e teve uma variação negativa de 25% em 212 em comparação com 211. Na comparação com 21, o aumento neste ano de 212 foi de apenas 1%. Os gráficos a seguir representam a distribuição geográfica das unidades lançadas na Cidade do Rio de Janeiro. Lançamentos por Bairro 1º Semestre 21 Lançamentos por Bairro 1º Semestre 211 Lançamentos por Bairro 7% 26% 1% 16% 24% 17% Jacarepaguá Barra da Tijuca Campo Grande Vila da Penha Honório Gurgel Outros 17% 4% 6% 2% 28% 25% Jacarepaguá Barra da Tijuca Campo Grande Vargem Pequena Del Castilho Outros 25% 8% 1% 11% 25% 21% Jacarepaguá Recreio Barra da Tijuca Campo Grande Del Castilho Outros Jacarepaguá, Barra da Tijuca e Campo Grande concentraram, no primeiro semestre de 21, 57% dos lançamentos, já em 211, esses mesmos bairros somaram mais de 7% de tudo que foi lançado. Em 212 o Recreio dos Bandeirantes apareceu entre os três bairros mais bem colocados no ranking de unidades lançadas, junto a Jacarepaguá e a Barra da Tijuca. Esses bairros tiveram 57% de participação nos lançamentos do 1º semestre de 212. Nos primeiros seis meses de 21, 211 e 212, Jacarepaguá liderou o ranking de unidades lançadas, seguido da Barra da Tijuca, na segunda posição, com exceção de 212 em que o Recreio dos Bandeirantes ocupou a segunda colação no ranking. A terceira posição, no primeiro semestre de 21 e de 211, ficou com Campo Grande que acabou perdendo o lugar para a Barra da Tijuca em 212. Em 212, os cinco primeiros bairros do ranking concentram 75% de tudo que foi lançado, a saber: Jacarepaguá (1.933 unidades), Recreio dos Bandeirantes (1.621 unidades), Barra da Tijuca (819 unidades), Campo Grande (757 unidades) e Del Castilho (664 unidades). III - CONCEITOS UTILIZADOS NESTA ANÁLISE Unidades Disponíveis: Abreviadas nas tabelas como Disp., são todas as unidades colocadas a venda, isto é, todas as unidades do empreendimento menos as permutadas, as vendidas e as fora de venda. No total do semestre considera-se como unidades disponíveis no período a média aritmética das unidades disponíveis nos meses. Escrituras: Abreviadas nas tabelas como Escr., são as unidades efetivamente vendidas (escrituradas). O total escriturado no semestre é o somatório das escrituras mês a mês. VSO Vendas Sobre Oferta (antigo IVV Índice de Velocidade de Vendas): é a relação entre as unidades escrituradas no mês e as unidades disponíveis no início do mesmo mês. Na totalização do semestre, o VSO médio é obtido através da média dos VSOs mensais. ADEMI Departamento de Pesquisa 2
IV ANÁLISE GERAL O quadro a seguir mostra, para o período de janeiro a junho de 21 e 212, a quantidade de unidades disponibilizadas para venda, o total de unidades escrituradas e o VSO. 211 212 MÊS UNID. DISP. UNID. VENDIDA VSO UNID. DISP*. UNID. VENDIDA VSO Jan 17.161 787 4,6% 14.431 911 6,3% Fev 17.398 999 5,7% 14.239 813 5,7% Mar 16.84 1.392 8,3% 14.491 1.177 8,1% Abr 17.852 1.2 6,7% 1.395 823 7,9% Mai 18.11 2.4 11,3% 11.65 2.169 18,7% Jun 18.699 2.758 14,7% 11.139 1.17 9,9% Médias/Totais 17.675 9.176 8,6% 12.717 7. 9,4% *Em 212 as unidades disponíveis sofreram um ajuste técnico. Quanto às escrituras, em janeiro de 212 o total escriturado foi de 911 chegando, em junho, a 1.17 unidades vendidas. No primeiro semestre de 212, o mês de maior vendagem foi maio com 2.169 unidades escrituradas e o de menor foi fevereiro com 813 unidades. 3. Unidades Escrituradas 1º Semestre 2. 1. 211 212 Os gráficos a seguir representam, mês a mês, a evolução do índice VSO e a comparação das unidades ofertadas com as efetivamente vendidas no primeiro semestre de 212. 2,% 15,% 1,% 5,%,% Vendas Sobre Ofertas (VSO) VSO 16. 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2. Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Disponíveis Escrituradas O VSO médio no primeiro semestre de 212 foi de 9,4% e no mesmo período de 211 foi de 8,6%. O maior VSO registrado em 212 ocorreu em maio, 18,7%, e o menor em fevereiro, 5,7%. ADEMI Departamento de Pesquisa 3
V ANÁLISE POR REGIÃO Para efeitos desta análise, os bairros foram agrupados nas seguintes regiões: Região 1: Barra da Tijuca, Jacarepaguá, Recreio dos Bandeirantes, Vargem Grande, Vargem Pequena e Vila Valqueire. Região 2: Botafogo, Catete, Copacabana, Flamengo, Gávea, Glória, Humaitá, Ipanema, Jardim Botânico, Lagoa, Laranjeiras, Leblon, São Conrado e Urca. Região 3: Abolição, Cachambi, Campinho, Del Castilho, Engenho de Dentro, Engenho Novo, Irajá, Lins de Vasconcelos, Méier, Pavuna, Tijuca, Vila da Penha e Vila Isabel. Região 4: Centro, Cidade Nova, Estácio, Rio Comprido, Santa Tereza e São Cristóvão. Região 5: Ilha do Governador, Bonsucesso, Ramos, Olaria, Penha, Parada de Lucas e Vigário Geral. : Bangu, Campo Grande, Guaratiba, Realengo, Santa Cruz e Sepetiba. Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan 7.984 464 5,8% 169 16 9,5% 2.272 246 1,8% 127 52 4,9% 38 2 52,6% 3.841 113 2,9% 14.431 911 6,3% Fev 8.231 374 4,5% 127 21 16,5% 1.632 241 14,8% 11 19 17,3% 36 14 38,7% 4.14 144 3,5% 14.239 813 5,7% Mar 8.127 635 7,8% 141 13 9,2% 2.314 272 11,8% 88 26 29,5% 23 23 1,% 3.798 28 5,5% 14.491 1.177 8,1% Abr 5.532 394 7,1% 14 7 6,7% 1.788 233 13,% 66,% 9,% 2.896 189 6,5% 1.395 823 7,9% Mai 6.448 1.455 22,6% 11 7 6,9% 2.211 396 17,9% 69 4 5,8% 14 12 85,7% 2.762 295 1,7% 11.65 2.169 18,7% Jun 6.73 594 9,8% 96 4 4,2% 2.366 35 12,9% 67 3 4,5% 9 9 1,% 2.528 192 7,6% 11.139 1.17 9,9% Total / Média 7.66 3.916 9,6% 123 68 8,8% 2.97 1.693 13,5% 88 14 16,4% 22 78 62,8% 3.321 1.141 6,1% 12.717 7. 9,4% 1. 5. Unidades Disponíveis por Região Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 2. 1.5 1. 5 Unidades Escrituradas por Região Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 No primeiro semestre de 212 a Região 1 apresentou o maior número de unidades disponíveis, 7.66 (em média) e o maior volume de vendas, 3.916 unidades. 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% VSO por Região - Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 1,5% 24% 1% Escrituras por Região 1% 16% 56% Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 As unidades vendidas na Região 1 corresponderam a 56% das vendas totais no primeiro semestre de 212. No primeiro semestre de 211, o desempenho da Região 1 também foi o mais significativo, ADEMI Departamento de Pesquisa 4
foram escrituradas 6.16 unidades nessa região, o equivalente a 66% do total vendido no período 1. Historicamente a Região 1 tem apresentado o maior índice de vendas e de estoque. A maior oferta de novas unidades na Região 1 atesta a tendência natural de crescimento da cidade nesta direção onde há uma maior disponibilidade de terrenos a menores custos e uma legislação que não impõe tantas limitações quanto as de outras áreas como a Zona Sul. Além disso, a Região 1 conta com hospitais, clínicas, shoppings, cinemas, teatros, etc, toda uma infra-estrutura capaz de torná-la atrativa a novos investimentos. O quadro a seguir mostra o número de unidades disponíveis para a venda, nos bairros da cidade do Rio de Janeiro, mês a mês, durante o primeiro semestre de 212. BAIRRO Média Barra da Tijuca 2.392 2.322 2.643 2.32 2.295 2.429 2.397 Jacarepaguá 3.684 3.92 3.65 2.26 2.532 2.379 3.71 Recreio dos Bandeirantes 1.256 1.289 1.21 761 1.422 772 1.117 Vargem Grande 6 7 5 5 5 5 5 Vargem Pequena 413 453 413 1 1 39 265 Vila Valqueire 233 241 215 23 193 179 211 Região 1 7.984 8.231 8.127 5.532 6.448 6.73 7.66 Botafogo 32 35 31 11 11 1 22 Catete 2 2 2 1 Flamengo 25 27 25 24 24 24 25 Humaitá 1 1 Ipanema 2 3 3 1 2 Jardim Botânico 6 4 2 1 1 1 3 Lagoa 9 9 9 9 9 8 Laranjeiras 37 39 35 24 2 17 29 Leblon 3 3 3 3 3 3 3 São Conrado 53 12 33 31 3 31 32 Região 2 169 127 141 14 11 96 123 Cachambi 3 22 27 14 13 1 19 Del Castilho 591 547 396 336 664 544 513 Engenho da Rainha 128 124 91 73 66 36 86 Engenho de Dentro 1 1 Grajaú 1 1 1 1 Irajá 86 89 75 76 74 59 76 Madureira 71 7 269 263 249 229 192 Maracanã 53 15 2 2 1 12 Maria da Graça 129 129 43 Méier 388 419 371 249 248 242 319 Quintino Bocaiúva 157 291 4 4 4 77 Tijuca 135 134 183 25 195 349 2 Vila da Penha 631 211 67 566 568 764 558 Região 3 2.272 1.632 2.314 1.788 2.211 2.366 2.97 Benfica 3 4 1 1 4 2 3 São Cristóvão 124 15 87 65 65 65 85 Região 4 127 11 88 66 69 67 88 Parada de Lucas 38 36 23 9 14 9 22 Região 5 38 36 23 9 14 9 22 Bangu 213 233 213 216 216 216 218 Campo Grande 3.616 3.861 3.578 2.669 2.532 2.36 3.94 Pedra de Guaratiba 12 1 7 11 14 6 1 3.841 4.14 3.798 2.896 2.762 2.528 3.321 Total Geral 14.431 14.239 14.491 1.395 11.65 11.139 12.717 1 No primeiro semestre de 211 foram escrituradas 9.176 unidades no total. ADEMI Departamento de Pesquisa 5
Na média do semestre, os cinco primeiros bairros que disponibilizaram o maior número de unidades para a venda foram: Campo Grande (3.94), Jacarepaguá (3.71), Barra da Tijuca (2.397), Recreio dos Bandeirantes (1.117) e finalmente, a Vila da Penha (558). O quadro a seguir mostra o número de unidades vendidas nos bairros da cidade do Rio de Janeiro durante o primeiro semestre de 212. RANKING DE BAIRROS BAIRRO Posição no Ranking Vendas Totais () Jacarepaguá 1º 1.442 Recreio dos Bandeirantes 2º 1.36 Campo Grande 3º 1.114 Barra da Tijuca 4º 99 Del Castilho 5º 58 Tijuca 6º 33 Vila da Penha 7º 248 Engenho da Rainha 8º 2 Irajá 9º 165 Vargem Pequena 1º 14 São Cristóvão 11º 89 Madureira 12º 84 Parada de Lucas 13º 78 Vila Valqueire 14º 73 Maracanã 15º 55 Cachambi 16º 49 Méier 17º 48 Pedra de Guaratiba 18º 26 São Conrado 19º 24 Laranjeiras 2º 16 Benfica 21º 15 Ipanema 22º 9 Botafogo 23º 6 Catete 24º 5 Jardim Botânico 24º 5 Humaitá 25º 2 Engenho de Dentro 25º 2 Grajaú 25º 2 Quintino Bocaiúva 25º 2 Vargem Grande 26º 1 Flamengo 26º 1 Bangu 26º 1 Total 7. No Ranking de vendas por bairros do primeiro semestre de 212 Jacarepaguá ocupou a primeira posição com 1.442 unidades vendidas, o Recreio dos Bandeirantes ficou com a segunda colocação com 1.36 unidades escrituradas. Campo Grande ficou em terceiro lugar com 1.114 unidades vendidas e a Barra da Tijuca em quarto com 99 vendas 2. O quinto lugar ficou com Del Castilho, 58 unidades escrituradas. 2 No 1º Sem de 211, em relação às unidades vendidas, as primeiras colocações foram: Barra = 3,226, Jacarepaguá = 2.143, Campo Grande = 1.124, Del Castilho = 534 e Vargem Grande = 259. ADEMI Departamento de Pesquisa 6
VI ANÁLISE POR TIPOLOGIA/FINALIDADE O quadro e gráficos a seguir mostram como se distribuíram as unidades residenciais e comerciais dentro do universo da Pesquisa ADEMI no primeiro semestre de 212. Comercial Residencial Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan 4.5 137 3,4% 1.381 774 7,5% 14.431 911 6,3% Fev 3.736 194 5,2% 1.53 619 5,9% 14.239 813 5,7% Mar 4.19 187 4,5% 1.31 99 9,6% 14.491 1.177 8,1% Abr 3.32 14 3,1% 7.75 719 1,2% 1.395 823 7,9% Mai 3.972 746 18,8% 7.633 1.423 18,6% 11.65 2.169 18,7% Jun 3.446 274 8,% 7.693 833 1,8% 11.139 1.17 9,9% Total / Média 3.786 1.642 7,2% 8.931 5.358 1,4% 12.717 7. 9,4% 1. 8. 6. 4. 2. Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Finalidade - Comercial Residencial Escrituras por Finalidade 77% 23% Comercial Residencial Disponíveis Escrituras Do total pesquisado no primeiro semestre de 212, 7% da oferta eram de unidades residenciais e 3% comerciais. Dentre as unidades vendidas, 77% eram residenciais e 23% comerciais. i RESIDENCIAL 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 5 Quartos Loft Lote Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan 57 2 3,5% 6.684 482 7,2% 2.769 235 8,5% 65 49 7,5% 12,% 6,% 23 6 3,% 1.381 774 7,5% Fev 62 2 3,2% 6.784 416 6,1% 2.81 164 5,8% 61 37 6,1% 13,% 7,% 217,% 1.53 619 5,9% Mar 84 6 7,1% 6.445 62 9,3% 2.831 313 11,1% 72 68 9,4% 12,% 6,% 23 1,5% 1.31 99 9,6% Abr 6 1 1,7% 4.211 398 9,5% 1.948 263 13,5% 635 56 8,8% 13 1 7,7% 6,% 22,% 7.75 719 1,2% Mai 272 179 65,8% 4.513 769 17,% 1.966 428 21,8% 662 45 6,8% 12,% 6 1 16,7% 22 1,5% 7.633 1.423 18,6% Jun 113 31 27,4% 4.479 514 11,5% 2.236 247 11,% 645 38 5,9% 14,% 5 2 4,% 21 1,5% 7.693 833 1,8% Total / Média 18 221 18,1% 5.519 3.181 1,1% 2.427 1.65 11,9% 654 293 7,4% 13 1 1,3% 6 3 9,4% 25 9,7% 8.931 5.358 1,4% 6. 5. 4. 3. 2. 1. Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Tipologia Residencial - Escrituras por Tipologia Residencial - 3,8%,2% 5,5%,1%,% 4,1% 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 5 Quartos Loft Disponíveis Escrituras 59,4% Lote ADEMI Departamento de Pesquisa 7
No primeiro semestre de 212, a grande maioria dos imóveis novos ofertados eram de 2 ou 3 quartos (89% do total, sendo 62% de 2 quartos e 27% de 3 quartos). Os imóveis com 2 quartos apresentaram a maior disponibilidade média, 5.519 unidades e a maior vendagem, 3.181, o que correspondeu a 59,4% do total escriturado no período. Já o maior VSO médio do semestre, 18,1%, foi da tipologia 1 quartos. ii - COMERCIAL Sala Loja Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan 3.835 136 3,5% 215 1,5% 4.139 137 3,3% Fev 3.53 185 5,3% 233 9 3,9% 3.736 194 5,2% Mar 3.976 171 4,3% 214 16 7,5% 4.19 187 4,5% Abr 3.133 11 3,2% 187 3 1,6% 3.32 14 3,1% Mai 3.748 71 18,9% 224 36 16,1% 3.972 746 18,8% Jun 3.25 265 8,2% 196 9 4,6% 3.446 274 8,% Total / Média 3.574 1.568 7,2% 212 74 5,7% 3.81 1.642 7,1% 4. 3. 2. 1. Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Tipologia Comercial - Sala Loja Disponíveis Escrituras Escrituras por Tipologia Comercial - 5% 95% Sala Loja No primeiro semestre de 212 foram vendidas 1.568 salas comerciais e 74 lojas. No mesmo período de 211 foram vendidas 2.415 salas e 169 lojas. O número de unidades comerciais escrituradas recuou 37% em 212 em relação a 211. VII ANÁLISE POR FAIXA DE PREÇO/M² PRIVATIVO Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan 1.469 59 4,% 4.931 278 5,6% 7.694 568 7,4% 337 6 1,8% 14.431 911 6,3% Fev 1.496 58 3,9% 5.11 265 5,2% 7.19 468 6,6% 534 22 4,1% 14.239 813 5,7% Mar 1.316 67 5,1% 5.84 425 8,4% 7.579 629 8,3% 512 56 1,9% 14.491 1.177 8,1% Abr 632 8 12,7% 3.581 277 7,7% 5.748 44 7,7% 434 26 6,% 1.395 823 7,9% Mai 557 128 23,% 3.614 443 12,3% 6.276 984 15,7% 1.158 614 53,% 11.65 2.169 18,7% Jun 453 1 22,1% 3.547 35 8,6% 6.378 512 8,% 761 19 25,% 11.139 1.17 9,9% Total / Média 987 492 11,8% 4.31 1.993 8,% 6.797 3.61 8,9% 623 914 16,8% 12.717 7. 9,4% Unidades Disponíveis por Preço/M² Unidades Escrituradas por Preço/M² 1. 5. Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. 1.5 1. 5 Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. ADEMI Departamento de Pesquisa 8
VSO por Preço/M² Privativo Escrituras por Preço/M² Priv. 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. 13,1% 51,4% 7,% 28,5% Até R$2. de R$2.1 a R$4. de R$6.1 a R$1. acima de R$1. No primeiro semestre de 212, os imóveis com preço médio de venda por metro quadrado entre R$ 4.1 e R$ 1. apresentaram a maior oferta (uma média de 6.797 unidades disponíveis para venda, 53% do total ofertado) e o maior volume de vendas, 3.61 unidades, o que representou mais da metade do total vendido no semestre. ADEMI Departamento de Pesquisa 9