ANÁLISE DO SEGUNDO SEMESTRE DE 2011

Transcrição

1 ANÁLISE DO SEGUNDO SEMESTRE DE 211 I INTRODUÇÃO O objetivo deste relatório é analisar os resultados da Pesquisa ADEMI no segundo semestre de 211 no que diz respeito aos lançamentos, ao VSO (Vendas Sobre Oferta, antigo IVV), às unidades disponíveis para venda e às efetivamente escrituradas. Os números foram estudados de forma geral e segmentada por região, finalidade, tipologia, e preço médio de venda por metro quadrado privativo. A pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário é composta de duas partes: Performance Comercial e Características dos Empreendimentos. Na Performance Comercial (Vendas no Mês/Semana) o foco é sobre as vendas e o estoque de unidades. Comparando-se as unidades disponíveis com as escrituradas é obtido o índice VSO (Vendas Sobre Oferta) do mercado. Na parte referente às Características dos Empreendimentos o objetivo é descrever e catalogar os empreendimentos em fase de lançamento. Estas informações estão disponíveis aos participantes da pesquisa no site da ADEMI em Consulta de Lançamentos. Vale lembrar que a quantidade de empreendimentos contemplada na Performance Comercial não corresponde apenas aos lançamentos no mês, mas ao total de empreendimentos em fase de comercialização, isto é, com unidades disponíveis para venda, independente da data de lançamento. II- LANÇAMENTOS A análise detalhada dos empreendimentos lançados em cada período será objeto de relatório específico. A título de informação global, segue a tabela e o gráfico (em total de unidades) dos lançamentos imobiliários na Cidade do Rio de Janeiro no período de julho a dezembro de 29, 21 e 211. Lançamentos Mês Empreendimentos Unidades Jul Ago Set Out Nov Dez Total Unidades Lançadas - 2º Semestre De julho a dezembro de 29 foram lançados 53 empreendimentos totalizando unidades, no mesmo período de 21 foram lançados 68 empreendimentos com um total de novas unidades e, em 211, contamos 92 novos empreendimentos gerando um total de imóveis novos. ADEMI Departamento de Pesquisa 1

2 Analisando os segundos semestres de 29, 21 e 211 quanto ao parâmetro lançamentos imobiliários, o número de empreendimentos lançados cresceu 28% de 29 para 21 e 35% de 21 para 211. Comparando 211 com 29 o aumento foi de 74%. Já o total de unidades lançadas teve um crescimento de 9% em 21, em relação a 29, e 2% em 211, em comparação com 21. Na comparação com 29, o aumento neste ano de 211 foi de 31%. De julho a dezembro de 211, os únicos meses que obtiveram números de lançamentos abaixo do que foi lançado, no mesmo período em 21, foram julho e setembro, conforme ilustra o gráfico a seguir. 4. Unidades Lançadas - 2º Semestre Os três últimos meses do ano costumam acumular um grande número de lançamentos. De outubro a dezembro de 29, 21 e 211 foram acumulados, respectivamente, os totais de 7.188, e unidades lançadas. Em 29, a soma dos lançamentos nestes três meses, chegaram a representar 5% do total lançado. Já em 21 e 211, o percentual de participação, de outubro a dezembro, no total lançado no ano foi de 37%. Os gráficos a seguir representam a distribuição geográfica das unidades lançadas na Cidade do Rio de Janeiro. Lançamentos por Bairro 2º Semestre 29 Lançamentos por Bairro 2º Semestre 21 Lançamentos por Bairro 25% 26% Barra da Tijuca Campo Grande 26% 3% Barra da Tijuca Campo Grande 24% 21,4% Barra da Tijuca Campo Grande 6% 7% 13% 23% Jacarepaguá São Cristóvão Méier Outros 4% 5% 15% 2% Jacarepaguá Del Castilho Irajá Outros 5% 2,6% 18% 11% Jacarepaguá Recreio Tijuca Outros Barra da Tijuca (2.91 unidades), Campo Grande (2.593 unidades) e Jacarepaguá (1.547 unidades) ocuparam, respectivamente, a primeira, a segunda e a terceira posição no ranking de lançamentos por bairros no segundo semestre de 29. A soma dos lançamentos nestes três bairros representou 62% do total lançado no período. São Cristóvão ficou com a quarta posição com 812 unidades e o Méier ficou com o quinto lugar com 699 unidades. Estes dois últimos bairros somaram, juntos, 13% dos lançamentos no período. No segundo semestre de 21, a Barra da Tijuca (3.778 unidades), Campo Grande (2.426 unidades) e Jacarepaguá (1.797 unidades) mantiveram, no ranking de lançamentos por bairros, as mesmas posições alcançadas em igual período em 29. Del Castilho (6 unidades) e Irajá (532 unidades) ocuparam a quarta e a quinta posição, respectivamente. Os três primeiros colocados no ranking somaram 65% do total lançado. Esse percentual foi maior do que o observado no ano anterior. ADEMI Departamento de Pesquisa 2

3 De julho a dezembro de 211, a Barra da Tijuca (3.193 unidades) manteve-se na primeira posição do ranking de bairros, porém, observa-se uma menor participação no total lançado, 21,4%, em comparação aos outros anos. Em 21 esse percentual era de 3% e em 29, 26%. O Recreio dos Bandeirantes surgiu ocupando a segunda posição com um total de 3.7 unidades, 2,6% e Jacarepaguá conservou-se na terceira posição com unidades e com um percentual de participação maior que nos anos anteriores, 18%. Campo Grande, que perdeu a segunda posição para o Recreio, ficou com a quarta colocação, 1.62 unidades, 11%. E, finalmente, a quinta posição fica com a Tijuca, 826 unidades, 5%. Fazendo uma análise geral, observa-se que no segundo semestre de 211 a Barra da Tijuca manteve-se como primeiro colocado no ranking de bairros, entretanto, houve uma redução no número de lançamentos em comparação com o ano anterior. O Recreio (3.7 unidades), que não estava entre os cinco colocados no ranking no mesmo período em 29 e 21, apareceu na segunda posição, desbancando Campo Grande, praticamente colado com a Barra da Tijuca (3.193 unidades). Jacarepaguá mantem-se na terceira posição, contudo, com um aumento no número de lançamentos. Campo Grande, por sua vez, cai da segunda para a quarta colocação no ranking de bairros o que mostra uma queda no número de lançamentos nesse bairro, durante o segundo semestre de 211. III - CONCEITOS UTILIZADOS NESTA ANÁLISE Unidades Disponíveis: Abreviadas nas tabelas como Disp., são todas as unidades colocadas a venda, isto é, todas as unidades do empreendimento menos as permutadas, as vendidas e as fora de venda. No total do semestre considera-se como unidades disponíveis no período a média aritmética das unidades disponíveis nos meses. Escrituras: Abreviadas nas tabelas como Escr., são as unidades efetivamente vendidas (escrituradas). O total escriturado no semestre é o somatório das escrituras mês a mês. VSO Vendas Sobre Oferta (antigo IVV Índice de Velocidade de Vendas): é a relação entre as unidades escrituradas no mês e as unidades disponíveis no início do mesmo mês. Na totalização do semestre, o VSO médio é obtido através da média dos VSOs mensais. IV ANÁLISE GERAL O quadro a seguir mostra, para o período de julho a dezembro de 21 e 211, a quantidade de unidades disponibilizadas para venda, o total de unidades escrituradas e o VSO MÊS UNID. DISP. UNID. VENDIDA VSO UNID. DISP. UNID. VENDIDA VSO Jul ,3% ,7% Ago ,3% ,3% Set ,5% ,7% Out ,8% ,1% Nov ,2% ,3% Dez ,4% ,5% Total Média ,6% ,3% Em julho de 211 o estoque de unidades disponíveis para venda era de chegando, em dezembro, a unidades. De julho a dezembro foram ofertadas em média unidades na cidade do Rio de Janeiro e em igual período do ano anterior a média foi de unidades. Em um ano, o estoque médio de unidades disponíveis para venda aumentou 6%. ADEMI Departamento de Pesquisa 3

4 Quanto às escrituras, no segundo semestre de 211, o mês de maior vendagem foi setembro com unidades escrituradas e o de menor foi julho com unidades. Foram escrituradas unidades de julho a dezembro de 211, correspondendo a um crescimento de 13% em relação ao total vendido no mesmo período em 21, unidades. 2. Unidades Escrituradas Os gráficos a seguir representam, mês a mês, a evolução do índice VSO e a comparação das unidades ofertadas com as efetivamente vendidas no segundo semestre de 211. Vendas Sobre Ofertas (VSO) Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas 15,% 1,% 5,%,% VSO Disponíveis Escrituradas O VSO médio no segundo semestre de 211 foi de 1,3% e no mesmo período de 21 foi de 9,6%. O maior VSO, de julho a dezembro de 211, ocorreu em setembro, 11,7%, e o menor em julho, 8,7%. V ANÁLISE POR REGIÃO Para efeitos desta análise, os bairros foram agrupados nas seguintes regiões: Região 1: Barra da Tijuca, Jacarepaguá, Recreio dos Bandeirantes, Vargem Grande, Vargem Pequena e Vila Valqueire. Região 2: Botafogo, Catete, Flamengo, Ipanema, Jardim Botânico, Lagoa, Laranjeiras, Leblon e São Conrado. Região 3: Cachambi, Del Castilho, Engenho da Rainha, Engenho de Dentro, Grajaú, Irajá, Madureira, Maracanã, Méier, Quintino Bocaiúva, Tijuca, Vila da Penha e Vila Isabel. Região 4: Benfica e São Cristóvão. Região 5: Parada de Lucas. Região 6: Bangu, Campo Grande e Pedra de Guaratiba. ADEMI Departamento de Pesquisa 4

5 Mês Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 Região 6 Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,7% ,8% ,2% ,6% ,7% ,2% ,7% Ago ,8% ,3% ,8% ,7% ,9% ,4% ,3% Set ,8% ,5% ,1% ,1% ,9% ,5% ,7% Out ,8% ,3% ,5% ,8% ,1% ,2% ,1% Nov ,5% ,6% ,4% 5 4 8,% ,3% ,9% ,3% Dez ,5% ,3% ,3% ,5% ,9% ,7% ,5% Totais Médias ,3% 28 27,3% ,4% ,5% ,6% ,% ,3% Total Unidades Disponíveis por Região Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 Região Unidades Escrituradas por Região Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 Região 6 No segundo semestre de 211 a Região 1, composta por bairros da zona oeste, apresentou o maior número de unidades disponíveis, em média, 8.33 e o maior volume de vendas, unidades. O maior VSO médio, 29,6% ficou com a Região 5. 8,% 6,% 4,% 2,%,% VSO por Região - Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 Região 6 Escrituras por Região 2% 13% Região 1 2,6% Região 2 17% Região 3 Região 4 61% Região 5 4% Região 6 As unidades vendidas na Região 1 corresponderam a 61% das vendas totais no segundo semestre de 211. Historicamente essa região tem apresentado o maior índice de vendas e de estoque. As Regiões 1, 6 e 3 foram as que receberam a maior oferta de imóveis durante o segundo semestre de 211. A Região 1 é representada por bairros da zona oeste que são considerados mais nobres e com características mais próximas a de bairros da zona sul enquanto a Região 6, que também é composta por bairros da zona oeste, possui características mais próximas da zona norte. Desta forma, pode-se concluir que a cidade tem crescido, em termos de oferta de imóveis, em direção a chamada parte nobre da zona oeste, com destaque para Jacarepaguá que teve, em média, unidades ofertadas no segundo semestre de 211. O destaque da Região 6 fica com Campo Grande unidades disponíveis, em média. A Região 3 é composta por bairros da zona norte do Rio e Del Castilho aparece com o maior número de unidades disponíveis para a venda, 554, em média. O quadro a seguir mostra o número de unidades disponíveis para a venda, nos bairros da Cidade do Rio de Janeiro, mês a mês, durante o segundo semestre de 211. ADEMI Departamento de Pesquisa 5

6 BAIRRO Média Barra da Tijuca Jacarepaguá Recreio dos Bandeirantes Vargem Grande Vargem Pequena Vila Valqueire Região Botafogo Catete 1 1 Flamengo Ipanema Jardim Botânico Lagoa Laranjeiras Leblon São Conrado Região Cachambi Del Castilho Engenho da Rainha Engenho de Dentro Grajaú Irajá Madureira Maracanã Méier Quintino Bocaiúva Tijuca Vila da Penha Vila Isabel Região Benfica São Cristóvão Região Parada de Lucas Região Bangu Campo Grande Pedra de Guaratiba Região Total Geral Na média do semestre, os cinco primeiros bairros que disponibilizaram o maior número de unidades para venda foram: Campo Grande (3.678), Jacarepaguá (3.544), Barra da Tijuca (3.71), Recreio dos Bandeirantes (953) e finalmente, Del Castilho (554). O quadro a seguir mostra o número de unidades vendidas nos bairros da Cidade do Rio de Janeiro durante o segundo semestre de 211. ADEMI Departamento de Pesquisa 6

7 RANKING DE BAIRROS BAIRRO Posição no Ranking Vendas Totais () Barra da Tijuca 1º 2.49 Jacarepaguá 2º 1.83 Recreio 3º Campo Grande 4º Vila da Penha 5º 296 Del Castilho 6º 284 São Cristóvão 7º 232 São Conrado 8º 228 Maracanã 9º 187 Tijuca 9º 187 Parada de Lucas 1º 176 Irajá 11º 172 Cachambi 12º 169 Engenho da Rainha 13º 145 Méier 14º 89 Vila Valqueire 15º 74 Laranjeiras 16º 65 Madureira 17º 58 Ipanema 18º 55 Flamengo 19º 4 Pedra de Guaratiba 2º 33 Botafogo 21º 2 Benfica 22º 15 Bangu 23º 12 Lagoa 24º 11 Vargem Grande 25º 7 Quintino Bocaiúna 25º 7 Jardim Botânico 26º 6 Vargem Pequena 27º 1 Catete 27º 1 Total No Ranking de bairros do segundo semestre de 211 a Barra da Tijuca ocupou a primeira posição com 2.49 unidades vendidas e Jacarepaguá ficou com a segunda colocação com 1.83 unidades escrituradas. O Recreio ficou em terceiro lugar com unidades vendidas e Campo Grande em quarto com vendas. O quinto lugar ficou com a Vila da Penha, 296 unidades escrituradas. ADEMI Departamento de Pesquisa 7

8 VI ANÁLISE POR TIPOLOGIA/FINALIDADE O quadro e os gráficos a seguir mostram como se distribuíram as unidades residenciais e comerciais dentro do universo da Pesquisa ADEMI no segundo semestre de 211. Mês Comercial Residencial Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,6% ,1% ,7% Ago ,1% ,6% ,3% Set ,% ,1% ,7% Out ,2% ,2% ,1% Nov ,1% ,1% ,3% Dez ,4% ,% ,5% Total Média ,7% ,5% ,3% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Finalidade - Comercial Residencial Escrituras por Finalidade 79% 21% Comercial Residencial Disponíveis Escrituras Do total pesquisado no segundo semestre de 211, 85% da oferta era de unidades residenciais e 15% comerciais. Dentre as unidades vendidas, 79% eram residenciais e 21% comerciais. I RESIDENCIAL Mês 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 5 Quartos Loft Lote Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,8% ,5% ,2% ,1% 19,% 19,% 7 7 1,% ,1% Ago ,1% ,2% ,% ,9% 17,% 19,% ,6% ,6% Set 115 1,9% ,4% ,4% ,3% ,3% ,7% 17,% ,1% Out ,9% ,6% ,8% ,6% 16,% 8,% ,7% ,2% Nov ,4% ,5% ,7% ,7% ,7% 6,% ,5% ,1% Dez ,4% ,1% ,7% ,3% 12,% 6,% ,% ,% Total Média 91-4% ,% ,3% 8-12,3% 15-3,5% 13-11,1% 162-4,6% ,5% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Tipologia Residencial - 2Q 3Q 4Q Outros (1Q, 5Q, Loft e Lote) Disponíveis Escrituradas Escrituras por Tipologia Residencial 3,28% 7,93% 1,17% 6,62% 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos Outros (1Q, 5Q, Loft e Lote) ADEMI Departamento de Pesquisa 8

9 No segundo semestre de 211, a grande maioria dos imóveis novos ofertados eram de 2 ou 3 quartos (91,6% do total, sendo 63,7% de 2 quartos e 27,9% de 3 quartos). Os imóveis com 2 quartos apresentaram a maior disponibilidade média, unidades e a maior vendagem, 4.455, o que correspondeu a 6,62% do total escriturado no período. Já o maior VSO médio do semestre, 12,3%, foi da tipologia 4 quartos. Ii - COMERCIAL Mês Sala Loja Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,7% ,% ,6% Ago ,1% ,8% ,1% Set ,6% ,7% ,% Out ,% ,1% ,2% Nov ,% ,% ,1% Dez ,6% ,7% ,4% Total Média ,2% ,4% ,7% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Tipologia Comercial - Disponíveis Escrituras Escrituras por Tipologia Comercial - 1% Sala Loja 9% Sala Loja No segundo semestre de 211 foram vendidas salas comerciais e 2 lojas. No mesmo período de 21 foram vendidas 832 salas e 46 lojas. O número de unidades comerciais escrituradas cresceu 125% em 211 com relação a 21. VII ANÁLISE POR FAIXA DE PREÇO/M² PRIVATIVO Mês Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,5% ,% ,9% ,7% ,7% Ago ,% ,9% ,5% ,3% ,3% Set ,1% ,1% ,4% ,2% ,7% Out ,5% ,5% ,2% ,6% ,1% Nov ,8% ,% ,6% ,5% ,3% Dez ,4% ,3% ,3% ,9% ,5% Total Média ,2% ,1% ,3% 37-25,% ,3% Unidades Disponíveis por Preço/M² Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$ Unidades Escrituradas por Preço/M² Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. ADEMI Departamento de Pesquisa 9

10 VSO por Preço/M² Privativo Escrituras por Preço/M² Priv. 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. 5,9% 59,4% 4,2% 3,5% Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. No segundo semestre de 211, os imóveis com preço médio de venda por metro quadrado entre R$ 4.1 e R$ 1. apresentaram a maior oferta (uma média de 7.5 unidades disponíveis para venda, 49% do total ofertado) e o maior volume de vendas, unidades, o que representou mais da metade do total vendido no semestre, 59,4%. O segundo semestre de 211 foi marcado por um forte aquecimento do mercado de lançamentos imobiliários, que já vinha se desenhado desde os primeiros meses do ano. As unidades lançadas nesse período (14.932) alcançaram a marca de 59% de total lançado durante todo o ano, a saber: novas unidades. Os megaeventos esportivos, que terão como sede o Rio de Janeiro, contribuíram para o acelerado crescimento do setor em 211, somando-se ainda a implantação das Unidades de Polícia Pacificadora. ADEMI Departamento de Pesquisa 1