PESQUISA ADEMI DO MERCADO IMOBILIÁRIO

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1 PESQUISA ADEMI DO MERCADO IMOBILIÁRIO ANÁLISE DO PRIMEIRO SEMESTRE DE 9 I INTRODUÇÃO O objetivo deste relatório é analisar os resultados da Pesquisa ADEMI no primeiro semestre de 9 no que diz respeito ao VSO (Vendas Sobre Oferta, antigo IVV), às unidades disponíveis para venda e às efetivamente escrituradas. Os números foram estudados de forma geral e segmentada por região, finalidade, tipologia, fase de obra, preço médio de venda e preço por metro quadrado privativo. A pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário é composta de duas partes: Performance Comercial e Características dos Empreendimentos. Na Performance Comercial o foco é sobre as vendas e o estoque de unidades. Semanalmente são apuradas a visitação nos stands, as reservas e as escrituras. Mensalmente as unidades escrituradas são segmentadas quanto à forma de pagamento (à vista, financiamento direto do incorporador, financiamento da CEF ou financiamento de bancos privados). Comparando-se as unidades disponíveis com as escrituradas é obtido o índice VSO (Vendas Sobre Oferta) do mercado. Na parte referente às Características dos Empreendimentos o objetivo é descrever e catalogar os empreendimentos em fase de lançamento. Estas informações estão disponíveis aos participantes da pesquisa no site da ADEMI em Consulta Personalizada. Vale lembrar que a quantidade de empreendimentos contemplada na Performance Comercial não corresponde apenas aos lançamentos no mês, mas ao total de empreendimentos em fase de comercialização, isto é, com unidades disponíveis para venda, independente da data de lançamento. II- LANÇAMENTOS A análise detalhada dos empreendimentos lançados em cada período será objeto de relatório específico. A título de informação global, segue a tabela e o gráfico (em total de unidades) dos lançamentos imobiliários no Rio de Janeiro no período de janeiro a junho de 7, 8 e 9. Lançamentos Empreendimentos Unidades Unidades Lançadas - 1º Semestre Jan Fev Mar Abr Maio Jun Jan Fev Mar Abr Maio Jun De janeiro a junho de 7 foram lançados 43 empreendimentos totalizando 5.89 unidades, no mesmo período de 8 foram lançados 29 empreendimentos com um total de novas 27/7/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 1

2 unidades e, em 9, contamos 27 novos empreendimentos gerando um total de 2.86 imóveis novos. O número de empreendimentos lançados foi decrescente nos últimos três anos. Entretanto, o total de unidades lançadas nos primeiros semestres aumentou no primeiro semestre de 8 em relação ao mesmo período de 7, mas caiu no primeiro semestre de 9 em relação a 7 e 8. Comparando-se 8 com 7 o aumento foi de 5,4%, já 9 em relação a 8 a queda foi de 46,7%. A crise mundial, deflagrada em setembro de 8, contribuiu significativamente para o mau desempenho do primeiro semestre de 9. Com exceção de maio e janeiro, este último com uma diferença mínima, todos os outros meses do primeiro semestre de 9 registraram menos unidades novas do que seus pares de 8. Os gráficos a seguir representam a distribuição geográfica das unidades lançadas no Rio de Janeiro. A Barra da Tijuca, o Recreio dos Bandeirantes e Jacarepaguá concentraram, no primeiro semestre de 7 e 8, 75% dos lançamentos, no mesmo período de 9, houve uma queda nesse percentual e esses três bairros reuniram 66%. Lançamentos por Bairro 1º Semestre 7 Lançamentos por Bairro 1º Semestre 8 Lançamentos por Bairro 13% 1% 3% 6% 21% Barra da Tijuca Botafogo 2% Recreio 9% 6% 5% 2% 37% Barra da Tijuca Botafogo Recreio 3% 5% 7% 12% 35% Jacarepaguá Barra da Tijuca Recreio 43% 11% Jacarepaguá Méier Del Castilho Vargem Grande 29% 9% 3% Jacarepaguá Tijuca Abolição Campo Grande 7% 9% 22% Benfica M adureira Botafogo Campo Grande Outros Laranjeiras Outros III - CONCEITOS UTILIZADOS NESTA ANÁLISE Unidades Disponíveis: Abreviadas nas tabelas como Disp., são todas as unidades colocadas a venda, isto é, todas as unidades do empreendimento menos as permutadas, as vendidas e as fora de venda. No total do semestre considera-se como unidades disponíveis no período a média aritmética das unidades disponíveis nos meses. Escrituras: Abreviadas nas tabelas como Escr., são as unidades efetivamente vendidas (escrituradas). O total escriturado no semestre é o somatório das escrituras mês a mês. VSO Vendas Sobre Oferta (antigo IVV Índice de Velocidade de Vendas): é a relação entre as unidades escrituradas no mês e as unidades disponíveis no início do mesmo mês. Na totalização do semestre, o VSO médio é obtido através da média dos VSOs mensais. IV ANÁLISE GERAL O quadro a seguir mostra, para o período de janeiro a junho de 9, a quantidade de empreendimentos, o total de unidades destes empreendimentos, a quantidade de unidades disponibilizadas para venda, o total de unidades escrituradas (discriminadas quanto à forma de pagamento), o percentual (por forma de pagamento) em relação ao total escriturado e o VSO. 27/7/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 2

3 MÊS QUANT. EMPREEND. TOT. UNID. TOTAL À VISTA %* FIN. DIRETO %* FIN. CEF %* FIN. BCO. PRIV. Jan ,% 84 45,7% 43 23,4% 57 31,% 1,9% Fev ,5% 68 34,2% 35 17,6% 95 47,7% 2,2% Mar ,6% 49 7,4% 3,4% ,5% 7,% Abr ,5% ,8% 5 1,2% 93 21,6% 4,6% Mai ,6% 28 58,1% 8 2,2% 14 39,1% 4,3% Jun ,3% ,2% 11 2,1% ,3% 5,3% Totais / Médias do Semestre ,6% ,3% 15 4,4% ,7% 4,2% * Percentual em relação ao total escriturado UNID. DISP. ESCRITURADAS NO MÊS Em janeiro de 9 o estoque de unidades disponíveis para venda era de chegando, em junho, a unidades. De janeiro a junho foram ofertadas em média unidades na cidade do Rio de Janeiro, em igual período do ano anterior a média foi de 1.38 unidades. Em um ano, o estoque médio de unidades disponíveis para venda diminuiu 6,6%. %* V.S.O. Quanto às escrituras, o mês de maior vendagem foi março com 696 unidades escrituradas e o de menor foi janeiro com 184 unidades. No total foram comercializadas novas unidades no semestre, 62,9% através de pagamento à vista ou financiamento direto do incorporador e 37,1% através de financiamento da CEF e dos bancos privados. No primeiro semestre de 8 o mês de maior vendagem foi também março, com unidades, e o de menor foi fevereiro, com 25, no total foram vendidas 4.8 unidades (38,2% através de pagamento à vista ou financiamento direto do incorporador e 61,8% através de financiamento da CEF e dos bancos privados). Comparando os dois semestres, o total de unidades vendidas caiu 4,4% 1. Os gráficos abaixo mostram a evolução das unidades escrituradas por forma de pagamento mês a mês e como se distribuiu percentualmente o total escriturado no semestre entre as formas de pagamento. Unidades Escrituradas - Composição Percentual do Escriturado À VISTA FIN. DIRETO FIN. CEF FIN. BCO. PRIV. 33% 4% 4% 59% À VISTA FIN. DIRETO FIN. CEF FIN. BCO. PRIV. O percentual vendido com financiamento bancário diminuiu nesse primeiro semestre de 9, o que já era esperado, em função da crise mundial deflagrada em setembro de 8. Em momentos de incerteza econômica os consumidores tendem a evitar a tomada de crédito por prazos mais longos. No primeiro semestre de 8, 61,8% das unidades foram vendidas com financiamento bancário (CEF e bancos privados), no mesmo período de 9 esse percentual fechou em 37,1%. Até 6 a grande maioria dos compradores de imóveis novos no Rio de Janeiro preferia o financiamento direto do incorporador ou o pagamento à vista. A partir do primeiro semestre de 7, com a queda nas taxas de financiamento e/ou aumento no prazo de pagamento dos mesmos, o financiamento bancário passou a ser a opção mais procurada, ficando com mais da metade da preferência dos compradores desde então até o primeiro semestre de 9. 1 Para informações completas sobre os resultados do primeiro semestre de 7 acesse a Análise Semestral de 7 no site da ADEMI, em Pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário / Relatórios. 27/7/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 3

4 Os gráficos a seguir representam, mês a mês, a evolução do índice VSO e a comparação das unidades ofertadas com as efetivamente vendidas no primeiro semestre de 9. 8,% 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Vendas Sobre Ofertas (VSO) VSO Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Disponíveis Escrituradas O VSO médio no primeiro semestre de 9 foi de 4,2% (no mesmo período de 8 foi de 6,4% e de 7, 8,6%). O maior VSO ocorreu em março, 7%, e o menor em janeiro, 1,9%. Comparando o primeiro semestre de 9 com o primeiro semestre de 8, o estoque de unidades disponíveis sofreu queda de 6,6% mas as vendas caíram ainda mais, 4,4%, o que explica essa queda no VSO médio. V ANÁLISE POR REGIÃO Para efeitos desta análise, os bairros foram agrupados nas seguintes regiões: Região 1: Barra da Tijuca, Jacarepaguá, Recreio dos Bandeirantes, Vargem Grande, Vargem Pequena e Vila Valqueire. Região 2: Botafogo, Catete, Copacabana, Flamengo, Gávea, Glória, Humaitá, Ipanema, Jardim Botânico, Lagoa, Laranjeiras, Leblon, São Conrado e Urca. Região 3: Abolição, Cachambi, Campinho, Del Castilho, Engenho de Dentro, Engenho Novo, Irajá, Lins de Vasconcelos, Méier, Pavuna, Tijuca, Vila da Penha e Vila Isabel. Região 4: Centro, Cidade Nova, Estácio, Rio Comprido, Santa Tereza e São Cristóvão. Região 6: Bangu, Campo Grande, Guaratiba, Realengo, Santa Cruz e Sepetiba. Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 6 Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan ,% ,3% ,1% ,3% ,9% ,9% Fev ,9% ,3% ,8% ,6% ,6% ,2% Mar ,9% ,1% ,9% ,3% ,7% ,% Abr ,8% ,4% ,7% ,2% ,% ,6% Mai ,8% ,4% ,% ,% ,2% ,3% Jun ,3% ,6% ,3% ,% ,4% ,3% ,1% ,3% ,3% ,6% ,1% ,2% Unidades Disponíveis por Região Unidades Escrituradas por Região Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 6 27/7/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 4

5 VSO por Região - Escrituras por Região 2,% 15,% 1,% 5,%,% Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 6 3% 2% 11% 8% 76% Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 6 No primeiro semestre de 9 a Região 1 apresentou o maior número de unidades disponíveis, (em média) e o maior volume de vendas, unidades. O maior VSO médio, 8,3% ficou com a Região 2. As unidades vendidas na Região 1 corresponderam a 76% das vendas totais no primeiro semestre de 9. No primeiro semestre de 8, o desempenho da Região 1 também foi o mais significativo, foram escrituradas 3.14 unidades nessa região, o equivalente a 78% do total vendido no período 2. A maior oferta de novas unidades na Região 1, atesta a tendência natural de crescimento da cidade nesta direção onde há uma maior disponibilidade de terrenos a menores custos e uma legislação que não impõe tantas limitações quanto as de outras áreas como a Zona Sul. Hoje, a Região 1 conta com hospitais, clínicas, shoppings, cinemas, teatros, etc, toda uma infra-estrutura capaz de torná-la atrativa a novos investimentos. O quadro a seguir mostra o número de unidades disponíveis para a venda, nos bairros da cidade do Rio de Janeiro, mês a mês, durante o primeiro semestre de 9. Unidades Disponíveis por Bairros BAIRRO Média Barra da Tijuca Jacarepaguá Recreio dos Bandeirantes Vila Valqueire Região Botafogo Catete Copacabana Flamengo 18 3 Gávea Humaitá Ipanema Jardim Botânico Lagoa Laranjeiras Leblon São Conrado Região Cachambi Del Castilho Engenho de Dentro Grajaú Irajá Madureira Méier Pavuna Tijuca Vila da Penha Vila Isabel Região Benfica São Cristóvão Região Campo Grande Região Geral No primeiro semestre de 8 foram escrituradas 4.8 unidades no total. 27/7/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 5

6 Na média do semestre, o bairro que disponibilizou o maior número de unidades para a venda foi a Barra da Tijuca (4.469) seguida por Jacarepaguá (1.641) e depois pelo Recreio dos Bandeirantes (1.77). Campo Grande, despontando como grande foco de interesse dos incorporadores, aparece em quarto lugar com 353 unidades disponíveis em média no primeiro semestre de 9. No mesmo período de 8, a Barra, Jacarepaguá, o Recreio dos Bandeirantes e o Méier ocuparam as quatro primeiras colocações, nesta ordem. O quadro a seguir mostra o número de unidades vendidas nos bairros da cidade do Rio de Janeiro durante o primeiro semestre de 9. RANKING DE BAIRROS BAIRRO Posição no Ranking Vendas Totais () Barra da Tijuca 1º 994 Recreio 2º 43 Jacarepaguá 3º 384 Madureira 4º 123 Botafogo 5º 12 São Cristóvão 6º 61 Grajaú 7º 49 Campo Grande 8º 47 Tijuca 9º 41 Vila Valqueire 1º 33 Cachambi 11º 25 Catete 12º 2 Méier 13º 19 Humaitá 14º 17 Flamengo 15º 9 São Conrado 15º 9 Copacabana 16º 8 Laranjeiras 17º 4 Del Castilho 18º 3 Gávea 18º 3 Lagoa 18º 3 Vila da Penha 18º 3 Vila Isabel 18º 3 Benfica 19º 2 Engenho de Dentro 19º 2 Irajá 19º 2 Leblon 2º O Ranking de bairros do primeiro semestre de 9 fechou sem surpresas nos três primeiros lugares. A Barra da Tijuca ocupou a primeira posição com 994 unidades vendidas e o Recreio dos Bandeirantes passou Jacarepaguá e ficou com a segunda colocação com 43 unidades escrituradas. Em terceiro lugar aparece Jacarepaguá com 384 unidades vendidas e, em quarto, uma novidade, liderando a Zona Norte, temos Madureira com 123 vendas 3. VII ANÁLISE POR TIPOLOGIA/FINALIDADE O quadro e gráficos a seguir mostram como se distribuíram as unidades residenciais e comerciais dentro do universo da Pesquisa ADEMI no primeiro semestre de 9. 3 No 1º Sem de 8, em relação às unidades vendidas, as primeiras colocações foram: Barra = 2.16, Jacarepaguá = 659, Recreio = 37, Botafogo = e Del Castilho = 17. Já no primeiro semestre de 7 foram: Jacarepaguá = 1.79, Barra = 976, Del Castilho = 347, Recreio = 296 e Méier = /7/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 6

7 Comercial Residencial Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan ,4% ,6% ,9% Fev ,4% ,1% ,2% Mar ,9% ,4% ,% Abr ,1% ,6% ,6% Mai ,1% ,9% ,3% Jun ,8% ,3% ,3% ,% ,2% ,2% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Finalidade - Escrituras por Finalidade Disponíveis 31% 4. Escrituras 2. Comercial Residencial 69% Comercial Residencial Do total pesquisado no primeiro semestre de 9, 94% da oferta eram de unidades residenciais e 6% comerciais. Dentre as unidades vendidas 69% eram residenciais e 31% comerciais. i RESIDENCIAL 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 5 Quartos Loft Lote Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan 83,% ,3% ,6% ,2% 3 1 3,3% 28,% ,4% ,6% Fev 39,% ,% ,% ,2% 21,% ,1% 283 2,7% ,1% Mar ,2% ,4% ,7% ,6% 29,% ,7% ,1% ,4% Abr ,2% ,9% ,3% ,6% 31,% 26,% ,8% ,6% Mai ,% ,7% ,4% ,1% ,2% 3 1 3,3% ,3% ,9% Jun ,5% ,6% ,3% ,3% 3 1 3,3% ,5% ,8% ,3% ,3% ,6% ,4% ,3% ,6% ,8% ,% ,2% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Tipologia Residencial - Disponíveis Escrituras 18,6% Escrituras por Tipologia Residencial -,4%,2% 2,1% 1,3% 35,7% 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 5 Quartos 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 5 Quartos Loft Lote 41,8% Loft Lote No primeiro semestre de 9, a grande maioria dos imóveis novos ofertados eram de 2 ou 3 quartos (81,7% do total, sendo 42,6% de 2 quartos e 39,1% de 3 quartos). Os imóveis com 2 quartos apresentaram a maior disponibilidade média, 3.74 unidades e os imóveis com 3 quartos a maior vendagem, 691, o que correspondeu a 41,8% do total escriturado no período. Os imóveis de 4 quartos apresentaram o maior VSO médio do semestre, 4,3%. 27/7/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 7

8 ii - COMERCIAL Sala Loja Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan ,2% ,% ,4% Fev ,4% ,6% ,4% Mar ,1% ,1% ,9% Abr ,1% ,8% ,1% Mai ,1% ,% ,1% Jun ,3% ,3% ,8% ,7% ,2% ,% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Tipologia Comercial - Sala Loja Disponíveis Escrituras Escrituras por Tipologia Comercial - 8% 92% Sala Loja No primeiro semestre de 9 foram vendidas 677 salas comerciais e 57 lojas. No mesmo período de 8 foram vendidas 968 salas e 51 lojas. Nos três últimos anos, as salas foram a tipologia comercial com maior oferta e também maior vendagem. VIII ANÁLISE POR FASE DE OBRA Planta Obra Pronto Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan ,3% ,9% 231 2,9% ,9% Fev ,3% ,6% ,8% ,2% Mar ,8% ,9% ,1% ,% Abr ,2% ,3% ,9% ,6% Mai ,9% ,7% ,6% ,3% Jun ,% ,9% ,6% ,3% ,9% ,4% ,1% ,2% Unidades Disponíveis por Fase de Obra Unidades Escrituradas por Fase de Obra Planta Obra Pronto 8 6 Planta Obra Pronto VSO por Fase de Obra Escrituras por Fase de Obra 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Planta Obra Pronto 14% 3% 83% Planta Obra Pronto 27/7/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 8

9 No primeiro semestre de 9, os imóveis na planta apresentaram a maior oferta (6.574 unidades), o maior número de unidades vendidas (1.971) e o maior VSO médio, 4,9%. Os imóveis não prontos (na planta ou em obras) representaram 97% do total ofertado (7% na planta e 27% em obras) e também 97% do total vendido, totalizando escrituras no semestre. Os imóveis prontos apresentaram a menor disponibilidade (277) e o menor volume de vendas (71). Isto mostra que o consumidor carioca não espera o empreendimento ficar pronto para adquirir sua unidade para morar ou investir, grande parte da venda se dá durante a obra ou mesmo quando a incorporação está ainda na planta. IX ANÁLISE POR FAIXA PREÇO MÉDIO DE VENDA De R$11 mil a R$25 mil Acima de R$25 mil Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO ,9% ,9% ,9% ,5% ,9% ,2% ,9% ,1% ,% ,9% ,4% ,6% ,3% ,1% ,3% ,9% ,8% ,3% ,4% ,% ,2% Unidades Disponíveis por Preço Médio Unidades Escrituradas por Preço Médio De R$11 mil a R$25 mil Acima de R$25 mil 6 De R$11 mil a R$25 mil Acima de R$25 mil VSO por Preço Médio Escrituras por Preço Médio 15,% 1,% 5,%,% De R$11 mil a R$25 mil Acima de R$25 mil 49,3% 5,7% De R$11 mil a R$25 mil Acima de R$25 mil No primeiro semestre de 9, os imóveis com preço médio de venda acima de R$ 25 mil apresentaram a maior oferta (uma média de unidades disponíveis para venda, 52,6% do total ofertado), o maior volume de vendas, unidades, o que representou mais da metade do total vendido no semestre, 5,7%. Os imóveis com preço médio de venda de R$ 11 mil a R$ 25 mil registraram o maior VSO médio, 4,4%,,2 pontos percentuais acima da média geral do semestre que foi de 4,2%. Não houve vendas de unidades com preço médio até R$ 1 mil porque não teve oferta de imóveis nessa faixa de preço. Apesar da grande demanda por imóveis nessa faixa de preço, há ainda carência de oferta. 27/7/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 9

10 X ANÁLISE POR FAIXA DE PREÇO/M² PRIVATIVO Até R$1. De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Acima de R$3. Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan 63,% ,1% ,6% ,9% ,9% Fev 63,% 252 2,8% ,5% ,7% ,2% Mar 63,% ,6% ,8% ,9% ,% Abr 63,% ,% ,7% ,6% ,6% Mai 63,% ,9% ,5% ,% ,3% Jun 63,% ,1% ,2% ,7% ,3% 63,% ,2% ,4% ,1% ,2% Unidades Disponíveis por Preço/M² Unidades Escrituradas por Preço/M² Até R$1. De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Acima de R$ De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Acima de R$3. VSO por Preço/M² Privativo Escrituras por Preço/M² Priv. 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Acima de R$3. 81% 2% 17% De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Mais que R$3. Ao analisar o VSO segmentado por faixa de preço/m², nota-se que, assim como o que ocorreu em 8, os imóveis com preço/m² acima de R$3., apresentaram o maior índice, 5,1%. Com relação à oferta, a maior disponibilidade de unidades também foi de imóveis com preço/m² acima de R$3.,, unidades em média. No que diz respeito às vendas, 81% das unidades escrituradas de janeiro a junho foram de imóveis com preço/m² acima de R$3.,. 27/7/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 1