ANÁLISE DO SEGUNDO SEMESTRE DE 2013

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1 ANÁLISE DO SEGUNDO SEMESTRE DE 213 I INTRODUÇÃO O objetivo deste relatório é analisar os resultados da Pesquisa ADEMI no segundo semestre de 213 no que diz respeito aos lançamentos, ao VSO (Vendas Sobre Oferta, antigo IVV), às unidades disponíveis para venda e às efetivamente escrituradas. Os números foram estudados de forma geral e segmentada por região, finalidade, tipologia e preço médio de venda por metro quadrado privativo. A pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário é composta de duas partes: Performance Comercial e Características dos Empreendimentos. Na Performance Comercial (Vendas no Mês/Semana) o foco é sobre as vendas e o estoque de unidades. Comparando-se as unidades disponíveis com as escrituradas é obtido o índice VSO (Vendas Sobre Oferta) do mercado. Na parte referente às Características dos Empreendimentos o objetivo é descrever e catalogar os empreendimentos em fase de lançamento. Essas informações estão disponíveis aos participantes da pesquisa no site da ADEMI em Consulta de Lançamentos. Vale lembrar que a quantidade de empreendimentos contemplada na Performance Comercial não corresponde apenas aos lançamentos no mês, mas ao total de empreendimentos em fase de comercialização, isto é, com unidades disponíveis para venda, independente da data de lançamento. II- LANÇAMENTOS A análise detalhada dos empreendimentos lançados em cada período será objeto de relatório específico. A título de informação global, segue a tabela e o gráfico (em total de unidades) dos lançamentos imobiliários na cidade do Rio de Janeiro no período de julho a dezembro de 211, 212 e 213. Lançamentos Mês Empreendimentos Unidades Jul Ago Set Out Nov Dez Total Unidades Lançadas - 2º Semestre De julho a dezembro de 211 foram lançados 97 empreendimentos, totalizando unidades. No mesmo período de 212 foram lançados, também, 97 empreendimentos, entretanto, com um total de novas unidades. No mesmo período em 213, contamos 92 novos empreendimentos gerando um total de imóveis novos. ADEMI Departamento de Pesquisa 1

2 Analisando os segundos semestres de 211, 212 e 213 quanto ao parâmetro lançamentos imobiliários, o número de empreendimentos lançados em 212 foi o mesmo registrado em 211. Já em 213, houve recuo de 5% no total de empreendimentos lançados em comparação a 212. Quanto ao total de unidades lançadas, observou-se retração de 21% em 212, em relação a 211, e crescimento de 12% em 213, em comparação com 212. Na comparação com 211, o recuo no ano de 213 foi de 12%. Durante os três anos analisados, 211 foi o ano que apresentou o maior número de unidades lançadas no somatório do semestre. Os gráficos a seguir representam a distribuição geográfica das unidades lançadas na cidade do Rio de Janeiro. Lançamentos por Bairro 2º Semestre 211 Lançamentos por Bairro 2º Semestre 212 Lançamentos por Bairro 26,9% 5,5% 9,5% 18,3% 2,5% 19,3% Recreio Jacarepaguá Barra da Tijuca Campo Grande Tijuca Outros 29,3% 4,% 5,3% 12,7% 26,7% 22,% Jacarepaguá Recreio Barra da Tijuca Campo Grande Tijuca Outros 29,3% 1,7% 11,8% 17,8% 12,9% 17,6% Barra da Tijuca Recreio Jacarepaguá Cachambi Campo Grande Outros No segundo semestre de 211, o Recreio dos Bandeirantes (3.7 unidades), Jacarepaguá (2.887 unidades) e a Barra da Tijuca (2.733 unidades) ocuparam, respectivamente, as três primeiras posições no ranking de unidades lançadas por bairros. A soma dos lançamentos nesses três bairros correspondeu a 58% do total lançado no período. Campo Grande ficou com a quarta posição com unidades e a Tijuca ficou com o quinto lugar com 826 unidades. Os cinco bairros que receberam o maior número de unidades lançadas em 211 somaram 73% do total lançado no período. No segundo semestre de 212, Jacarepaguá (3.166 unidades), o Recreio dos Bandeirantes (2.65 unidades) e a Barra da Tijuca (1.54 unidades) ocuparam, nessa ordem, os três primeiros lugares no ranking de lançamentos por bairros, somando 61% do total lançado no período, 3% a mais que em 211. Campo Grande (624 unidades) e a Tijuca (479 unidades) ocuparam a quarta e a quinta posição, respectivamente. Em percentuais, esses cincos bairros somaram 71% do total lançado no segundo semestre de 212. De julho a dezembro de 213, a Barra da Tijuca (2.357 unidades), o Recreio dos Bandeirantes (2.319 unidades) e Jacarepaguá (1.698 unidades) estiveram nas três primeiras colocações no ranking de unidades lançadas e apresentaram menor participação no total lançado no período comparado aos anos anteriores, apenas 48%. Em quarto lugar ficou Cachambi (1.555 unidades) e em quinto Campo Grande (1.419 unidades). O percentual de participação dessas cinco bairros no total foi de 71%. Fazendo uma análise geral, observa-se que, no segundo semestre de 213 a Barra da Tijuca, que no mesmo período em 211 e 212 esteve em terceiro lugar, ganhou destaque ao ocupar o topo no ranking de lançamentos, com um crescimento de 57% em relação a 212. O Recreio dos Bandeirantes manteve, no segundo semestre de 213, o segundo lugar no ranking, alcançado em igual período em 212. Entretanto, o total de unidades lançadas nesse bairro e o percentual de participação no total apresentaram queda. As unidades lançadas no Recreio no ADEMI Departamento de Pesquisa 2

3 segundo semestre de 213 tiveram queda de 11% comparado ao mesmo período de 212 e participação no total caiu de 22% em 212 para 18% em 213. Jacarepaguá, que esteve no topo do ranking no segundo semestre de 212, caiu para a terceira colocação em 213, um recuo de 46% no número de unidades lançadas. Cachambi, que nem aparecia entre os cinco primeiros colocados no ranking de unidades lançadas por bairros, ocupou, no segundo semestre de 213, a quarta posição. Esse resultado favoreceu a queda de Campo Grande da quarta posição alcançada no segundo semestre de 212 para a quinta no mesmo período em 213. III - CONCEITOS UTILIZADOS NESTA ANÁLISE Unidades Disponíveis: Abreviadas nas tabelas como Disp., são todas as unidades colocadas à venda, isto é, todas as unidades do empreendimento menos as permutadas, as vendidas e as fora de venda. No total do semestre considera-se como unidades disponíveis no período a média aritmética das unidades disponíveis nos meses. Escrituras: Abreviadas nas tabelas como Escr., são as unidades efetivamente vendidas (escrituradas). O total escriturado no semestre é o somatório das escrituras mês a mês. VSO Vendas Sobre Oferta (antigo IVV Índice de Velocidade de Vendas): é a relação entre as unidades escrituradas no mês e as unidades disponíveis no início do mesmo mês. Na totalização do semestre, o VSO médio é obtido através da média dos VSOs mensais. IV ANÁLISE GERAL O quadro a seguir mostra, para o período de julho a dezembro de 212 e 213, a quantidade de unidades disponibilizadas para a venda, o total de unidades escrituradas e o VSO MÊS UNID. DISP. UNID. VENDIDA VSO UNID. DISP. UNID. VENDIDA VSO Jul ,4% ,6% Ago ,6% ,6% Set ,6% ,4% Out ,3% ,7% Nov ,5% ,4% Dez ,% ,9% Total Média ,7% ,4% De julho a dezembro de 213 foram ofertadas em média unidades na cidade do Rio de Janeiro e em igual período do ano anterior a média foi de O mês que registrou o maior estoque no segundo semestre de 213 foi novembro com unidades. Com relação às escrituras, de julho a dezembro de 213, novembro foi o mês que apresentou o maior número de vendas (1.86) e julho o que teve menos escrituras (71). No total, foram escrituradas unidades no 2º semestre de 213, representando um crescimento de 16% em relação ao mesmo período do ano anterior. ADEMI Departamento de Pesquisa 3

4 O gráfico abaixo ilustra o desempenho de vendas para os segundos semestres de 212 e Unidades Escrituradas Os gráficos a seguir representam, mês a mês, a evolução do índice VSO e a comparação das unidades ofertadas com as efetivamente vendidas no segundo semestre de 213. Vendas Sobre Ofertas (VSO) Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas 2,% 15,% 1,% 5,%,% VSO Disponíveis Escrituradas O VSO médio no segundo semestre de 213 foi de 1,4% e no mesmo período de 212 foi de 8,7%. O maior VSO, de julho a dezembro de 213, ocorreu em novembro, 15,4%, e o menor em julho e agosto, 7,6%. V ANÁLISE POR REGIÃO Para efeitos desta análise, os bairros foram agrupados nas seguintes regiões: Região 1: Barra da Tijuca, Camorim, Jacarepaguá, Recreio dos Bandeirantes, Vargem Grande, Vargem Pequena e Vila Valqueire. Região 2: Botafogo, Flamengo, Ipanema, Jardim Botânico, Laranjeiras, Leblon e São Conrado. Região 3: Cachambi, Del Castilho, Engenho da Rainha, Engenho Novo, Grajaú, Irajá, Madureira, Maria da Graça, Méier, Pavuna, Pilares, Quintino Bocaiúva, Riachuelo, Rocha Miranda, Tijuca, Tomás Coelho, Vila da Penha e Vila Isabel. Região 4: Benfica, Centro, Lapa, Santo Cristo e São Cristóvão. Região 5: Parada de Lucas e Penha. Região 6: Bangu, Campo Grande e Pedra de Guaratiba. ADEMI Departamento de Pesquisa 4

5 Mês Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 Região 6 Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,5% ,5% ,9% ,9% ,7% ,2% ,6% Ago ,% ,5% ,1% ,1% ,4% ,4% ,6% Set ,5% 86,% ,6% ,3% ,7% ,1% ,4% Out ,7% ,4% ,% ,5% ,9% ,9% ,7% Nov ,9% ,7% ,7% ,3% ,% ,8% ,4% Dez ,3% ,1% ,8% ,3% ,8% ,5% ,9% Totais Médias 6.1 8,5% 121 1,9% ,9% 173 6,6% 15 8,9% ,3% ,4% Total Unidades Disponíveis por Região Unidades Escrituradas por Região Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 Região Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 Região 6 No segundo semestre de 213 a Região 1, composta por bairros da zona oeste, apresentou o maior número de unidades disponíveis, em média 6.1, e o maior volume de vendas, unidades. O maior VSO médio, 16,9%, ficou com a Região 3. As unidades vendidas na Região 1 representaram 48% das vendas totais no segundo semestre de 213. Historicamente essa região tem apresentado o maior índice de vendas e de estoque, por ser composta por bairros como, Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes e Jacarepaguá. A Região 2, composta por bairros da zona sul, apresentou a menor disponibilidade média, 121 unidades. Quanto ao total escriturado, foram 152 unidades, 136 só em dezembro. Com 516 unidades escrituradas a menos que Região 1, o desempenho da Região 3 mostra o crescimento do mercado imobiliário, também, em direção a zona norte. Ao total, foram escrituradas 2.7 unidades de julho a dezembro de 213. Em média, foram 45 unidades vendidas por mês nessa região. As Regiões 4 e 5 escrituraram, respectivamente, 69 e 81 unidades. Em comparação com as demais regiões, esses foram os menores totais de escrituras no período analisado. A Região 6, composta por alguns bairros da zona oeste, principalmente por Campo Grande, escriturou um total de 529 unidades no segundo semestre de 213. De julho a outubro, a média de vendas foi de 56 unidades por mês, subindo, de novembro a dezembro, para 153. Essa região apresentou uma disponibilidade média de unidades. ADEMI Departamento de Pesquisa 5

6 O quadro a seguir mostra o número de unidades disponíveis para a venda, nos bairros da cidade do Rio de Janeiro, mês a mês, durante o segundo semestre de 213. BAIRRO Média Barra da Tijuca Camorim Jacarepaguá Recreio dos Bandeirantes Vargem Grande Vargem Pequena Vila Valqueire Região Botafogo Flamengo Ipanema 1 Jardim Botânico Lagoa Laranjeiras Leblon São Conrado Região Cachambi Del Castilho Engenho da Rainha Engenho Novo Grajaú Irajá Madureira Maria da Graça Méier Pavuna Pilares Quintino Bocaiúva Riachuelo Rocha Miranda Tijuca Tomás Coelho Vila da Penha Vila Isabel Região Benfica 1 1 Centro Lapa Santo Cristo São Cristóvão Região Parada de Lucas Penha Penha Circular Ramos Vigário Geral Região Bangu Campo Grande Pedra de Guaratiba Região Total Geral ADEMI Departamento de Pesquisa 6

7 Na média do semestre, os cinco primeiros bairros que disponibilizaram o maior número de unidades para venda foram: Jacarepaguá (2.14), Barra da Tijuca (2.6), Recreio dos Bandeirantes (1.819), Campo Grande (1.241) e Vila da Penha (574). O quadro a seguir mostra o Ranking de unidades vendidas nos bairros da cidade do Rio de Janeiro durante o segundo semestre de 213. BAIRRO Posição no Ranking Vendas Totais () Cachambi 1º 1.21 Recreio 2º 1.13 Barra da Tijuca 3º 1.35 Jacarepaguá 4º 847 Campo Grande 5º 522 Del Castilho 6º 348 Vila da Penha 7º 246 Pavuna 8º 219 Vargem Pequena 9º 24 Grajau 1º 165 Vila Isabel 11º 119 Jardim Botânico 12º 16 Rocha Miranda 13º 86 Tijuca 14º 85 Penha 15º 77 Engenho da Rainha 16º 73 Tomás Coelho 17º 62 Botafogo 18º 39 São Cristóvão 18º 39 Madureira 19º 27 Méier 2º 26 Camorim 21º 21 Engenho Novo 22º 18 Centro 23º 16 Lapa 24º 13 Irajá 25º 9 Pedra de Guaratiba 26º 6 Pilares 27º 5 Vila Valqueire 28º 4 Laranjeiras 28º 4 Parada de Lucas 28º 4 Vargem Grande 29º 2 Lagoa 29º 2 Maria da Graça 29º 2 Ipanema 3º 1 Benfica 3º 1 Bangu 3º 1 Total No Ranking de vendas por bairros do segundo semestre de 213, o Cachambi ocupou a primeira posição com 1.21 unidades vendidas e o Recreio dos Bandeirantes ficou com a segunda colocação, 1.13 unidades escrituradas. A Barra da Tijuca ficou em terceiro lugar com 1.35 unidades vendidas e Jacarepaguá em quarto com 847 vendas. O quinto lugar ficou com Campo Grande, 522 unidades escrituradas. ADEMI Departamento de Pesquisa 7

8 VI ANÁLISE POR TIPOLOGIA/FINALIDADE O quadro e os gráficos a seguir mostram como se distribuíram as unidades residenciais, comerciais e hoteleiras dentro do universo da Pesquisa ADEMI no segundo semestre de 213. Mês Comercial Residencial Hotel Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,4% ,7% ,6% Ago ,9% ,2% ,6% Set ,8% ,3% ,4% Out ,7% ,8% ,9% ,7% Nov ,% ,8% ,2% ,4% Dez ,9% ,7% ,6% ,9% Total Média ,3% ,2% 17-16,6% ,4% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Finalidade Comercial Residencial Hotel Escrituras por Finalidade 2% 27% Comercial Residencial 71% Hotel Disponíveis Escrituras Do total pesquisado no segundo semestre de 213, 74% da oferta era de unidades residenciais, 25% de comerciais e 1% de unidades hoteleiras. Dentre as unidades vendidas, 71% era de residenciais, 27% de comerciais e 2% de unidades hoteleiras. i RESIDENCIAL Mês 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 5 Quartos Loft Lote Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,7% ,5% ,6% ,2% ,% 2,% 28,% ,7% Ago ,2% ,8% ,% ,7% 4 2 5,% 2,% 28,% ,2% Set ,3% ,5% ,9% ,8% 38,% 2,% 28,% ,3% Out ,2% ,6% ,9% ,9% ,6% 2,% 18,% ,8% Nov ,1% ,9% ,6% ,8% 37,% 2,% ,5% ,8% Dez ,6% ,8% ,5% ,5% 37,% 2,% 8 4 5,% ,7% Total Média ,5% ,7% ,1% 1.1-5,7% 39-2,4% 2 -,% 164-5,1% ,2% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Tipologia Residencial - Escrituras por Tipologia Residencial 7,1%,7% 8,7% 1Q 2Q Q 2Q 3Q 4Q (5Q, Loft e Lote) Disponíveis(média) Escrituradas 33,7% 49,8% 3Q 4Q (5Q, Loft e Lote) No segundo semestre de 213, a maioria dos imóveis novos ofertados eram de 2 ou 3 quartos (79% do total, sendo 48% de 2 quartos e 31% de 3 quartos). Os imóveis com 2 quartos além de terem apresentado a maior disponibilidade média, unidades, registraram a maior vendagem, 2.396, ADEMI Departamento de Pesquisa 8

9 o que correspondeu a 49,8% do total escriturado no período. Já o maior VSO médio do semestre, 12,5%, ficou com a tipologia 1 quarto. ii - COMERCIAL Mês Sala Loja Andar Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,8% ,6% ,4% Ago ,1% 23 2,9% ,9% Set ,% ,6% ,8% Out ,9% ,9% ,7% Nov ,3% ,% ,% Dez ,3% ,6% ,9% Total Média ,7% 223-4,9% ,3% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Tipologia Comercial - Disponíveis Escrituras Escrituras por Tipologia Comercial - 4% Sala Loja 96% Sala Loja No segundo semestre de 213 foram vendidas salas comerciais e 7 lojas. No mesmo período de 212 foram vendidas 1.39 salas e 32 lojas. O total de unidades comerciais escrituradas em 213 teve alta de 69% com relação a 212. VII ANÁLISE POR FAIXA DE PREÇO/M² PRIVATIVO Mês Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,2% ,1% ,4% ,2% ,6% Ago ,9% ,3% ,5% ,2% ,6% Set ,1% ,4% ,5% ,3% ,4% Out 246,% ,8% ,9% ,5% ,7% Nov ,8% ,8% ,5% ,3% ,4% Dez ,7% ,1% ,8% ,% ,9% Total Média 235-5,1% ,4% 7.1-1,9% ,8% ,4% Unidades Disponíveis por Preço/M² Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$ Unidades Escrituradas por Preço/M² Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. ADEMI Departamento de Pesquisa 9

10 VSO por Preço/M² Privativo Escrituras por Preço/M² Priv. 3,% 2,% 1,%,% Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. 18,4% 67,8%,9% 13,% Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. No segundo semestre de 213, os imóveis com preço médio de venda por metro quadrado entre R$ 4.1 e R$ 1. apresentaram a maior oferta (uma média de 7.1 unidades disponíveis para venda, 66,8% do total ofertado em média) e o maior volume de vendas, unidades, o que representou mais da metade do total vendido no semestre, 69,4%. Resumo dos destaques do segundo semestre de 213: Alta de 12% no total de unidades lançadas; Crescimento da Barra da Tijuca com relação a novas unidades 1º lugar no Ranking de Lançamentos ; Participação do Cachambi entre os cinco primeiros colocados em lançamentos imobiliários; Aumento de 16% no total de unidades escrituradas; Destaque do Cachambi como o bairro que mais escriturou unidades no período. ADEMI Departamento de Pesquisa 1