Boletim de Conjuntura Imobiliária 19ª Edição Comercial - Secovi-DF, Setor de Diversões Sul, Bloco A, nº44, Centro Comercial Boulevard, Salas 422/424, (61)3321-4444, www.secovidf.com.br Econsult Consultoria Econômica, Departamento de Economia da Unb, Campus Darcy Ribeiro,(61)317-664, www.econsult.org.br Clipping Crescimento da oferta de crédito imobiliário deve ser menor neste ano Fonte: Correio Braziliense Os financiamentos para a construção e a compra de imóveis, no ano passado, alcançaram o maior volume já registrado no país com R$ 79,9 bilhões. Foram emprestados R$ 23,7 bilhões a mais do que em 21, o que representou um crescimento de 42%. O número de unidades financiadas chegou a 493 mil 17% acima do ano anterior. Os dados foram anunciados [...] pelo novo presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octávio de Lazari. De acordo com o executivo, a previsão é manter o crédito imobiliário em alta neste ano de 212, mas o ritmo de crescimento deverá ser um pouco mais lento com um aumento em torno de 3%. Na avaliação de Lazari, mesmo prevendo uma taxa menor, esse avanço esperado será muito expressivo, devendo alcançar R$ 13,9 bilhões. A nossa preocupação não é a de apresentar um crescimento elevado, e sim contínuo, de forma sustentável, observou. Lazari acrescentou que existem sinalizações para um aumento da participação do crédito imobiliário no Produto Interno Bruto (PIB), do atual 4,7% para 1%, nos próximos anos, tomando por base o bom desempenho da economia interna. Mas para isso, ele destacou, serão necessárias novas alternativas de captação de recursos, além da poupança. Ele informou que as negociações com as autoridades monetárias nesse sentido estão caminhando bem e que ainda neste ano poderão estar definidas. Entre as sugestões está o lançamento de novas opções de investimentos no mercado financeiro a exemplo do Covered Bonds, título já adotado na Europa. No ano passado, a captação líquida da poupança atingiu R$ 9,4 bilhões e o saldo das cadernetas de poupança no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) aumentou 1% sobre 21 totalizando R$ 33,6 bilhões. Neste Boletim: Clipping...1 Comercialização...2 Venda Residencial...3 Venda Comercial...5 Locação...6 Locação Residencial...7 Locação Comercial...9 Rentabilidade...1 Séries Históricas...11 1
Comercialização A amostra avaliada em janeiro foi de 22.884 imóveis residenciais e comerciais destinados à comercialização. Observando o Gráfico II ao lado, fica claro que o segmento mais representativo dessa amostra é o de apartamentos de 3 dormitórios, com 25% do total. Apartamentos de 2 dormitórios e casas aparecem como a segunda e terceira maior fatia, representando 24% e 23%, respectivamente. Imóveis maiores, como apartamentos de 3 e 4 dormitórios e casas, representam 59% do total de ofertas analisadas, compondo uma parte extremamente significativa da amostra. A porcentagem de distribuição desses tipos de imóveis mantém padrão semelhante ao dos meses anteriores. 23% 11% Gráfico I - Participação dos Imóveis por Categoria 6% 94% Gráfico II - Participação dos Imóveis Residenciais 5% 2% 1% 25% 24% Residencial Comercial Apart. 1 dorm. Apart. 2 dorm. Apart. 3 dorm. Apart. 4 dorm. Casa Outros Imóveis Residenciais Destinados à Venda Gráfico III - Valores Medianos de Apartamentos de 2 e 3 Dormitórios 997 Valor Mediano Apart. 2 dorm. Valor Mediano Apart. 3 dorm. 45 315 64 195 249 31 35 28 284 31 5 348 26 195 196 233 199 21 3 Águas Claras Brasília Ceilândia Cruzeiro Gama Guará Núcleo Bandeirante Em milhares de reais Samambaia Sobradinho Taguatinga 2
Comercialização Residencial O gráfico III mostra a variação do valor mediano de apartamentos com 2 ou 3 dormitórios por entre as diferentes regiões do Distrito Federal. O destaque de maiores valores permanece sendo Brasília em ambos os segmentos, seguida de Águas Claras e Guará. Em relação aos menores preços, foram registrados em Ceilândia, Samambaia e Núcleo Bandeirante. Gráfico IV - Valor Mediano do m² de Apartamento de 2 e 3 Dormitórios 8.73 8.673 Valor do m² Apt. 2 dorm. Valor do m² Apt. 3 Dorm. 4.792 4.734 3.262 3.318 5.636 5.294 3.53 3.598 5.88 5.556 4.4 4.15 3.333 3.5 3.38 3.455 3.63 Águas Claras Brasília Ceilândia Cruzeiro Gama Guará Núcleo Bandeirante Samambaia Sobradinho Taguatinga No Gráfico IV, Brasília sobressaiu novamente, tendo os maiores preços entre as cidades estudadas também em relação ao metro quadrado. Cruzeiro, Guará e Águas Claras mantiveram-se em seguida, com valores mais modestos. Os menores valores medianos por metro quadrado foram observados no Núcleo Bandeirante, Ceilândia e Samambaia, demonstrando comportamento semelhante entre as ofertas dos gráficos III e IV. 3
O gráfico V abaixo mostra a variação entre valores medianos entre casas de 4 ou mais dormitórios por entre as regiões do DF. Brasília permanece sendo a região com o maior valor para esse segmento, tendo uma discrepância acentuada de preço em relação as outras cidades. Gráfico Mais V - uma Valor Mediano vez, o Paranoá de Casa de teve 4 o ou mais Dormitórios menor valor mediano. Brasília Brasília - Condomínio Ceilândia Cruzeiro Gama Guará Núcleo Bandeirante Paranoá Riacho Fundo Samambaia Sobradinho Taguatinga 24. 45. 143.5 998.9 93. 65. 47. 35. 27. 5. 7. 2.18.959 Gráfico VII Valor Mediano do m² por Bairro 1.5 9. 7.5 6. 4.5 3. 1.5 Apt. 3 dormitórios Casa 4 ou mais dormitórios Asa Norte 7.928 8.362 Asa Sul 8.889 8. 4.563 Sudoeste 8.924 9.375 Lago Norte 8. 7.821 3.743 Lago Sul 4.396 A análise do gráfico VI mostra que, novamente, Brasília obteve o maior valor do metro quadrado nesse segmento, seguida pelo Cruzeiro, com um preço de oferta semelhante. Comercialização Gráfico VI - Valor Mediano do m² de Casa de 4 ou mais Dormitórios Brasília Brasília - Condomínio Ceilândia Cruzeiro Gama Guará Núcleo Bandeirante Paranoá Riacho Fundo Samambaia Sobradinho Taguatinga 1.7 1.672 1.597 1.87 1.692 1.667 2.66 2.633 2.169 2.843 Residencial Analisando-se os diferentes bairros de Brasília em relação ao valor mediano do metro quadrado, o Sudoeste é visível como a região com os maiores preços tanto de apartamentos com 3 dormitórios quanto de quitinetes, assim como no mês passado. Quanto os perfil casas com 4 ou mais dormitórios, a liderança de maior valor continuou sendo da Asa Sul. 3.921 3.875 4
Imóveis Comerciais Destinados à venda Comercialização Comercial Na amostra de dezembro, foram analisados 1.451 imóveis comerciais destinados à venda, subdivididos em salas comerciais e lojas. Tabela I Preço mediano e preço mediano por m² de lojas ofertadas no DF, em R$.. Loja Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 656. 1.14 Brasília 422.5 7.722 Ceilândia 22. 2.5 Gama 22.349 1.26 Guará 19. 1.717 Paranoá 249.5 1.538 Recanto das Emas 28. 1.441 Riacho Fundo 254. 3.534 Samambaia 421.969 3.714 Santa Maria 8. 95 Setor de Indústria 42. 1.323 Sobradinho 22. 2. Taguatinga 665.175 7.35 Tabela II Preço mediano e preço mediano por metro quadrado de salas comerciais ofertadas no DF, em R$. Sala Comercial Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 256.5 6.86 Brasília 385.5 1.379 Guará 259.6 6.851 Santa Maria 19.395 6.4 Setor de Indústria 43. 9.349 Taguatinga 25. 6.72 Nas Tabelas I e II, Taguatinga substitui Águas Claras como a cidade com o maior valor mediano de lojas. O Setor de Indústrias permanece sendo o destaque em relação ao valor por metro quadrado de loja, ao mesmo tempo em que supera Brasília quanto ao valor mediano de salas comerciais. Entretanto, Brasília continua apresentando o maior valor por metro, sendo a Asa Norte o bairro detentor do maior preço mediano por metro quadrado de imóveis comerciais no geral, como pode ser observado no Gráfico VIII. Gráfico VIII Valor Mediano do m² de Imóveis Comerciais por Bairro 12. 1.5 9. 7.5 6. 4.5 3. 1.5 Sala Comercial Asa Norte 11.12 Asa Sul 1.8 Fonte: Sudoeste Secovi-DF. Elaboração: Odds&Actions. 8.779 Análise: Econsult. Lago Norte 8.95 5
Locação A amostra do mês de janeiro, com relação aos imóveis destinados à locação, apresentou o total de 3.614 unidades ofertadas, sendo 2.558 referentes a imóveis residenciais e 1.56 a imóveis comerciais. Gráfico IX - Participação dos Imóveis Residenciais Gráfico X - Participação dos Imóveis por Categoria 5% Apto. 1 dorm. 29% 13% 15% 15% 2% Apto. 2 dorm. Apto. 3 dorm. Apto 4 dorm. Casa 29% 71% Residencial Comercial 3% Outros Econsult. Observa-se que na parte de locação, os imóveis com 2 dormitórios e quitinete têm maior participação na amostra, ocupando 49% na totalidade da oferta. Enquanto, as demais categorias de imóveis residenciais representam os outros 51%. 6
Imóveis Residenciais Destinados à Locação Locação Residencial Gráfico XI - Valor Mediano do Aluguel de Apartamentos de 2 e 3 Dormitórios por Cidade 2.9 1.3 1.7 2. 1.5 1.425 1.4 9 75 Águas Claras Brasília Cruzeiro Guará Taguatinga Apartamentos 2 Dormitórios Apartamentos 3 Dormitórios O comportamento dos imóveis destinados à locação, pelo menos no que se trata de preços, segue comportamento similar ao dos imóveis para venda. Ao analisar o gráfico XI, pode-se perceber que Brasília possui o maior valor de aluguel, assim como de venda, entre as cidades analisadas. No gráfico, também é visível que o preço mediano de apartamentos com 3 dormitórios é, geralmente, maior que o de 2 dormitórios. Gráfico XII - Valor Mediano do Aluguel/m² de Apartamentos de 2 e 3 Dormitórios por Cidade 21 19 3 27 24 21 11 16 13 Águas Claras Brasília Cruzeiro Guará Taguatinga Apartamentos 2 Dormitórios Apartamentos 3 Dormitórios 7
Locação Residencial A análise do gráfico XII mostra que apesar do valor do aluguel de apartamentos de 3 dormitórios ser maior, o valor do m² do apartamento de 2 dormitórios supera o m² do apartamento de 3 dormitórios em todas as cidades, exceto o Guará. Pode-se perceber também que Brasília e Cruzeiro possuem os maiores preços nessa análise. Gráfico XIII - Valor Mediano do Aluguel/m² em Brasília 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Apartamentos de 2 Apartamentos de 3 Dormitórios Dormitórios Asa Norte 32 29 25 Asa Sul 4 28 26 Sudoeste 37 28 29 8
Imóveis Comerciais Destinados à Locação Locação Comercial Os imóveis comerciais correspondem, assim como no mês anterior, a 29% dos imóveis destinados à locação, sendo esses divididos em lojas e salas comerciais. Tabela III - Mediana do Aluguel e mediana do preço médio por metro quadrado do aluguel de lojas, por tipo e cidade, em R$. Loja Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 5. 79 Brasília 3.5 45 Guará 2.7 23 Paranoá 1.3 12 Riacho Fundo 1.3 17 Samambaia 1.5 2 Setor de Indústria 3.8 69 Taguatinga 1.9 22 Tabela IV - Mediana do Aluguel e mediana do preço médio por metro quadrado do aluguel de salas comerciais, por tipo e cidade, em R$. Sala Comercial Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 1.3 32 Brasília 2. 45 Ceilândia 65 14 Guará 65 2 Paranoá 485 13 Setor de Indústria 1.8 42 Taguatinga 725 24 Gráfico XIV Valor Mediano do Aluguel/m² de Imóveis Comerciais por Bairro 6 5 4 3 2 Pode-se notar a existência de uma semelhança dos valores da locação por metro quadrado de salas comerciais entre os diferentes bairros analisados no gráfico. 1 Loja Sala Comercial Asa Norte 5 43 Asa Sul 56 45 Sudoeste 36 42 Lago Sul 42 43 9
Rentabilidade O Índice de Rentabilidade Imobiliário mede o rendimento obtido por meio da locação de imóveis nas diferentes cidades do Distrito Federal. Águas Claras novamente é a cidade mais rentável do Distrito Federal. Sendo R$ 2., o preço de comercialização médio de um apartamento de 1 dormitório nessa cidade, o investidor teria, com a taxa apresentada, um rendimento de R$1.441,84 ao decorrer de um ano do apartamento de 1 dormitório. Índice de Rentabilidade Imobiliária.5%.4%.3%.2%.1%.% Apart. 1 dormitório Apart. 2 dormitórios Apart. 3 dormitórios Águas Claras.45%.43%.41%.38% Brasília.43%.35%.31%.29% Guará.33%.32%.29%.28% Fonte: Secovi-DF. Elaboração: Econsult. 1
Preço em R$/m² Preço em R$/m² Séries Históricas As séries históricas objetivam contextualizar os dados ao longo do tempo, para que seja possível visualizar sua trajetória, destacando tendências. Preços medianos por metro quadrado de imóveis residenciais à venda Gráfico XVI Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais em Águas Claras, em R$. Gráfico XVII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais no Guará, em R$. 5.5 Águas Claras 5. 4.5 4. Apt 2 dormitórios 3.5 3. Apt 3 dormitórios 2.5 9.5 8.5 7.5 Brasília Apt 2 dormitórios Gráfico XVIII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais em em R$. 6.5 5.5 Apt 3 dormitórios 4.5 3.5 2.5 1.5 Casa 3 Dormitórios Casa 4 ou mais dormitórios 11
Preço em R$/m² Preço em R$/m² Preço em R$/m² Séries Históricas Em uma análise geral, o preço por metro quadrado dos imóveis residenciais subiu, com exceção das casas de 4 ou mais dormitórios no Guará e em Brasília e casas de 3 dormitórios em Brasília. Preços medianos por metro quadrado do aluguel de imóveis residenciais Gráfico XIX Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais em Águas Claras, em R$. Águas Claras 26 24 Apt 2 dormitórios 22 2 Apt 3 dormitórios 18 16 14 12 1 Gráfico XX Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais no Guará, em R$. 2 19 18 17 16 15 14 13 12 11 1 Guará Apt 2 dormitórios Apt 3 dormitórios Casa 3 Dormitórios Casa 4 dormitórios ou mais Gráfico XXI Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais em em R$. 4 35 3 25 2 15 1 5 Brasília Apt 2 dormitórios Apt 3 dormitórios Casa 3 Dormitórios Casa 4 dormitórios ou mais 12
Preço mediano por m² Preço mediano por m² Séries Históricas Os preços de aluguel por metro quadrado de apartamentos de 2 e 3 dormitórios e de quitinetes em Águas Claras e Brasília registraram valorização no período. Em o valor do metro quadrado dos apartamentos e quitinetes continuou maior do que o das casas. No Guará, os preços de apartamentos com 2 e 3 dormitórios continuam no mesmo valor por metro quadrado. Preços medianos por metro quadrado de imóveis comerciais destinados à venda 12. 1. 8. Loja Águas Claras Gráfico XXII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis de lojas, em R$. 6. Brasília 4. 2. Guará Gráfico XXIII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis de salas comerciais, em R$. 12. 1. 8. 6. Sala Comercial Águas Claras Brasília 4. 2. Guará 13
Aluguel mediano por m² Aluguel mediano por m² Séries Históricas Em geral, as tendências nos preços de venda por metro quadrado mantiveram-se semelhantes. A exceção foi o aumento no preço de salas comerciais no Guará, que alcançou os valores de Águas Claras. Preços medianos por metro quadrado do aluguel de imóveis comerciais 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Loja Águas Claras Brasília Guará Gráfico XXIV Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de lojas, em R$. Sala Comercial Gráfico XXV Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de salas comerciais, em R$. 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Águas Claras Brasília Guará 14
Séries Históricas Em relação ao preço de locação por metro quadrado de lojas, é perceptível a estabilidade observada nos preços, que não sofrem alterações significativas há alguns meses. Nas salas comerciais, por outro lado, ocorreu aumento nos preços no Guará e uma queda no valor do aluguel em Brasília e Águas Claras. Considerações Sobre o Boletim Esse estudo pretende fornecer uma base para pesquisa e análise da conjuntura do mercado imobiliário no Distrito Federal. Espera-se que os dados divulgados possam ser usados tanto para fins acadêmicos quanto por investidores e pessoas interessadas na comercialização ou locação de imóveis. Vale ressaltar que os dados de apartamentos considerados na amostra são referentes apenas a imóveis seminovos ou antigos, de modo que lançamentos não participaram da pesquisa. Além disso, para cálculo mais verossímil dos índices, os valores extremos (outliers) foram removidos da análise. Além de que certas variações de determinados valores, apesar de serem expressivas são ocasionais e não se tornam relevantes quando se considera o longo prazo. Para elaboração dos gráficos, foram priorizados os dados de maior volume relativo na amostra. A amostragem foi feita através de levantamento de dados nas imobiliárias atuantes no DF. O total foi de 26.498 imóveis entre comercialização e locação. Os dados aqui presentes são referentes ao mês de janeiro do ano de 212. 15
Contatos SECOVI DF Sindicato da Habitação Setor de Diversões Sul, Bloco A, Nº44 Centro Comercial Boulevard, Salas 422/424 (61) 3321-4444 www.secovidf.com.br Colaboração Técnica Econsult Consultoria Econômica Departamento de Economia da UnB Campus Darcy Ribeiro (61) 317-664 www.econsult.org.br 16