Construção e Comercialização

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1 1 Construção e Comercialização Esta pesquisa fornece informações sobre o mercado de imóveis novos - construídos para vender. São apurados, mensalmente, os preços de oferta para venda à vista, a quantidade ofertada, o número das vendas, os novos empreendimentos, o financiamento e o estágio da construção dos empreendimentos comercializados em uma amostra das principais empresas construtoras e incorporadoras que atuam em Belo Horizonte. ANÁLISE: Oferta Residencial volta a cair O índice de preços dos imóveis residenciais em Belo Horizonte apresentou no mês de setembro uma variação positiva de 1,19%. No mesmo período a inflação medida pela Fundação IPEAD, por meio do IPCA, teve uma variação positiva de 0,06%. unidades foram distratadas; e nenhuma unidade foi retirada de comercialização. O número de unidades vendidas totalizou 251 (tabela 11). As tabelas 4 e 5 explicitam a retração do estoque de apartamentos em 1,83% para o mês de setembro. 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% -0,50% -1,00% -1,50% Variação de s por mês 3,39% 1,79% 1,61% 1,36% 1,33% 1,19% 0,86% 1,24% 0,54% 0,44% 0,79% 0,70% -1,08% SET OUT NOV DEZ JAN 09 FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET O indicador mensal de velocidade de vendas (VV) residencial fechou setembro em 12,43% (11,93 pontos percentuais abaixo do índice de agosto - tabela 4), destacando-se o segmento de apartamentos na planta com VV igual a 13,86% (tabela 12). Os indicadores de preços de apartamentos, classificados por grupos de bairros, registraram as seguintes variações em setembro: Popular: 1,25%; Médio: 0,61%; Alto: 1,55% e Luxo: 0,76%. Do total dos 150 empreendimentos ofertados, 62,00% sofreram variações de preço, havendo aumento em todos os empreendimentos. Incorporaram-se à oferta, 94 imóveis residenciais em 3 novos lançamentos (novas unidades lançadas tabelas 7, 8 e gráfico 2); 31 unidades voltaram a ser comercializadas; 93 Set Ago Jul Jun M ai Abr Velocidade de Vendas (%) 12,43 20,91 21,39 20,39 24,36 32,61 0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00 40,00 No segmento comercial não foram registradas novas unidades lançadas, tanto para Lojas quanto para as Salas. As Lojas e as Salas não apresentaram variação de preços. Não foi comercializada nenhuma unidade de Salas e Lojas.

2 2 As tabelas 1 e 2 apresentam os preços médios de venda por tipo de bairro (regiões estratificadas por classes de renda) para imóveis residenciais e comerciais, respectivamente. A tabela 3, desagregando os valores dos apartamentos pela área e padrão de acabamento, complementa as informações da tabela 1. A evolução da variação dos preços e da oferta por tipo de imóveis pode ser observada na tabela 4. O preço e a oferta estão apresentados na forma de índices, possibilitando melhor análise da tendência do mercado nos últimos anos. A velocidade de vendas também é apresentada nesta tabela. Este indicador mede a fração (em percentual) que as unidades comercializadas no mês de referência representa sobre a oferta disponível no início do período, ou seja, o número de unidades vendidas para cada 100 ofertadas. As tabelas 5 e 6 informam como a oferta pesquisada evolui e se distribui por tipo de imóveis e por bairros da cidade. Considera-se como oferta o número de unidades disponíveis para venda no final do período. As novas unidades e os novos empreendimentos lançados no mês, organizados por tipo de imóvel e tipos de bairros são apresentados na tabela 7. A evolução da oferta originada de novos lançamentos, nos últimos 6 meses, segmentada por tipo de imóvel, pode ser encontrada na tabela 8. Informações sobre o estágio de construção dos empreendimentos 1 pesquisados são encontradas na tabela 9. Dados sobre a origem dos recursos para o financiamento destes empreendimentos são mostrados na tabela 10. A tabela 11 apresenta o número de apartamentos vendidos a cada mês em Belo Horizonte segundo a amostra de construtoras pesquisadas. A tabela 12 informa a velocidade de vendas e a oferta dos apartamentos desagregada por estágio dos empreendimentos e pelos tipos de bairros. A tabela 13 ressalta a evolução da velocidade de vendas dos apartamentos especificada pelo número de quartos e por faixa de valor nos seis últimos meses. A tabela 14 detalha o número de apartamentos vendidos por faixa de valores. A tabela 15 informa a oferta de apartamentos após as vendas do mês também por faixa de valores. Esta pesquisa é realizada pela Fundação IPEAD-UFMG com o apoio da Prefeitura Municipal de Belo Horizonte. Agradecemos também o apoio em sua divulgação do Sindicato da Industria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) e da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI). 1 Por empreendimentos entendemos o prédio ou o grupo de unidades imobiliárias que é viabilizado por um mesmo projeto de investimento envolvendo construção/edificação conjunta.

3 3 Conceitos Valor Médio: Média ponderada pela oferta do fim do período (mês) 2 dos preços de venda à vista de cada um dos empreendimentos que se enquadram na tipologia indicada (imóvel / n o quartos / grupo de bairros). à vista (P) : de venda à vista sem envolver qualquer financiamento, prazo ou negociação do imóvel (apartamento, sala ou loja) considerado tipo ou padrão geral de referência daquele empreendimento no mês referido. Vendas (V) : Considera-se como venda qualquer transação que envolva troca de valores e que leve à transferência da propriedade de imóvel da construtora a outros. Inclui permutas e vendas a prazo ou financiadas. Oferta (O) : Número de imóveis para venda no final do mês. Este número indica o estoque disponível para a comercialização, dentro de cada tipo imobiliário, já para o próximo período (mês). Lançamentos: Novos imóveis, lançados pela primeira vez à comercialização. Retrata o fluxo de entrada de novos imóveis que vão elevar o estoque em oferta em novos empreendimentos. Área: Área privativa interna ou de vassoura do imóvel padrão. Conceito corrente no mercado (NBR /99). O valor por m 2 resulta da divisão do preço à vista do imóvel pela sua área correspondente. Índice e Variação: Segue o conceito dos números índices da estatística básica. A variação geral dos preços por tipo que forma cada índice é calculada pela média ponderada pela oferta da variação dos preços (Pt / Pt-1) de cada empreendimento disponível a comercialização durante este intervalo [t até t-1]. Velocidade de vendas [V / (V+O)]: vendas do tipo imobiliário (apartamentos, salas ou lojas) no mês dividida pelas vendas no mês + sua oferta correspondente ao final do mês. É indicada em percentual e retrata a fração da oferta (inicial) comercializada durante o período de referência. Classes de Bairros 3 : Os bairros da capital são classificados em quatro grupos de acordo com a renda média mensal do chefe do domicílio. Os bairros da classe 1 - Popular são aqueles cuja renda é inferior a 5 salários mínimos (SM). Os bairros da classe 2 - Médio possuem renda igual ou maior a 5 SM e menor que 8,5 SM. Os bairros da classe 3 - Alto tem renda igual ou maior a 8,5 SM e menor que 14,5 SM. Finalmente, o grupo da classe 4 - Luxo possui renda igual ou superior a 14,5 SM. 2 Considera-se o período de um mês o intervalo decorrido entre duas pesquisas que se realizam na mesma data de referência (t, t-1). 3 Foram formados grupos ou tipos de bairros de acordo com perfil econômico dos seus moradores diferenciando as classes popular, média baixa, média alta e a chamada luxo que é a região que concentra a maior renda da cidade. Vide a Nota Técnica sobre este assunto disponibilizada na página da Fundação IPEAD na internet:

4 4 TABELA 1 médio de venda por classe de bairros Valores em Reais Apartamentos Bairros por Classe de Renda Popular Médio Alto Luxo 1 QUARTO - - (1) - - (1) 2 QUARTOS (6) (5) (4) 3 QUARTOS (9) - (2) (29) (11) 4 QUARTOS - (1) - (2) (27) (37) COBERTURA (3) (4) (26) (34) Estão indicados entre parênteses, ao lado do preço médio, o número de empreendimentos que compõem a média. Apenas publicamos médias com informações de mais de 3 empreendimentos. Publicado em caráter especial TABELA 2 IMÓVEIS COMERCIAIS médio de venda por classe de bairros Valores em Reais/m 2 * Tipo de Imóvel Bairros por Classe de Renda Popular Médio Alto Luxo LOJAS De Frente (3) - Internas SALAS (2) - ANDARES CORRIDOS (4) - (1) GARAGENS (a) (5) - (1) Centro * Considera para cálculo a área privativa interna do imóvel ( área de vassoura ) - NBR /99. (a) médio calculado em R$ por unidade de vaga de garagem. Estão indicados entre parênteses, ao lado do preço médio, o número de empreendimentos que compõem a média. Apenas publicamos médias com informações de mais de 3 empreendimentos. Publicado em caráter especial

5 5 Apartamentos N o Quartos TABELA 1A s de venda mínimo e máximo por classe de bairros Valores em Reais Mínimo Bairros por Classe de Renda Popular Médio Alto Luxo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo 1 QUARTO QUARTOS QUARTOS QUARTOS COBERTURA Publicado em caráter especial Tipo de Imóvel LOJA Mínimo TABELA 2A IMÓVEIS COMERCIAIS s de venda mínimo e máximo por classe de bairros Valores em Reais/m 2 * Bairros por Classe de Renda Popular Médio Alto Luxo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo De Frente Internas SALA ANDAR CORRIDO GARAGEM (a) * Considera para cálculo a área privativa interna do imóvel ( área de vassoura ) - NBR /99. (a) Valores em R$ por unidade de vaga de garagem. Publicado em caráter especial

6 6 TABELA 3 médio de venda por padrão de acabamento e classe de bairro Valores em Reais/m 2 * Apartamentos 1 QUARTO 2 QUARTOS 3 QUARTOS 4 QUARTOS COBERTURA Padrão de Bairros por Classe de Renda Acabamento Popular Médio Alto Luxo BAIXO MÉDIO - - (1) - - LUXO (1) ALTO LUXO BAIXO (5) (3) - MÉDIO - (1) - - (2) - (2) LUXO (1) ALTO LUXO (1) BAIXO (4) - (1) - - MÉDIO (4) - (1) (20) - (1) LUXO - (1) (9) (8) ALTO LUXO (2) BAIXO MÉDIO (7) - LUXO - (1) - (2) (20) (4) ALTO LUXO (33) BAIXO (1) - MÉDIO - (1) (3) (9) - (2) LUXO - (2) - (1) (16) (7) ALTO LUXO (25) * Considera para cálculo a área privativa interna do imóvel ( área de vassoura ) - NBR /99. Estão indicados entre parênteses, ao lado do preço médio, o número de empreendimentos que compõem a média. Apenas publicamos médias com informações de mais de 3 empreendimentos. Publicado em caráter especial

7 7 TABELA 4 INDICADORES DE MERCADO Índices de preço, oferta e Velocidade de Vendas por tipo de imóvel Construção e Comercialização Período Índices * de Base Fixa JUL/94 = 100 Velocidade de Vendas ** Oferta VV (%) Apto Salas Lojas Apto Salas Lojas Apto Salas Lojas 2006 Set 270,02 239,38 199,08 59,78 2,58 5,50 11,38 0,00 8,33 Out 272,07 244,46 201,02 63,90 2,58 5,00 9,60 0,00 9,09 Nov 275,27 244,46 202,80 64,06 2,58 10,50 7,80 0,00 22,22 Dez 277,94 244,46 202,80 62,10 2,58 10,50 6,63 0,00 0, Jan 282,58 244,46 202,80 66,25 2,58 10,50 9,29 0,00 0,00 Fev 285,38 244,46 202,80 65,24 2,58 4,50 10,57 0,00 57,14 Mar 290,37 244,46 235,72 58,77 2,58 2,50 10,27 0,00 44,44 Abr 293,04 244,46 235,72 57,50 2,58 2,50 13,00 0,00 0,00 Mai 295,97 260,71 235,72 58,64 2,58 2,50 6,85 0,00 0,00 Jun 299,64 260,71 235,72 54,80 1,97 2,50 16,20 23,53 0,00 Jul 303,40 264,09 235,72 50,74 1,82 2,50 17,18 7,69 0,00 Ago 306,23 264,09 235,72 60,57 2,12 2,50 19,48 82,05 28,57 Set 308,48 264,09 254,20 56,26 1,82 2,00 8,93 14,29 20,00 Out 311,54 264,09 254,20 53,15 1,82 2,00 12,07 0,00 0,00 Nov 315,41 267,64 254,20 60,42 1,82 1,50 11,15 0,00 25,00 Dez 323,43 267,64 254,20 58,73 0,76 1,50 20,38 58,33 0, Jan 331,85 267,64 254,20 57,78 0,76 1,50 19,98 0,00 0,00 Fev 337,25 267,64 254,20 52,36 0,76 1,50 18,63 0,00 0,00 Mar 342,30 267,64 260,81 51,12 0,76 2,50 17,92 0,00 44,44 Abr 345,86 267,64 260,81 47,76 0,76 1,00 21,03 0,00 60,00 Mai 351,41 267,64 260,81 47,76 0,61 1,50 13,84 20,00 57,14 Jun 356,88 267,64 260,81 46,49 0,61 1,50 27,32 0,00 0,00 Jul 359,52 267,64 260,81 50,30 0,61 1,50 21,91 0,00 0,00 Ago 366,69 267,64 275,52 50,77 0,61 1,50 19,63 0,00 0,00 Set 371,23 267,64 293,76 54,58 0,61 1,50 20,43 0,00 50,00 Out 377,22 267,64 293,76 71,48 0,61 1,00 15,58 0,00 33,33 Nov 382,23 267,64 293,76 81,00 0,61 1,00 19,38 0,00 0,00 Dez 395,20 267,64 323,09 76,46 0,61 1,00 10,60 0,00 0, Jan 390,92 267,64 322,94 73,29 0,61 11,50 18,83 0,00 11,54 Fev 393,04 267,64 323,22 73,23 0,61 9,50 15,79 0,00 17,39 Mar 396,41 267,64 323,22 64,67 0,61 9,50 24,82 0,00 0,00 Abr 398,16 267,64 323,42 66,89 0,61 12,00 20,39 0,00 11,11 Mai 403,58 267,64 323,42 66,85 1,82 8,00 32,61 47,83 33,33 Jun 410,78 267,64 322,45 60,04 1,52 3,50 21,39 16,67 56,25 Jul 414,02 296,01 327,12 65,14 0,61 3,50 20,91 60,00 0,00 Ago 416,91 296,01 327,12 57,12 0,61 3,50 24,36 0,00 0,00 Set 421,89 296,01 327,12 56,07 0,61 3,50 12,43 0,00 0,00 * Variação mensal: Para obtê-la divida o índice do mês desejado pelo índice do mês anterior. A variação geral dos preços de cada tipo é calculada pela média ponderada pela oferta da variação dos preços (Pt / Pt-1) de cada empreendimento comercializado nos dois pontos limites do intervalo [t, t-1]. ** Velocidade de vendas: é a relação entre o número de unidades comercializadas no mês de referência e a oferta disponível no início do período expressa em percentual (ver conceito na página 3).

8 8 TABELA 5 UNIDADES EM OFERTA Por tipo de imóvel Período Tipo de Imóvel Residencial/Apartamentos Comercial 1Q 2Q 3Q 4Q COB. Total Salas Lojas Set Out Nov Dez Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Número de imóveis para venda no final do mês. Este número indica o estoque disponível para a comercialização, dentro de cada tipo imobiliário, já para o próximo período (mês). Destes dados se calcula a variação mensal da oferta.

9 9 TABELA 6 Unidades em Oferta Por Bairros Bairros Apartamentos Lojas Salas Oferta (%) Oferta (%) Oferta (%) Buritis , , ,00 Boa Vista ,80 Gutierrez 137 7,75 Belvedere 70 3,96 Sion 65 3,68 Luxemburgo 63 3,56 Funcionários 62 3,51 Fernão Dias 57 3,22 Engenho Nogueira 54 3,05 Santo Antônio 54 3,05 Santo Agostinho 36 2,04 Santa Branca 35 1,98 Santa Maria 34 1,92 Jaraguá 32 1,81 Serra 31 1,75 Prado 26 1, ,57 Anchieta 23 1,30 Bandeirantes 23 1,30 Ouro Preto 23 1,30 Silveira 19 1,07 Visconde do Rio Branco 19 1,07 Savassi 18 1,02 Estoril 4 57,14 Centro 1 25,00 Outros 64 3,62 Total global , , ,00 Os bairros com participação na oferta de qualquer tipo imobiliário abaixo de 1,00 estão agregados em Outros.

10 10 Tipo de Imóvel TABELA 6A UNIDADES EM OFERTA Por classe de bairros Bairros por Classe de Renda Popular Médio Alto Luxo Total QUARTO QUARTOS QUARTOS QUARTOS COBERTURA LOJAS De Frente Internas SALAS ANDARES CORRIDOS GARAGENS As informações da oferta de cada bairro são organizadas geograficamente nos grupo de bairros de acordo com perfil econômico dos seus moradores. Estes grupos favorecem a análise do mercado diferenciando a classe popular, média baixa, média alta e a de maior poder aquisitivo da cidade chamada luxo.

11 11 Tipo de Imóvel TABELA 7 NOVAS UNIDADES LANÇADAS Oferta por classe de bairro Bairros por Classe de Renda Popular Médio Alto Luxo Total (1) 66 (2) 94 (3) 1 QUARTO QUARTOS QUARTOS QUARTOS (1) 62 (2) 86 (3) COBERTURA SALAS ANDARES CORRIDOS LOJAS GARAGENS TABELA 8 NOVAS UNIDADES LANÇADAS Seis últimos meses Tipo de Imóvel Abr-09 Mai-09 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Set QUARTO QUARTOS QUARTOS QUARTOS COBERTURA SALAS ANDARES CORRIDOS LOJAS GARAGENS

12 12 TABELA 9 ESTÁGIO DOS EMPREENDIMENTOS (em percentual - %) Estágio Residenciais Empreendimentos Comerciais Na Planta 30,00 - Em Construção 57,33 40,00 Acabamento 21,33 - Estrutura 18,00 20,00 Fundação 18,00 20,00 Acabados 12,67 60,00 TOTAL 100,00 100,00 Número de empreendimentos TABELA 10 Origem dos recursos para construção Origem dos Recursos Percentual dos empreendimentos em comercialização (%) Próprios 87,33 Próprios + SFH 0,67 SFH 8,67 Por Administração 1,33 Outros 1 2,00 Total 100,00 Número de empreendimentos 150 (1) Refere-se a outras combinações não explicitadas acima, como ADM + SFH, Próprios+ ADM e etc.

13 13 TABELA 11 Unidades vendidas * Ano Mês N o de Unidades Vendidas 2006 Set 242 Out 214 Nov 171 Dez Jan 214 Fev 243 Mar 212 Abr 271 Mai 136 Jun 334 Jul 332 Ago 462 Set 174 Out 230 Nov 239 Dez Jan 455 Fev 378 Mar 352 Abr 401 Mai 242 Jun 551 Jul 445 Ago 391 Set 442 Out 416 Nov 614 Dez Jan 536 Fev 433 Mar 673 Abr 540 Mai Jun 515 Jul 543 Ago 580 Set 251 * Dados da amostra de construtoras pesquisadas. Não reflete todas as vendas no mercado de Belo Horizonte.

14 14 Estágio TABELA 12 Unidades em oferta Velocidade de Vendas Classe de Bairro Nº de Unidades Vendidas N o de Imóveis à Venda (O) Velocidade de Vendas (VV) POPULAR 0 1 0,00% MÉDIO ,50% ACABADOS ALTO ,67% LUXO ,55% TOTAL ,60% POPULAR ,34% MÉDIO ,15% EM CONSTRUÇÃO ALTO ,25% LUXO ,74% TOTAL ,75% POPULAR ,66% MÉDIO 0 8 0,00% NA PLANTA ALTO ,31% LUXO ,66% TOTAL ,86% POPULAR ,03% MÉDIO ,00% GERAL ALTO ,45% LUXO ,48% TOTAL (1) (2) 12,43% Dados da amostra de construtoras pesquisadas - Não reflete toda a oferta do mercado de Belo Horizonte. (1) O cálculo da velocidade de vendas reflete a razão entre o n o de unidades vendidas e o n o ofertado no início do período, ou seja, o somatório do quantum vendido com o n o de imóveis à venda no final do período (oferta O). (2) Refere-se a 150 empreendimentos

15 15 TABELA 13 Velocidade de Vendas por número de quartos e faixa de valores (em %) Número de quartos Abr-09 Mai-09 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Set-09 1 Quarto 0,00 5,26 2,78 0,00 0,00 0,00 2 Quartos 44,11 55,87 41,53 39,59 48,09 32,70 3 Quartos 13,65 27,67 17,87 25,07 18,54 10,27 4 Quartos 8,72 9,38 13,39 9,00 18,93 9,27 Cobertura 22,55 28,90 9,82 13,57 29,49 14,94 FAIXA DE VALORES Abr-09 Mai-09 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Set-09 Até R$ ,78 79,47 56,08 21,54 59,46 75,00 De R$ até R$ ,22 33,90 20,44 36,17 40,74 20,45 De R$ até R$ ,84 8,13 20,29 11,60 17,38 8,11 Acima de R$ ,68 12,02 14,41 17,44 8,78 11,06 V.V. GERAL 20,39 32,61 21,39 20,91 24,36 12,43 TABELA 14 Unidades vendidas por faixa de valores FAIXA DE VALORES Abr-09 Mai-09 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Set-09 Até R$ De R$ até R$ De R$ até R$ Acima de R$ TOTAL VENDAS TABELA 15 Unidades em oferta após vendas por faixa de valores FAIXA DE VALORES Abr-09 Mai-09 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Set-09 Até R$ De R$ até R$ De R$ até R$ Acima de R$ TOTAL OFERTA

16 16 Gráfico 1 VV. M édia 12 m eses Out07 a Set08 = 18,69 40,00 35,00 VELOCIDADE DE VENDAS - Apartamentos Setembro/2008 a Setembro/2009 VV. M édia 12 m eses Out08 a Set09 = 19,76 Vendas sobre Oferta (%) 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 12,43 set/08 out/08 nov/08 dez/08 jan/09 fev/09 mar/09 abr/09 mai/09 jun/09 jul/09 ago/09 set/09 Gráfico 2 NOVOS LANÇAMENTOS Setembro/2008 a Setembro/ unidades lançadas set/08 out/08 nov/08 dez/08 jan/09 fev/09 mar/09 abr/09 mai/09 jun/09 jul/09 ago/09 set/09 Apartamentos Salas Lojas