Maria Lucia Garrobo Pinto

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 6ª. VARA CÍVEL DO FORUM CENTRAL DA CAPITAL - SP AUTOS Nº. 1003351-67.2014.8.26.0100 MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5035-0, Perita Judicial, nomeada nos Autos no PROCEDIMENTO SUMÁRIO requerido por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO OLGA FERREIRA em face de MARIA MADALENA FIGUEIREDO DE ANDRADE, após realizar diligências e vistorias vêm mui respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no presente trabalho: L A U D O Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 1 fls. 211

I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo visa apuração do justo e real valor de um imóvel, constante da matrícula sob nº. 1.139 no 1 o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 158/163), no PROCEDIMENTO SUMÁRIO requerido por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO OLGA FERREIRA em face de MARIA MADALENA FIGUEIREDO DE ANDRADE. A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 174, para avaliar o imóvel descrito acima. - Assistentes técnicos: não foram indicados - Quesitos: não foram formulados II - VISTORIA 1. LOCALIZAÇÃO O imóvel objeto do presente laudo localiza-se a Rua Thomaz Carvalhal nº 783 esquina com Rua Achilles Masetti nº 138, apartamento nº. 31 do Condomínio Edifício Olga Ferreira, Paraíso, na Capital. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 2 fls. 212

2. PLANTA GENÉRICA DE VALORES Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de São Paulo, o imóvel situa-se no Setor 037 e Quadra 097. 3. MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e esgoto, energia elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de coleta de lixo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 3 fls. 213

O local apresenta completa infraestrutura e é atendido por comércio variado, dispondo ainda de hospital, posto de saúde, escola, igreja, posto policial e rede de transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro, dentre as quais, a Avenida Vinte e Três de Maio e Rua Abílio Soares. Trata-se de região com densidade demográfica média e de vocação residencial, caracterizada por apartamentos e conjuntos de padrão médio e superior. 4. ACESSO Através da Avenida Vinte e Três de Maio, distando aproximadamente a 4 km da Praça da Sé, marco zero da Capital. 5. BENFEITORIAS 5.1. Do Condomínio O Condomínio Edifício Olga Ferreira é formado por 01 (um) edifício com pavimento térreo e 06 (seis) pavimentos tipo com 03 (três) apartamentos por andar, totalizando 21 (vinte e uma) unidades no condomínio. O Condomínio Edifício Olga Ferreira dispõe de um elevador, portas automáticas e portaria com interfones. 5.2. Do apartamento nº 31 O apartamento nº 31, avaliado no presente trabalho está localizado no 3º pavimento do Condomínio Edifício Olga Ferreira, possuindo os seguintes compartimentos e acabamentos básicos: Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 4 fls. 214

Sala : Piso : Assoalho de madeira Paredes Teto : Pintura látex : Pintura látex Dormitório 1 : Piso : Carpete de madeira Paredes Teto : Pintura látex : Pintura látex Terraço 1 : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Pintura látex : Pintura látex Dormitório 2 : Piso : Carpete de madeira Paredes Teto : Pintura látex : Pintura látex Dormitório 3 : Piso : Carpete de madeira Paredes Teto : Pintura látex : Pintura látex Terraço 2 : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Pintura látex : Pintura látex Banheiro social : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Azulejo até o teto : Pintura epóxi Cozinha : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Azulejo até o teto : Pintura látex Área de serviço : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Azulejo até o teto : Pintura látex Dormitório de serviço : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Pintura látex : Pintura látex Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 5 fls. 215

Banheiro de serviço : Piso : Cerâmica Paredes Teto O apartamento não possui vaga de garagem. Padrão do imóvel Conservação Idade Área construída : 111,74 m² Fração Ideal 5,7300 % 6. CROQUI DO IMÓVEL : Azulejo até o teto : Pintura epóxi : Apartamento padrão simples : Necessitando de reparos simples a importantes : 48 anos Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 6 fls. 216

7. FOTOS ILUSTRATIVAS Foto nº. 1 Vista parcial da Rua Achilles Masetti, onde se localiza o imóvel avaliado no presente laudo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 7 fls. 217

Foto nº. 2 Outra vista parcial da Rua Achilles Masetti. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 8 fls. 218

Foto nº. 3 Vista da fachada do Condomínio Edifício Olga Ferreira onde se localiza o imóvel de matrícula nº 1.139 do 1º. Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, avaliado no presente laudo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 9 fls. 219

Foto nº. 4 Vista da entrada do Condomínio Edifício Olga Ferreira. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 10 fls. 220

Foto nº. 5 Vista interna do hall social. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 11 fls. 221

Foto nº. 6 Vista do elevador no pavimento térreo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 12 fls. 222

Foto nº. 7 Vista do elevador no pavimento tipo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 13 fls. 223

Foto nº. 8 Vista da entrada do apartamento nº 31, avaliado no presente laudo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 14 fls. 224

- Compartimentos do apartamento nº 31 Foto nº. 9 Vista da sala. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 15 fls. 225

Foto nº. 10 Vista do corredor de circulação. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 16 fls. 226

Foto nº. 11 Vista parcial do dormitório 1. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 17 fls. 227

Foto nº. 12 Outra vista parcial do dormitório 1. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 18 fls. 228

Foto nº. 13 Vista do terraço do dormitório 1. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 19 fls. 229

Foto nº. 18 Vista do terraço do dormitório 3. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 24 fls. 234

Foto nº. 19 Vista do banheiro social. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 25 fls. 235

Foto nº. 20 Vista parcial da cozinha. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 26 fls. 236

Foto nº. 21 Outra vista parcial da cozinha. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 27 fls. 237

Foto nº. 22 Vista da área de serviço. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 28 fls. 238

Foto nº. 23 Vista do dormitório de serviço. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 29 fls. 239

Foto nº. 24 Vista do banheiro de serviço. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 30 fls. 240

III - AVALIAÇÃO 1. CRITÉRIO ADOTADO 1.1. Critério Avaliatório - Comparativo Direto O critério a ser utilizado é o Método Comparativo Direto. Sua aplicação se resume na apuração do valor unitário básico de venda praticado na região onde se localiza o imóvel avaliando, devendo todos os elementos comparativos coletados, possuir as mesmas características básicas. 1.2. Fator Oferta Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de cobrir a elasticidade de negócios. 1.3. Depreciação Pela Idade de Construção Para o cálculo da depreciação da construção, será empregado o Método Ross- Heidecke, que combina as considerações da idade da edificação com o estado de conservação da unidade por ocasião da vistoria. Para a unidade em questão utilizaremos o seguinte fator de obsolescência: foc = 0,349 1.4. Vagas de Garagem As vagas de garagem dos elementos comparativos serão homogeneizadas de acordo com o item VI.9 - Valores de Edificações de IBAPE. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 31 fls. 241

1.5. Fator Padrão - IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será empregado o fator correspondente a faixa superior do item 1.3.2 Apartamento Padrão Simples, ou seja: 1,680, onde teremos a seguinte descrição: Edifícios com três ou mais pavimentos, dotados ou não de elevador (marca comum) e satisfazendo a projeto arquitetônico simples. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, geralmente sem portaria, podendo o térreo apresentar outras destinações, tais como salões comerciais ou lojas. Eventualmente pode haver espaço para estacionamento contendo vagas de uso coletivo. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmica ou equivalente. Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada ou separada por meia parede, geralmente sem dependências de empregada. Caracterizam-se pela utilização de acabamentos simples porem de boa qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos: cerâmica simples, taco, vinílico ou forração. Paredes: pintura látex sobre emboço, reboco ou gesso, barra de azulejos (eventualmente até o teto) nas áreas molhadas. Instalações hidráulicas: sumárias, com número mínimo de pontos de água, instalações somente de água fria, peças sanitárias básicas de modelo simples. Instalações elétricas: sumárias, com número mínimo de pontos de luz, interruptores ou tomadas, utilizando componentes comuns. Esquadrias: ferro, venezianas de PVC ou de alumínio comum. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 32 fls. 242

1.6. Fator transposição O transporte dos elementos utilizados será efetuado através da Planta Genérica de Valores, que consigna para o local Índice Fiscal igual a 5.204,00 para o ano de 2018. 1.7. Fator Altura Aplicação dos coeficientes recomendados pelo Professor Dante Guerrero, no Rio de Janeiro 2. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Planta baixa:... 0,85 1 o e 2 o andares:... 0,90 3 o e 4 o andares:... 0,95 5 o e 6 o andares:... 1,00 7 o e 8 o andares:... 1,10 9 o andar até o último:... 1,15 2.1. Valor Unitário Básico (VUB) Aplicando-se os critérios referidos no capítulo anterior, o valor unitário resultará dos cálculos desenvolvidos adiante. a) Elementos Comparativos Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 33 fls. 243

ELEMENTO Nº. 1 Local : Rua Tomás Carvalhal nº 785 Ind. Fiscal : 5.204,00 Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 00 vaga Área útil : 90,00 m 2 Fonte : Proprietária Informante : Sra. Rúbia Telefone : 98389-6496 Oferta : R$ 550.000,00 Data : agosto/2018 Padrão : apartamento padrão simples Coeficiente : 1,680 Idade aparente : 48 anos (e) Foc : 0,383 Altura : 1º andar Falt : 0,90 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,680/1,680 = 1,000 3. Fator obsolescência: 0,349/0,383 = 0,911 4. Fator localização: 5.204,00/5.204,00 = 1,000 5. Fator altura: 0,95/0,90 = 1,056 Vu 1 = R$ 550.000,00 x 0,900 x (1,000 + 0,911 + 1,000 + 1,056-4,000 + 1,000) (90,00 m² + 0 x 10,00 m² x 0,50) Vu 1 = R$ 5.318,50/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 34 fls. 244

ELEMENTO Nº. 2 Local : Rua Tomás Carvalhal nº 785 Ind. Fiscal : 5.204,00 Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 00 vaga Área útil : 114,00 m 2 Fonte : Lopes Freitas Imóveis Informante : Sr. Cauä Telefone : 3466-0400 Oferta : R$ 675.000,00 Data : agosto/2018 Padrão : apartamento padrão simples Coeficiente : 1,680 Idade aparente : 48 anos (d) Foc : 0,405 Altura : 3º andar Falt : 0,95 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,680/1,680 = 1,000 3. Fator obsolescência: 0,349/0,405 = 0,862 4. Fator localização: 5.204,00/5.204,00 = 1,000 5. Fator altura: 0,95/0,95 = 1,000 Vu 2 = R$ 675.000,00 x 0,900 x (1,000 + 0,862 + 1,000 + 1,000-4,000 + 1,000) (114,00 m² + 0 x 10,00 m² x 0,50) Vu 2 = R$ 4.593,55/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 35 fls. 245

ELEMENTO Nº. 3 Local : Rua Achilles Masetti nº 141 Ind. Fiscal : 4.921,00 Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 96,00 m 2 Fonte : SH Prime Imóveis Informante : Sra. Verônica Telefone : 4369-2406 Oferta : R$ 610.000,00 Data : agosto/2018 Padrão : apartamento padrão simples Coeficiente : 1,680 Idade aparente : 48 anos (e) Foc : 0,383 Altura : 2º andar Falt : 0,90 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,680/1,680 = 1,000 3. Fator obsolescência: 0,349/0,383 = 0,911 4. Fator localização: 5.204,00/4.921,00 = 1,058 5. Fator altura: 0,95/0,90 = 1,056 Vu 3 = R$ 610.000,00 x 0,900 x (1,000 + 0,911 + 1,058 + 1,056-4,000 + 1,000) (96,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 3 = R$ 5.571,53/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 36 fls. 246

ELEMENTO Nº. 4 Local : Rua Tomás Carvalhal nº 858 Ind. Fiscal : 6.676,00 Dormitórios : 1 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 78,00 m 2 Fonte : Corretor autônomo Informante : Sr. Jorge Telefone : 95850-3853 Oferta : R$ 480.000,00 Data : agosto/2018 Padrão : apartamento padrão simples Coeficiente : 1,680 Idade aparente : 55 anos (e) Foc : 0,280 Altura : 2º andar Falt : 0,90 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,680/1,680 = 1,000 3. Fator obsolescência: 0,349/0,280 = 1,246 4. Fator localização: 5.204,00/6.676,00 = 0,780 5. Fator altura: 0,95/0,90 = 1,056 Vu 4 = R$ 480.000,00 x 0,900 x (1,000 + 1,246 + 0,780 + 1,056-4,000 + 1,000) (78,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 4 = R$ 5.631,61/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 37 fls. 247

ELEMENTO Nº. 5 Local : Rua Tomás Carvalhal nº 246 Ind. Fiscal : 6.231,00 Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 141,00 m 2 Fonte : Auxiliadora Predial Informante : Sra. Eunice Telefone : 3677-2288 Oferta : R$ 850.000,00 Data : agosto/2018 Padrão : apartamento padrão médio Coeficiente : 1,692 Idade aparente : 45 anos (e) Foc : 0,425 Altura : 3º andar Falt : 0,95 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,680/1,692 = 0,993 3. Fator obsolescência: 0,349/0,425 = 0,821 4. Fator localização: 5.204,00/6.231,00 = 0,835 5. Fator altura: 0,95/0,95 = 1,000 Vu 5 = R$ 850.000,00 x 0,900 x (0,993 + 0,821 + 0,835 + 1,000-4,000 + 1,000) (141,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 5 = R$ 3.400,58/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 38 fls. 248

ELEMENTO Nº. 6 Local : Rua Tomás Carvalhal nº 286 Ind. Fiscal : 6.231,00 Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 75,00 m 2 Fonte : D'Áurea Carvalho Imóveis Informante : Sra. D'Áurea Telefone : 2775-6583 Oferta : R$ 750.000,00 Data : agosto/2018 Padrão : apartamento padrão médio Coeficiente : 1,692 Idade aparente : 45 anos (d) Foc : 0,452 Altura : 5º andar Falt : 1,00 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,680/1,692 = 0,993 3. Fator obsolescência: 0,349/0,452 = 0,772 4. Fator localização: 5.204,00/6.231,00 = 0,835 5. Fator altura: 0,95/1,00 = 0,950 Vu 6 = R$ 750.000,00 x 0,900 x (0,993 + 0,772 + 0,835 + 0,950-4,000 + 1,000) (75,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 6 = R$ 4.640,62/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 39 fls. 249

ELEMENTO Nº. 7 Local : Rua Afonso de Freitas nº 392 Ind. Fiscal : 6.335,00 Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 105,00 m 2 Fonte : Ilmar Imóveis Informante : Sr. Ilmar Telefone : 4861-0966 Oferta : R$ 900.000,00 Data : agosto/2018 Padrão : apartamento padrão médio Coeficiente : 1,692 Idade aparente : 45 anos (e) Foc : 0,425 Altura : 6º andar Falt : 1,00 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,680/1,692 = 0,993 3. Fator obsolescência: 0,349/0,425 = 0,821 4. Fator localização: 5.204,00/6.335,00 = 0,821 5. Fator altura: 0,95/1,00 = 0,950 Vu 7 = R$ 900.000,00 x 0,900 x (0,993 + 0,821 + 0,821 + 0,950-4,000 + 1,000) (105,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 7 = R$ 4.307,72/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 40 fls. 250

ELEMENTO Nº. 8 Local : Rua Afonso de Freitas nº 238 Ind. Fiscal : 6.284,00 Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 00 vaga Área útil : 100,00 m 2 Fonte : Corretor autônoma Informante : Sra. Neide Telefone : 98193-8186 Oferta : R$ 500.000,00 Data : agosto/2018 Padrão : apartamento padrão simples Coeficiente : 1,680 Idade aparente : 55 anos (f) Foc : 0,265 Altura : 1º andar Falt : 0,90 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,680/1,680 = 1,000 3. Fator obsolescência: 0,349/0,265 = 1,317 4. Fator localização: 5.204,00/6.284,00 = 0,828 5. Fator altura: 0,95/0,90 = 1,056 Vu 8 = R$ 500.000,00 x 0,900 x (1,000 + 1,317 + 0,828 + 1,056-4,000 + 1,000) (100,00 m² + 0 x 10,00 m² x 0,50) Vu 8 = R$ 5.404,50/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 41 fls. 251

ELEMENTO Nº. 9 Local : Rua Carlos Steinen nº 304 Ind. Fiscal : 6.450,00 Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 130,00 m 2 Fonte : Corretor autônomo Informante : Sr. Valter Telefone : 98156-1282 Oferta : R$ 1.000.000,00 Data : agosto/2018 Padrão : apartamento padrão médio Coeficiente : 1,692 Idade aparente : 55 anos (e) Foc : 0,280 Altura : 8º andar Falt : 1,10 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,680/1,692 = 0,993 3. Fator obsolescência: 0,349/0,280 = 1,246 4. Fator localização: 5.204,00/6.450,00 = 0,807 5. Fator altura: 0,95/1,10 = 0,864 Vu 9 = R$ 1.000.000,00 x 0,900 x (0,993 + 1,246 + 0,807 + 0,864-4,000 + 1,000) (130,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 9 = R$ 6.066,66/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 42 fls. 252

ELEMENTO Nº. 10 Local : Rua Coronel Oscar Porto nº 713 Ind. Fiscal : 6.318,00 Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 02 vagas Área útil : 137,00 m 2 Fonte : Chame o Corretor Imóveis Informante : Sr. Claudio Telefone : 2771-6714 Oferta : R$ 890.000,00 Data : agosto/2018 Padrão : apartamento padrão médio Coeficiente : 1,692 Idade aparente : 50 anos (f) Foc : 0,326 Altura : 10º andar Falt : 1,15 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,680/1,692 = 0,993 3. Fator obsolescência: 0,349/0,326 = 1,071 4. Fator localização: 5.204,00/6.318,00 = 0,824 5. Fator altura: 0,95/1,15 = 0,826 Vu 10 = R$ 890.000,00 x 0,900 x (0,993 + 1,071 + 0,824 + 0,826-4,000 + 1,000) (137,00 m² + 2 x 10,00 m² x 0,50) Vu 10 = R$ 3.890,57/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 43 fls. 253

ELEMENTO Nº. 11 Local : Rua Cubatäo nº 394 Ind. Fiscal : 6.187,00 Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 143,00 m 2 Fonte : Carneiro Gurgel Imóveis Informante : Sr. Jorge Telefone : 5573-6668 Oferta : R$ 795.000,00 Data : agosto/2018 Padrão : apartamento padrão médio Coeficiente : 1,692 Idade aparente : 50 anos (f) Foc : 0,326 Altura : 4º andar Falt : 0,95 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,680/1,692 = 0,993 3. Fator obsolescência: 0,349/0,326 = 1,071 4. Fator localização: 5.204,00/6.187,00 = 0,841 5. Fator altura: 0,95/0,95 = 1,000 Vu 11 = R$ 795.000,00 x 0,900 x (0,993 + 1,071 + 0,841 + 1,000-4,000 + 1,000) (143,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 11 = R$ 4.375,18/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 44 fls. 254

b) Média Aritmética ELEMENTOS R$/m 2 1...R$ 5.318,50/m 2 2...R$ 4.593,55/m 2 3...R$ 5.571,53/m 2 4...R$ 5.631,61/m 2 5...R$ 3.400,58/m 2 6...R$ 4.640,62/m 2 7...R$ 4.307,72/m 2 8...R$ 5.404,50/m 2 9...R$ 6.066,66/m 2 10...R$ 3.890,57/m 2 11...R$ 4.375,18/m 2 Ma = R$ 53.201,02 = R$ 4.836,46/m 2 11 elementos LIMITES: Inferior : R$ 4.836,46/m 2 x 0,700 = R$ 3.385,52/m 2 Superior : R$ 4.836,46/m 2 x 1,300 = R$ 6.287,39/m 2 c) Média Aritmética Saneada Como não existem elementos discrepantes, teremos a seguinte Média Aritmética Saneada: Mas = R$ 4.836,46/m 2 para agosto de 2018 (quatro mil, oitocentos e trinta e seis reais e quarenta e seis centavos) Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 45 fls. 255

2.2. Valor do Imóvel a) O valor do apartamento nº 31, será dado pela fórmula: VI = Au + (0 x Ag x 0,50) x Vub onde : VI = Valor do Imóvel Au = Área útil do apartamento = 111,74 m 2 Au = Área útil da vaga de garagem = 10,00 m 2 Vub = Valor Unitário Básico = R$ 4.836,46/m 2 VI = 111,74 m² + (0 x 10,00 m² x 0,50) x R$ 4.836,46/m 2 VI = R$ 540.426,04 ou em números comerciais: VI = R$ 540.000,00 para agosto de 2018 (quinhentos e quarenta mil reais) IV - ENCERRAMENTO Tendo sido concluída sua missão, emitiu a signatária o laudo de avaliação em 46 (quarenta e seis) folhas, sendo esta a última datada e assinada. São Paulo, 18 de setembro de 2018. MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 46 fls. 256