fls. 530 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 27ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL SÃO PAULO/SP Ref.: PROCESSO Nº 1031489-50.2014.8.26.0001 AÇÃO: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS REQUERENTE: VIVIANE ALVES DE SOUZA REQUERIDO: ROBERTO BRANDAO LEITE Heitor Ferreira Tonissi, Arquiteto e Urbanista, registrado no CAU/SP Conselho de Arquitetura e Urbanismo, nº A 20700-4, Perito Judicial nomeado e compromissado nos Autos da Ação: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS, requerida por VIVIANE ALVES DE SOUZA, em face de ROBERTO BRANDÃO LEITE, após a análise dos documentos, realização de vistoria no imóvel penhorado, pesquisa de valores de imóveis e levantamento de índices específicos da construção civil, vem, respeitosamente, apresentar a Vossa Excelência as suas conclusões consubstanciadas no presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
fls. 531 ÍNDICE DO TEXTO 1. RESUMO DO VALOR 2. OBJETIVO 3. CARACTERÍSTICAS GERAIS 3.1. Situação 3.2. Mapa Fiscal 3.3. Zoneamento 2.3. Melhoramentos Públicos 2.4. Circunvizinhança 4. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS 4.1. Terreno 4.2. Benfeitorias 4.3. Áreas e classificação das benfeitorias 5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 6. ENCERRAMENTO
fls. 532 1. RESUMO DO VALOR O signatário conclui o valor de mercado de venda do imóvel: conjunto nº 33, localizado no 3º andar do Edifício Emboaba, situado na Avenida Nove de Julho, nº 1050, 17º Subdistrito de Bela Vista, São Paulo-SP, considerando suas condições como livres e desembaraçadas de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, pelo valor aferido de: R$ 362.000,00, para o mês de OUTUBRO de 2017 2. OBJETIVO Em estrita observância ao respeitável despacho de fls. 310, o presente Laudo visa a apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e criteriosa determinação do valor do imóvel penhorado (Termo de Penhora de fls. 228), objeto da presente ação, a saber: Conjunto nº 33, localizado no 3º andar ou 4º pavimento do Edifício Emboaba, situado à Avenida Nove de Julho, nº 1050, 17º Subdistrito de Bela Vista, São Paulo-SP.
fls. 533 3. CARACTERÍSTICAS GERAIS 3.1. Situação Via pública na qual se localiza o imóvel em estudo: Número da matrícula: Vias públicas que complementam a quadra: Bairro: Município: Estado: Avenida Nove de Julho, n 1050 nº 106.962 do 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo Rua Avanhandava, Rua Araquan e Rua Acaraú Bela Vista, 17º Subdistrito Bela Vista São Paulo São Paulo 3.2. Mapa Fiscal De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São Paulo, o local onde se encontra o imóvel está assim enquadrado: Setor: 010. Quadra: 029. Índice Fiscal: R$ 3.330,00, para o exercício fiscal de 2017. 3.3. Zoneamento O imóvel está localizado em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana ZEU, nos termos da Lei 16.402, de 22 de março de 2016.
fls. 534 3.4. Melhoramentos Públicos MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES SIM NÃO Energia elétrica: X Telefone: X Gás: X Rede viária: X Guias e sarjetas: X Pavimentação: X Coleta de lixo: X Água: X Esgoto: X Rede pluvial: X Iluminação pública: X 3.5. Circunvizinhança O imóvel localiza-se na região central da capital, distando cerca de 2,0 km do marco zero (Praça da Sé) da cidade de São Paulo. O local apresenta características de uso misto com densidade demográfica alta, sendo composto, majoritariamente, por edifícios residenciais e comerciais, além de edifícios institucionais mesclados a construções térreas e assobradadas para uso comercial e de prestação de serviços. Destacam-se, nas proximidades, a Rua da Consolação, a Avenida Paulista, a Avenida Brigadeiro Luís Antônio, o Viaduto Júlio de Mesquita Filho, o Shopping Frei Caneca, a Praça Rosevelt e o Hospital Sírio Libanês.
fls. 535 4. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS 4.1. Terreno CARACTERÍSTICAS GERAIS DO TERRENO FORMA REGULAR X IRREGULAR FRENTES UMA FRENTE X DUAS FRENTES ESQUINA TIPO DE SOLO APARENTEMENTE SECO BREJOSO NÃO IDENTIFICADO X DECLIVIDADE NÍVEL ACLIVE/ DECLIVE SUAVE ACENTUADO X DIMENSÕES ÁREA TOTAL DO TERRENO = 700,00 m² O EDIFÍCIO EMBOABA foi implantado em terreno urbano, com topografia em desnível e formato de polígono regular. Tem solo de constituição não identificada, porém com condições adequadas para a edificação. Apresenta frente de 16,20m para a Av. Nove de Julho, encerrando a área total de 700,00 m². Encontra-se guarnecido por muro de alvenaria, nas divisas com os lotes vizinhos, e gradil e portas metálicas na divisa com o passeio público.
fls. 536 4.2. Benfeitorias CARACTERÍSTICAS GERAIS DA CONSTRUÇÃO Nº PAVIMENTOS 12 ANDARES + TÉRREO GARAGEM NÍVEL TÉRREO CONCRETO ALVENARIA TIPO DE CONSTRUÇÃO MADEIRA OUTROS TELHAS DE FIBROCIMENTO TIPO DE COBERTURA LAJE IMPERMEABILIZADA OUTROS IDADE 54 ANOS CLASSE/ TIPO/ PADRÃO RESIDENCIAL/ APARTAMENTO/ MÉDIO X X X O CONDOMÍNIO EDIFÍCIO EMBOABA tem 54 anos e é constituído por bloco único, com 12 andares de apartamentos, mais térreo, com 04 apartamentos por andar, totalizando 48 unidades habitacionais. Os acessos para pedestres ocorrem através de portões metálicos, com confinamento, junto à calçada. O controle de acesso se dá na guarita/portaria, posicionada no hall do térreo. A edificação está implantada de forma que mantém recuo apenas da divisa de fundo do lote. As paredes externas do edifício possuem revestimento com pastilhas. No ambiente do térreo, há um salão de uso comercial com acesso independente do condomínio.
fls. 537 O condomínio possui vagas de estacionamento distribuídas pela garagem do piso térreo. O imóvel avaliando apto. n 33 do 3º andar não possui vagas de garagem. O condomínio não conta com itens de lazer ou espaços de convívio social. Como itens de segurança, o condomínio conta com interfone de comunicação com os apartamentos, além do acesso controlado na portaria. As unidades habitacionais são atendidas por 02 elevadores, sendo 01 social e 01 de serviços. O hall social, no pavimento térreo do Ed. Emboaba, apresenta piso revestido por cerâmica, paredes com pintura sobre massa e forro de gesso. O hall social do 3º andar apresenta piso revestido por granilite e paredes com pintura sobre massa. Por ocasião da vistoria pericial realizada, não foi possível o acesso ao imóvel avaliando, tendo sido vistoriado um imóvel equivalente - apartamento 41 do 4º andar - que apresenta os seguintes ambientes e respectivos acabamentos: SALA - piso revestido por taco de madeira; - paredes pintadas à látex, sobre massa corrida; - teto revestido por massa e pintura; - janela de alumínio e vidro e porta de acesso de madeira.
fls. 538 COZINHA - piso revestido com cerâmica; - paredes revestidas por azulejos cerâmicos; - teto revestido por massa e pintura; - porta de madeira e janela de alumínio e vidro. ÁREA DE SERVIÇO - piso revestido com cerâmica; - paredes revestidas por azulejos cerâmicos e paredes pintadas à látex; - teto revestido por massa e pintura; - janela de alumínio e vidro. DORMITÓRIO DE SERVIÇO - piso revestido com cerâmica; - paredes pintadas à látex, sobre massa corrida; - teto revestido por massa e pintura; - porta de madeira. BANHEIRO DE SERVIÇO - piso revestido com cerâmica; - paredes revestidas por azulejos cerâmicos e paredes pintadas à látex; - teto revestido por massa e pintura; - porta de madeira. 02 DORMITÓRIOS - piso revestido por taco de madeira; - paredes pintadas à látex, sobre massa corrida;
fls. 539 - teto revestido por massa e pintura; - porta de madeira e janela de alumínio, madeira e vidro. BANHEIRO - piso revestido com cerâmica; - paredes revestidas por azulejos cerâmicos; - teto revestido por massa e pintura; - porta de madeira e janela de alumínio e vidro. 4.3. Áreas e classificação das benfeitorias De conformidade com os documentos constantes do processo, dentre os quais se destaca a Matrícula Nº 106.962, do 4º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, o apartamento 33, do 3º andar do EDIFÍCIO EMBOABA, apresenta as seguintes áreas: Área privativa = 80,00 m 2 ; Áreas comuns = 10,00 m 2 ; Área Total = 90,00 m 2 ; Fração ideal de terreno = 2,3%. O imóvel se enquadra no padrão construtivo médio, limite mínimo, de conformidade com o item 1.3.3, do Grupo 1.3 - Apartamento, da classificação BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO
fls. 540 IBAPE/SP, elaborado em 2002 e atualizado em agosto de 2007. Seu estado de conservação enquadra-se na classificação necessitando reparos simples (e), depreciação 18,10% de acordo com o quadro de classificação de Heideck, relativo ao estado de conservação das edificações. Sua idade aparente é de 45 anos, resultando em um fator de adequação ao obsoletismo (Foc) de 0,425. 5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL O valor do Imóvel em questão foi alcançado com a aplicação do Método Comparativo Direto a partir de dados e informações sobre ofertas para a venda de unidades no EDIFÍCIO EMBOABA e seu entorno, obtidas junto a proprietários e imobiliárias que atuam na região. A adoção do Método Comparativo Direto para a avaliação do imóvel foi recomendável, no presente caso, em virtude das características específicas registradas na região do EDIFÍCIO EMBOABA, onde se verifica quantidade suficiente de unidades em oferta para a venda. Ainda em estrita observância às exigências normativas, foi adotado o enquadramento do imóvel em padrão construtivo médio, de conformidade com IBAPE/SP, assim como todos os elementos comparativos foram classificados de acordo com suas características. As pesquisas de valores efetuadas no local encontram-se especificadas no Anexo III do presente Laudo e forneceram, para outubro de 2017, o valor
fls. 541 unitário de R$ 4.525,47/m² para a área construída privativa do apartamento em questão. Aplicando-se a fórmula normativa, obtém-se: V = S x q, onde: S = área do apartamento; q = valor unitário médio da construção. Substituindo-se, obtém-se: V = 80,00 m 2 x R$ 4.525,47/m 2 V = R$ 362.037,57 Nestas condições, o valor de mercado do imóvel em questão, em números redondos, passa a ser de: VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL = R$ 362.000,00 (TREZENTOS E SESSENTA E DOIS MIL REAIS) OUTUBRO/2017
fls. 542 6. ENCERRAMENTO Vai o presente Laudo em 13 (treze) folhas digitadas, todas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Seguem 03 anexos, a saber: Anexo I com a localização do imóvel; Anexo II com fotos do edifício e do interior do apartamento vistoriado; e Anexo III, com elementos da pesquisa de valores imobiliários. São Paulo, 26 de outubro de 2017.
fls. 543 ANEXO I LOCALIZAÇÃO Avenida Nove de Julho, nº 1.050, Edifício Emboaba, Bela Vista, 17º Subdistrito Bela Vista, São Paulo-SP.
fls. 544 Avenida Nove de Julho, nº 1.050, Edifício Emboaba, Bela Vista, 17º Subdistrito Bela Vista, São Paulo-SP.
fls. 545 ANEXO II FOTOGRAFIAS Fotos 01 e 02. Vistas gerais do Edifício Emboaba, situado à Avenida Nove de Julho, nº 1.050, Bela Vista, 17º Subdistrito Bela Vista, São Paulo-SP. Foto 01
fls. 546 Foto 02 Fotos 03 a 06. Vistas gerais das áreas comuns do Edifício Emboaba. Foto 03
fls. 547 Foto 04 Foto 05
fls. 548 Foto 06 Fotos 07 a 14. Vistas gerais do apto. 41, do 4º andar do Ed. Emboaba, unidade equivalente ao imóvel objeto da avaliação apto. 33 do 3º andar. Foto 07
fls. 549 Foto 08 Foto 09
fls. 550 Foto 10 Foto 11
fls. 551 Foto 12 Foto 13
fls. 552 Foto 14
fls. 553 ANEXO III PROCESSAMENTO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS DE VALORES DE APARTAMENTOS AV. NOVE DE JULHO, Nº 1050, APTO. 33, 17º SUBDISTRITO DE BELA VISTA, SÃO PAULO-SP 1. Condições Básicas Para se tornarem comparáveis, as ofertas de apartamentos colhidas nos levantamentos de campo foram analisadas e processadas de acordo com o que estabelecem as normas, sendo impostas as seguintes condições: 1.1. Valor à vista os dados levantados nas áreas da pesquisa se referem a valores de venda à vista. 1.2. Fator de Obsolescência (Foc) foi aplicado, quando necessário, o fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação dos imóveis ofertados. 1.3. Padrão Construtivo (Fp) foi aplicado, quando necessário, o correspondente fator de correção, utilizando-se os parâmetros do trabalho - Avaliações e Perícias de Engenharia. 1.4. Localização (Fl) foi efetuada a transposição dos valores unitários, com a utilização dos correspondentes índices locais lançados na Planta Genérica de Valores de São Paulo, para o exercício de 2014.
fls. 554 1.5. Vagas de Garagem Edificações de Imóveis Urbanos - -SP, o valor unitário das garagens coletivas equivale a 50% do valor unitário da edificação a que se refere. Portanto, quando necessário, nos cálculos de homogeneização, foi acrescido ou diminuído o valor referente à metade da área de uma vaga comum média (9,87m², segundo Código de Obras de São Paulo) às áreas privativas dos apartamentos com número de vagas diferente do avaliando. 1.6. Fator de Redução das Ofertas foi efetuada a correção de 10% para compensar a habitual superestimativa das ofertas, assim como, para corrigir a natural elasticidade do mercado. 2. Homogeneização - Parâmetros Referenciais de Cálculo Os cálculos de homogeneização foram efetuados com a aplicação da fórmula e nas condições abaixo descritas: q = [(Fp x Foc x 0,8) + (Fl x 0,2)] x (Vo/A) x 0,9; onde: q = valor unitário de m² do apartamento pesquisado, em reais; A = área privativa do imóvel pesquisado, em m²; Vo = valor da oferta, em reais (R$); Fl = fator de localização, referente ao Índice Fiscal do imóvel, para o exercício de 2014; 0,2 = porcentagem representativa do valor do terreno no valor total do imóvel;
fls. 555 Fp = fator correspondente ao padrão construtivo do imóvel; Foc = fator de adequação ao estado de conservação e obsoletismo da construção; 0,8 = porcentagem representativa do valor da construção no valor total do imóvel; 0,90 = correção de 10%, face à natural elasticidade do mercado imobiliário. 3. DADOS DOS ELEMENTOS DA PESQUISA Dados Referenciais do Imóvel - Endereço: Av. Nove de Julho, nº 1050, apto. nº 33 do 3º andar do Edifício Emboaba, 17º Subdistrito de Bela Vista, São Paulo-SP. - Padrão construtivo: médio, limite mínimo, Fp a = 1,692 8 N. - Idade aparente: 45 anos. - Estado de conservação: necessitando reparos simples (e), depreciação 18,10% de acordo com o quadro de classificação de Heideck, relativo ao estado de conservação das edificações. - Adequação ao obsoletismo: Foc a = 0,425. - Índice Fiscal = 2.870,00, para o exercício fiscal de 2014. - Área privativa: 80,00m². - Vagas de garagem: sem vagas.
fls. 556 ELEMENTO Nº 01 Local: Rua Franscisca Miquelina, 355 Bela Vista, São Paulo SP. Índice Fiscal: 2.101,00. Área Privativa: 75,00 m 2. Situação: apartamento no 2 andar, com 02 dormitórios e sem vaga de garagem. - Padrão construtivo: médio, limite mínimo, Fp = 1,692; - Idade aparente: 45 anos; - Estado de conservação: entre regular e necessita de reparos simples (d); - Foc o = 0,453. Valor: R$ 420.000,00, à vista. Ofertante: Medeiros Negócios Nelson - (11) 3111-9090. Origem: local. Data: outubro/2017. q1 original (descontado do fator oferta): R$ 5.040,00/m² q1 homogeneizado: R$ 5.159,73/m²
fls. 557 ELEMENTO Nº 02 Local: Rua Major Quedinho, 322 Bela Vista, São Paulo SP. Índice Fiscal: 2.218,00. Área Privativa: 71,00 m 2. Situação: apartamento no 2 andar, com 02 dormitórios e sem vaga de garagem. - Padrão construtivo: médio, limite mínimo, Fp = 1,692; - Idade aparente: 45 anos; - Estado de conservação: necessitando de reparos simples (e); - Foc o = 0,425. Valor: R$ 370.000,00, à vista. Ofertante: Medeiros Negócios Nelson - (11) 3111-9090 Origem: local. Data: outubro/2017. q2 original (descontado do fator oferta): R$ 4.690,14/m² q2 homogeneizado: R$ 4.965,88/m²
fls. 558 ELEMENTO Nº 03 Local: Avenida Nove de Julho, 1261 Bela Vista, São Paulo SP. Índice Fiscal: 2.898,00. Área Privativa: 97,00 m 2. Situação: apartamento no 5 andar, com 02 dormitórios e sem vaga de garagem. - Padrão construtivo: Simples, Fp = 1,470; - Idade aparente: 50 anos; - Estado de conservação: necessitando de reparos simples (e); - Foc o = 0,355. Valor: R$ 320.000,00, à vista. Ofertante: Graiche Imobiliaria Margarete - (11) 3145-1300. Origem: local. Data: outubro/2017. q3 original (descontado do fator oferta): R$ 2.969,07/m² q3 homogeneizado: R$ 3.790,41/m²
fls. 559 ELEMENTO Nº 04 Local: Rua Genebra, 177 Bela Vista, São Paulo SP. Índice Fiscal: 2.006,00. Área Privativa: 96,00 m 2. Situação: apartamento no 3 andar, com 02 dormitórios e sem vaga de garagem. - Padrão construtivo: simples, Fp = 1,470; - Idade aparente: 40 anos; - Estado de conservação: necessitando de reparos simples (e); - Foc o = 0,491. Valor: R$ 400.000,00, vendido em agosto de 2017. Ofertante: Graça - (11) 97441-9610. Origem: local. Data: agosto/2017. q4 original (descontado do fator oferta): R$ 4.166,67/m² q4 homogeneizado: R$ 4.580,93/m²
fls. 560 ELEMENTO Nº 05 Local: Avenida Nove de Julho, 70 Bela Vista, São Paulo SP. Índice Fiscal: 2.522,00. Área Privativa: 70,00m 2. Situação: apartamento no 5 andar, com 02 dormitórios e sem vaga de garagem. - Padrão construtivo: médio, limite mínimo, Fp = 1,692; - Idade aparente: 40 anos; - Estado de conservação: entre regular e necessita de reparos simples (d); - Foc o = 0,527. Valor: R$ 400.000,00, à vista. Ofertante: Stefanelli e Costa Negócios Imobiliários - Roberto - (11) 3224-9575. Origem: local. Data: outubro/2017. q5 original (descontado do fator oferta): R$ 5.142,86/m² q5 homogeneizado: R$ 4.488,47/m²
fls. 561 ELEMENTO Nº 06 Local: Rua Conselheiro Ramalho, 600 Bela Vista, São Paulo SP. Índice Fiscal: 2.138,00. Área Privativa: 75,00m 2. Situação: apartamento no 3 andar, com 02 dormitórios e sem vaga de garagem. - Padrão construtivo: simples, Fp = 1,470; - Idade aparente: 45 anos; - Estado de conservação: necessitando de reparos simples (e); - Foc o = 0,425. Valor: R$ 239.000,00, à vista. Ofertante: Adaplan imóveis (11) 2189-2600 André Luis. Origem: local. Data: outubro/2017. q6 original (descontado do fator oferta): R$ 2.868,00/m² q6 homogeneizado: R$ 3.410,89/m²
fls. 562 ELEMENTO Nº 07 Local: Avenida Nove de Julho, 1967 Bela Vista, São Paulo SP. Índice Fiscal: 3.932,00. Área Privativa: 67,00m 2. Situação: apartamento no 1 andar, com 02 dormitórios e sem vaga de garagem. - Padrão construtivo: médio, limite mínimo, Fp = 1,692; - Idade aparente: 40 anos; - Estado de conservação: necessitando de reparos simples (e); - Foc o = 0,491. Valor: R$ 450.000,00, à vista. Ofertante: Chame o Corretor - (11) 2771-6714 Thiago. Origem: local. Data: outubro/2017. q7 original (descontado do fator oferta): R$ 6.044,78/m² q7 homogeneizado: R$ 5.068,22/m²
fls. 563 ELEMENTO Nº 08 Local: Av. Nove de Julho, nº 1050, apto. nº 81 do 8º andar do Edifício Emboaba, Bela Vista, São Paulo-SP. Índice Fiscal: 2.870,00. Área Privativa: 68,00m 2. Situação: apartamento no 8 andar, com 01 dormitório e sem vaga de garagem. - Padrão construtivo: médio, limite mínimo, Fp = 1,692; - Idade aparente: 45 anos; - Estado de conservação: necessitando de reparos simples (e); - Foc o = 0,425. Valor: R$ 350.000,00, à vista. Ofertante: Administração do condomínio - (11) 3151-3591 Edvaldo. Origem: local. Data: outubro/2017. q8 original (descontado do fator oferta): R$ 4.632,35/m² q8 homogeneizado: R$ 4.632,35/m²
fls. 564 ELEMENTO Nº 09 Local: Av. Nove de Julho, nº 1050, apto. nº 94 do 9º andar do Edifício Emboaba, Bela Vista, São Paulo-SP. Índice Fiscal: 2.870,00. Área Privativa: 68,00m 2. Situação: apartamento no 9 andar, com 01 dormitório e sem vaga de garagem. - Padrão construtivo: médio, limite mínimo, Fp = 1,692; - Idade aparente: 45 anos; - Estado de conservação: necessitando de reparos simples (e); - Foc o = 0,425. Valor: R$ 350.000,00, à vista. Ofertante: Administração do condomínio - (11) 3151-3591 Edvaldo. Origem: local. Data: outubro/2017. q9 original (descontado do fator oferta): R$ 4.632,35/m² q9 homogeneizado: R$ 4.632,35/m²
fls. 565 MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS imóvel avaliando imóveis comparativos
fls. 566 O f e r t a Avaliando Índice Fiscal Fl Variação 1 (R$/m²) sobre 20% do valor Vu1 (R$/m²) Coef. Fp Variação 2 (R$/m²) sobre 80% do valor Vu2 (R$/m²) Coef. 80,00 2.870,00 1,692 0,425 1 420.000,00 0,9 75,00 5.040,00 2.101,00 1,37 368,94 5.408,94 1,692 1,00 0,00 5.040,00 0,453 0,94-249,22 4.790,78 1,024 5.159,73 1 5.159,73 2 370.000,00 0,9 71,00 4.690,14 2.218,00 1,29 275,74 4.965,88 1,692 1,00 0,00 4.690,14 0,425 1,00 0,00 4.690,14 1,059 4.965,88 1 4.965,88 3 320.000,00 0,9 97,00 2.969,07 2.898,00 0,99-5,74 2.963,33 1,470 1,15 358,71 3.327,78 0,355 1,20 468,36 3.437,43 1,277 3.790,41 1 3.790,41 4 400.000,00 1,0 96,00 4.166,67 2.006,00 1,43 358,92 4.525,59 1,470 1,15 503,40 4.670,07 0,491 0,87-448,07 3.718,60 1,099 4.580,93 1 4.580,93 5 400.000,00 0,9 70,00 5.142,86 2.522,00 1,14 141,93 5.284,79 1,692 1,00 0,00 5.142,86 0,527 0,81-796,31 4.346,54 0,873 4.488,47 1 4.488,47 6 239.000,00 0,9 75,00 2.868,00 2.138,00 1,34 196,39 3.064,39 1,470 1,15 346,50 3.214,50 0,425 1,00 0,00 2.868,00 1,189 3.410,89 1 3.410,89 7 450.000,00 0,9 67,00 6.044,78 3.932,00 0,73-326,53 5.718,25 1,692 1,00 0,00 6.044,78 0,491 0,87-650,03 5.394,75 0,838 5.068,22 1 5.068,22 8 350.000,00 0,9 68,00 4.632,35 2.870,00 1,00 0,00 4.632,35 1,692 1,00 0,00 4.632,35 0,425 1,00 0,00 4.632,35 1,000 4.632,35 1 4.632,35 9 350.000,00 0,9 68,00 4.632,35 2.870,00 1,00 0,00 4.632,35 1,692 1,00 0,00 4.632,35 0,425 1,00 0,00 4.632,35 1,000 4.632,35 1 4.632,35 Média Desvio Padrão CV Valor Fa tor Ofer ta Área privativ a (m²) Valor unit. deduzido fator oferta - R$/m²) Homogeneização dos valores dos elementos comparativos 1 Fator Transposição - Fl 2 Fator Padrão - Fp Fator Obsolescência - Foc Foc Variação 3 (R$/m²) sobre 80% do valor Vu3 (R$/m²) Fator final resultante 4.465,14 4.577,32 4.599,43 4.278,99 4.525,47 1.016,72 971,30 875,28 786,08 581,03 22,8% 21,2% 19,0% 18,4% 12,8% 3 Vu Final homogeneizado (R$/m²) Amostra saneada (R$/m²)
fls. 567 lim. inferior: -30% = lim. superior: +30% = Média Saneada = lim. inferior: -30% = lim. superior: +30% = Desvio Padrão: s = Intervalo de Confiança: e= n = Lim Min = Lim. Max = Coef. de Variação = R$ 3.167,83 R$ 5.883,11 R$ R$ 4.254,94 R$ 4.796,00 13% Coef. Student: t = 1,397 4.525,47 R$ 3.167,83 R$ 5.883,11 581,03 9 270,53
fls. 568 4. Cálculo do Valor Unitário Médio Resumo dos valores pesquisados: Elemento Nº 01 = R$ 5.159,73/m 2 Elemento Nº 02 = R$ 4.965,88/m 2 Elemento Nº 03 = R$ 3.790,41/m 2 Elemento Nº 04 = R$ 4.580,93/m 2 Elemento Nº 05 = R$ 4.488,47/m 2 Elemento Nº 06 = R$ 3.410,89/m 2 Elemento Nº 07 = R$ 5.068,22/m 2 Elemento Nº 08 = R$ 4.632,35/m 2 Elemento Nº 09 = R$ 4.632,35/m 2 Média = R$ 4.525,47/m 2 5. Elementos Discrepantes Limite Superior (valor médio + 30%) = R$ 5.883,11/m 2 Limite Inferior (valor médio - 30%) = R$ 3.167,83/m 2 Por não haver elementos discrepantes dos limites acima, a média apurada resulta na média saneada de R$ 4.525,47/m².
fls. 569 6. Aferição da Média Saneada Para verificar se a média acima calculada incide no intervalo de confiança (I.C.), com 80% de certeza, como preconiza a Norma, calcula-se o desvio padrão dos unitários acima apurados. Desvio Padrão: s = R$ 581,03/m² Coeficiente de Variação: cv = s / média saneada cv = R$ 581,03/m² / R$ 4.525,47/m² = 13% Coeficiente da Distribuição de Student: t T[(n-1): p/2] = t(8), (10%) = 1,397 Intervalo de Confiança: (I.C.) e = (t x s) / (n 0,5 ) = (1,397 x R$ 581,03/m²) / 9 0,5 e = R$ 270,53/m 2 Portanto, o intervalo de confiança em referência será: I.C. = Média saneada +/- e I.C. = R$ 4.525,47/m 2 +/- R$ 270,53/m 2 Nestas condições, o valor unitário de apartamento, para o mês de outubro/2017 e pagamento à vista, será de R$ 4.525,47/m 2.