LAUDO DE AVALIAÇÃO BNDU - 5655 AV. OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA Nº 14.191 JARDIM ATLÂNTICO Valéria das Graças Vasconcelos CREA/MG: 74.578/D IBAPE 1 /MG: 650 ASPEJUDI 2 /MG: 460, Entidade Federativa Nacional que congrega as entidades estaduais formadas por profissionais e empresas atuantes nas áreas de avaliações e perícias de engenharia, participante do Colégio das Entidades Nacionais CDEN órgão consultivo do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia CONFEA, filiado a organismos internacionais que tratam do aprimoramento dos profissionais, como a UPAV (Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación) e de normas internacionais de Avaliação, como o IVSC (International Valuation Standards Council), para. MEMBRO DAS COMISSÕES TÉCNICAS DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração das Normas para e para. RELATORA NA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para (APROVADA EM ASSEMBLÉIA EM 11/08/2014). 1 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias. 2 Associação dos Peritos Judiciais, Árbitros, Mediadores e Conciliadores. 1
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Cliente: Data / Vistoria: (EXTERNA) 19/08/2016 Referência: Proprietário: Interessado SANT_ISO_BNDU_5655 BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A Dados do Imóvel: Endereço: AV OTÁCILIO NEGRÃO DE LIMA, 14.191 / CASA Bairro : JARDIM ATLÂNTICO Município: CARACTERÍSTICAS Terreno (m): Área (m²) 20,00 m x 76,12 m 1.522,30 Observações: * De acordo com a matrícula ÁREA TOTAL DO TERRENO 1.522,30 1) 2) 3) 4) 5) Construção: Área (m²) Observações: Área Averbada 433,00 * De acordo com a matrícula Área Não Averbada - Area Total 433,00 Observações: O imóvel avaliando encontra-se ocupado. Não foi realizada a vistoria interna do imóvel avaliando; Para efeito de cálculo foram utilizadas as áreas que constam na matrícula; Não foi realizada análise quanto à legitimidade da documentação jurídica do bem, nem a realização de estudos, auditorias, exames, medições e inspeções prévias para o desenvolvimento dos trabalhos; DEMAIS INFORMAÇÕES: VER FOLHA 06. Documentação: MATRÍCULA 19.560 do Cartório de 6º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG, Guia de Iptu e Laudo anterior de Janeiro 2015. Metodologia: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO E MÉTODO EVOLUTIVO. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos valores foram ponderados por ESTATÍSTICA DESCRITIVA, para atendimento a exigência do Banco Santander (Brasil) S/A, respeitados os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO definidos na NBR-14653 da ABNT. Especificação: Grau II Fundamentação, segundo a - NBR 14653-2 da ABNT VALOR TOTAL DO TERRENO R$ 888.962,31 VALOR CONSTRUÇÃO AVERBADA R$ 0,00 VALOR CONSTRUÇÃO NÃO AVERBADA R$ 885.578,58 VANTAGEM DA COISA FEITA/FATOR COMERCIALIZAÇÃO R$ 1,00 VLF PARA O IMÓVEL COMO UM TODO R$ 1.168.447,92 VLF PARA O TERRENO R$ 532.000,23 Data Base: ago/16 VALORES INFERIDOS Valor Santander para Garantia VLF Final 3
LAUDO DE AVALIAÇÃO Cliente CNPJ/CPF BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A 90.400.888/0001-42 Endereço nº Complemento Bairro AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA Município UF 14.191 CASA CEP JARDIM ATLÂNTICO BELO HORIZONTE MG 31.365-450 IMÓVEL Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Idade Aparente Casa Isolada Alto Regular 21 Terreno Área (m²) F. Ideal (%) Testada (m) Formato Topografia 1.522,30 1,0000000 20,00 irregular Aclive Acentuado Construção - Unidade Autônoma Autônoma Área privativa Área comum Área total CASA 433,00 0,00 433,00 TOTAL 433,00 0,00 433,00 área não averbada: CASA TOTAL 0,00 AVALIAÇÃO Valor Adotado R$ 1.775.000,00 Empresa / CREA / Assinatura 0,00 0,00 VALOR LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ 1.168.447,92 0,00 0,00 0,00 CREA/MG 41053 Data BH, 22/08/2016 ENGº CIVIL VALERIA G. VASCONCELOS CREA/MG 74578/D LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Contratante e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais. 4
COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE CÔMODO QTDE Sala de Estar Não Sala de Jantar Não Sala de TV Não Escritório Não Lavabo Não Suite Não Banheiro Suite Não Dormitório Não Banheiro Social Não Cozinha Não Área de Serviço Não Despensa Não Dorm. Empregada Não WC Empregada Não Garagem Coberta 2 Garagem Descobert 3 Uso da unidade avalianda: Garagem Coberta Não Garagem Descobert Não Uso da unidade avalianda: Fechamento das paredes ESQUADRIAS PAREDES PISOS TETO ESQUADRIAS foi possível vistoriar o imóvel foi possível vistoriar o imóvel foi possível vistoriar o imóvel foi possível vistoriar o imóvel foi possível vistoriar o imóvel foi possível vistoriar o imóvel foi foi possível possível vistoriar vistoriar o imóvel o imóvel foi possível vistoriar o imóvel foi possível vistoriar o imóvel foi possível vistoriar o imóvel foi possível vistoriar o imóvel foi possível vistoriar o imóvel foi possível vistoriar o imóvel REBOCO/MASSA PEDRA residencial Posição (andar): foi possível vistoriar o imóvel foi possível vistoriar o imóvel residencial Posição (andar): *** *** Nº pvtos unid auton: *** *** QTDE SUB-SOLO *** Características do Condomínio Descrição *** ESTRUTURA *** TÉRREO *** *** FECHAMENTO ANDAR TIPO *** *** *** COBERTURA *** *** Nº DE ELEVADORES *** Uso do Prédio *** Conserv Áreas Comuns Piscina Play Ground Churrasqueira Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X") Salão de festas Sauna Depósito individual Gerador Guarita Vigilância Quadra Esportiva Apto. do zelador Lavanderia Descrição suscinta do imóvel LAUDO EXPEDITO: CASA ISOLADA COM 03 SALAS, 05 DORMITÓRIOS SENDO 02 SUÍTES, LAVABO, BANHO SOCIAL, COZINHA, LAVANDERIA E DEPENDÊNCIA COMPLETA DE EMPREGADA. (FONTE: http://www.vivareal.com.br/imovel/sobrado-5-quartos-jardim-atlanticobairros-belo-horizonte-com-garagem-433m2-venda-rs1159000-id-71593400/). MICRO-REGIÃO Rede de água X Águas pluviais Rede de gás Guias e sargetas Rede de esgoto Rede telefônica Asfalto Passeio Rede elétrica Iluminação pública Paralelepípedo Fossa ocupação predominante padrão construtivo densidade demográfica tráfego no trecho Residencial Alto Baixo Intenso Serviços Públicos e Comunitários: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando Coleta de Lixo Transporte Coletivo Comércio Local X X Centros de Ensino Parque Clube Praia X Shopping Center Rede de Segurança Lazer X X Rede Bancária Rede de Saúde PARTICULARIDADES(marcar com "X") risco ambiental favela vista permanente vista do mar histórico de alagamento rede alta tensão córrego feira livre parque 5
MEMÓRIA DE CÁLCULO Áreas CASA Compartimento Real Averb. Equiv. Averb. Real Não Averb. Equiv. Não Averb. Real Total Area p. calculo 433,00 0,00 433,00 0,00 Totais 433,00 0,00 0,00 0,00 433,00 0,00 As áreas cujos padrões sejam diferentes dos demais deverão ser utilizadas equiv. para o cálculo Avaliação Terreno R$ 583,96 x 1.522,30 m² = R$ 888.962,31 Edificações 433,00 m² = R$ 885.578,58 Benfeitoras Agregadas = R$ - SUB TOTAL VCF/FC TOTAL R$ R$ R$ 1.774.540,89 1,00 1.774.541,89 VALOR PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA n = 36,00 MESES VLF PARA O TERRENO R$ 532.000,23 i = 14,01% a.a. (CDI) VLF PARA O CONJUNTO R$ 1.168.447,92 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES(marcar com "X" caso a resposta seja negativa) Data da vistoria 19/08/16 NÃO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? O imóvel possui vaga de garagem? Se tem vagas, elas estão documentadas? O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? O imóvel possui características uni-familiares? O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? O imóvel apresenta condições de habitalidade? O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo: LAUDO EXPEDITO: Não foi possível vistoriar o imóvel internamente, todas as informações sobre o imóvel foram retiradas da matrícula e Guia de IPTU. Há evidências de que o imóvel esteja ocupado (janelas abertas e um automóvel na garagem). No local consta nº 14.150, na documentação enviada consta nº14.191; Não foi realizada análise quanto à legitimidade da documentação jurídica do bem, nem a realização de estudos, auditorias, exames, medições e inspeções prévias para o desenvolvimento dos trabalhos; A região vinha sofrendo nos últimos anos uma desvalorização em decorrência do panorama econômico do País, agravada por problemas ambientais (poluição da lagoa da Pampulha). Recentemente o Complexo da Lagoa da Pampulha recebeu o título de Patrimônio Cultural da Humanidade pela UNESCO. Assim sendo, certamente ocorrerão investimentos na região, que abrangerrão a despoluição da lagoa, assim como ações para combate à prostituição (diurna) existente na Avenida Otacílio Negrão de Lima. Se concretizados, estes investimentos culminarão em incremento no mercado imobiliário local. 6
ANEXO A CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DE AVALIAÇÃO 7
ANEXO A - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO Cliente CNPJ/CPF BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A 90.400.888/0001-42 Endereço nº Complemento AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA 14191 CASA Bairro Município UF CEP JARDIM ATLÂNTICO BELO HORIZONTE MG 31.365-450 8
ANEXO B FOTOGRAFIAS AÉREAS 9
ANEXO B - FOTOGRAFIA AÉREA Cliente CNPJ/CPF BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A 90.400.888/0001-42 Endereço nº Complemento AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA 14191 CASA Bairro Município UF CEP JARDIM ATLÂNTICO BELO HORIZONTE MG 31.365-450 10
ANEXO B - FOTOGRAFIA AÉREA Cliente CNPJ/CPF BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A 90.400.888/0001-42 Endereço nº Complemento AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA 14191 CASA Bairro Município UF CEP JARDIM ATLÂNTICO BELO HORIZONTE MG 31.365-450 11
ANEXO C MEMORIAL FOTOGRÁFICO 12
ANEXO C - FOTOGRAFIAS Cliente CNPJ/CPF BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A 90.400.888/0001-42 Endereço nº Complemento AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA 14191 CASA Bairro Município UF CEP JARDIM ATLÂNTICO BELO HORIZONTE MG 31.365-450 LOGRADOURO Nº DO IMÓVEL JARDIM FRENTE DO IMÓVEL VISTA FRENTE DO IMÓVEL VISTA FRENTE DO IMÓVEL VISTA GARAGEM IMÓVEL 13
ANEXO D PESQUISA DE MERCADO 14
ANEXO D - PESQUISAS DE MERCADO Amostra n.º 1 Data 22/08/16 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA - CÓDIGO: I17915 Bairro: JARDIM ATLÂNTICO Cidade: BELO HORIZONTE UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia ACLIVE Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 1.400,00 Valor total (R$) 980.000,00 Valor unitário (R$/m²) 700,00 Fonte/ telefone: ANUAR DONATO 31 3280-8000 oferta / transação OFERTA LOTE MURADO COM 1400,00m², MEIO DE QUADRA, ACLIVE COM PLATÔ 20,00 DE FRENTE, COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO DE 1,00 E ZONEAMENTO ZP-2. Amostra n.º 2 Data 22/08/16 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA, PRÓX. AO Nº 14.000 - CÓDIGO: 3028 Bairro: JARDIM ATLÂNTICO Cidade: BELO HORIZONTE UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia ACLIVE ACENTUADO Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 1.800,00 Valor total (R$) 1.200.000,00 Valor unitário (R$/m²) 666,67 Fonte/ telefone: LOTAÇO 31 3451-3511 oferta / transação OFERTA LOTE MURADO COM 1200,00m², MEIO DE QUADRA, ACLIVE COM 22,00 DE FRENTE, COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO DE 1,00 E ZONEAMENTO ZP-2. Amostra n.º 3 Data 22/08/16 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA, PRÓX. AO Nº 14.000 - CÓDIGO: 128 Bairro: JARDIM ATLÂNTICO Cidade: BELO HORIZONTE UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia ACLIVE Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 1.400,00 Valor total (R$) 790.000,00 Valor unitário (R$/m²) 564,29 Fonte/ telefone: REALIZZA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS oferta / transação OFERTA LOTE MURADO COM 1400,00m², MEIO DE QUADRA, ACLIVE ACENTUADO COM 20,00 DE FRENTE, COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO DE 1,00 E ZONEAMENTO ZP-2. Amostra n.º 4 Data 22/08/16 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA, PRÓXIMO AO Nº 15.500 - CÓDIGO: AN1126 Bairro: JARDIM ATLÂNTICO Cidade: BELO HORIZONTE UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia ACLIVE Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: ZP-2 Área total / terreno (m²) 1.227,00 Valor total (R$) 850.000,00 Valor unitário (R$/m²) 692,75 Fonte/ telefone: ÂNCORA IMÓVEIS 31 3245-9304 oferta / transação OFERTA LOTE MURADO COM 1227,00m², MEIO DE QUADRA, ACLIVE ACENTUADO COM 20,00 DE FRENTE, COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO DE 1,00 E ZONEAMENTO ZP-2. 15
ANEXO D - PESQUISAS DE MERCADO Amostra n.º 5 Data 22/08/16 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA, PRÓXIMO AO Nº 13800 - CÓDIGO: ALZ6414 Bairro: JARDIM ATLÂNTICO Cidade: BELO HORIZONTE UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia ACLIVE Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 1.400,00 Valor total (R$) 900.000,00 Valor unitário (R$/m²) 642,86 Fonte/ telefone: ALIANZA IMÓVEIS 31 3309-2922 oferta / transação OFERTA LOTE MURADO COM 1400,00m², MEIO DE QUADRA, ACLIVE COM 20,00 DE FRENTE, COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO DE 1,00 E ZONEAMENTO ZP-2. Amostra n.º 6 Data 22/08/16 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA, PRÓXIMO AO Nº 13800 - CÓDIGO: 1061 Bairro: JARDIM ATLÂNTICO Cidade: BELO HORIZONTE UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia ACLIVE ACENTUADO Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 1.400,00 Valor total (R$) 1.100.000,00 Valor unitário (R$/m²) 785,71 Fonte/ telefone: ALIANZA IMÓVEIS 31 3309-2922 oferta / transação OFERTA LOTE MURADO COM 1400,00m², MEIO DE QUADRA, ACLIVE ACENTUADO COM 20,00 DE FRENTE, COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO DE 1,00 E ZONEAMENTO ZP-2. Amostra n.º 7 Data 22/08/16 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA, AO LADO DO Nº 14.191 Bairro: JARDIM ATLÂNTICO Cidade: BELO HORIZONTE UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia ACLIVE ACENTUADO Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 1.800,00 Valor total (R$) 1.200.000,00 Valor unitário (R$/m²) 666,67 Fonte/ telefone: RICARDO 31 9 8486-0243 oferta / transação OFERTA LOTE MURADO COM 1800,00m², MEIO DE QUADRA, ACLIVE ACENTUADO COM 22,00 DE FRENTE, COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO DE 1,00 E ZONEAMENTO ZP-2. 16
ANEXO E FOTOGRAFIAS DAS AMOSTRAS 17
ANEXO E - FOTOGRAFIAS DAS AMOSTRAS Cliente BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A CNPJ/CPF 90.400.888/0001-42 Endereço nº Complemento AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA 14191 CASA Bairro Município UF CEP JARDIM ATLÂNTICO BELO HORIZONTE MG 31.365-450 AMOSTRA 01 AMOSTRA 02 AMOSTRA 03 AMOSTRA 04 AMOSTRA 05 AMOSTRA 06 18
ANEXO F CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS 19
ANEXO F - LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS Cliente CNPJ/CPF BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A 90.400.888/0001-42 Endereço nº Complemento AV OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA 14191 CASA Bairro Município UF CEP JARDIM ATLÂNTICO BELO HORIZONTE MG 31.365-450 20
ANEXO G TRATAMENTO ESTATÍSTICO 21
Infer 32 - Modo de Estatística Descritiva. Data: 24/Ago/2016 Nome do Arquivo: C:\Infer32\NDU_5655.IW3 Amostra Nº Am. «Valor» «Área» R$/m² Oferta Topografia Transposição Valor Homog. 1 980.000,00 1.400,00 700,00 0,90 0,95 1,00 598,50 2 1.200.000,00 1.800,00 666,67 0,90 0,95 1,00 570,00 3 790.000,00 1.400,00 564,29 0,90 1,00 1,00 507,86 4 850.000,00 1.227,00 692,75 0,90 1,00 0,95 592,30 5 900.000,00 1.400,00 642,86 0,90 0,95 0,97 533,16 6 1.100.000,00 1.400,00 785,71 0,90 1,00 0,97 685,92 7 1.200.000,00 1.800,00 666,67 0,90 1,00 1,00 600,00 Para atender aos critérios da NBR 14653-2 Fatores Grau II, o fator individual deve ficar entre 0,50 e 2,00. Descrição das Variáveis Valor a avaliar: Valor Homog. Equação: [Valor Homogeneizado] Valores e coeficientes de homogeneização: Valor: Valor pedido em Reais. (variável não utilizada no modelo) Área: Área construída em metros quadrados. (variável não utilizada no modelo) R$/m²: Valor Unitário em Reais por metro quadrado. Equação: [Valor] [Área] Oferta: Fator de Oferta. Topografia: Fator de Topografia. Transposição: Fator de Transposição/Localização em relação às vias principais. Estatísticas Básicas Nº de elementos da amostra : 7 Nº de graus de liberdade : 6 Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação Valor Homog. 583,96 57,0099 9,76% Número mínimo de amostragens: 5. 22
Dispersão dos elementos Dispersão em Torno da Média 23
Tabela de Desvios Desvios em torno da média. Nº Am. Observado Média Desvio Normalizado Studentizado Quadrático 1 598,5000 583,9628 14,5371 0,2549 0,2754 211,3285 2 570,0000 583,9628-13,9628-0,2449-0,2645 194,9613 3 507,8600 583,9628-76,1028-1,3349-1,4418 5791,6448 4 592,3000 583,9628 8,3371 0,1462 0,1579 69,5079 5 533,1600 583,9628-50,8028-0,8911-0,9625 2580,9302 6 685,9200 583,9628 101,9571 1,7884 1,9317 10395,2589 7 600,0000 583,9628 16,0371 0,2813 0,3038 257,1899 Estatísticas Gerais Número de elementos... : 7 Graus de liberdade... : 6 Valor médio... : 583,9628 Mediana... : 589,4708 Moda... : 590,9546 Variância... : 2785,8317 Desvio padrão... : 52,7809 Desvio médio... : 40,2481 Variância (não tendenciosa)...: 3250,1369 Desvio padrão (não tend.)...: 57,0099 Coef. de variação... : 9,763% Valor mínimo... : 507,8600 Valor máximo... : 685,9200 Amplitude... : 178,0600 Número de classes... : 3 Intervalo de classes... : 59,3533 Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada ótima Momentos Centrais Momento central de 1ª ordem : 583,9628 Momento central de 2ª ordem : 2785,8317 Momento central de 3ª ordem : 70435,0763 Momento central de 4ª ordem : 10062,1537 Coeficiente Amostral Normal t de Student Assimetria 0,4790 0 0 Curtose -2,9987 0 Indefinido Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica. 24
Intervalos de Classes Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média 1 507,8600 567,2133 2 28,57 520,5100 2 567,2133 626,5666 4 57,14 590,2000 3 626,5666 685,9200 1 14,29 685,9200 Histograma Ogiva de Frequências 25
Amostragens eliminadas Todas as amostragens foram utilizadas. Critério de saneamento: Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média. Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Gráfico de Representação do Saneamento Distribuição dos Desvios Normalizados Intervalo Distribuição de % de Amostragens no Gauss Intervalo -1; +1 68,3 % 71,43 % -1,64; +1,64 89,9 % 85,71 % -1,96; +1,96 95,0 % 100,00 % 26
Teste de Kolmogorov-Smirnov Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita 3 507,8600 0,0910 0,1429 0,0909 0,0519 5 533,1600 0,1864 0,2857 0,0435 0,0992 2 570,0000 0,403 0,4286 0,1175 0,0253 4 592,3000 0,558 0,5714 0,1295 0,0132 1 598,5000 0,601 0,7143 0,0292 0,1136 7 600,0000 0,611 0,8571 0,1035 0,2463 6 685,9200 0,963 1,0000 0,1060 0,0368 Maior diferença obtida: 0,2463 Valor crítico: 0,4380 (para o nível de significância de 10 %) Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo. Gráfico de Kolmogorov-Smirnov Teste de Sequências/Sinais Número de elementos positivos.. : 4 Número de elementos negativos. : 3 Número de sequências... : 5 Média da distribuição de sinais... : 3,5 Desvio padrão... : 1,323 27
Teste de Sequências (desvios em torno da média): Limite inferior... : 0,9095 Limite superior. : 0,0606 Intervalo para a normalidade: [-1,2817, 1,2817] (para o nível de significância de 10%) Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios. Teste de Sinais (desvios em torno da média) Valor z (calculado)... : 0,3780 Valor z (crítico)... : 1,2817 (para o nível de significância de 10%) Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss). Reta de Normalidade 28
Formação dos Valores Estima-se Valor Homogeneizado do Lote = R$583,96/m² Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado: Mínimo: R$552,94/m² Máximo: R$614,99/m² Para uma Área de 1.522,3 m², teremos: Valor de Mercado obtido= R$ 888.966,66 Valor de Mercado mínimo= R$ 841.739,60 Valor de Mercado máximo= R$ 936.193,72 Campo de Arbítrio R$/m² R$ Mínimo: 496,37 755.617,96 Máximo: 671,55 1.022.306,65 ADOTADO 583,96 888.962,31 29
ANEXO H ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO 30
Os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO e de PRECISÃO são definidos pelas tabelas 4, 5 e 6 da NBR- 14653-2:2011 da forma abaixo: ITEM 01 02 03 04 05 DESCRIÇÃO CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO QUANTIDADE MÍNIMA DE DADOS DE MERCADO EFETIVAMENTE UTILIZADOS IDENTIFICAÇÃO DOS DADOS DE MERCADO EXTRAPOLAÇÃO CONFORME B.5.2 INTERVALO ADMISSIVEL DE AJUSTE PARA CADA FATOR E PARA O CONJUNTO DE FATORES TABELA 4 GRAU III II I COMPLETA QUANTO A TODAS AS COMPLETA QUANTO AOS FATORES VARIÁVEIS ANALISADAS UTILIZADOS NO TRATAMENTO ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADGMA 12 05 03 APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS RELATIVAS A TODAS AS RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS ANALISADOS CORRESPONDENTES ANALISADOS COM FOTO ANALISADOS AOS FATORES UTILIZADOS ADMITIDA PARA APENAS UMA NÃO ADMITIDA VARIÁVEL ADMITIDA 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 TABELA 5 GRAUS III II I Pontos Mínimos 10 06 4 Itens Obrigatórios no grau correspondente 2 e 4 no Grau III, com dos demais no mínimo no Grau II 3, 2 e 4 no Grau II, com dos demais no mínimo no Grau II 5 e 6, no mínimo no Grau I Observadas as tabelas 04 E 05 da NBR-14.653-2:2011, infere-se o NÍVEL de FUNDAMENTAÇÃO II. Todos, no mínimo no Grau I DESCRIÇÃO TABELA 6 GRAU III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa 30 40 50 Observadas a tabela 6 da NBR-14.653-2:2011, infere-se o NÍVEL de PRECISÃO III. 31
ANEXO I MÉTODO EVOLUTIVO 32
FONTES DEPRECIAÇÃO AVALIAÇÃO COMPONENTES DO CONJUNTO CASA Matrícula do Terreno 19.560 Estrutura de Apoio CONCRETO Pé-direito - vão (m) 3,00 Nº de pavimentos 2,00 Área Construída (m²) 433,00 Vr.Padrão Ponderado COM. NORMAL Sinduscon/MG 1.885,90 PINI - Custos Adicionais 1,38 Produto 2.605,37 Estado 2,00 Vida útil (anos) 70,00 Idade Aparente (anos) 21,00 Idade Estimada (% ) 30% Critério D Usado ROSS Fator D 0,7850 Valor Final - R$/m² 2.045,22 Área (m²) 433,00 SUB TOTAL (R$) 885.578,58 TOTAL (R$) 885.578,58 Custos Adicionais Terraplenagem Impostos e taxas Projetos Fundações Ligações de serviços públicos Remuneração do Construtor Urbanização/ajardinamento Eventuais instalações Especiais Pé-direito (p/ metro de diferença) 0,0100 0,0065 0,1667 0,0400 0,0033 0,1000 0,0300 0,0250 - - 33
ANEXO J ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO MÉTODO EVOLUTIVO 34
Os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO e de PRECISÃO são definidos pelas tabelas 7 e 8 da NBR-14653-2:2011 da forma abaixo: TABELA 7 Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias Item 1 Descrição Estimativa do custo direto Graus III II I Pela utilização de custo unitário básico para projeto semelhante ao projeto padrão Pela elaboração de orçamento, no mínimo sintético Pela utilização de custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes 2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 3 Depreciação física Calculada por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixá-lo no estado de novo Calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação Arbitrada Nota: Observar de 9.1 a 9.3 da Norma. TABELA 8 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação do custo de benfeitorias Graus III II I Pontos mínimos 7 5 3 Itens obrigatórios no grau correspondente 1, com os demais no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma. 35
ANEXO K DOCUMENTAÇÃO DE PROPRIEDADE 36
IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO INTERNET Imprimir APÓS O VENCIMENTO, ESTA GUIA PODERÁ SER PAGA ATÉ 25/09/2015. OS ACRÉSCIMOS CONSTARÃO NA PRÓXIMA GUIA. BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. AVENIDA OTACILIO NEGRAO DE LIMA, 14191 JARDIM ATLANTICO 31365 450 BELO HORIZONTE MG CPF: 90.400.888/0001 42 308071 086 001 X 13001150302608 00.00.0000000.00 Tipo de Imóvel: Tipo de Lançamento: CASA RESIDENCIAL Área do Terreno: 1.522,00 Área Construída: 433,00 Fração Ideal: 1,000000 Zona Homogênea/Zona Uso: Classificação/Padrão acabamento: PA110 / ZP2 CA2 / P5 VALOR VENAL DO IMÓVEL: 549.238,00 Alíquotas aplicadas ao imóvel: de 0,00 até 101.616,00 0,60% 609,70 de 101.616,01 até 254.041,00 0,70% 1.066,97 de 254.041,01 até 444.572,00 0,75% 1.428,98 de 444.572,01 até 549.238,00 0,80% 837,33 1ª parcela: QUITADA 2ª parcela: QUITADA 3ª parcela: QUITADA 4ª parcela: QUITADA 5ª parcela: QUITADA 6ª parcela: QUITADA 7ª parcela: QUITADA 8ª parcela: QUITADA 9ª parcela: QUITADA 10ª parcela: QUITADA 11ª parcela: QUITADA Pagamento Mínimo: ********** Quitação Integral: ********** Imposto calculado 3.942,98 ( )Desc.programas especiais 0,00 (=)Valor do imposto calculado 3.942,98 Taxa de coleta de resíduos 247,90 Taxa de fiscalização aparelhos transp 0,00 Contribuição de iluminação pública 0,00 Expediente 2,30 Total 4.193,18 Código débito automático ********************* Emissão: 08/09/2015 CTM: 20 00116 00905 Lograd: 50566 Bairro: 0653/0308 Ressalva: Ressalvando à Prefeitura Municipal de Belo Horizonte o direito de cobrar débitos posteriormente apurados, a Secretaria Municipal Adjunta de Arrecadações, no uso de suas atribuições legais certifica que o Imóvel acima, encontra se quite com a Fazenda Municipal no exercício de 2015. The button/link/text component needs to have a Form in its ancestry. Please add <h:form>.
ANEXO L LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO 42
DATA DA VISITA: 18/04/2016 1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL 1.1. Identificação do Imóvel: BDU - 5655 1.2. Endereço: AV. OTACÍLIO NEGRÃO DE LIMA Nº 14.191 B. JD. ATLÂNTICO BH/MG 1.3. Uso atual do imóvel: RESIDENCIAL - Uso pretendido: RESIDENCIAL. 1.4. Coordenadas Geográficas: IDENTIFICAÇÃO MATRÍCULA 19.560 COORDENADAS COLHIDAS NO LOCAL 23K 605.955,98 m E; 7.805.330,71 m S 1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Anexo L-I. 2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). Não Sim. Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: Cadastro de áreas contaminadas da FEAM Órgão Ambiental Municipal: Não há Nota: Caso a resposta seja sim, favor pular para o item 7, indicando sim na pergunta 7.1. 2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. Não Sim. Que Tipo? Quando? 2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). Não Sim. Qual endereço do imóvel na vizinhança? Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: Cadastro de áreas contaminadas da FEAM Órgão Ambiental Municipal: Não há 43
3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe: Passado Presente Ocorrências no imóvel Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento. Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Baterias Automotivas. Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos? Corpos d água (rio, poço, lago, lagoa). Terreno limita com um rio. Se poço de água, possui outorga? Sim Não Manchas no solo (nas proximidades da área de abastecimento), odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água. Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível. Outros. Descrever: Fontes de Informação: Vistoria local. Observações e/ou justificativa: Imóvel urbano em região de ocupação estritamente residencial, entretanto, considerando-se que não foi viabilizada vistoria interna não é possível se fazer qualquer juízo de valor. 44
3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.? 3 Não. 3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como: Informação Existe não acessível Ocorrências no entorno do imóvel Indústrias? Quais? Diversas. Mineradora? Quais? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Outros. Descrever: Fontes de Informação: Vistoria no local. Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não. 3 * Entende-se como entorno o raio de 100 metros m a partir dos limites do imóvel. 45
4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins: Informação Existe não acessível Ocorrências no entorno do imóvel Indústrias? Quais? Mineradora? Quais? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferrovelho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Fontes de Informação: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Outros. Descrever: Não é possível precisar, uma vez que não foi viabilizada vistoria interna. Não foi viabilizada vistoria interna. Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não. 5. Informar quais fontes de consulta e documentos foram utilizados como base para a elaboração deste levantamento: Vistoria no local (externa) e cadastro FEAM. 46
6. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 6.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 5, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados. 6.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco. 6.3 Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais. 7. RESUMO 7.1 Indícios de Contaminação no Imóvel: Não Sim Informação insuficiente: Não foi viabilizada vistoria interna. 7.2 Indícios de Contaminação na Vizinhança: Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: Imóvel defronte à Lagoa da Pampulha. Belo Horizonte, 24 de agosto de 2016. AVALIPERLTDA Valéria G. Vasconcelos 08.823.735/0001-27 47
ANEXO L -I Foto Aérea e/ou imagem de satélite do imóvel (presente e passado) 2016 Lagoa da Pampulha 48
2009 49
2002 Lagoa da Pampulha 50