LAUDO DE AVALIAÇÃO BNDU 6289

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO BNDU 6289 RUA JOSÉ DA COSTA GONTIJO Nº 191 BAIRRO SANTA MARTHA DIVINÓPOLIS/MG Valéria das Graças Vasconcelos CREA/MG: /D IBAPE 1 /MG: 650 ASPEJUDI 2 /MG: 460, Entidade Federativa Nacional que congrega as entidades estaduais formadas por profissionais e empresas atuantes nas áreas de avaliações e perícias de engenharia, participante do Colégio das Entidades Nacionais CDEN órgão consultivo do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia CONFEA, filiado a organismos internacionais que tratam do aprimoramento dos profissionais, como a UPAV (Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación) e de normas internacionais de Avaliação, como o IVSC (International Valuation Standards Council), para. MEMBRO DA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para. RELATORA NA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para (HOMOLOGADA EM ASSEMBLÉIA EM 11/08/2014). RELATORA NA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para (HOMOLOGADA EM ASSEMBLÉIA EM 29/07/2016). 1 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias. 2 Associação dos Peritos Judiciais, Árbitros, Mediadores e Conciliadores. 1

2 CAPA 2

3 Cliente: Data / Vistoria: 27/09/2016 Referência: SANT_ISO_BNDU_6289_DIVINÓPOLIS Proprietário: PAULO GILBERTO FERREIRA CABRAL - CPF: Interessado BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A - CNPJ / Dados do Imóvel: Endereço: RUA JOSÉ DA COSTA GONTIJO, 191 Bairro : SANTA MARTHA Município: DIVINÓPOLIS/MG CARACTERÍSTICAS Terreno (m): Área (m²) Observações: 10,00 m x 30,00 m 300,00 Área do terreno extraída da matrícula. ÁREA TOTAL DO TERRENO 300,00 1) 2) 3) 4) Construção: Área (m²) Observações: Área Averbada 122,37 Área Não Averbada - Area Total 122,37 Observações: Não foi possível ralizar a vistoria interna no imóvel; Para efeito de cálculo foram utilizadas as áreas que constam na matrícula, guia de IPTU e de laudo realizado anteriormente; Não foi realizada análise quanto à legitimidade da documentação jurídica do bem, nem a realização de estudos, auditorias, exames, medições e inspeções prévias para o desenvolvimento dos trabalhos; DEMAIS INFORMAÇÕES: VER PÁGINA 6. Área construída extaída da matrícula e de laudo realizado anteriormente, por terceiros. Documentação: MATRÍCULA do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Divinópolis/MG e guia de IPTU. Metodologia: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO E EVOLUTIVO. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos valores foram ponderados por ESTATÍSTICA DESCRITIVA, para atendimento a exigência do Banco Santander (Brasil) S/A, respeitados os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO definidos na NBR da ABNT. Especificação: Grau II Fundamentação, segundo a - NBR da ABNT VALORES INFERIDOS Valor Santander para Garantia VLF Final VALOR TOTAL DO TERRENO R$ ,00 VALOR CONSTRUÇÃO AVERBADA R$ ,28 VALOR CONSTRUÇÃO NÃO AVERBADA R$ 0,00 VALOR TOTAL (TERRENO + EDIFICAÇÃO) R$ ,00 VLF PARA O IMÓVEL COMO UM TODO R$ ,00 VLF PARA O TERRENO Data Base: out/16 R$ ,00 3

4 LAUDO DE AVALIAÇÃO Cliente BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A CNPJ/CPF / Endereço Bairro SANTA MARTHA RUA JOSÉ DA COSTA GONTIJO Município DIVINÓPOLIS nº UF 191 MG Complemento CASA CEP IMÓVEL Terreno Área (m²) F. Ideal (%) Testada (m) Formato Topografia 300,00 1, ,00 REGULAR PLANO CASA CASA Autônoma Total Tipo de Imóvel CASA Área privativa Área comum Área total 122,37 0,00 122,37 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 122,37 0,00 122,37 Construção - ÁREAS NÃO AVERBADAS 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 AVALIAÇÃO Valor Adotado R$ ,00 Empresa / CREA / Assinatura Padrão Construtivo MÉDIO Construção - ÁREAS AVERBADAS Conservação REGULAR Idade Aparente 6 VALOR LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ ,00 CREA/MG Data BH, 27/09/2016 ENGº CIVIL VALERIA G. VASCONCELOS CREA/MG 74578/D LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Contratante e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais. 4

5 COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE CÔMODO QTDE PAREDES PISOS TETO ESQUADRIAS Sala de Estar Sala de Jantar 1 PINTURA CERÂMICA GESSO/PINTURA VIDRO TEMPERADO Sala de TV 1 PINTURA CERÂMICA GESSO/PINTURA VIDRO TEMPERADO Lavabo 1 PINTURA CERÂMICA GESSO/PINTURA VIDRO TEMPERADO Suíte 1 PINTURA CERÂMICA GESSO/PINTURA VIDRO TEMPERADO Banho Suíte 1 CERÂMICA CERÂMICA GESSO/PINTURA VIDRO TEMPERADO Dormitório 2 PINTURA CERÂMICA GESSO/PINTURA VIDRO TEMPERADO Banho Social 2 CERÂMICA CERÂMICA GESSO/PINTURA VIDRO TEMPERADO Cozinha 1 CERÂMICA CERÂMICA GESSO/PINTURA VIDRO TEMPERADO Área de Serviços 1 PINTURA CERÂMICA PINTURA Varanda Garagem 2 PINTURA CERÂMICA TELHADO Uso da unidade avalianda: LAZER Posição (andar): 1 Fechamento das paredes ALVENARIA Nº pvtos unid auton: 1 ESQUADRIAS VIDRO TEMPERADO QTDE SUB-SOLO *** TÉRREO *** ANDAR TIPO *** COBERTURA *** Uso do Prédio Características do Condomínio Descrição *** *** *** *** Conserv Áreas Comuns ESTRUTURA CONCRETO FECHAMENTO ALVENARIA Nº DE ELEVADORES Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X") Piscina Play Ground Churrasqueira Salão de festas Gerador Quadra Esportiva Sauna Guarita Apto. do zelador Depósito individual Vigilância Lavanderia X Descrição suscinta do imóvel LOTE DE 300,00m² COM EDIFICAÇÃO DE 122,37m² (CASA). NÃO FOI POSSÍVEL A ENTRADA NO IMÓVEL, SENDO ASSIM DESCONHECE-SE COM RIGOR O ESTADO DE CONSERVAÇÃO, A DIVISÃO INTERNA E O ACABAMENTO. A PLANILHA COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE FOI PREENCHIDA DE ACORDO COM O LAUDO ANTERIOR REALIZADO EM 28 DE OUTUBRO DE MICRO-REGIÃO Rede de água X Águas pluviais X Rede de gás Rede de esgoto X Rede telefônica X Asfalto X Rede elétrica X Iluminação pública X Paralelepípedo Guias e sargetas Passeio Fossa X X ocupação predominante padrão construtivo densidade demográfica tráfego no trecho RESIDENCIAL MÉDIO MÉDIA REDUZIDO Serviços Públicos e Comunitários: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando Coleta de Lixo X Centros de Ensino X Shopping Center Transporte Coletivo X Parque Clube Rede de Segurança Comércio Local X Praia Lazer Rede Bancária Rede de Saúde PARTICULARIDADES (marcar com "X") risco ambiental favela vista permanente vista do mar histórico de alagamento rede alta tensão córrego feira livre parque 5

6 MEMÓRIA DE CÁLCULO Áreas Compartimento Real Averb. Equiv. Averb. Real Não Averb. Equiv. Não Averb. Real Total Area p. calculo CASA 122,37 122,37 0,00 0,00 122,37 122,37 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Totais 122,37 122,37 0,00 0,00 122,37 122,37 As áreas cujos padrões sejam diferentes dos demais deverão ser utilizadas equiv. para o cálculo Avaliação Terreno R$ 572,66 x 300,00 m² = R$ ,00 Edificação R$ 1.768,77 x 122,37 m² = R$ ,28 VALOR TOTAL VCF/FC TOTAL R$ R$ R$ ,00 1, ,00 VALOR PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA n = 24,00 MESES VLF PARA O TERRENO R$ ,08 i = 14,13% a.a. (CDI) VLF PARA O CONJUNTO R$ ,83 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa) Data da vistoria 27/09/16 NÃO Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? O imóvel possui vaga de garagem? Se tem vagas, elas estão documentadas? O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? O imóvel possui características uni-familiares? O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? O imóvel apresenta condições de habitalidade? O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo: Não foi possível realizar a vistoria interna do imóvel avaliando, por este motivo foi consederado regular o seu estado de conservação; Para efeito de cálculo foram utilizadas as áreas que constam na matrícula, guia de IPTU e em laudo realizado anteriormente; No local não foi possível apurar se o imóvel encontra-se ocupado. Foram computados como corretos os elementos documentais consultados e as informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis; Considera-se o imóvel livre e desimpedido de quaisquer ônus; O trabalho e os resultados finais obedecem a condições pré-combinadas entre as partes contratantes; são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização em conexão com qualquer outro ou sua exibição para terceiros; Laudo de uso restrito, não tendo validade para outros usos ou exibição para terceiros; Não constaram do escopo os seguintes serviços: Aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé; Inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral; Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensaram-se investigações concernentes a títulos, invasões, hipotecas, superposição de divisas, etc., providências estas consideradas de caráter jurídico-legal. 6

7 ANEXO A CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DE AVALIAÇÃO 7

8 ANEXO A - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO Cliente CNPJ/CPF BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento RUA JOSÉ DA COSTA GONTIJO 191 CASA Bairro Município UF CEP SANTA MARTHA DIVINÓPOLIS MG

9 ANEXO B FOTOGRAFIA AÉREA 9

10 ANEXO B - FOTOGRAFIA AÉREA Cliente CNPJ/CPF BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento RUA JOSÉ DA COSTA GONTIJO Bairro Município UF CEP SANTA MARTHA DIVINÓPOLIS MG CASA 10

11 ANEXO C MEMORIAL FOTOGRÁFICO 11

12 ANEXO C - FOTOGRAFIAS Cliente CNPJ/CPF BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento RUA JOSÉ DA COSTA GONTIJO 191 CASA Bairro Município UF CEP SANTA MARTHA DIVINÓPOLIS MG VISTA DA RUA FACHADA EM BRANCO LATERAL ESQUERDA EM BRANCO EM BRANCO 12

13 ANEXO D PESQUISA DE MERCADO 13

14 ANEXO D - PESQUISAS DE MERCADO Amostra n.º 1 Data 27/09/16 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: PRÓXIMO A RUA CORNÉLIO PINTO - CÓDIGO: Bairro: NOSSA SENHORA DA CONCEIÇÃO Cidade: DIVINÓPOLIS UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia LEVE DECLIVE Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 670,00 Valor total (R$) ,00 Valor unitário (R$/m²) 746,27 Fonte/ telefone: FRANCISCO IMÓVEIS (37) oferta / transação OFERTA LOTE PLANO COM 670,00m², ESQUINA. Amostra n.º 2 Data 27/09/16 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: PRÓXIMO A RUA MARIA ZEFERINA - CÓDIGO: 3515 Bairro: NOSSA SENHORA DA CONCEIÇÃO Cidade: DIVINÓPOLIS UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia PLANA Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 240,00 Valor total (R$) ,00 Valor unitário (R$/m²) 687,50 Fonte/ telefone: SOMAR IMÓVEIS (37) oferta / transação OFERTA LOTE PLANO COM 240,00m², MEIO DE QUADRA. Amostra n.º 3 Data 27/09/16 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: PRÓXIMO A RUA MARTA PINTO DA SILVA - CÓDIGO: Bairro: NOSSA SENHORA DA CONCEIÇÃO Cidade: DIVINÓPOLIS UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia PLANA Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 240,00 Valor total (R$) ,00 Valor unitário (R$/m²) 666,67 Fonte/ telefone: FRANCISCO IMÓVEIS (37) oferta / transação OFERTA LOTE PLANO COM 240,00m², MEIO DE QUADRA. 14

15 ANEXO D - PESQUISAS DE MERCADO Amostra n.º 4 Data 27/09/16 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: PRÓXIMO A RUA DOMINGOS TEODORO DA FONSECA - CÓDIGO: 5576 Bairro: SANTA MARTHA Cidade: DIVINÓPOLIS UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia PLANA Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 200,00 Valor total (R$) ,00 Valor unitário (R$/m²) 625,00 Fonte/ telefone: GERAIS IMÓVEIS (37) oferta / transação OFERTA LOTE PLANO COM 200,00m², MEIO DE QUADRA. Amostra n.º 5 Data 27/09/16 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: PRÓXIMO A RUA JOÃO GONTIJO DA FONSECA - CÓDIGO: Bairro: SANTA MARTHA Cidade: DIVINÓPOLIS UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia PLANA Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 200,00 Valor total (R$) ,00 Valor unitário (R$/m²) 600,00 Fonte/ telefone: CASA NOVA IMÓVEIS (37) oferta / transação OFERTA LOTE PLANO COM 200,00m² (10,00 X 20,00), MEIO DE QUADRA. Amostra n.º 6 Data 27/09/16 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: RUA AMÉLIA ISOLANI CANDIDO, PRÓXIMO A RUA MEAIPE - CÓDIGO: Bairro: SANTA MARTHA Cidade: DIVINÓPOLIS UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia PLANA Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 200,00 Valor total (R$) ,00 Valor unitário (R$/m²) 575,00 Fonte/ telefone: FRANCISCO IMÓVEIS (37) oferta / transação OFERTA LOTE PLANO COM 200,00m², MEIO DE QUADRA. 15

16 ANEXO E FOTOGRAFIAS DAS AMOSTRAS 16

17 ANEXO E - FOTOGRAFIAS DAS AMOSTRAS Cliente BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A CNPJ/CPF / Endereço nº Complemento RUA JOSÉ DA COSTA GONTIJO 191 CASA Bairro Município UF CEP SANTA MARTHA DIVINÓPOLIS MG SEM FOTO SEM FOTO AMOSTRA 03 AMOSTRA 04 EM BRANCO AMOSTRA 05 EM BRANCO EM BRANCO 17

18 ANEXO F CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS 18

19 ANEXO F - LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS Cliente CNPJ/CPF BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento RUA JOSÉ DA COSTA GONTIJO Bairro Município UF CEP SANTA MARTHA DIVINÓPOLIS MG CASA 19

20 ANEXO G TRATAMENTO ESTATÍSTICO 20

21 Infer 32 - Modo de Estatística Descritiva. Data: 14/Out/2016 Nome do Arquivo: C:\Infer32\BNDU_6289_DIVINOPOLIS.IW3 Amostra Nº Am. «R$» «Área» R$/m² Oferta Topografia Esquina Transposição Valor Homog ,00 670,00 746,27 0,90 1,05 0,90 0,95 602, ,00 240,00 687,50 0,90 1,00 1,00 0,95 587, ,00 240,00 666,67 0,90 1,00 1,00 0,95 570, ,00 200,00 625,00 0,90 1,00 1,00 1,00 562, ,00 200,00 600,00 0,90 1,00 1,00 1,00 540,00 «6» ,00 200,00 575,00 0,90 1,00 1,00 1,00 517,50 Para atender aos critérios da NBR Fatores Grau II, o fator individual deve ficar entre 0,50 e 2,00. Amostragens e variáveis marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos Descrição das Variáveis Valor a avaliar: Valor Homogeneizado Equação: [Valor Homogeneizado] Valores e coeficientes de homogeneização: R$: Valor em Reais. (variável não utilizada no modelo) Área: Área Equivalente da edificação em metros quadrados. (variável não utilizada no modelo) R$/m²: Valor Unitário em Reais por Metro Quadrado. Equação: [R$] [Área] Oferta: Fator de Oferta. Topografia: Fator Topografia. Esquina: Fator Esquina. Transposição: Fator de Transposição. Estatísticas Básicas Nº de elementos da amostra : 5 Nº de graus de liberdade : 4 Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação Valor Homog. 572,66 24,1101 4,21% Número mínimo de amostragens: 5. 21

22 Dispersão dos elementos Dispersão em Torno da Média 22

23 Tabela de Desvios Desvios em torno da média. Nº Am. Observado Média Desvio Normalizado Studentizado Quadrático 1 602, , ,3139 1,2573 1, , , , ,1540 0,6285 0, , , ,6560-2,6560-0,1101-0,1231 7, , , ,1560-0,4212-0, , , , ,6560-1,3544-1, ,4143 Estatísticas Gerais Número de elementos... : 5 Graus de liberdade... : 4 Valor médio... : 572,6560 Mediana... : 576,7325 Moda... : 581,9800 Variância... : 465,0390 Desvio padrão... : 21,5647 Desvio médio... : 18,1872 Variância (não tendenciosa)...: 581,2988 Desvio padrão (não tend.)...: 24,1101 Coef. de variação... : 4,210% Valor mínimo... : 540,0000 Valor máximo... : 602,9700 Amplitude... : 62,9700 Número de classes... : 3 Intervalo de classes... : 20,9900 Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada ótima. Momentos Centrais Momento central de 1ª ordem : 572,6560 Momento central de 2ª ordem : 465,0390 Momento central de 3ª ordem : -910,8742 Momento central de 4ª ordem : -182,1748 Coeficiente Amostral Normal t de Student Assimetria -0, Curtose -3, Indefinido Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica. 23

24 Intervalos de Classes Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média 1 540, , ,00 540, , , ,00 566, , , ,00 595,3900 Histograma Ogiva de Frequências 24

25 Amostragens eliminadas Amostragens não utilizadas na avaliação: Nº Am. Valor Homog. Erro/Desvio Padrão(*) 6 517, ,7516 Amostragens a serem saneadas Critério de saneamento: Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média. Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Gráfico de Representação do Saneamento Distribuição dos Desvios Normalizados Intervalo Distribuição de % de Amostragens no Gauss Intervalo -1; +1 68,3 % 60,00 % -1,64; +1,64 89,9 % 100,00 % -1,96; +1,96 95,0 % 100,00 % 25

26 Teste de Kolmogorov-Smirnov Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita 5 540,0000 0,0878 0,2000 0,0877 0, ,5000 0,337 0,4000 0,1367 0, ,0000 0,456 0,6000 0,0561 0, ,8100 0,735 0,8000 0,1351 0, ,9700 0,896 1,0000 0,0956 0,1043 Maior diferença obtida: 0,1438 Valor crítico: 0,5100 (para o nível de significância de 10 %) Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo. Gráfico de Kolmogorov-Smirnov Teste de Sequências/Sinais Número de elementos positivos.. : 2 Número de elementos negativos. : 3 Número de sequências... : 2 Média da distribuição de sinais... : 2,5 Desvio padrão... : 1,118 26

27 Teste de Sequências (desvios em torno da média): Limite inferior... : -0,9820 Limite superior. : -2,0731 Intervalo para a normalidade: [-1,2817, 1,2817] (para o nível de significância de 10%) Pelo teste de sequências, se aceita a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios. Teste de Sinais (desvios em torno da média) Valor z (calculado)... : 0,4472 Valor z (crítico)... : 1,2817 (para o nível de significância de 10%) Pelo teste de sinais, se aceita a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss). Reta de Normalidade 27

28 Formação dos Valores Estima-se Valor Homogeneizado do Terreno = R$572,66/m² Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado: Mínimo: R$556,12/m² Máximo: R$589,19/m² Para uma Área de 300,00 m², teremos: Valor de Mercado obtido = R$ ,00 Valor de Mercado mínimo = R$ ,00 Valor de Mercado máximo = R$ ,00 Campo de Arbítrio R$/m² R$ Mínimo: 486, ,30 Máximo: 658, ,70 ADOTADO 572, ,00 28

29 ANEXO H ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO 29

30 Os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO e de PRECISÃO são definidos pelas tabelas 4, 5 e 6 da NBR :2011 da forma abaixo: ITEM DESCRIÇÃO CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO QUANTIDADE MÍNIMA DE DADOS DE MERCADO EFETIVAMENTE UTILIZADOS IDENTIFICAÇÃO DOS DADOS DE MERCADO EXTRAPOLAÇÃO CONFORME B.5.2 INTERVALO ADMISSIVEL DE AJUSTE PARA CADA FATOR E PARA O CONJUNTO DE FATORES TABELA 4 GRAU III II I COMPLETA QUANTO A TODAS AS COMPLETA QUANTO AOS FATORES VARIÁVEIS ANALISADAS UTILIZADOS NO TRATAMENTO ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADGMA APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS RELATIVAS A TODAS AS RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS ANALISADOS CORRESPONDENTES ANALISADOS COM FOTO ANALISADOS AOS FATORES UTILIZADOS ADMITIDA PARA APENAS UMA NÃO ADMITIDA VARIÁVEL ADMITIDA 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 TABELA 5 GRAUS III II I Pontos Mínimos Itens Obrigatórios no grau correspondente 2 e 4 no Grau III, com dos demais no mínimo no Grau II 3, 2 e 4 no Grau II, com dos demais no mínimo no Grau II 5 e 6, no mínimo no Grau I Observadas as tabelas 04 E 05 da NBR :2011, infere-se o NÍVEL de FUNDAMENTAÇÃO II. Todos, no mínimo no Grau I DESCRIÇÃO TABELA 6 GRAU III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Observadas a tabela 6 da NBR :2011, infere-se o NÍVEL de PRECISÃO III. 30

31 ANEXO I MÉTODO EVOLUTIVO 31

32 FONTES DEPRECIAÇÃO AVALIAÇÃO COMPONENTES DO CONJUNTO CASA Matrícula do Terreno Estrutura de Apoio CONCRETO Pé-direito - vão (m) 2,80 Nº de pavimentos 1,00 Área Construída (m²) 122,37 Vr.Padrão Ponderado RESIDENCIAL NORMAL Sinduscon/MG 1.571,50 PINI - Custos Adicionais 1,18 Produto 1.854,06 Estado 2,00 Vida útil (anos) 70,00 Idade Aparente (anos) 6,00 Idade Estimada (% ) 8,57 Critério D Usado ROSS Fator D 0,9540 Valor Final - R$/m² 1.768,77 Área (m²) 122,37 SUB TOTAL (R$) ,28 TOTAL (R$) ,28 Custos Adicionais Terraplenagem Impostos e taxas Projetos Fundações Ligações de serviços públicos Remuneração do Construtor Urbanização/ajardinamento Eventuais instalações Especiais Pé-direito (p/ metro de diferença) 0,0100 0,0065 0,0700 0,0400 0,0033 0,1000 0,0300 0,0250 0,1500 0,0250 0,

33 ANEXO J ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO MÉTODO EVOLUTIVO 33

34 Os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO e de PRECISÃO são definidos pelas tabelas 7 e 8 da NBR :2011 da forma abaixo: TABELA 7 Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias Item 1 Descrição Estimativa do custo direto Graus III II I Pela utilização de custo unitário básico para projeto semelhante ao projeto padrão Pela elaboração de orçamento, no mínimo sintético Pela utilização de custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes 2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 3 Depreciação física Calculada por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixá-lo no estado de novo Calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação Arbitrada Nota: Observar de 9.1 a 9.3 da Norma. TABELA 8 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação do custo de benfeitorias Graus III II I Pontos mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente 1, com os demais no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma. 34

35 ANEXO K DOCUMENTAÇÃO DE PROPRIEDADE 35

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45 ANEXO L IPTU 45

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47 ANEXO M LAUDO DE AVALIAÇÃO ANTERIOR 47

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53 ANEXO N LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO 53

54 DATA DA VISITA: 27/09/ DADOS GERAIS DO IMÓVEL 1.1. Identificação do Imóvel: BNDU_ Endereço: RUA JOSÉ DA COSTA GONTIJO, 191, BAIRRO SANTA MARTHA DIVINÓPOLIS/MG 1.3. Uso atual do imóvel: RESIENCIAL - Uso pretendido: RESIDENCIAL 1.4. Coordenadas Geográficas: 23K ,64 m E ,96 m S 1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Anexo N-I. 2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). Não Sim. Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: Cadastro de áreas contaminadas da FEAM Órgão Ambiental Municipal: Não há Nota: Caso a resposta seja sim, favor pular para o item 7, indicando sim na pergunta Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. Não Sim. Que Tipo? Quando? 2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). Não Sim. Qual endereço do imóvel na vizinhança? Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: Cadastro de áreas contaminadas da FEAM Órgão Ambiental Municipal: Não há 54

55 3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe: Passado Presente Ocorrências no imóvel Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento. Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Combustíveis. Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos? Corpos d água (rio, poço, lago, lagoa). Se poço de água, possui outorga? Sim Não Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água. Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível. Outros. Descrever: Fontes de Informação: Vistoria local. Não é possível informar nada sobre situações pretéritas. Observações e/ou justificativa: Não foram fornecidas informações sobre pendências jurídicas ou administrativas ou acerca de notificações e/ou infrações ambientais relacionadas ao imóvel ou a qualquer uma de suas instalações 3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.? 3 Não. 3 * Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros m a partir dos limites do imóvel. 55

56 3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como: Informação Existe não acessível Ocorrências no entorno do imóvel Indústrias? Quais? Diversas. Imóvel em Distrito Industrial. Mineradora? Quais? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Outros. Descrever: Fontes de Informação: Vistoria no local. Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não. 56

57 4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins: Passado Presente Ocorrências no entorno do imóvel Indústrias? Quais? Diversas. Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever: Outros. Descrever: Fontes de Informação: Vistoria no local. Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não. 5. Informar quais fontes de consulta e documentos foram utilizados como base para a elaboração deste levantamento: Vistoria no local, entrevista com cliente e cadastro FEAM. 57

58 6. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 6.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 5, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados. 6.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco. 6.3 Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais. 7. RESUMO 7.1 Indícios de Contaminação no Imóvel: Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: 7.2 Indícios de Contaminação na Vizinhança: Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: Belo Horizonte, 14 de outubro de AVALIPERLTDA Valéria G. Vasconcelos /

59 BELO HORIZONTE/ /MG ANEXO N - I Fotoo Aérea e/ou imagem dee satélite do imóvel (presente e passado) 59

60 ANEXO O ART 60