EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 4ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES. PROCESSO N.º: 0015101-04.1999.8.26.0361 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NELSON LUIZ GASPARIN, Perito Judicial, Arquiteto & Urbanista, nomeado nos autos em epígrafe, sendo REQUERENTE: IPIRANGA PRODUTOS DE PETRÓLEO S/A. e como REQUERIDO: POSTO SENADOR LTDA., venho respeitosamente perante Vossa Excelência, após proceder às diligências e estudos necessários para fiel desempenho da nomeação feita, apresentar seu laudo conforme abaixo se declara. Laudo Pericial 1
ATENDIMENTO AO ARTIGO 474 - VISTORIA. No dia 18 de maio de 2017, foram iniciados os trabalhos, procedendo a vistoria no imóvel localizado à Rua Aristophanes Cataldo Éboli, nº 276, Vila Oliveira, estando presente no local a Srª Toshico Sato, sendo procedido as apresentações de costume, foi permitido o ingresso deste perito e assim a vistoria se realizou na mais perfeita ordem. METODOLOGIA. Para avaliação será adotado o método comparativo de ofertas de mercado, aplicando fatores como: testada, profundidade, área, zoneamento, topografia, etc., seguindo assim o Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos, em conformidade a NBR 14653-2. 2
INFORMAÇÕES SOBRE O AVALIANDO. LOCALIZAÇÃO O imóvel objeto desta avaliação, está localizado à Rua Aristophanes Cataldo Éboli, nº 276, Vila Oliveira, perímetro urbano Município e Comarca de Mogi das Cruzes S.P. Av. São Paulo Rua Aristeu Ribeiro de Resende Rua Aristophanes Cataldo Éboli Foto Google Earth. 3
ZONEAMENTO 4
CARACTERÍSTICAS DO AVALIANDO REGISTRO DE IMÓVEIS. Matrícula nº 18.443 do 1º ORI. Rua Aristophanes Cataldo Éboli, nº 276 PROPRIETÁRIA: Mitsuyoshi Ato e sua mulher Michiko Nagao Sato e Nobuyuki Sato e sua mulher Toshiko Sato. Parte dos lotes: 17, 18, 19 e 20 da Quadra E Testada: 6,50 metros. Profundidade: 40,00 metros. Área: 260,00 metros quadrados. MELHORAMENTOS PÚBLICOS O local é servido dos seguintes melhoramentos públicos e utilidades: Via Pavimentada; Transporte coletivo; (próximo) Energia elétrica; Esgotamento sanitário; Escola - próxima; (próximo) Comércio em geral; (próximo) Telefonia; Supermercados; (próximo) Shopping. (próximo) 5
PREFEITURA MUNICIPAL DE MOGI DAS CRUZES. INFORMAÇÕES CADASTRAIS 6
AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO TERRENO. Este trabalho tem por objetivo trazer aos autos de forma detalhada todos os cálculos necessários para obtenção do valor justo ao terreno e suas benfeitorias. Imóvel, ou seja, 260,00 metros quadrados. Para esta avaliação, utilizaremos a área descrita na Matrícula do CONSIDERAÇÕES INICIAIS: 1º.- Os expoentes das fórmulas de influência por profundidade e frente, os próprios limites dessa influências, bem como aqueles decorrentes de frentes múltiplas e / ou esquina, poderão ser estabelecidos para cada região ou local, com base em análise experimental estatística e referendados pelo IBAPE/SP, entidade autora destas normas, levando em conta as vocações de uso e os dispositivos legais. Aliás, a NBR 14653 1 2001 parte 2 estabelece que os institutos regionais deverão estabelecer fórmulas para homogeneização dos fatores devidamente verificadas ou o engenheiro avaliador poderá apresentar formulário de sua autoria, desde que devidamente justificadas, fundamentadas e condizentes com a realidade. 2º.- Os lotes de grandes dimensões, os de pequenas dimensões de difícil aproveitamento e os de formas inusitadas devem ser avaliados observando essas características e estudando a possibilidade de desmembramento ou remembramento, bem como o seu melhor e mais eficiente aproveitamento. 3º.- Nos bairros ou locais onde o mercado não indique haver vantagens em agrupar lotes, ainda que estes sejam contíguos, a avaliação deve ser feita considerando-os isoladamente, um a um. 4º.- Nos lotes em bairros de residência de padrão modesto ocupados por construções que os aproveitem adequadamente, devem ser desconsideradas eventuais desvalorizações de testada, bem como de profundidade, no caso de estas serem as inferiores às de referencia e mínima, respectivamente. 7
METODOLOGIA APLICADA. A sistemática para avaliação da área avalianda, é a apresentada no Manual - Avaliação de Terrenos Urbanos, Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, de autoria do Engenheiro Civil José FiKer. ZONA PREDOMINANTE DE USO: Grupo I, 2ª Zona. Grupo I: Zonas de uso residencial horizontal. 2ª Zona: Residencial horizontal Médio. FATORES DE AJUSTES Frente de referencia: (Fr) 10,00m. Prof. Mínima: (Pmi) 25,00m. Prof. Máxima: (Pma) 40,00m. Expoente do fator Frente: (f) 0,20. Expoente do Fator Profundidade: (p) 0,50. Área referencia por lote: (m²) 250. Intervalo característico de áreas: (m²) 200-500 Coeficiente de aproveitamento: (Ca) Não se aplica 8
CALCULO DO VALOR DO METRO QUADRADO CÁLCULO DOS ELEMENTOS R$ TOTAL ELEMENTO 01 R$ 540,79 ELEMENTO 02 R$ 845,02 ELEMENTO 03 R$ 750,51 ELEMENTO 04 R$ 869,74 ELEMENTO 05 R$ 334,60 ELEMENTO 06 R$ 670,53 ELEMENTO 07 R$ 999,29 R$ 5.010,48 R$ 5.010,48 MÉDIA OBTIDA R$ 715,78 SANEANDO - INTERVALO DE ACEITAÇÃO VALOR DA MÉDIA OBTIDA COEFICIENTE VALOR R$ 715,78 1,3 R$ 930,52 R$ 715,78 0,7 R$ 501,05 Todos os elemento estão dentro do intervalo de aceitação. CÁLCULO DOS ELEMENTOS R$ TOTAL ELEMENTO 01 R$ 540,79 ELEMENTO 02 R$ 845,02 ELEMENTO 03 R$ 750,51 ELEMENTO 04 R$ 869,74 ELEMENTO 06 R$ 670,53 R$ 3.676,59 R$ 3.676,59 MÉDIA OBTIDA R$ 735,32 VALOR OBTIDO PARA O AVALIANDO APLICANDO O METRO QUADRADO OBTIDO ÁREA Percentual de terreno R$/M² TOTAL 260,00 0,50 735,32 R$ 95.591,60 VALOR DO TERRENO. R$ 95.591,60 (Noventa e cinco mil quinhentos e noventa e um reais e sessenta centavos). 9
HOMOGEINIZAÇÃO DOS ELEMENTOS. 10
IDENTIFICANDO OS ELEMENTOS: Elemento 01. Elemento 02 Elemento 03 Elemento 04 11
Elemento 05 Elemento 06 Elemento 07 12
INDICES PARA AVALIAÇÃO BENFEITORIAS. Considerações iniciais: a) A metodologia aplicada para avaliação dos bens relacionados segue o critério de ofertas de mercado, e critérios utilizados nas pericias de avaliações. PARA 2017. CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB AGOSTO 2016 Custo unitário básico no Estado de São Paulo, padrão R8N, Abril de 2017. R$/ M2 Participação (%) Mão-de-obra (c/enc/ sociais *) 793,74 61,27 Materiais de Construção 460,87 35,57 Desp. Administrativas 40,95 3,16 Total 1.295,56 100,00 (*) Encargos Sociais : 175,96 % 13
BENFEITORIA. RESIDENCIA UNIFAMILIAR. ÁREA = 138,25 m² Residência térrea Piso Forro Esquadrias Porta Pintura Elétrica Hidráulica Sala TV Paviflex Laje Metálica Madeira Razoável Embutida Circulação Cerámicos Laje Razoável Embutida Copa / Cozinha Granilite Laje Metálica Madeira Az. teto Embutida Básica Dormitório (2) Cerámicos Laje Madeira Madeira Razoável Embutida Suite Cerámicos Laje Madeira Madeira Razoável Embutida BWC (2) Granilite Laje Metálica Madeira Az. teto Embutida Básica Lavanderia Cerâmico T. Ap Az. barra Embutida Básica Garagem (abrigo) Granilite Laje Ferro Razoável Embutida Observações: Cobertura em telhas de barro e fibro cimento, sobre estrutura de madeira, não sendo observadas trincas ou rachaduras que comprometesse sua estabilidade. MÉTODO DE AVALIAÇÃO = CUSTO DE REPRODUÇÃO Requer avaliadores com alguma experiência na identificação dos padrões construtivos. Para sua aplicação, inicialmente, devem ser determinados os custos unitários por metro quadrado dos vários tipos e padrões de construções, obtidos dividindo-se custo total de uma obra com estruturas e acabamentos similares e recentemente construída pela sua área total construída. Tais preços unitários, básicos, são obtidos ou por pesquisa do próprio avaliador ou são fornecidos por estudos publicados em revistas técnicas. CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS DE EDIFICAÇÕES SINDUSCON Atendendo ao dispositivo legal, os sindicatos estaduais publicam mensalmente os Custos Unitários Básicos (CUB). Considerando que no cálculo destes custos unitários é obedecida a NBR 12.721 (que substitui a NB 40), é imprescindível o conhecimento dos projetos padrões e suas 14
respectivas especificações do SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção) dos quais se originam os orçamentos dos vários tipos de obras. No caso, a edificação existente se aproxima ao padrão RESIDENCIAL PADRÃO ECONÔMICO. Construídas sem preocupação com projeto arquitetônico, satisfazendo distribuição interna básica, compostas geralmente de dois ou mais cômodos, cozinha e banheiro. Na maioria das vezes são térreas, erigidas em estrutura simples e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, total ou parcialmente revestida. Cobertura em laje pré moldada impermeabilizada por processo simples ou telhas de cimento rústico ou revestidas de caco cerâmico ou similar. Fachadas normalmente com emboço ou reboco, podendo ter pintura comum. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos básicos e pelo emprego de acabamentos de qualidade inferior, restritos a alguns cômodos, tais como: Pisos: Paredes: teto nas áreas molhadas. Forros: madeira comum. Inst. Hidráulicas: metais de modelo simples. Inst. Elétricas: cimentado, cerâmica ou caco cerâmico. pintura simples sobre emboço ou reboco; eventualmente azulejo até o sem revestimento ou pintura sobre emboço ou reboco sobre a própria laje; ou mínimas, geralmente embutidas; aparelhos sanitários de louça comum e sumárias, em geral embutidas e com número mínimo de pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns. Esquadrias: madeira, alumínio e / ou ferro comum. APLICANDO O PADRÃO NA TABELA PORTARIA CAJUFA 03-2007 ENQUADRAMENTO INTERVALO DE VALORES Mínimo Médio Máximo Mínimo 0,781 0,914 1,046 15
Custo unitário básico no Estado de São Paulo, padrão R8N, Abril de 2017. R$/ M2 Participação (%) Mão-de-obra (c/enc/ sociais *) 793,74 61,27 Materiais de Construção 460,87 35,57 Desp. Administrativas 40,95 3,16 Total 1.295,56 100,00 (*) Encargos Sociais : 175,96 % APLICANDO COEFICIENTE NO INDICE DA CONSTRUÇÃO CIVIL (CUB) Coefi ci ente R8 R$/m² RESIDENCIA ECONÔMICA 0,781 1.295,56 R$ 1.011,83 VALOR DA BENFEITORIA. CALCULANDO VALOR DA BENFEITORIA S Vu Vb 138,25 1.011,83 R$ 139.885,50 S Vu ÁREA DA BENFEITORIA VALOR UNITÁRIO PADRÃO DEPRECIAÇÃO. Conceito: É a perda de valor sofrida por um bem. CÁLCULO PELO MÉTODO ROSS-HEIDECKE. O critério a seguir especificado é uma adequação do método Ross- Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. 16
O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO F oc. Para levar em conta a depreciação. Foc = R + K * (1 R) onde: R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na Tabela 1. K = coeficiente Ross-Heidecke, encontrado na Tabela 2 Tabela 1, para obter R. CLASSE TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL VIDA RESIDUAL ir - ANOS "R" - (%) Residencial Casa Econômico 70 20 Idade em percentual de vida: PERCENTUAL DE VIDA Ir Vida previsível % 42 70 0,6 60,00 Estado de Conservação: Quadro 1 ESTADO DA REFERENCIA DEPRECIAÇÃO CARACTERÍSTICAS EDIFICAÇÃO e Necessitando de reparos simples 18,1 Edificação cujo o estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, apos reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação estrutural. Eventualmetne, revisão no sistema hidráulico e elétrico. 17
Aplicando a Tabela 2 : Com os valores tabulados para o coeficiente K, é: IDADE REFERENCIA ESTADO DE CONSEVAÇÃO "K" 42 e 0,575 FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO R K (1-R) Foc 0,20 0,575 0,8 0,66 CÁLCULO DO AVALIANDO APLICANDO A DEPRECIAÇÃO APLICANDO A DEPRECIAÇÃO VALOR APURADO DEPRECIAÇÃO TOTAL R$ 139.885,50 0,66 R$ 92.324,43 VALOR OBTIDO PARA O AVALIANDO VALOR BENFEITORIA. R$ 92.324,43 (50%) Equivale à: R$ 46.162,21 (Quarenta e seis mil cento e sessenta e dois reais e vinte e um centavos). 18
ARQUIVO FOTOGRÁFICO Vista frontal do avaliando. Vista parcial da sala. Vista parcial da copa cozinha. 19
Vista parcial de quem da circulação olha para cozinha e sala. Vista parcial dormitório. Vista parcial suite. Vista parcial BWC. 20
CONCLUSÃO Após conclusão dos estudos necessários, e pesquisas, concluise que o imóvel avaliando, Residência Unifamiliar, sendo edificada a quarenta e dois anos, não apresentado, rachaduras ou trincas que comprometam sua estabilidade, pelos cálculos demonstrados no corpo deste laudo, temos para o avaliando o valor de: VALOR DO AVALIANDO Terreno: R$ 95.591,60 (50%) Benfeitoria: R$ 46.162,21 (50%) R$ 141.753,81 (Cento e quarenta e um mil setecentos e cinquenta e três reais e oitenta e um centavos). 21
ENCERRAMENTO. O presente Laudo Pericial de avaliação é composto de 22 (vinte e duas) folhas, estando estas devidamente numeradas, rubricadas e assinadas somente no anverso, por este Perito. Mogi das Cruzes, 28 de maio de 2.017. NELSON LUIZ GASPARIN. PERITO JUDICIAL. 22