PROCESSO N.º: MUNITÓRIA - DUPLICATA.

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1 fls. 273 EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 4ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES. PROCESSO N.º: MUNITÓRIA - DUPLICATA. NELSON LUIZ GASPARIN, Perito Judicial, Arquiteto & Urbanista, nomeado nos autos em epígrafe, sendo REQUERENTE: CALÇADA VICENZA LTDA. e como REQUERIDO: ANDREA LUCIANE VIEIRA CABRAL, venho respeitosamente perante Vossa Excelência, tendo procedido às diligências e estudos necessários, apresentar a conclusão dos trabalhos, conforme declaro. Laudo Pericial 1 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:45, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C05E.

2 fls. 274 QUADRO RESUMO Folhas 01: Folhas 02: Folhas 03: Folhas 04: Folhas 05 à 10: Folhas 11: Folhas 12 à 17: Folhas 18: Folhas 19: Folhas 20: Apresentação. Índice e resumo da avaliação. Vistoria/ Metodologia. Considerações iniciais. Informações sobre avaliando. Indicadores Econômicos. Avaliação benfeitoria. Arquivo fotográfico. Resumo e considerações finais. Encerramento. RESUMO DA AVALIAÇÃO VALOR DO AVALIANDO R$ ,64 (Duzentos e noventa e cinco mil quinhentos e noventa e dois reais e sessenta e quatro centavos). 2 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:45, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C05E.

3 fls. 275 VISTORIA. ATENDIMENTO AO ARTIGO VISTORIA. No dia 04 de abril de 2017, conforme previamente agendado, este perito compareceu no endereço do avaliando, às 10:00 horas, sito à Rua dos Aposentados, nº 53, onde aguardou o comparecimento dos interessados até às 10:15. Como não compareceram, este perito acompanhado pelo zelador Sr. Maurílio, procedeu a vistoria somente nas dependências do Condomínio, e estando a unidade objeto de avaliação fechada, procedeu sua avaliação pelo conhecimento de outras unidades já vistoriadas. METODOLOGIA. Para avaliação será adotado o método comparativo de ofertas de mercado, aplicando fatores como: testada, profundidade, área, zoneamento, topografia, etc., seguindo assim o Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos, em conformidade a NBR Vista do Condomínio. Residencial Ellegance Edifício Esmeralda. 3 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:45, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C05E.

4 fls. 276 CONSIDERAÇÕES INICIAIS. O imóvel avaliando é constituído de um prédio de apartamentos residenciais, tendo seu PADRÃO definido como apartamentos padrão médio, estando devidamente descrito no corpo deste laudo. Para avaliação será adotado o método comparativo direto de ofertas de mercado, seguindo assim o Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos, em conformidade a NBR Através de pesquisa na região, foram levantados elementos que servirão de comparativos na confecção do laudo, onde as informações dos mesmos foram obtidas através de dados oferecidos pela Prefeitura Municipal de Mogi das Cruzes. Cadastro Municipal, S. 06; Q. 011; U. 061; S.U. 085; DG. 0. Apartamento 53. Sendo: Proprietário: Andrea Luciane Vieira Cabral e outra. Residencial Ellegance Edifício Esmeralda, constata-se que está em boas condições de uso, verificando obras de manutenção e conservação. 4 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:45, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C06D.

5 fls. 277 INFORMAÇÕES SOBRE O AVALIANDO. LOCALIZAÇÃO O Edifício Esmeralda do Residencial Ellegance, está localizado à Rua dos Aposentados, nº 53, unidade 53, no 5º andar, perímetro urbano do município e Comarca de Mogi das Cruzes / São Paulo. Av. Japão S. 06; Q. 011; U. 061; S. 085; DG. 0 Rua dos Aposentados Av. Gaspar Conqueiro Av. Tenente José Adolfo de Moura Salles 5 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:45, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C06D.

6 fls. 278 ZONEAMENTO Zona Residencial 4 - ZR-4. 6 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:46, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C07B.

7 fls. 279 CONSULTA PRÉVIA DE ZONEAMENTO. 7 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:46, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C07B.

8 fls. 280 DADOS CADASTRAIS PREFEITURA MUNICIPAL. Possui débitos. 8 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:47, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C086.

9 fls. 281 REGISTRO DE IMÓVEIS. 1º Oficial de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes. MARÍCULA nº Proprietário: Andrea Luciane Vieira Cabral. MELHORAMENTOS PÚBLICOS. O local é servido dos seguintes melhoramentos públicos e utilidades: Iluminação Pública; Água encanada; Escola; Comércios; Transporte coletivo; (próximo) Via pavimentada; Telefone; 9 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:47, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C086.

10 fls. 282 CONSIDERAÇÕES DA NORMA DE AVALIAÇÃO: 1º.- Os expoentes das fórmulas de influência por profundidade e frente, os próprios limites dessa influências, bem como aqueles decorrentes de frentes múltiplas e / ou esquina, poderão ser estabelecidos para cada região ou local, com base em análise experimental estatística e referendados pelo IBAPE/SP, entidade autora destas normas, levando em conta as vocações de uso e os dispositivos legais. Aliás, a NBR parte 2 estabelece que os institutos regionais deverão estabelecer fórmulas para homogeneização dos fatores devidamente verificadas ou o engenheiro avaliador poderá apresentar formulário de sua autoria, desde que devidamente justificadas, fundamentadas e condizentes com a realidade. 2º.- Os lotes de grandes dimensões, os de pequenas dimensões de difícil aproveitamento e os de formas inusitadas devem ser avaliados observando essas características e estudando a possibilidade de desmembramento ou remembramento, bem como o seu melhor e mais eficiente aproveitamento. 3º.- Nos bairros ou locais onde o mercado não indique haver vantagens em agrupar lotes, ainda que estes sejam contíguos, a avaliação deve ser feita considerando-os isoladamente, um a um. 4º.- Nos lotes em bairros de residência de padrão modesto ocupados por construções que os aproveitem adequadamente, devem ser desconsideradas eventuais desvalorizações de testada, bem como de profundidade, no caso de estas serem as inferiores às de referencia e mínima, respectivamente. 10 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:47, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C086.

11 fls. 283 AVALIAÇÃO UNIDADE AUTÔNOMA. Unidade 53. 5º Andar. Área total = 123, metros quadrados. Área privativa = 65,49 metros quadrados. Área comum = 57, metros quadrados. Direito de uso de 01 (uma) vaga de garagem.. Fração de terreno = 0, , correspondente à 25,42 m² ANO: 2010 INDICADOR ECONÔMICO PARA CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB MARÇO 2017 Custo unitário básico no Estado de São Paulo, padrão R8N, março de R$/ M2 Participação (%) Mão-de-obra ( c/enc/ sociais * ) 793,74 61,19 Materiais de Construção 462,46 35,65 Desp. Administrativas 40,95 3,16 Total 1.297,15 100,00 (*) Encargos Sociais: 175,96 % 11 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:48, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C093.

12 fls. 284 APARTAMENTOS PADRÃO MÉDIO. ÁREA TOTAL = 123,104 m² ÁREA PRIVATIVA = 65,49 m² ÁREA COMUM = 57, m² Áreas conforme Matrícula. A unidade se apresenta em bom estado de conservação, não foram verificadas anomalias que comprometam sua qualidade ou estabilidade. Conforme consta no Cadastro Imobiliário temos o ANO DA CONSTRUÇÃO Observações: Em sua área comum: sala de ginástica, salão de festas, churrasqueira, piscina, recreação, play ground e quadra esportiva. Condomínio aproximadamente R$ 400,00 (quatrocentos reais) Possui portaria 24 horas. MÉTODO DE AVALIAÇÃO = CUSTO DE REPRODUÇÃO Requer avaliadores com alguma experiência na identificação dos padrões construtivos. Para sua aplicação, inicialmente, devem ser determinados os custos unitários por metro quadrado dos vários tipos e padrões de construções, obtidos dividindo-se custo total de uma obra com estruturas e acabamentos similares e recentemente construída pela sua área total construída. Tais preços unitários, básicos, são obtidos ou por pesquisa do próprio avaliador ou são fornecidos por estudos publicados em revistas técnicas. 12 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:48, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C093.

13 fls. 285 CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS DE EDIFICAÇÕES SINDUSCON Atendendo ao dispositivo legal, os sindicatos estaduais publicam mensalmente os Custos Unitários Básicos (CUB). Considerando que no cálculo destes custos unitários é obedecida a NBR (que substitui a NB 40), é imprescindível o conhecimento dos projetos padrões e suas respectivas especificações do SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção) dos quais se originam os orçamentos dos vários tipos de obras. No caso, a edificação existente se aproxima ao padrão APARTAMENTO PADRÃO MÉDIO. Edificação com quatro ou mais pavimentos, apresentando alguma preocupação com a forma e a funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevador padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas comuns apresentam acabamentos e padrão médio e podem conter salão de festas, eventualmente, quadras de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturização, ou com aplicação de pastilhas, cerâmica, ou equivalentes. Unidades contendo salas dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo um dele ter banheiro privativo) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também, dependências para empregada. Caracterizam-se pela utilização materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas área privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos: taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito. Paredes: pintura látex, sobre corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial. Inst. Hidráulicas: completas atendendo disposição básica, com peças sanitários e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos de água fria, podendo dispor de aquecedor individual. Inst. Elétricas: completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão. Esquadrias: caixilhos de ferro ou de alumínio; venezianas de alumínio ou de PVC com dimensões padronizadas. 13 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:48, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C093.

14 fls. 286 NIVEA APARECIDA DE MATTOS De: Nelson Luiz Gasparin Arquiteto - Perito Judicial. <nlgasparin@hotmail.com> Enviado em: domingo, 9 de abril de :14 Para: MOGI DAS CRUZES - 4 OFICIO CIVEL Assunto: Processo Laudo pericial de avaliação Anexos: Avalila 06 Ed Esmeralda Laudo.pdf; Avalila 07 Ed Esmeralda Laudo.pdf; Avalila 08 Ed Esmeralda Laudo.pdf; Avalila 09 Ed Esmeralda Laudo.pdf; Avalila 10 Ed Esmeralda Laudo.pdf A/C. D. Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Mogi das Cruzes. Processo Monitória - Duplicata. Bom dia. Estando o trabalho concluído, faço a juntado do Laudo Pericial, 2ª parte 05 anexos do total de 10 ( dez ) anexos. Favor comunicar o recebimento. Nelson Luiz Gasparin Perito Judicial Arquiteto & Urbanista Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:49, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C0BF.

15 fls. 287 APLICANDO O PADRÃO NA TABELA PORTARIA CAJUFA ENQUADRAMENTO INTERVALO DE VALORES Mínimo Médio Máximo Médio 1,967 2,239 2,511 Custo unitário básico no Estado de São Paulo, padrão R8N, março de R$/ M2 Participação (%) Mão-de-obra ( c/enc/ sociais * ) 793,74 61,19 Materiais de Construção 462,46 35,65 Desp. Administrativas 40,95 3,16 Total 1.297,15 100,00 (*) Encargos Sociais: 175,96 % APLICANDO COEFICIENTE NO INDICE DA CONSTRUÇÃO CIVIL (CUB) Coeficiente R8 R$/m² 2, ,15 R$ 2.904,32 VALOR DA BENFEITORIA. CALCULANDO VALOR DA BENFEITORIA S Vu Vb 123, ,32 R$ ,79 S Vu Conceito: DEPRECIAÇÃO. ÁREA DA BENFEITORIA VALOR UNITÁRIO PADRÃO É a perda de valor sofrida por um bem. 14 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:50, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C0CB.

16 fls. 288 CÁLCULO PELO MÉTODO ROSS-HEIDECKE. O critério a seguir especificado é uma adequação do método Ross- Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO F oc. Para levar em conta a depreciação. Foc = R + K * (1 R) onde: R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na Tabela 1. K = coeficiente Ross-Heidecke, encontrado na Tabela 2 CLASSE TIPO Tabela 1, para obter R. PADRÃO VIDA REFERENCIAL VIDA RESIDUAL ir - ANOS "R" - (%) Residencial Apartamentos Médios Idade em percentual de vida: PERCENTUAL DE VIDA Ir Vida previsível % , ,67 15 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:51, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C0DF.

17 fls. 289 ESTADO DE CONSERVAÇÃO Quadro 1 ESTADO DA REFERENCIA DEPRECIAÇÃO CARACTERÍSTICAS EDIFICAÇÃO d Entre regular e necessitando reparos simples 18,1 Edificação semi nova ou com reformageral e substancial entre 2 e 5 anos. Cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema hidráulico e elétrico. Com os valores tabulados para o coeficiente K, é: IDADE REFERENCIA APLICANDO TABELA 2. ESTADO DE CONSEVAÇÃO 7 d 0,86 FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO R K (1-R) Foc 0,20 0,860 0,8 0,89 CÁLCULO DO AVALIANDO APLICANDO A DEPRECIAÇÃO APLICANDO A DEPRECIAÇÃO VALOR APURADO DEPRECIAÇÃO TOTAL R$ ,79 0,89 R$ ,39 "K" 16 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:51, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C0DF.

18 fls. 290 Valor apurado pela aplicação do custo da construção civil: VALOR DA UNIDADE COM FRAÇÃO DE TERRENO R$ ,39 (Trezentos e dezoito mil cento e noventa e quatro reais e trinta e nove centavos). MÉDIA ENTRE O VALOR CALCULADO COM AS OFERTAS DE MERCADO. VALOR OBTIDO PARA O AVALIANDO VALOR DO AVALIANDO R$ ,64 (Duzentos e noventa e cinco mil quinhentos e noventa e dois reais e sessenta e quatro centavos). 17 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:51, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C0F5.

19 fls. 291 ARQUIVO FOTOGRÁFICO DO AVALIANDO. Vista do Residencial Ellegance, visto da Av. Japão. Área de recreação.. Vista acesso a unidade. Vista área churrasqueira, WCs, Salão de festas. Seta indicativa da garagem da unidade (1). 18 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:52, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C110.

20 fls. 292 RESUMO DA AVALIAÇÃO VALOR OBTIDO PARA O AVALIANDO VALOR DO AVALIANDO R$ ,64 (Duzentos e noventa e cinco mil quinhentos e noventa e dois reais e sessenta e quatro centavos). CONSIDERAÇÕES DO TRABALHO 1).- A presente avaliação considerou dados contidos no Registro Imobiliário e no Cadastro Imobiliário; 2).- O avaliando está localizado em área mista, onde verifica-se comércios e residências; 3).- Para captação dos elementos, utilizou-se informações fornecidas por imobiliárias idôneas da região; 19 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:52, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C127.

21 fls. 293 ENCERRAMENTO. O presente Laudo Pericial de avaliação é composto de 20 (vinte) folhas, estando estas devidamente numeradas, rubricadas e assinadas somente no anverso, por este Perito. Mogi das Cruzes, 10 de abril de NELSON LUIZ GASPARIN. PERITO JUDICIAL. 20 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:52, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C127.

22 fls. 295 EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 4ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES. PROCESSO N.º: MUNITÓRIA - DUPLICATA. NELSON LUIZ GASPARIN, Perito Judicial, Arquiteto & Urbanista, nomeado nos autos em epígrafe, sendo REQUERENTE: CALÇADA VICENZA LTDA. e como REQUERIDO: ANDREA LUCIANE VIEIRA CABRAL, processo em referência que tramita pôr esse D. Juízo e Cartório, respeitosamente REQUER que seja determinado a expedição da guia de levantamento judicial, estando o Laudo de Avaliação concluído e protocolado. Termos em que, P. e E. Deferimento Mogi das Cruzes, 10 de abril de NELSON LUIZ GASPARIN. PERITO JUDICIAL nlgasparin@hotmail.com 1 Este documento foi protocolado em 10/04/2017 às 13:54, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código B9C14B.