EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3. a VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES SP.

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1 fls. 148 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3. a VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES SP. Processo n.º Ação: Cumprimento de Sentença Requerente: Neyde Machado Torquato Requerido: Mary Cristina de Oliveira Nelson Bettoi Batalha Neto, Arquiteto e Urbanista, registrado no Conselho de Arquitetura e Urbanismo, Perito Judicial, nomeado e compromissado na presente ação, que tramita perante esse Juízo e Cartório, após efetuar vistorias, diligencias, estudos, pesquisas e demais serviços complementares, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, apresentar os resultados de seus trabalhos consubstanciados no seguinte LAUDO. Nestes termos P. deferimento Mogi das Cruzes, 25 de abril de 2016 Nelson Bettoi Batalha Neto Arquiteto CAU-SP n.º A Perito Judicial 1

2 F O R O D A C O M A R C A D E M O G I D A S C R U Z E S 3. ª V A R A C I V I L fls. 149 P R O C E S S O N. º A Ç Ã O : C U M P R I M E N T O D E S E N T E N Ç A R E Q U E R E N T E : N E Y D E M A C H A D O T O R Q U A T O R E Q U E R I D O : M A R Y C R I S T I N A D E O L I V E I R A LAUDO DE AVALIAÇÃO Nelson Bettoi Batalha Neto Arquiteto CAU-SP n.º A Perito Judicial 2

3 fls. 150 SUMARIO ITEM DESCRIÇÃO PAG. 1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES DESCRIÇÃO DO IMÓVEL CONFORME REGISTRO DO 1.º CRI VISTORIA CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL CONFORME VISTORIA AVALIAÇÕES AVALIAÇÃO DO TERRENO VALOR DO TERRENO MÉTODO AVALIATÓRIO DAS BENFEITORIAS DADOS PARA A AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS VALOR TOTAL DO IMÓVEL CONCLUSÃO 15 ANEXOS FOTOS DE 01 A 08 18/21 CROQUI DO IMÓVEL 22 BOLETIM ECONÔMICO SINDUSCON-SP 24 PLANILHA DE CALCULO DO TERRENO 26 PLANILHA DE CALCULO DAS BENFEITORIAS 37 ENCERRAMENTO 38 3

4 fls CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Trata-se de uma Ação de Cumprimento de Sentença, movida por Neyde Machado Torquato, contra Mary Cristina de Oliveira, para cumprimento de sentença de processo de despejo por falta de pagamento de alugueres, vindo então penhorar o imóvel em questão. 2 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL CONFORME AUTO DE PENHORA Em fls. 73, consta o auto de penhora e depósito do imóvel descrito a seguir: UMA CASA, sob n.º 277, da Rua Bento Ramos de Queiroz, antiga Rua Um, Vila Industrial, perímetro urbano desta cidade, e seu respectivo terreno, sendo que este mede 6,25 metros de frente para a mencionada rua medindo 25,02 metros da frente aos fundos do lado direito de quem da rua olha, confrontando com a casa n" 287; do lado esquerdo mede da frente aos fundos 25,02 metros confrontando com a casa n" 273; e medindo nos fundos 6,28 metros confrontando com a Rua Aprígio de Oliveira, encerrando a área de 156,35 m-, sendo as casas confrontantes com frente para a Rua Bento Ramos de Queiroz e de propriedade da Companhia Siderurgia de Mogi das Cruzes -"COSIM", matricula n? do 1 Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes. 3 VISTORIA Aos 29 dias do mês de março do ano de 2016, procedemos a vistoria no interior do imóvel, sito a Rua Bento Ramos de Queiroz, 277, Vila Industrial, Mogi das Cruzes-SP, distante aproximadamente a 2.000,00 m do centro da cidade. 3.1 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL CONFORME VISTORIA O imóvel avaliando possui o terreno com topografia plana, é servida de rede de água pluvial e rede de esgoto pública, rede elétrica e telefônica, contém benfeitorias sendo uma residência assobradada e uma edícula térrea com as seguintes características: 4

5 fls. 152 Uma residência assobradada com 163,53 m² de área construída e aproximadamente 11 anos de idade, padrão simples, com estado de conservação entre nova e regular, contendo três dormitórios sendo uma suíte; banheiro social; sala de estar; lavabo; copa; cozinha; área de serviço com churrasqueira; depósito e garagem coberta, e possui as seguintes características construtivas: O imóvel, é construído em alvenaria assentados com argamassa, revestida em reboco em duas demãos nas partes internas e externas, pintadas em tinta látex sob massa corrida, piso em revestimento e cerâmica nas partes molhadas, revestimento em cerâmica até o teto nas partes molhadas, portas internas e externa em madeira envernizadas, esquadrias em madeira envernizadas, sanitários e lavatórios em louças e box em vidro, torneiras em metais cromados simples, cobertura em telha de barro sobre tesouras de madeira e forro em laje pré-fabricado, garagem coberta em telha de fibrocimento tipo canaletão com portão de entrada de automóveis metálico e automatizado, a edícula térrea, é construído em alvenaria assentados com argamassa, revestida em reboco em duas demãos nas partes internas e externas, pintadas em tinta látex, piso em revestimento e cerâmica, porta em madeira envernizada, esquadria em madeira envernizada, cobertura em telha de barro sobre tesouras de madeira e sem forro. 4 - AVALIAÇÕES Adotaremos os critérios e regras da NBR parte 1 Avaliação de Bens e NBR parte 2 Avaliação de Imóveis Urbanos, bem como Normas de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo AVALIAÇÃO DO TERRENO A avaliação do terreno será elaborada pelo Método Comparativo Direto e homogeneizada na sua transposição. 5

6 fls. 153 Os valores das ofertas dos lotes pesquisados foram obtidos com informações em imobiliárias e publicações desta cidade, estando os elementos situados na mesma região geo-econômicos. Os elementos coligidos serão submetidos às seguintes operações: 1) O transporte dos valores pesquisado e transposto para o imóvel avaliando, será feito de acordo com a Planta Genérica de Valores da Prefeitura Municipal de Mogi das Cruzes, onde o valor venal para o lote avaliando, para o ano de 2016 é de R$ 104,44/m². 2) Haverá redução de 10% nas ofertas, dada a elasticidade dos negócios. 3) Conforme levantamento na região do imóvel avaliando, da coleta dos elementos, verificou-se predominar lotes com características extraída da tabela do Grupo I zonas de uso residencial horizontal, 1.ª zona residencial horizontal popular, com os seguintes fatores de ajuste e características e recomendações: Frente de referencia Fr = 5,00 m Profundidade mínima Pmi = 15,00 m Profundidade máxima Pma = 30,00 m Expoente de fator frente f = não se aplica Expoente de fator profundidade p = não se aplica Múltiplas frentes ou esquinas CE = não se aplica Coeficiente de área Ca = aplica-se o item Área referencia do lote = 125,00 m² Intervalo característico de áreas = 100,00 m² a 400,00 m² 4) De acordo com as recomendações de procedimentos do IBAPE na norma de avaliações de imóveis urbanos, seguem as fórmulas matemáticas para tais aplicações, considerando: 6

7 fls ) Na homogeneização (tratamento dos dados da pesquisa): ajustar os dados da pesquisa à situação paradigma: Vu = Vo x {1+ [(F1-1) + (F2-1) + (F3-1)...+ (Fn - 1)]} 6) Para aplicação destes conceitos, as fórmulas dos fatores de forma: - testada, profundidade e área - devem estar relacionadas com o tratamento da pesquisa de mercado, ou seja, a condição de levar os valores à situação paradigma. Para tanto, acrescentam-se os seguintes esclarecimentos na referida Norma: 7) Fator testada e profundidade 8) As influências de profundidade e testada podem ser calculadas pêlos seguintes fatores: 9) Profundidade: função exponencial da proporção entre a profundidade equivalente (Pé) e as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma). 10) Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp é igual a 1,00. 11) Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da metade da mesma (1/2 Pmi =< Pe =< Pmi), deverá ser empregada a seguinte fórmula: Cp = (Pmi/Pe) p 12) Nota: Esta formula substituí a indicada no item alínea da norma do IBAPE Cp = (Pe/Pmi) p 7

8 fls ) Para Pe inferior a ½ Pmi adota-se Cp = (2) p 14) Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma (Pma =< Pe =< 3Pma), a fórmula a ser empregada já contempla o fator que afeta o valor unitário somente na parte do terreno que exceda este limite: 1/Cp = (Pma/Pe) + {[1 - ( Pma/Pe)]. (Pma/Pe) p } 15) Para Pe superior a 3 Pma, adota-se na fórmula acima Pe = 3 Pma. 16) Testada: função exponencial da proporção entre a projetada (Fp) e a de referência (Fr), pela seguinte expressão: Cf = (Fr/Fp) f, dentro dos limites: Fr/2 =< Fp =< 2Fr 17) Se a testada do imóvel for menor que Fr/2 adota-se o coeficiente de testada correspondente à metade da frente de referência; se for maior que 2Fr, adota-se o coeficiente de testada correspondente à frente 2Fr. 18) As Tabelas 1 e 2 da Norma do IBAPE/SP resumem, para cada zona de avaliação, os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influência por profundidade e frente, bem como os ajustes decorrentes de áreas e frentes múltiplas e/ou de esquina. 19) Fator área 20) Em zona residencial horizontal popular (1. a zona) aplica-se somente o fator área, utilizado dentro dos limites de áreas previstos, sem aplicação dos fatores testada e profundidade, pela seguinte fórmula: 8

9 fls /Ca = (125/A) 0,20, onde A = área do comparativo 21) A influência da área em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada. 22) Fator frentes múltiplas 23) Igualmente, o fator de frentes múltiplas deve estar relacionado com o tratamento da pesquisa de mercado, ou seja, na condição de levar os valores estimados à situação paradigma (terreno em meio de quadra), devendo-se, portanto, empregar os coeficientes indicados nas Tabelas 1 e 2 na forma inversa. 24) Valor do terreno 25) Na avaliação (determinar o Valor do Terreno Avaliando): ajustar o valor médio obtido na situação paradigma para as condições do avaliando: Vt = Vu / {1 + [(F1-1) + (F2-1) + (F3-1)...+(Fn - 1)]} x At VALOR DO TERRENO Após pesquisas e homogeneização (ver planilha em anexo), para o terreno avaliando, obtivemos o valor unitário de R$ 749,48/m² (setecentos e quarenta e nove reais e quarenta e oito centavos por metro quadrado), e um total de R$ ,18 (cento e dezessete mil, cento e oitenta e um reais e dezoito centavos) MÉTODO AVALIATÓRIO DAS BENFEITORIAS Nas classificações e caracterizações das edificações, entre outros conceitos e critérios com o objetivo de nortear eventuais desvalorizações do valor da edificação, utilizaremos o estudo elaborado pela comissão de peritos conforme portaria n.º 01/99, do Meritíssimo Juiz de Direito 9

10 fls. 157 Coordenador do Centro de Apoio aos Juízes da Fazenda CAJUFA, publicado no Diário Oficial do Estado de São Paulo - Caderno 2 - em 17/05/2002. A comissão de Peritos com a determinação, entre outras, elaborou o presente estudo com o objetivo de balizar os laudos de avaliação de imóveis, à vista do flagrante desatualizarão do estudo até então vigente. Em 01/03/2007, o IBAPE-SP Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, atualizou os coeficientes adotados no trabalho elaborado pela CAJUFA, e converteu os coeficientes que antes era H82N para o atual R8N, devido à alteração da NBR Avaliação de Custos Unitários para Incorporação de Edifícios Procedimento. O custo unitário básico CUB por m² a ser utilizado nos cálculos das benfeitorias, será cedido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de São Paulo SINDUSCON-SP para agosto de 2016 que é igual a R-8 R$ 1.232,86/m². Mediante norma NBR Avaliação de Custos Unitários para Incorporação de Edifícios Procedimento, adotaremos os coeficientes médios onde teremos: DBI 10% = Fator 1,10 De acordo com a metodologia definida na NBR 12721/2006, aplica-se o modelo a seguir: Vc = [ CUB + OI/S ] x BDI x S x Foc Vc = Valor da construção; CUB = Custo Unitário Básico; OI = Orçamento de instalações; S = Área construída BDI = Beneficio e Despesas Indiretas Foc = Fator obsoletismo de conservação 10

11 fls. 158 Haverá depreciação pelo obsoletismo e pelo estado de conservação (Foc), utilizando o critério Ross/Heidecke, que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O fator Foc é determinado pela seguinte expressão: Foc = R + K x (1-R), onde: R coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal na tabela 1; K = coeficiente de Ross/Heideck na tabela 2; TABELA 1 CLASSE TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL VALOR RESIDUAL Ic (ANOS) R (%) BARRACO RUSTICO 5 0 SIMPLES 10 0 RUSTICO PROLETÁRIO ECONÔMICO CASA SIMPLES MÉDIO RESIDENCIAL SUPERIOR FINO LUXO ECONÔMICO SIMPLES APARTAMENTO MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO ECONÔMICO SIMPLES ESCRITÓRIO MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO COMERCIAL RUSTICO GALPÕES SIMPLES MÉDIO SUPERIOR RUSTICO COBERTURAS SIMPLES MÉDIO

12 fls. 159 TABELA 2 - com os valores tabulados para o coeficiente K, é: Idade em % ESTADO DE CONSERVAÇÃO da vida referencial a b c d e f g h 2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0, ,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0, ,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0, ,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0, ,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0, ,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0, ,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0, ,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0, ,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0, ,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0, ,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410, 0, ,851 0,848 0,830 0, ,569 0,403 0, ,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0, ,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0, ,805 0, ,740 0,659 0,538 0,382 0, ,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0, ,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0, ,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0, ,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0, , ,720 0, ,662 0,590 0,481 0,341 0, ,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0, ,683 0,681 0, ,560 0,456 0,324 0, ,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0, ,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0, ,625 0,623 0,609 0,57à 0,512 0,418 0,296 0, ,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0, ,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0, ,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0, ,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0, ,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0, ,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0, ,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0, ,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0, ,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0, ,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0, ,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0, ,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0, ,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0, , ,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0, ,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0, ,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0, ,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0, ,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0, ,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0, ,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0, ,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0, ,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0, ,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0, ,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007 12

13 fls. 160 QUADRO A. REF. ESTADO DA EDIFICAÇÃO: DEPRECIAÇÃO (%) a Nova 0,00 b Entre nova e regular 0,32 c Regular 2,52 d e f g h Entre regular e necessitando de reparos simples Necessitando de reparos simples Necessitando de reparos de simples a importantes Necessitando de reparos importantes Necessitando de reparos importantes a edificação sem valor 8,09 18,10 33,20 52,60 75,20 CARACTERÍSTICAS Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência. Edificação sem inova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna. Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura interna e externa. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado. Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado. i Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína. 13

14 fls. 161 Comissão de Peritos - LINHA 2 - DO METRÔ Prolongamento Vila Prudente Portaria CAJUFA n O3/2OO7 CLASSE GRUPO PADRÃO INTERVALO DE VALORES Mínimo Médio Máximo 1 - RESIDENCIAL BARRACO Padrão Rústico 0,070 0,105 0, Padrão Simples 0,153 0,181 0, CASA Padrão Rústico 0,419 0,488 0, Padrão Proletário 0,572 0,670 0, Padrão Economico 0,781 0,914 1, Padrão Simples 1,060 1,228 1, Padrão Médio 1,409 1,611 1, Padrão Superior 1,827 2,065 2, Padrão Fino 2,316 2,832 3, Padrão Luxo acima de 3, APARTAMENTO Padrão Economico 0,698 0,942 1, Padrão Sem elevador 1,200 1,472 1,744 Com elevador 1,465 1,709 1, Padrão Sem elevador 1,758 2,030 2,302 Com elevador 1,967 2,239 2, Padrão Sem elevador 2,316 2,588 2,860 Com elevador 2,525 2,797 3, Padrão Fino 3,083 3,564 4, Padrão Luxo acima de 4, COMERCIAL ESCRITÓRIO Padrão 0,698 0,907 1, Padrão Sem elevador 1,130 1,402 1,674 Com elevador 1,395 1,639 1, Padrão Sem elevador 1,688 1,925 2,162 Com elevador 1,897 2,134 2, Padrão Sem elevador 2,176 2,378 2,581 Com elevador 2,385 2,657 2, Padrão Fino 2,943 3,564 4, Padrão Luxo acima de 4, GALPÃO Padrão Econômico 0,279 0,419 0, Padrão Simples 0,572 0,844 1, Padrão Médio 1,130 1,541 1, Padrâo Superior acima de 1, ESPECIAL COBERTURA Padrão Simples 0,070 0,140 0, Padrão Médio 0,223 0,286 0, Padrão Superior 0,363 0,530 0,698 14

15 fls DADOS PARA A AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS Uma residência assobradada com 163,53 m² de área construída e aproximadamente 11 anos de idade, padrão simples, com estado de conservação entre nova e regular, contendo três dormitórios sendo uma suíte; banheiro social; sala de estar; lavabo; copa; cozinha; área de serviço com churrasqueira; depósito e garagem coberta, descrita no subitem 3.1 deste laudo. Quanto à descrição e caracterização da edificação conforme vistoria e estudos elaborados, o imóvel avaliando enquadra-se para a construção residência como CLASSE 1- RESIDÊNCIA, GRUPO PADRÃO SIMPLES, descrito conforme estudo elaborado pela comissão sendo: GRUPO CASA Padrão Simples Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas, inclusive de ambos os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico simples, geralmente compostas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha, podendo dispor de dependências externas para serviços e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, revestidas interna e externamente. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes, na principal. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples, tais como: Pisos: cerâmica comum, taco, forração de carpete. Paredes: pintura sobre emboço ou reboco; eventualmente azulejo até o teto nas áreas molhadas. 15

16 fls. 163 Forros: pintura sobre emboço ou reboco aplicados na própria laje; ou sobre madeira comum. Instalações hidráulicas: embutidas e restritas aos componentes essenciais, dotadas de peças sanitárias comuns e metais de modelo simples. Instalações elétricas: embutidas, com pontos de iluminação básicos, reduzido número de tomadas e utilizando componentes comuns. Esquadrias: madeira, ferro e/ou de alumínio de padrão popular. a 1,395 de R8N Valor Unitário: Médio = 1,228 de R8N Intervalo de variação = 1, AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS Conforme cálculo (ver planilha em anexo) avaliatório das benfeitorias, obtivemos o valor de R$ ,31 (duzentos e oitenta e cinco mil, seiscentos e dez reais e trinta e um centavos). 4.3 VALOR TOTAL DO IMÓVEL Valor do terreno R$ ,18 Valor das benfeitorias R$ ,31 Valor total geral r$ ,49 Valor Total Geral do Imóvel R$ ,00 (quatrocentos e dois mil e setecentos e noventa e um reais). 5 CONCLUSÃO Pelo exposto, conclui-se que o imóvel objeto da lide possui benfeitorias, e que após vistorias, estudos e pesquisas, obtivemos o valor apurado e homogeneizado para o imóvel num total de R$ ,00 (quatrocentos e dois mil e setecentos e noventa e um reais). 16

17 fls. 164 ANEXOS 17

18 fls. 165 FOTO 01 VISTA DA VARANDA DO DORMITÓRIO. FOTO 02 VISTA DO DORMITÓRIO SUÍTE. 18

19 fls. 166 FOTO 03 VISTA DO BANHEIRO SUÍTE. FOTO 04 VISTA DO DORMITÓRIO. 19

20 fls. 167 FOTO 05 VISTA DA COZINHA. FOTO 06 VISTA DA SALA. 20

21 fls. 168 FOTO 07 VISTA DA GARAGEM. FOTO 08 VISTA DA FACHADA. 21

22 fls. 169 CROQUI DO IMÓVEL 22

23 fls

24 fls. 171 BOLETIM ECONÔMICO SINDUSCON-SP 24

25 fls

26 fls. 173 PLANILHA DE CALCULO DO TERRENO 26

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37 fls. 184 PLANILHA DE CALCULO DAS BENFEITORIAS 37

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39 fls. 186 ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente trabalho que é composto por 38 folhas, impressas em computador, com informações somente no anverso, todas rubricadas, vindo a primeira e a última assinada por este perito que a subscreve. ANEXOS: - Fotográficos, constituídos por 8 fotografias digitalizadas - Croqui do imóvel - Boletim Econômico Sinduscon-SP - Planilha de avaliação do terreno e das benfeitorias O signatário coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Excelência para os esclarecimentos que fizerem necessários. Mogi das Cruzes, 25 de abril de 2016 Nelson Bettoi Batalha Neto Arquiteto CAU-SP n.º A Perito Judicial Graduado como Arquiteto, Urbanista e Pós Graduado em Gerenciamento de Impactos Ambientais pela Universidade Brás Cubas; Especializado em: Perícia e Anomalias em Edificações, Aspectos Periciais em Registros Públicos, Retificação de Registro Público Imobiliário, Avaliações de Imóveis Urbanos e Avaliações de Aluguéis pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo IBAPE- SP ; Especializado em Direito Imobiliário pela Faculdade Metropolitana Unidas FMU ; Especializado em Recuperação de Área Urbana Degradada pela Universidade de Mogi das Cruzes UMC ; Vice-Presidente da Associação dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos de Mogi das Cruzes; Perito Judicial nas Comarca de Mogi das Cruzes, Arujá, Suzano, Santana e Fórum Central João Mendes Junior na Capital. 39

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