LAUDO DE AVALIAÇÃO - Cliente Endereço Bairro 1 - Chave identificação do laudo: INDRA ou MONTREAL- nome empresa Operação Indra Empresa: AHM Solicitante: Banco Santander EDUARDO BACELO GODINHO 973.641.000-59 RUA ALMIRANTE BARROSO PARECER Modelo uso comparativo Município nº UF Complemento ISOLADO 485 BLOCO A - 303 CENTRO RIO GRANDE RS 9601-000 CPF CEP Fachada 4 - IMÓVEL Área (m²) Autônoma Apto. Box Tipo de Imóvel Apartamento tipo 4.560,00 Área privativa 50,84 Padrão Construtivo Baixo Terreno Conservação ruim F. Ideal (%) Testada (m) Formato 0,0084 45,00 regular Construção - Unidade Autônoma Área comum 5,3 Idade Aparente 0 Topografia plano Área total 56,07 área não averbada: Total 5 - AVALIAÇÃO Valor Adotado R$ 170.000,00 Empresa / CREA / Assinatura 56,07 6 - VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ 144.500,00 Uso exclusivo da Engenharia do Banco AHM Consultoria de Avaliações Ltda Ana Helena Martinez - CAU n. A18.674-0 Data Porto Alegre, 18/07/ LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. 1
6 - COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE CÔMODO QTDE Sala de Estar Sala de Jantar Sala de TV Escritório Lavabo Suite Banheiro Suite Dormitório Banheiro Social Cozinha Área de Serviço Despensa Dorm. Empregada WC Empregada Churrasqueira Terraço Sacada Canil Sauna Garagem Coberta Garagem Descobert Uso da unidade avalianda: Fechamento das paredes ESQUADRIAS SUB-SOLO TÉRREO ANDAR TIPO COBERTURA Uso do Prédio Piscina Play Ground Churrasqueira x PAREDES PISOS TETO Posição (andar): Nº pvtos unid auton Características do Condomínio QTDE Descrição ESTRUTURA concreto FECHAMENTO Numero de aptos por andar alvenaria Nº DE ELEVADORES residencial Conserv Áreas Comuns regular Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X") ESQUADRIAS Salão de festas Sauna Depósito individual Gerador Guarita Vigilância Quadra Esportiva Apto. do zelador Lavanderia Descrição suscinta do imóvel VISTORIA EXTERNA DO IMÓVEL 7 - MICRO-REGIÃO Rede de água x Águas pluviais x Rede de gás Guias e sargetas x Rede de esgoto x Rede telefônica x Asfalto x Passeio x Rede elétrica x Iluminação pública x Paralelepípedo x Fossa x ocupação predominante padrão construtivo densidade demográfica tráfego no trecho residencial multifamiliar Médio Médio Normal Serviços Públicos e Comunitários: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando Coleta de Lixo x Centros de Ensino x Shopping Center Transporte Coletivo x Parque Clube Rede de Segurança Comércio Local Praia Lazer x Rede Bancária Rede de Saúde x 8 - PARTICULARIDADES (marcar com "X") risco ambiental favela vista permanente vista do mar histórico de alagamento rede alta tensão córrego feira livre parque
9 - MEMÓRIA DE CÁLCULO Áreas Compartimento Real Privativa. Equiv. privativa Real comum Equiv. comum Real Total Area p. calculo Apto. 50,84 5,3 56,07 50,84 - - - - Totais 56,07 50,84 As áreas cujos padrão sejam diferentes dos demais deverão ser utilizadas equiv. para o cálculo Avaliação apartamento R$ 3.377,56 x 50,84 m² = R$ 170.000,00 R$ x - m² Total = R$ R$ - 170.000,00 10 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa) Data da vistoria 15/07/16 NÃO 1 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 13 14 15 Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? O imóvel possui vaga de garagem? Se tem vagas, elas estão documentadas? O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? O imóvel possui características uni-familiares? O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? O imóvel apresenta condições de habitalidade? O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo: 3
ANEXO FOTOS - Cliente CPF EDUARDO BACELO GODINHO 973.641.000-59 Endereço nº Complemento RUA ALMIRANTE BARROSO 485 BLOCO A - 303 Bairro Município UF CEP CENTRO RIO GRANDE RS 9601-000 Logradouro Logradouro Entrada do Bloco Identificação Fachada Fachada de fundos
ANEXO XII - PESQUISAS E HOMOGENEIZAÇÃO - APARTAMENTOS (TORRE) Elemento Comparativo 1 Rua Revocata de Melo Fonte/ telefone: Graça Barros Imóveis 53 384000 Idade aparente : 15 anos Tipo: Simples Padrão de construção: Médio Conservação: regular c 55,00 Área Comum: Total unid.: dorm. Nºsuíte N.º vagas Preço de venda R$ 50.000,00 R$/m² construído 4.545,45 Status Oferta Elemento Comparativo Rua Alvaro Costa Fonte/ telefone: CAS Corretora e Adm de Imóveis 53 301170 Idade aparente : 15 anos Tipo: Simples Padrão de construção: Médio Conservação: regular c 50,00 Área Comum: Total unid.: dorm. Nºsuíte N.º vagas Preço de venda R$ 5.000,00 R$/m² construído 4.500,00 Status Oferta Elemento Comparativo 3 Rua Alvaro Costa Fonte/ telefone: Graça Barros Imóveis 53 384000 Idade aparente : 15 anos Tipo: Simples Padrão de construção: Médio Conservação: regular c 50,00 Área Comum: Total unid.: dorm. Nºsuíte N.º vagas Preço de venda R$ 10.000,00 R$/m² construído 4.00,00 Status Oferta Elemento Comparativo 4 Rua Almirante Barroso Fonte/ telefone: Imobiliária Moradia 53 30356500 Idade aparente : 0 anos Tipo: Simples Padrão de construção: Médio Conservação: Regular c 50,00 Área Comum: Total unid.: dorm. Nºsuíte N.º vagas Preço de venda R$ 00.000,00 R$/m² construído 4.000,00 Status Oferta Elemento Comparativo 5 Rua Almirante Barroso Bairro: Getulio Vargas Cidade: Rio Grande UF: RS Fonte/ telefone: Graça Barros Imóveis 53 384000 Idade aparente : 0 anos Tipo: Simples Padrão de construção: Médio Conservação: Regular c 51,00 Área Comum: Total unid.: dorm. Nºsuíte N.º vagas Preço de venda R$ 180.000,00 R$/m² construído 3.59,41 Status Oferta 3 de 4
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DOS APARTAMENTOS - COMPARATIVO DIRETO DE MERCADO Nº Endereço Área Privativa (m²) Vagas Dorm Suítes Preço Pedido (R$) Oferta Local. Área Fatores de Ajustes Ross Padrão Andar Vaga Heidecke Aval. RUA ALMIRANTE BARROSO 50,84 0 0 - - 1,00 1,00 1,00 0,61 1,00 1,00 1,00 - - Unitário (R$/m²) 1 Revocata de Melo 55,00 0 0 50.000,00 4.545,45 0,90 1,00 1,01 0,85 1,00 1,00 1,00 3.499,7 3.499,7 Alvaro Costa 50,00 0 0 5.000,00 4.500,00 0,90 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 3.43,5 3.43,5 3 Alvaro Costa 50,00 0 0 10.000,00 4.00,00 0,90 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 3.195,04 3.195,04 4 Almirante Barroso 50,00 0 0 00.000,00 4.000,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 3.59,51 3.59,51 5 Almirante Barroso 51,00 0 0 180.000,00 3.59,41 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 3.177,7 3.177,7 Pesos 1 Unitário seco médio 4.154,97 3.377,56 3.377,56 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 5 Tabela 4 - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR 14653-:004) Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 3.377,56 Item Descrição Resultado Pontos Limite Superior (R$/m²) (+30%) 4.390,83 Limite Inferior (R$/m²) (-30%).364,9 1 Caracterização do imóvel Completa quanto a todas as variáveis analisadas 3 Coleta de dados do mercado 3 Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados 4 Identificação dos dados de mercado 5 Extrapolação conforme B.5. 6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores As características foram conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo Foi atendida a quantidade mínima de dados de mercado para atingir grau II Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto Todas as características do imóvel avaliando estão dentro dos limites amostrais Os ajustes utilizados se encontram dentro do intervalo admissível para atingir grau II Total 1 3 3 Limite Superior (R$/m²) 3.503,89 0,0374 Limite Inferior (R$/m²) 3.51,3-0,0374 Intervalo de Confiabilidade 0,0748 14 SANEAMENTO Número de elementos saneados 5,00 Unit.Homg (R$/m²) Unitário Médio Saneado (R$/m²) 3377,56 Desvio Padrão 184,6330075 Coeficiente de Variação 5,466464008 t de Student 1,53 FORMAÇÃO DE VALOR Área equivalente (m²) 50,84 Tebala 5 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Unitário (R$/m²) 3377,56 Graus II I Valor de Mercado p/ Venda (R$) 170.000,00 Pontos Minimos 9 6 Itens obrigatórios 3, 5 e 6 no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU I FORMAÇÃO DE VALOR Área construída (m²) 50,84 Tabela 6 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Unitário (R$/m²) 3.343,8 Graus II I Valor de Mercado p/ Venda (R$) 170.000,00 Amplitude do intervalo de confiança de 80% em 30%-50% >50% Valor de Mercado p/ Vaga (R$) Valor de Mercado p/ Apto.(R$) 170.000,00 Intervalo de confiança 0,75% QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III ESPECIFICAÇÃO DO AVALIANDO Unit.Saneado (R$/m²) Apartamento Paradigma Área Útil Área Total Vagas Andar 50,84 0,00 0 Valor (R$) 170.000,00 4 de 4
DOCUMENTAÇÃO - Cliente EDUARDO BACELO GODINHO CPF 973.641.000-59 Endereço nº Complemento Bairro RUA ALMIRANTE BARROSO 485 BLOCO A - 303 Município UF CEP CENTRO RIO GRANDE RS 9601-000