Produção imobiliária OUC

Transcrição

1 reestruturação capitalista Das Operações Urbanas Consorciadas às Parcerias Público-Privadas: projetos urbanos e estratégias de financiamento Beatriz Rufino FAU/USP Produção imobiliária OUC financeirização O papel das cidades PPP s

2 Reestruturação Capitalista Financeirização de Produção Imobiliária Instrumentos Urbanos Ouc Ppp s

3 Reestruturação Capitalista

4 Reestruturação Capitalista Reestruturação Produtiva - Transição capitalista histórica (Harvey, 2008) Regime de acumulação Sistema de Regulamentação Política e Social Crise 1970 Fordismo Acumulação Flexível Kenesyanismo/ Estado de Bem-Estar Políticas Neoliberais Flexibilidade dos processos de trabalho, dos produtos e padrões de consumo. Associa-se a implementação de novas tecnologias/revolução informacional, enfraquecimento das relações de trabalho e re-organização industrial (terceirizações e deslocamentos/relocalizações)

5 Reestruturação Capitalista Mudanças estruturais Domínio do capital financeiro? Estagnação do setor produtivo crise de super-produção (BRENNER, 2008) Reconstituição de uma massa de capitais procurando valorizar-se de forma financeira, como capital de empréstimo, devido a dificuldade de se valorizar na esfera de produção. Fortes pressões das principais instituições financeiras, no sentido de desregulamentação do controle de fluxos financeiros (CHESNAIS, 2005); A partir deste contexto reforça-se a retórica da importância da redução do Estado, da privatização das empresas estatais, do controle dos gastos públicos e da abertura da economia, como condições fundamentais para o crescimento da economia e inserção na economia mundial.

6 Reestruturação Capitalista Circuito produtivo (1) Circuito Ambiente construído (2) Circuito Ciência Tecnologia (3) Processo de acumulação do Capital Processos de Urbanização (Harvey, 2008) Formas de regulação / Organização dos mercados de Capital Ambiente Construído Valor de Uso Bem Financeiro

7 O papel das Cidades Reestruturação Produtiva - crise urbana - surgimento de grandes áreas ociosas ou subutilizadas, particularmente nas cidades e setores urbanos, cujo crescimento havia se amparado na indústria. Cidades passam a seguir um receituário neoliberal visando atrair os excedentes de Capital Financeiro Competitividade Urbana - Cidade como mercadoria em potencial que conseguirá atrair tanto mais investimentos quanto souber aproveitar as possibilidades econômicas do espaço urbano Coalizão entre as elites fundiárias, o poder público e os empreendedores imobiliários Máquinas de Crescimento Projetos Urbanos/Parcerias como receita do Planejamento estratégico

8 O papel das Cidades Difusão das práticas de parcerias como instrumentos da transformação urbana Partem do pressuposto que o poder público não é capaz ou não podem arcar com todos o custo das transformações urbanas Mas tem algo a oferecer possibilidade de rentabilidade a partir de transformações do território As parcerias sustentam-se então na montagem do balanço dos benefícios e custos a serem partilhados deve ser calçado no profundo conhecimento do ambiente construído/ da produção imobiliária.

9 Financeirização de Produção Imobiliária

10 Financeirização de Produção Imobiliária Instrumentos de financeirização a partir dos anos 1990 Mercado Financeiro Imóveis Título mobiliário Abertura de Capital das Incorporadoras a partir de 2006 Mercado Financeiro Empresas Ações Empreendimentos Coorporativos Instituições financeiras Instrumentos: desintermediação bancária Fundos de Investimento Imobiliário (FII s) ; Créditos dos Recebíveis Imobiliários (CRI s); Lógica espacial Fragmentada/ Locais de grande valorização /OUC Empreendimentos residenciais Grandes Incorporadoras Estratégias Expansão Geográfica; Parcerias; fusões e aquisições de empresas Lógica Espacial Difusa, procura de grandes lotes, áreas periféricas

11 Financeirização de Produção Imobiliária Instrumentos de financeirização e a expansão de uma produção imobiliária fragmentada Fundo de Investimento Imobiliário Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11) Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower

12 Financeirização de Produção Imobiliária Os Instrumentos primeiros instrumentos de financeirização de financeirização e a expansão e de a uma expansão produção de uma imobiliária produção fragmentada imobiliária fragmentada Atuação concentrada - setor sudoeste da cidade de São Paulo se projeta a imagem da cidade global

13 Financeirização de Produção Imobiliária O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos

14 Financeirização de Produção Imobiliária O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos Não existe terreno ruim. Tem terreno caro e terreno juridicamente incomparável [sic]. Qualquer terreno você viabiliza um empreendimento, por mais popular que ele seja

15 Financeirização de Produção Imobiliária O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos

16 Financeirização de Produção Imobiliária O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos Condomínio-clube; condomínio parque; condomínio parque-clube Junção de condomínios no Bairro/ áreas menos valorizadas/ segmento econômico

17 Financeirização de Produção Imobiliária O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos SFH HABITACIONAL RESPONDE POR 93% DESSE VALOR 182,2 BILHõES

18 Financeirização de Produção Imobiliária

19 Financeirização de Produção Imobiliária Exacerbação da Valorização Imobiliária

20 Instrumentos Urbanos Ouc Ppp s

21 Operações Urbanas Consorciadas Pressupostos Caráter negociado e contratual de planos e projetos Distribuição dos custos e benefícios entre as partes A questão principal centra-se em torno das infraestruturas urbanas que dará suporte ao desenvolvimento urbano Essa negociação pode assumir formas variadas: a) A infraestrutura resultante gera uma fonte de receita específica que pode ser captada na forma de taxa de uso b) O desenvolvimento e venda da terra geram receitas para o projeto (o setor privado entra com o capital, o setor público entra com a terra) c) Financiamento, construção e doação de infraestrutura em troca de rendas associadas (p.ex. exploração de pedágio) em um período determinado, prévio a sua passagem ao poder público d) Contribuição de capital, em dinheiro ou em investimentos (p. ex construção de ruas, habitação popular) em troca de benefícios.

22 Operações Urbanas Consorciadas EXPERIÊNCIAS INTERNACIONAIS FRANÇA ZAC (Zônes d Aménagement Concerté - Zonas de Planejamento Pactuado) 1967 Instrumento Urbanístico Nacional Maior intervenção do Estado no controle da produção do espaço; Constituição de Empresa de Capital Misto - que adquiri as terras e faz melhorias de infraestrutura; Definição de diretrizes da forma urbana e do programa com garantia de grande percentual de Habitação Social;

23 Operações Urbanas Consorciadas EXPERIÊNCIAS INTERNACIONAIS Paris Seine Rive Gauche

24 Operações Urbanas Consorciadas EXPERIÊNCIAS INTERNACIONAIS INGLATERRA / London Docklands Transformação dos instrumentos com a ascenssão do Governo de Margareth Tacher Zonas de Empreendimento (EZs) áreas urbanas decadentes nas quais existem incentivos para a instalação de determinados tipos de empreendimento através da isenção de impostos e da não necessidade de alvará de construção; Corporações de Desenvolvimento Urbano companhias criadas para desapropriar áreas decadentes, destruir construções existentes, instalar infra-estrutura e vender as terras a privados. Em 1981 foi criada a LDDC London Docklands Development Corporation e no ano seguinte foi estipulada a EZ dentro dos seus limites

25 1985 Surge o Mecanismo das OUC s no Plano Diretor 1988 Operações Urbanas interligadas (lei /86 e lei /95) articulação com a Outorga Onerosa Caráter concentrador. Limitações aos interesses do capital (limitado a lotes). Necessidade de expansão da venda de exceções à lei do zoneamento 1990 A Operação Urbana Vale do Anhagabaú/ 1997 Operação Urbana Centro 1995 OUC Faria Lima 1995 OUC Água Branca Operações Urbanas Consorciadas Evolução das OUCs na cidade de São Paulo Operação Urbana Aguas Espraiadas Regulamentação pelo Estatuto da Cidade 2002 inserção de mais 09 OUC no PDE

26 Operações Urbanas Consorciadas Evolução das OUCs na cidade de São Paulo até 2001 CASTRO, 2006

27 Operações Urbanas Consorciadas Regulamentação no Estatuto das Cidades ESTATUTO DA CIDADE Seção X -Das operações urbanas consorciadas (Art. 32) Definição - Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. Constituição de 1988 já estabelecia que as Operações Urbanas tinham de ser baseadas no plano diretor, Medidas previstas I a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente; II a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente. III - a concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam tecnologias visando a redução de impactos ambientais, e que comprovem a utilização, nas construções e uso de edificações urbanas, de tecnologias que reduzam os impactos ambientais e economizem recursos naturais, especificadas as modalidades de design e de obras a serem contempladas.

28 Operações Urbanas Consorciadas Regulamentação no Estatuto das Cidades Conteúdos mínimos de um Plano de Operação Urbana Consorciada I definição da área a ser atingida; II programa básico de ocupação da área; III programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação; IV finalidades da operação; V estudo prévio de impacto de vizinhança; VI contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do 2 o do art. 32 desta Lei; VII forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil. VIII - natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietários, usuários permanentes e investidores privados,

29 Operações Urbanas Consorciadas Regulamentação no Estatuto das Cidades Aplicação dos recursos exclusivamente na própria operação urbana consorciada. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção (CEPACs), que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação. Os CEPACs serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação. Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada.

30 Operações Urbanas Consorciadas Financiamento das Operações Outorga Onerosa como forma de flexibilização do Planejamento Ordinário exceção

31 Operações Urbanas Consorciadas Evolução das OUCs na cidade de São Paulo após 2002 Operações Existentes: Centro; Faria Lima; Água Branca Águas Espraiadas Nove Operações Urbanas: Vila Leopoldina, Diagonal Norte, Norte-Carandiru/Vila Maria, Celso Garcia, Tiquatira, Rio Verde/Jacu Pêssego, Diagonal Sul, Santo Amaro Vila Sônia PDE, 2002

32 Operações Urbanas Consorciadas Operação Urbana Consorciada - Vila Sônia

33 Operações Urbanas Consorciadas Operação Urbana Consorciada - Vila Sônia Questionamento dos perímetros da Operação Da falta de transparência de transparência dos processos decisórios; Do adensamento, valorização, expulsão da população tradicional e perda dos espaços livres Imagem e Fotos da proposta desenvolvida pelo escritório Hector Viglieca, desenvolvido em 2004

34 Operações Urbanas Consorciadas Reflexões Críticas Tendem a concentrar-se em regiões já privilegiadas da cidade; Contradição : a Prefeitura concentra esforços nas operações e deixa de realizar outros investimentos em áreas mais precárias, quando o argumento era que diante da crise do Estado a única saída seria a participação do setor privado mediante parcerias. Em muitos casos o poder Público tem mais gasto que arrecadado O Cepac como qualquer título financeiro, seu preço oscilaria conforme o interesse do mercado, na Bolsa de Valores. A falta de um programa de atendimento social, pode levar ao aumento da exclusão social, maiores investimentos em infraestrutura viária em detrimento a investimentos em HIS. Vinculadas a um programa de Obras viárias, tem a reforçar o transporte individual, em detrimento do uso do transporte coletivo; A falta de um projeto urbanístico faz com que os resultados sejam principalmente imobiliário, sem melhorias mais efetivas em termos do espaço urbano

35 Parcerias Público Privadas Antecedentes Concessão Urbanística no PDE Desburocratizar e dar celeridade a atividades e processos de urbanização. O Poder Executivo delega, mediante licitação, à empresa, isoladamente, ou a conjunto de empresas, em consórcio, a realização de obras de urbanização ou de reurbanização de região da Cidade, inclusive loteamento, reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação de conjuntos. Delega o direito de efetuar desapropriações. Tentativa de aplicação da Concessão Urbanística no Projeto Nova Luz

36 Parceria Público Privada (PPP) - Lei / Nova espécie de concessão de serviço ou obra pública Contrato administrativo de concessão (de serviço ou obra pública) efetuado na modalidade patrocinada ou na modalidade administrativa Na modalidade patrocinada, além da fruição tarifária, o parceiro privado recebe contraprestação do parceiro público. O valor mínimo 20 milhões de reais Parcerias Público Privadas Origens Entre as vantagens garantidas aos parceiros privados estão: Limitação de 35 anos para os contratos ao invés de 05 anos; Rol de garantias fornecidas ao parceiro privado bem mais abrangentes (como fundo garantidor/ Fornecimento de garantias ao financiador do parceiro privado); Criação de SPE, que pode assumir a forma de companhia aberta com valores mobiliários negociáveis no mercado Lei /2012 disseminação das PPP s - permitiu o pagamento imediato dos aportes financeiros pelo Estado.

37 Parcerias Público Privadas Focadas nos investimentos de infraestrutura, mas crescentemente utilizadas em grandes projetos urbanos (obras de metros, projetos habitacionais e revitalizações); Potencializa e acelera as transformações urbanas Forma de produção mais centralizada e articulada a gestão do espaço 6 PPPs por setor Estádio/Arena Saneamento básico Rodovia Complexo prisional Centro administrativo Sistema Metroviário Hospital Habitação

38 Parcerias Público Privadas O JARDIM MANGUEIRAL implantação e gestão de unidades habitacionais e execução de infraestrutura urbana PONTE DO PAIVA Ponte de articulação de Recife com o Empreendimento reserva do Paiva Empreendimento de 20 bilhões de VGV a serem lançados em 20 anos. (2007)

39 Parcerias Público Privadas Operação Porto Maravilha (articulação da OUC +PPP s) Área de Especial Interesse Urbano do Porto Consórcio integrado pela Odebrecht, Carioca Engenharia e a OAS - Concessionária Porto Novo S/A O Poder Público coordena os aspectos da Operação Urbana Consorciada do Porto do RJ(OUCPRJ) por meio da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto S/A CDURP. Financiamento - Leilão cerca de 6 milhões de Cepacs Adquiridos pela Caixa Econômica Federal (recursos do FGTS) Valor total do contrato é de R$ ,00 (7 bilhões e seiscentos milhões de reais). Entre as previsões está a de recuperar a Zona Portuária do Rio, incorporando na revitalização urbana os 5 milhões de m² - Obras de infraestrutura/ mobilidade.

40 Parcerias Público Privadas Operação Porto Maravilha (articulação da OUC +PPP s)

41 Parcerias Público Privadas PPP da habitação Casa Paulista Construção de mil unidades habitacionais (HIS e HMP)

42 Parcerias Público Privadas PPP da habitação Casa Paulista Lançada em novembro de 2011 "concessão administrativa destinada à implantação de habitações de interesse social, habitação de mercado popular e infraestrutura na região central da cidade de São Paulo e a prestação de serviços de desenvolvimento de trabalho social de pré e pós ocupação, de gestão condominial e gestão de carteira de mutuários". O prazo do contrato é de 20 anos, sendo de 2 a 6 anos para a implantação do empreendimento e de 14 a 18 anos para a operação. Início do processo de desapropriação de 900 imóveis setembro de 2013 Mudança! Lei /2013: a transferência do poder de desapropriação do Estado ao setor privado, e a produção do lucro, pelo mercado, sobre os imóveis e terrenos desapropriados.